Выгодны ли инвестиции в квартиры-студии
Квартира-студия — небольшое по площади и недорогое предложение на рынке жилой недвижимости. Такой вариант подходит тем, кто обладает минимальными накоплениями. Иными словами, имея на руках небольшую сумму, можно стать обладателем отдельного жилья в области, сравнимого по цене с комнатой в Москве. Стоит ли сейчас вкладываться в студии, узнали у экспертов.
И жить, и сдавать
Квартиры-студии покупают и для проживания, и в инвестиционных целях. Оно и понятно почему. Квартиры-студии — хороший выбор для вложения средств из-за низкого порога входа в проект, а также востребованности целевой аудиторией. Студии ликвидны: их легче купить и продать из-за привлекательной стоимости, при этом сам формат актуален среди клиентов. Рост цены квадратного метра за период строительства дома в среднем составляет около 30%.
Хороший вариант для инвестиций — покупка квартир-студий на этапе котлована и последующая перепродажа. По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta Estate, таким образом можно заработать до 40% от первоначальной стоимости. Студии выгодно сдавать в аренду, так как арендная ставка почти не отличается от цены на однокомнатную квартиру, а изначальные вложения гораздо ниже.
Основной плюс студии — доступная цена при оптимальной организации жилого пространства, более комфортная ипотека в силу уменьшения суммы кредита.
«С точки зрения инвестиций интерес к студиям возрастает в период валютных колебаний и нестабильной экономической ситуации, спрос на студии, как и на однокомнатные квартиры дополнительно повышается на 10%-15%, — отмечает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании ОПИН. — Данный вид квартир часто приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду. В условиях кризиса цены на „однушки“ и студии выросли, как на самый ликвидный товар на рынке недвижимости».
На любой кошелек
Студии представлены в жилых домах разных классов. «В массовом сегменте сегодня квадратный метр в студии стоит на 15% дороже, чем два года назад, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — В бизнес-классе, напротив, зафиксировано падение почти на 25%. А вот общая стоимость сократилась во всех классах. Два года назад в массовом сегменте самая тесная студия имела площадь 34 кв. м и стоила 4,1 млн руб., в бизнес-классе — 32 кв. м и 7,6 млн руб. соответственно. Кризис задал тенденцию к снижению бюджета покупки жилья, поэтому к 2016 году появилось много предложений 21–23 кв. м стоимостью 3,1–3,8 млн руб.».
На сегодняшний день, по данным компании «Метриум Групп», в пределах МКАД можно приобрести студию от 3,6 млн руб., в Новой Москве — от 3 млн руб., в Подмосковье — от 2,2 млн руб. В Санкт-Петербурге цены на студии стартуют от 1,8 млн руб., в Ленинградской области — от 1,2 млн руб. Приведённые цифры относятся исключительно к первичному рынку. Во время проведения акций от застройщиков цена может еще немного снижаться.
По словам Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», цены в новостройках составляют в среднем 170–300 тыс. рубю за кв. м в пределах ТТК — в основном это дома бизнес- или элит-класса, где студии предлагаются от 45 кв. м с панорамными окнами и дизайнерским ремонтом. Такие квартиры, скорее всего, приобретают состоятельные люди, бизнесмены, иностранцы или часто путешествующие, у которых уже есть основное жилье.
За пределами третьего кольца и в границах МКАД стоимость варьируется от 130 до 220 тыс. руб. за кв. м. В ближайшем Подмосковье и Новой Москве кв. м стоит 80–120 тыс. руб., от 10 км от МКАД и дальше — 50–100 тыс. руб. Стоит уточнить, что здесь речь идет о новостройках эконом- и комфорт-класса (в центре таких вариантов почти не найти) в уже сданных домах или домах на последних стадиях готовности, без отделки.
«Если сравнивать с однушками, то квадратный метр студии получается дешевле на 6%, — говорит Екатерина Кургина. — Например, студия площадью 28 кв. м в ЖК „Прима-Парк“ в г. Щербинка продается за 2,9 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в этом же жилом комплексе можно приобрести от 3,3 млн руб.».
Заработать на аренде
Квартиры-студии пользуются большим спросом среди арендаторов, тем более что речь идет о предложении с продуманной организацией пространства в новом доме. Иными словами, новостройки составляют серьезную конкуренцию квартирам, сосредоточенным в старом жилом фонде. А все потому, что снимать студию можно на 10–15% дешевле, чем «однушку». Да и студии — новый формат. Следовательно, снимая такую квартиру, человек априори получает жилье не старше пяти лет, и, как правило, с качественным ремонтом. Однокомнатные квартиры же на рынке столичной аренды представлены очень широко. Самые низкокачественные и, соответственно, доступные располагаются на первых этажах блочных «хрущевок» чуть ли не в аварийном состоянии. Такая «однушка» может оказаться дешевле чистой студии — многое зависит от качества жилья. Но если сравнивать арендную ставку на «нормальную однушку» с «нормальной студией», то вторая, как показывает практика, обходится дешевле. Снимают студии студенты, молодые семьи и просто люди, которые живут одни.
Что касается арендных ставок, в пределах ТТК элитные студии площадью 50–65 кв. м предлагаются за 70–90 тыс. руб. в месяц, в пределах МКАД площадью 30–45 кв. м. можно сдать за 27–40 тыс. руб., в ближайшем Подмосковье — 22–27 тыс. руб., далее до 20 км от МКАД — 15–25 тыс. руб. Если сравнивать с арендой однокомнатной квартиры, то стоимость получается одинаковая.
Арендная плата зависит от двух основных факторов: расположение объекта и качество ремонта. По словам Александры Голубевой, руководителя отдела продаж ГК INSIGMA, студия на Фрунзенской в элитном доме с дизайнерским ремонтом, например, сдается за 180 тыс. руб в месяц.
В Санкт-Петербурге, как отмечает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», сдать студию в хорошем проекте в новом доме можно от 20 тыс. руб.
«При существенной разнице в цене по отношению к однокомнатным квартирам, стоимость аренды будет отличаться всего на 1–2 тыс. руб., — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК „УНИСТО Петросталь“. — Но, конечно, основной аргумент в пользу этого типа квартир — бюджетное ограничение покупателей».
Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, отмечает, что как инвестиционный объект квартира-студия возле метро может приносить доходность 4–5% годовых. «Это ощутимо ниже, чем даже банковский депозит, и считается весьма консервативной инвестицией, — говорит эксперт. — Доход от сдачи лучше измерять именно в процентах, а не в абсолютной величине, так как размер ренты может разниться от 30 тыс. руб. в удобном месте в Москве до 15 тыс. руб. в Подмосковье вдалеке от транспортных артерий».
На сегодняшний день рынок идет по пути повышения доступности жилья, поэтому тенденция уменьшения площадей продолжится, следовательно, предложений от девелоперов по студиям будет достаточно на рынке. При этом Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, уверяет, что девелоперы не намерены перебарщивать и делать целые комплексы из однокомнатных квартир или студий. «Комплексы должны быть удобны для проживания самых разных категорий жителей, чего не позволяют однокомнатные квартиры», — отмечает он.
С точки зрения инвестиций, наверное, стоит присмотреться к студиям из-за того, что они дешевле, а значит можно быстрее найти покупателя. «Небольшая квартира-студия — один из наиболее ликвидных форматов, — говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. — Приобретение такого жилья выгодно в инвестиционных целях и является отличным инструментом сбережения. В сегменте малогабаритного жилья доля инвестиционных сделок максимальна, потому что данные квартиры пользуются спросом».
«Студии вызывают интерес инвесторов, потому что у таких квартир хорошая динамика прироста по мере строительства, — говорит Мария Литинецкая. — Они востребованы арендаторами как и однокомнатные квартиры, потому студии подходят для рантье».
Однако Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», утверждает, что инвестиционный потенциал квартир-студий несколько снизился. «Спрос на аренду сейчас ниже, сдать квартиру быстро и дорого уже не получится, при этом полноценные однокомнатные квартиры в приоритете, — отмечает он. — Остается только один вариант — перепродать, когда дом будет уже в высокой степени готовности».
«Квартиру-студию можно использовать и в инвестиционных целях, — уверена Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. — Однако необходимо учесть, что такой формат недвижимости выходит на старте продаж по уже высокой цене за квадратный метр. Поэтому в результате прирост стоимости в процентном отношении, скорее всего, будет меньше, чем при покупке, например, двухкомнатной квартиры. С другой стороны, компактные студии за счет более низкого бюджета покупки проще продать. А в ситуации с падением спроса этот фактор немаловажен. Кроме того, квартиры небольшой площади проще сдать в аренду и получать пассивный доход».
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» подчеркивает, что студии не так ликвидны как однокомнатные квартиры, поэтому продать их сложнее. Например, профессиональные инвесторы (которых, к слову, на рынке сейчас практически нет) просчитывают малейшие риски: они предпочитают «однушки», либо компактные двухкомнатные квартиры — «евродвушки». В условиях, когда многие застройщики переориентировались на снижение площадей квартир, в течение ближайших нескольких лет может возникнуть затоваривание рынка этим продуктом и, как следствие, произойдетеще большее снижение спроса.
Илья Мейтыс, руководитель бюро архитектурного бюро «АРХКОН», считает, что для инвестиций лучше воспользоваться более традиционными и востребованными рынком форматами.
Эксперты расходятся во мнениях относительно выгоды от вложений средств в квартиру-студию. Но однозначно можно сказать, что хотя астрономической доходности от инвестиций в студии не будет, в условиях кризиса недвижимость, даже некрупная, остается одним из наиболее безопасных способов вложения капитала.
Стоит ли инвестировать в квартиру-студию?
Вложениями в недвижимость сейчас уже никого не удивить. Кто-то инвестирует в жилые помещения, кто-то в промышленные. Однако квартиры бывают разные. Есть, к примеру, квартиры-студии. Имеет ли смысл вкладываться в такой тип недвижимости?
Что собой представляют подобные квартиры?
Всё просто: кухня в такой квартире не отделяется от жилой комнаты. Этот приём особенно актуален, если площадь жилья невелика, и каждый квадратный метр на счету. У европейцев спрос на квартиры этого типа давно уже превысил предложение. У нас они тоже становятся популярнее с каждым годом. Особенно популярны «однушки», площадь которых не превышает 25 м², в то время как площадь стандартной однокомнатной квартиры может достигать 45 м². Квартиры-студии вдвое меньше, а следовательно, и стоят они на 30% дешевле, что является важным моментом для инвестора.
Почему цена такая низкая?
Ответ: потому что низка себестоимость. У застройщика нет необходимости возводить лишние стены, а потом ещё и отделывать их. Балконов в студиях тоже нет, окно обычно одно. И это тоже снижает себестоимость. Наконец, продаются такие квартиры не просто быстро, а очень быстро. Особенно охотно их покупают молодые семьи, желающие быстро улучшить свои жилищные условия.
Вложиться в такую квартиру может даже начинающий инвестор, поскольку из-за невысокой цены порог вхождения в этот вид инвестиций низок. Поэтому сейчас студии покупает около 70% инвесторов-новичков, и лишь оставшиеся 30% предпочитают действовать по старинке и вкладываются в стандартные «однушки».
Теперь о способах получения дохода со студий.
Первый, и самый распространённый: студия покупается ещё на первых этапах строительства. Потом инвестор ждёт, когда её достроят. Затем — перепродаёт её. Если действовать по такому плану, прибыль может достигнуть 60% от первоначального взноса.
Второй способ: квартира-студия приобретается, потом сдаётся арендатору. Владелец получает ежемесячный доход, который варьируется в зависимости от города, в котором находится квартира.
Есть и третий, самый сложный способ: вначале инвестор покупает стандартную однокомнатную квартиру, а затем делит её на две студии, установив дополнительную стену. Потом он либо сдаёт эти помещения квартиросъёмщикам, либо перепродаёт их. Сразу следует сказать, что этот способ извлечения прибыли подойдёт далеко не каждому инвестору, потому что он сопряжён с целым рядом трудностей. Прежде всего, надо будет раздобыть разрешение переделать квартиру. Затем придётся потратиться на реконструкцию канализации и сантехники. После этого студии придётся вновь зарегистрировать. И только потом можно будет говорить о получении какой-то прибыли.
А кому инвестор может продать свою студию?
О молодых семьях уже говорилось выше. Кроме того, целевой аудиторией инвестора являются молодые специалисты, только начинающие карьеру. У этих людей пока нет ответственных должностей, соответственно, нет и высоких зарплат. А значит, ипотеку на стандартную квартиру банк им просто не даст. И разумеется, нельзя забывать о пенсионерах. Некоторые из них, стремясь максимально снизить сумму квартплаты, охотно продают свои двух- и трёхкомнатные апартаменты, а на вырученные деньги приобретают квартиры-студии, экономя и без того небольшую пенсию.
Все эти моменты делают студию практически идеальной недвижимостью для инвестора-новичка: высокая ликвидность, огромный спрос, низкая стоимость. Освоившись в работе со студиями, он сможет перейти на что-то более серьёзное и прибыльное.
Подпишитесь на рассылку и получите доступ к видеозаписи мастер-класса по инвестированию
Квартира-студия в новостройке как объект инвестиций
Стоит ли инвестировать в квартиру-студию в новостройке. Покупка квартиры-студии в новостройке для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Известно, что квартира-студия является наиболее экономичным вариантом первичной жилой недвижимости. Учитывая, что в настоящее время наблюдается оживление на первичном рынке малогабаритных квартир, всё больше людей задумываются о целесообразности инвестиций в этот вид недвижимости с целью её дальнейшей продажи или сдачи в аренду.
Преимущества инвестирования в квартиры-студии
Низкий порог входа в инвестиционный проект
Для инвесторов, располагающих ограниченным количеством средств, вложение денег в наиболее экономичный вариант первичный недвижимости — квартиру-студию может быть единственным вариантом инвестиций в жилую недвижимость.
Высокая ликвидность и востребованность в периоды кризиса
Благодаря низкой цене квартиры-студии отличаются высокой ликвидностью во время кризисов. Квартиры-студии пользуются большим спросом у граждан, испытывающих финансовые трудности. А в периоды общенациональных финансовых кризисов, как известно, таких людей становится больше.
Хорошая инвестиционная отдача
Сейчас выгодно покупать квартиры-студии на начальном этапе строительства. Если ситуация в стране не изменится, то после завершения строительства и сдачи жилого комплекса такую квартиру можно будет продать примерно на 30% выше первоначальной стоимости.
Недостатки инвестирования в квартиры-студии
Высокая стоимость квадратного метра
Стоимость квадратного метра в квартирах-студиях обычно выше, чем даже в 1-комнатных квартирах. Причём, в последние годы, квадратный метр в недорогих квартирах-студиях подорожал примерно на 10%, что вызвано повышением спроса на такие квартиры. Однако, в случае улучшения экономической ситуации в стране, стоимость квадратного метра в квартирах-студиях может пойти на снижение, что будет не выгодно инвесторам, уже вложившим свои средства в такую недвижимость и ожидающих окончания строительства.
Низкая ликвидность и востребованность в условиях экономического роста
Квартиры студии имеют свои недостатки и подходят далеко не для всех групп населения. В условиях экономического роста и финансовой стабильности многие категории граждан откажутся от приобретения квартир-студий в угоду жилья, которое удовлетворит их потребности в наибольшей степени. Вследствие этого ликвидность и востребованность квартир-студий может снизиться.
Покупка квартиры-студии с целью последующей сдачи в аренду
Квартиры-студии, которые отличаются максимальной эффективностью использования пространства, пользуются хорошим спросом среди квартиросъёмщиков.
В настоящее время ежемесячная арендная плата за квартиру-студию в среднем на 10-20% ниже, чем за 1-комнатную квартиру. Учитывая, что квартира-студия дешевле 1-комнатной квартиры в среднем на 20-30%, получается, что сдача в аренду квартир-студий даёт лучшую прибыль на каждый вложенный рубль.
Однако, нужно иметь в ввиду, что текущая востребованность квартир-студий во многом обусловлена недостатком денежных средств у населения. Люди часто снимают жильё по более низкой цене, даже если оно не полностью удовлетворяет их потребности. Но при улучшении экономической ситуации в стране ситуация может кардинально изменится.
В заключение
В настоящее время 15% от всех квартир-студий приобретается для дальнейшей перепродажи и около 25% — для последующей сдачи в аренду.
Эти цифры уже сами по себе отвечают на вопрос, имеет ли смысл инвестировать в квартиры-студии, и какой инвестиционный проект (последующая перепродажа или сдача в аренду) даст наилучший результат.
Сейчас, в период кризиса, квартира-студия — это очень востребованный вид недвижимости, но со временем ситуация может измениться. Во многом это будет зависит от экономической ситуации в стране. Но кризис, как известно, не может длиться вечно.
Предлагаем Вам ознакомиться с предложениями жилья в новостройках Москвы от застройщиков и эксклюзивных продавцов с указанием округов, старта продаж, цен, сроков сдачи и др.
Если вы хотите купить недорогую квартиру в новостройке Москвы, обратите внимание на новые новостройки Москвы на старте продаж. При этом имейте в виду, что самые дешёвые квартиры предлагаются в новостройках Новой Москвы (Новомосковский округ и Троицкий округ).
Источники: http://dailymoneyexpert.ru/how-to-make/2016/05/11/vygodny-li-investicii-v-kvartiry-studii-7534.html, http://investorpractic.ru/stoit-li-investirovat-v-kvartiru-studiyu/, http://nngm.ru/stati-o-novostroykah/kvartira-studiya-v-novostroyke-kak-obekt-investitsiy/
Источник: