Чем хороши инвестиции в недвижимость

Как правильно и выгодно инвестировать в недвижимость

О сохранение и приумножение капитала люди начинают задумываться сразу, когда их доходы позволяют делать сбережения. В России самыми популярными среди населения способами сохранения капитала являются депозиты в банках, наличные деньги и недвижимость.

При этом самым надежным способом сохранения и приумножения капитала считаются вложения в недвижимость. Наличные деньги и их производные — депозиты в банках большинство граждан нашей страны не рассматривают как способ сохранения и приумножения капитала. В памяти населения страны сидят недавние события из прошлого. За последние три десятка лет произошло несколько финансовых потрясений, в результате которых сбережения людей обесценились в десятки и сотни раз. «Павловская денежная реформа» в 1991 году, дефолт России в 1998 году, сопровождающейся девальвацией рубля, кризис 2008-2009 годов, а также совсем недавние события второй половины 2014 года. Все эти события у многих людей отбили веру в накоплении капитала в рублях. При этом нужно отметить, что вложения в иностранную валюту, например, в доллар США не могут оградить человека, желающего сохранить и приумножить заработанное, от риска потерь. Вклады в иностранной валюте в российских банках во время дефолта в 1998 года в лучшем случае были заморожены, а многие сгорели в результате банкротства банков. За оборот наличных долларов еще совсем недавно грозил тюремный. А недавние примеры из жизни бывших союзных Республик, говорят о том, что государство в любой момент может ограничить свободное обращение валюты на территории своей страны. В декабре 2014 года в Республике Беларусь был введен налог на обмен иностранной валюты в размере 35% от сделки. Летом 2016 года в Азербайджане был введена максимальная сумма покупки долларов США для населения — $500.

В результате постоянно происходящих финансовых потрясений вложение в недвижимость для населения является единственным способом сохранения и приумножения капитала.

Выгодно или нет инвестировать в недвижимость? Этим вопросом задаются инвесторы и простые граждане. Я рассматриваю инвестирование в недвижимость как один из вариантов приумножения своего капитала.

Виды инвестиционной недвижимости

Деятельность по вложению денег в недвижимость с целью увеличения капитала называется инвестирование. Для целей инвестирования я выделяю два основных класса недвижимости:

1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость – это недвижимость, которая предназначена для длительного или постоянного проживания людей. Наши дома и квартиры – это и есть жилая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется людьми для какой-либо коммерческой деятельности. Например, земля, на которой стоит завод, складской комплекс, помещение банка, ресторана, аптеки, торгово-развлека тельные и офисные центры и т.д.

Самым распространенным видом инвестирования для простого человека является вложения в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. У каждого найдется знакомый, который арендовал, арендует или сдает квартиру. При этом большая часть квартир, которая сейчас сдается в аренду – это излишек, который образуется в российских семьях после принятия наследства. Инвестиционных квартир на рынке аренды еще пока не очень много. Но с каждым годом, из-за обозначенных выше причин, людей, которые покупают квартиры для сдачи в аренду становится больше.

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование в коммерческую недвижимость – это целый бизнес. Тогда как вложения в жилую недвижимость многими воспринимается как сохранение средств.

Способы инвестиций в недвижимость

Покупка объекта недвижимости – это не единственный способ инвестиций в недвижимость. Сегодня есть несколько способов вложения в недвижимость для человека с любым достатком. Необязательно иметь несколько миллионов рублей, чтобы получать доход от роста цен на недвижимость и арендных платежей.

При этом самый популярный и надежный способ инвестирования в недвижимость считается все- таки приобретение в собственность. Предлагаю рассмотреть этот способ с точки зрение вложения в жилую и коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость

Я выделяю два способа получения дохода от вложений в жилую недвижимость:

1. Покупка объекта для сдачи в аренду;
2. Покупка объекта для перепродажи.

Квартиру для инвестиций с целью получения арендного дохода следует выбирать по основным двум параметрам: это цена и местоположение (локация). От цены приобретения квартиры и ее локации зависит срок окупаемости инвестиций в недвижимость.

Я считаю, что не нужно при выборе квартиры ориентироваться на свой вкус и эмоции. Вам может быть нравится квартира в тихом зеленом дворе, недалеко от парка или леса. Но этот же вариант расположен далеко от основных транспортных магистралей и/или центров притяжения экономического активного населения.

Локация для аренды – это очень важный фактор. Даже цена может уйти на второй план. Квартира под аренду с хорошим местоположением позволит не допускать простоев. Она всегда будет востребована арендаторами.

Кто арендует жилье? В основном это молодые люди до 35 лет (одинокие или пара). Семьи с детьми не часто живут в арендованных квартирах. Поэтому гнаться за площадью и количеством комнат при выборе объекта для инвестиций не нужно.

Молодые люди – это студенты или молодые, начинающие свой трудовой путь, специалисты.

Они не готовы часами добираться до места ночлега используя несколько видом транспорта с пересадками. Поэтому я выделяю несколько объектов социально-эконом ической инфраструктуры, возле которых необходимо искать квартиру для инвестирования. Квартира должна находиться в 30 минутах до этих объектов.

• ВУЗы. Сейчас действует система ЕГЭ. Студентом любого российского ВУЗа может стать школьник из любого маленького городка и деревни. Есть студенты (родители), которые могут себе позволить снимать отдельное жилье вместо места в общежитии. Кроме того сейчас студенты уже начинают рано работать. Поэтому с целью сдачи аренды можно инвестировать в недвижимость, которая расположена в городах, где есть престижные ВУЗы федерального и регионального значения.

• Крупное предприятие с большим количеством молодого персонала.
• Центр города. В центре сосредоточена деловая и культурная жизнь городов. Расположены самые крупные торгово-развлека тельные центры, офисы банков, страховых компаний, органы власти.
• Метро (актуально для крупных городов). Это универсальный объект. Важно, чтобы от квартиры до станции метро можно было дойти пешком за 5-7 минут. При этом желательно, чтобы это были не конечные станции, где нет объектов социально-эконом ической инфраструктуры (ВУЗ, предприятия, крупные торговые и офисные центры, центр города).

Цена приобретения квартиры для инвестирования также важна. Но, как я говорил выше, за хорошую локацию можно и переплатить. Я рекомендую, не торопится, если вы не ожидаете очередных экономических шоков. Необходимо выбрать район приобретения. Оценить уровень цен на желаемые варианты. И искать дисконт от цен рынка на 10-15%. Он обязательно появится. Т.к. жизнь идет своим чередом. У людей могут быть разные причины для срочной продажи квартиры (развод, переезд в другой регион, болезнь, наследство и т.д.). Но если ждать нет времени, то решение за вами.

Состояние объекта. Желательно, чтобы квартира не требовала ремонта. После покупки сразу можно было сдать ее.

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Арендный доход 3-4% годовых от стоимости объекта. Эта чистая доходность за вычетом налогов, страховок, затрат на обслуживание помещения и текущий ремонт.

Доход от роста цены на недвижимость в долгосрочной перспективе на уровень инфляции или значительнее выше, в момент роста экономики и спроса на жилье.

Плюсы инвестирования

• Собственник получает арендную плату в независимости от стоимости объекта. Пассивный доход.
• Нет расходов за управление капиталом. Даже если сдаете квартиру через агентство, то комиссионные платит арендатор.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Низкая ликвидность. Продать квартиру быстро не получится. Требуется время на просмотры, организацию сделок и государственную регистрацию.
3. Риски, связанные с арендаторами, которые могут испортить квартиру. Потребуется ремонт, чтобы сдать ее следующим.

Инвестиции в новостройки

Перепродажа квартиры с целью получения дохода является более доходным способом инвестирования, но и более рискованным. Для получения максимального дохода следует приобретать недвижимость на стадии строительства. Таким способом за 1,5-2 года можно получить доход 20-30% годовых.

Но такая большая доходность сопряжена с рисками. Риски макроэкономики и риски строительства. Если в экономике все хорошо. То у людей становится много денег. Часть накоплений уходит на рынок недвижимости. Люди начинают не только думать о том, что они будут кушать завтра, а как и где жить. Когда люди уверенны в завтрашнем дне, то они охотно берут ипотеку для приобретения жилья.

В случае если же экономика страны сталкивается с трудностями, то рынок жилья и цены начинают стагнировать и падать. У застройщиков могут начаться проблемы с финансированием стройки и окончанием строительства объектов. И вместо получения дохода вы получите статус обманутого дольщика.

Поэтому я рекомендую инвестировать в строительство жилья только в периоды экономического роста или в его начале. Покупать строящие объекты только у надежных застройщиков. В отличной локации с развитой инфраструктурой.

Доходность инвестирования в новостройки можно оценить на уровне 15-20% годовых.

Плюсы инвестиций в новостройки

• Потенциально самый доходный способ вложения в недвижимость.
• Отсутствие платы за управление капиталом.

Минусы инвестирования в новостройки

• риски не достижения целевых показателей доходности или снижения стоимости недвижимости в момент экономического кризиса;
• Риски срыва сроков реализации проектов.
• Риск банкротства застройщика.
• Низкая ликвидность вложений.
• Большой стартовый капитал для инвестиций.

Покупка инвестиционной коммерческой недвижимости

Для частного инвестора доступна покупка объектов, которые подойдут под «стрит ритейл». Это небольшие помещения (до 300 квадратных метров) в жилых и нежилых зданиях, которые могут быть использованы под ведение коммерческой деятельности.

Конечно, сейчас не получится за несколько тысяч долларов США купить помещение под бутик на Тверской улице в Москве, но есть другие варианты. Сейчас много масштабных проектов по застройке новых микрорайонов в крупных городах. Необходимо выбрать перспективный проект застройки и выкупить неживые помещения у застройщика или квартиры на первом этаже. После окончания строительства сдавать эти помещения магазинам, аптекам, банкам и т.д.

Доходность: 8-15% годовых.

Плюсы инвестирования

• Отсутствие платы за управление капиталом.
• Формирование пассивного дохода.
• Содержание и ремонт помещения осуществляется арендаторами.

Минусы инвестиций

• Большой стартовый капитал для инвестиций.
• Низкая ликвидность вложений.
• Необходимость регистрации ИП или создания юридического лица.

Приобретение в собственность помещений в апарт-отелях

Относительно новый способ инвестирования в недвижимость это покупка жилого помещения в апарт-отелях. Апарт-отель – это гостиница, где номера сдаются постояльцам минимум на один месяц. Номера оборудованы как квартиры. Имеется вся необходимая мебель и бытовая техника.

Владельцам номеров в апарт-отелях предлагаются доходные программы. За определенное вознаграждение управляющая компания обязуется обеспечить поиск и проверку арендодателей, сбор платежей и полное технологического обслуживания помещения. Размер вознаграждения составляет до 20%.

Доходность: до 8% годовых

Плюсы инвестиций

• Формирование пассивного дохода;
• Возможность лично не заниматься поиском клиентов и содержанием помещения.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Плата за управление недвижимостью управляющей компании (УК).
3. Невозможно проконтролироват ь деятельность УК, направленную на получение максимального дохода.
4. Низкая ликвидность вложений.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Инвестировать в рынок недвижимости можно не только обладая суммами в несколько миллионов рублей или беря ипотеку. Частному инвестору в России доступны вложения в российскую и зарубежную недвижимость через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Минимальная сумма инвестиций 1000 рублей.

Некоторые российские управляющие компании, например, Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» и Управляющая компания Уралсиб создали открытые ПИФы (ОПИФ), где на деньги пайщиков приобретаются акции фондов REIT, инвестирующих в строительство и эксплуатацию недвижимости в разных странах мира. Оба ОПИФ приобретают паи (акции) иностранного инвестиционного фонда, который является индексным фондом открытого типа SPDR Dow Jones Global Real Estate под управлением SSgA Funds Management , Inc.

Минимальная сумма вложений в ОПИФ УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт 1000 рублей. А в ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность» — 5000 рублей.

Для вложений в российскую недвижимость управляющие компании формируют закрытие паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Минимальная сумма инвестиций 300000 рублей.

В отличие от открытых, паи закрытых ПИФ нельзя купить или продать в любой рабочий день. Это логично т.к. управляющие компании формируют фонд для финансирования реального проекта в сфере недвижимости. Строительство жилого дома, логистического комплекса, приобретение и сдача в аренду торгово-офисных помещений. Для реализации этих проектов требуется несколько лет. Поэтому обычно ЗПИФ недвижимости формируются на срок 3-5 лет. Пайщик в период жизни фонда не может забрать свои деньги, обратившись в управляющую компанию. Продать или купить паи фондов недвижимости можно на фондовой бирже. Ликвидность паев на бирже маленькая и чтобы продать большую часть паев придется продавать ниже оценочной стоимости.

ЗПИФ недвижимости формирует дочерняя компания Сбербанка – Сбербанк Управление Активами и многие другие управляющие компании.

Управляющие компании берут с пайщика ОПИФ и ЗПИФ деньги за управление от 2 до 5% от суммы чистых активов фонда вне зависимости от результата работы. Цена паев уже включает данные издержки инвестора.

Доходность: за 3 года +129,3%, за 1 год +9,28%, за 6 месяцев -4,16% (на примере ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность»).

Данная рублевая доходность обусловлена тем, что на деньги пайщиков покупаются номинированные в долларах США акции биржевого индексного фонда SPDR Dow Jones Global Real Estate. Фонд вкладывает средства в акции компаний, входящие в индекс Dow JonesGlobal Select Real Esta te Securities In dex – это индекс, включает 208 акций инвестиционных трастов недвижимости из 23 развитых и развивающихся стран мира.

Плюсы коллективного инвестирования в недвижимость

• минимальный начальный собственный капитал.
• Высокая ликвидность. Можно подать заявку на продажу паев в любой рабочий день.
• Защита вложений от девальвации рубля.
• Диверсификация вложений по странам.
• Не нужно связаться с иностранными брокерами, чтобы иметь возможность инвестировать в зарубежные активы.
• Налоговые льготы при владении паями более 3 лет.

Минусы коллективного инвестирования в недвижимость

• Валютный риск. При укреплении рубля стоимость пая падает.
• Плата за управление российской управляющей компании в независимости от результата.
• Плата за приобретение и погашение паев.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Вложения в ЗПИФ недвижимости

Доходность: до 15% годовых.

Плюсы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Небольшая сумма первоначального капитала – 300000 рублей.
• Отсутствие необходимости лично управлять недвижимостью.
• Возможность вложения в разные сегменты рынка недвижимости (новостройки, аренда, коммерческая недвижимость, отели, торговые, офисные помещения, склады).
• Пассивный доход (фонды, ориентированные на аренду) .
• Решение ключевых вопросов на общем собрании пайщиков.

Минусы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Долгий возврат средств. До 10 лет.
• Плата за управление в независимости от результата.
• Низкая ликвидность. Возможность продать паи только на бирже.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Мнение об инвестировании в недвижимость

Так как недвижимость самый надежный способ сохранения средств, то я считаю, что вложить часть капитала в недвижимость должен каждый инвестор. В первую очередь необходимо сосредоточится на инвестициях в аренду недвижимости.

Для инвестирования я рассматриваю приобретение в собственность квартиры для последующей сдачи в аренду. Очень важно приобрести квартиру в правильном месте – локации. При этом нужно учитывать, что из-за низкой ликвидности приобретать квартиру на все накопления и тем более брать кредит не следует. В определенный период времени стоимость квартиры может быть ниже сумы приобретения из-за экономической ситуации в стране. Но наличие пассивного дохода в виде арендной платы будет хорошим подспорьем вам и семье.

С увеличением общего личного капитала я буду рассматривать и другие способы инвестиций в недвижимость. Очень интересны вложения в ПИФы недвижимости. Они позволяют вложить деньги в разные сегменты недвижимости. При этом стоит вкладываться в фонды, которые формируют известные и крупные управляющие компании, которые входят в крупнейшие финансовые группы страны. Например, Сбербанк.

Заработок на недвижимости не простой и требует большой подготовительной работы. Накопление первичного капитала, учета макроэкономическ их факторов, знания особенностей вложения в тот или иной вид недвижимости.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «», то, скорее всего, 90% из них ответят: «».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Как вложить деньги в недвижимость

Впервые о легальном рынке недвижимости стало известно около 40 лет назад. Во времена плановой экономики все инфраструктурное и коммерческое имущество находилось во владении государства, то есть Советского Союза. Следовательно, купить жилье или другого типа помещение удавалось с большим трудом. Благодаря закону «О кооперации», у людей, имеющих возможность вложиться в недвижимость, появился шанс совершать первые сделки по купле-продаже имущества. А с момента распада Союза и выхода закона «О приватизации жилого имущества» число операций с недвижимостью динамично растет с каждым годом.

Содержание статьи

Особенности инвестирования в недвижимое имущество

Инвестиции в недвижимость – финансовый процесс, подразумевающий инвестирование денежных средств в объект жилого или нежилого типа, находящийся на стадии строительства или продажи. Вкладчикам, решившим принять участие в таком роде финансировании, необходимо взять во внимание тот момент, что капиталовложения смогут оправдать себя только через определенный промежуток времени. Прибыль от инвестиции может выражаться в виде материальных благ или дополнительного источника дохода.

Профессионалы предпочитают называть этот способ получения выгоды малым индивидуальным бизнесом. Кроме того, инвестирование в имущество в настоящее время является достаточно востребованным предложением на отечественном рынке. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством объектов, постоянно нуждаются в крупных или мелких инвесторах, имеющих возможность финансировать их проект. При этом вкладчики, заключая сделки, приобретают шанс получения одного из видов дохода, среди которых:

1. Пассивная прибыль. Она подразумевает под собой сумму инвестиций или приобретенной недвижимости. Получить такой доход можно при покупке жилья на этапе строительства с последующей сдачей в аренду после введения дома в эксплуатацию.
2. Процент от перепродажи. Приобретение имущества на стадии планировки или в начале строительства – это выгодное решение, так как квадратные метры в этот период стоят намного дешевле. Соответственно, после сдачи дома в использование вкладчик может продать квартиру, помещение и прочую недвижимость по достаточно высокой цене.

Исходя из вышеизложенной информации, можно сказать, что доход от инвестирования в недвижимость является разницей после заключения сделки. Перепродажа имущества – это деятельность, которая находится в компетенции риелторских компаний высшего и среднего звена. Суть их работы заключается в преждевременном выкупе большого количества квартир в новостройках для дальнейшей перепродажи на выгодных для себя условиях.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: правила выбора

По утверждению экспертов, имущественные инвестиции являются наиболее безопасным вариантом капиталовложений, чем, например, акции, стартапы и прочие виды вкладов. Такое мнение обуславливается тем, что объекты коммерческого и жилого типа менее подвержены падению цены. Исключением могут стать здания и сооружения, которые находятся в аварийном состоянии. Особенно такие капиталовложения успешны в мегаполисах, чего не скажешь об инвестициях в недвижимость в маленьком городе из-за низкой ликвидностью имущества, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге, где тот же параметр имеет значение на порядок выше.

Чтобы выбрать наиболее перспективное направление вложения капитала необходимо ознакомиться с каждым из них. Стоит отметить 5 основных объектов для инвестиций:

1. Жилая недвижимость.
   Самый доступный и проверенный способ, для которого характерен низкий уровень рисков. Суть инвестирования таких проектов проста и понятна: необходимо купить жилую площадь для последующей продажи ее по высокой цене. Также существует еще один исход событий – сдача в аренду для получения стабильной и долгосрочной прибыли. Инвесторам, которые решили приобрести квартиру или частный дом, следует учитывать определенные критерии выбора. Среди них:
   • месторасположение (район);
   • состояние и планировка жилья;
   • наличие необходимой инфраструктуры (учебно-образовательных заведений, магазинов, лечебных учреждений и транспортных узлов).
     Для инвесторов, которые хотят получить максимальную выгоду от капиталовложения, рекомендуется самостоятельно искать объект для покупки, поэтому не следует прибегать к услугам риелторских контор. При покупке недвижимости стоит уделить внимание каждой мелочи, ведь даже вид из окна или круг соседей может оказать большое влияние на спрос и цену жилья.
2. Коммерческая недвижимость.
   Вкладывать личные средства в такие объекты предпочитают более опытные предприниматели. К числу имущества коммерческого типа относятся:
   • офисные помещения;
   • торговые площади;
   • склады;
   • производственные цеха и другие.
     Среди инвесторов помещения, предназначенные для делопроизводства и ведения бизнеса, имеют стабильный спрос. Предприниматели разного достатка готовы платить хорошую аренду за квадратные метры, а значит, владельца будут ждать регулярные и высокие проценты.
3. Земельные участки.
   Специфический тип недвижимости, который имеет низкую стоимость в сравнении с коммерческой или жилой недвижимостью. Главными особенностями таких объектов являются:
   • простота покупки участка, в отличие от других видов недвижимости;
   • прозрачность операций и минимальный риск мошенничества с землей;
   • нет необходимости в оплате жилищных услуг и осуществлении ремонта;
   • относительно низкий показатель налогообложения;
   • упрощенная система оформления документов;
   • не требуется привлечение риелторов.
     Капиталовложения в землю имеет установленную классификацию. Например, для участков, предназначенных для использования под строительство необходимо использовать инвестиции на краткосрочной перспективе. Соответственно, долгосрочные вклады являются идеальным решением для земли, имеющей промышленное или сельскохозяйственное назначение. Помимо преимуществ такой вид инвестирования характеризуется наличием незначительных минусов. Среди них особенно негативным является ужесточенный контроль со стороны государственных органов, отвечающих за эксплуатацию территории.
4. Зарубежная недвижимость.
   Эксперты расценивают инвестирование в имущество за рубежом, как надежный и высокодоходный вариант капиталовложения. Так, в развитых странах цены на жилье с каждым годом повышаются, следовательно, покупка недвижимости оправдает себя.
5. Загородная недвижимость.
   Купля-продажа дач и частных коттеджей способна обеспечить инвестора высокой и стабильной прибылью. Такой способ получения дохода более известен в крупных городах, ведь каждый житель мегаполиса нуждается в отдыхе от загазованности и повседневного шума многочисленного транспорта.
   Среди востребованных вариантов покупки загородного имущества стоит отметить:
   • недостроенные сооружения;
   • готовое жилье;
   • участки под строительные работы.

По истечению определенного срока вложения в загородное имущество набирает обороты и становится более популярным и перспективным. При этом при покупке такой недвижимости вкладчик должен учитывать месторасположение объекта, коммуникации, окружающую его инфраструктуру и другие необходимые для комфорта и удобств условия.

Какие факторы влияют на успешность инвестирования в недвижимость

Несмотря на большой интерес к капиталовложениям в недвижимое имущество, число успешных инвесторов данного направления снижается с каждым годом. Хотя можно точно сказать, что покупка и сдача в аренду жилья или помещений является простым процессом, не требующим особых знаний и опыта. Как правило, многие крупные предприниматели совершают операции купли-продажи с помощью посредников, которые специализируются по недвижимости. Их задача заключается в изучении всех параметров объекта инвестирования. Также существует мелкое имущественное инвестирование, при котором предприниматели в целях экономии не привлекают к работе риелторов.

Каждый начинающий инвестор обязан знать, в какие объекты вкладывать личные средства и как этот процесс осуществлять. Кроме того, чтобы стать успешным вкладчиком на старте своей деятельности следует установить основные факторы, оказывающие воздействие на выгодное инвестирование:

• Состояние рынка недвижимости.
  Прежде чем финансировать конкретный проект необходимо изучить настоящую ситуацию в сфере, где осуществляются сделки с задействованием объектов недвижимости. Цель инвестора состоит в определении рыночного состояния и анализа его тенденции. Если есть возможность, то можно проконсультироваться по этому вопросу со специалистом.
• Временной интервал вложения в недвижимое имущество.
  Критерий характеризует, на какой период предприниматель готов вложить денежные средства. Долгосрочные проекты подразумевают приобретение жилья, земли или коммерческих помещений на срок от 3-х лет. К такому числу относятся объекты первичного рынка, строительство которых, а впоследствии перепродажа, требует много времени. Среди краткосрочных сделок стоит отметить спекуляции на вторичном рынке недвижимости. Такое имущество можно быстро сдать в аренду, при этом его период окупаемости значительно короче.
• Ожидаемая прибыль от капиталовложений.
  Главным фактором, влияющим на размер вероятного дохода, является время. Именно от правильно выбранного периода осуществления сделки зависит, принесет недвижимость прибыль или нет. Стоит отметить, что повышение цен на жилье или нежилые помещения напрямую влияют на увеличение капитализации. Аренда недвижимости может принести владельцу как доход, так и существенные убытки.
• Объем инвестиций и времени для пассивного заработка.
  Это, пожалуй, основополагающий фактор, который указывает на то, сколько инвестор готов вложить в недвижимое имущество и сколько времени он готов уделить развитию своего бизнеса. На сумму инвестиций огромное воздействие оказывает вид, месторасположение и общее состояние объекта недвижимости. Что касается времени, то начинающие инвесторы могут подумать, что процесс в отношении жилья или коммерческих помещений не требует управления, однако это не так. Длительный срок отводится для проведения ремонтных работ, обслуживание и обустройство. Кроме того, значительное количество времени понадобится для переговоров с арендаторами и различными службами.

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Как определить окупаемость

Крупные инвесторы придерживаются позиции вложения капитала в зарубежную недвижимость. Такое решение обуславливается наличием более развитой экономики в европейских странах, отсутствием дефолта, а также максимально выгодных условий по ипотеке. Именно эти показатели делают привлекательным жилье за рубежом для российского инвестора.

И все же вне зависимости от выбора объекта капиталовложений цель предпринимателя состоит в сокращении срока окупаемости инвестиций в недвижимое имущество. На сегодняшний день для этого существует два эффективных способа:

1. Повышение ликвидности имущества.
   Данный вариант подразумевает повышение цены на аренду жилья посредствам сдачи его посуточно. Этот способ по усилению ликвидности относится к числу агрессивных подходов ведения бизнеса, ведь он характеризуется высокими рисками, такими как неимение постоянных жильцов и порча имущества.
2. Инвестирование прибыли с аренды.
   Метод подразумевает отсутствие необходимости вывода дохода из инвестиционного потока, то есть получаемые денежные средства с аренды будут применяться для новых проектов. Так, срок окупаемости инвестиций можно будет сократить примерно на срок от 2 до 2,5 лет.

С какими рисками может встретиться инвестор

Любая деятельность, в которой основным финансовым инструментом выступают деньги, имеет определенный процент рискованности. Не исключением является инвестирование в недвижимость, действующее в России. Среди основных рисков стоит отметить наиболее влиятельные:

1. Риск ипотеки.
   Следует сказать, что экономический кризис, который продолжался с 2008 по 2009 года оказал несильное влияние на рынок недвижимости в России, чего не скажешь о мировой ситуации. При этом цены на имущество в Америке и Европе претерпели существенных изменений и приобрели нисходящую тенденцию. Незначительное падение в цене недвижимости в России обусловливается несовершенством ипотечной политики в стране, так как о ней здесь стало известно лишь в начале 2000-х годов. Также можно охарактеризовать падение тренда на жилье в 2015-2016 году, когда истек срок выплат по десятилетним ипотекам в РФ. При этом ситуация обуславливается тем, что образовался довольно высокий показатель невозврата средств.
2. Риск жилья.
   Большое значение в этом случае играет ценовой минимум, который определяет рискованность сегодняшних инвестиций, осуществляемых в недвижимость жилого типа. Чтобы вложить личные средства на выгодных условиях инвестору необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке и при отрицательной динамике цен резко заключать сделки по покупке имущества.
3. Риск при строительстве.
   Вероятная угроза потери средств в этой категории может проявляться в двойных продажах жилья, липовых компаниях-застройщиках и мошеннических манипуляциях, к которым прибегают недобросовестные эмитенты. Вложение капитала в строящуюся недвижимость является выгодным инвестированием, которое приносит приличные деньги. Однако прежде чем заключать договор предприниматель должен внимательно изучить историю и документацию рассматриваемой компании.

Советы инвесторам при капиталовложении

У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:

1. Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
2. Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
3. Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
4. Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
5. Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.

Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.

Источники: http://xn--90aennii1b.xn--p1ai/invest/investicii-v-nedvizhimost.html, http://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/, http://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru