Финансовый гений
Финансовая грамотность, эффективное управление личными финансами
Стратегии инвестирования в недвижимость
Продолжу разговор про инвестиции в недвижимость и рассмотрю самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость, используемые как западными, так и отечественными частными инвесторами. Из этой публикации вы узнаете разные варианты и способы вложения капитала в недвижимость, важные особенности, основные преимущества и недостатки каждого из них, и сможете сделать вывод, какой из вариантов будет наиболее интересным конкретно для вас. По некоторым стратегиям буду давать ссылки на отдельные статьи, где они рассмотрены более подробно.
Виды инвестиций в недвижимость.
1. Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду. Это наиболее распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, к которой чаще всего прибегают люди, имеющие солидную сумму свободных денежных средств и желающих их куда-то вложить по принципу “так, чтобы надежно и доход давало”.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду особенно актуальна в курортных городах и поселках, а также в мегаполисах. Есть немало людей, для которых такой вид инвестиций в недвижимость – основной способ заработка на протяжении всей жизни, передаваемый по наследству. Очень часто даже стараются купить недвижимость для сдачи в аренду в кредит.
Однако, этот вариант нельзя назвать идеальным (как ошибочно считают многие), а также самым доходным. Во-первых, гарантий, что жилье всегда будет занято арендаторами, нет, и даже в курортных городах. На это всегда оказывает влияние множество факторов, начиная от погоды, заканчивая финансовой ситуацией в стране, возможностями людей. Все это, как вы знаете, сейчас постоянно меняется. А вот расходы объект недвижимости требует всегда, независимо от того, приносит он доход или нет. Во-вторых, некоторые другие стратегии инвестирования в недвижимость предполагают гораздо более высокую доходность или более быструю окупаемость.
2. Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, как правило, оказываются более доходными, чем покупка жилой недвижимости с этой же целью. Коммерческие помещения под офисы, магазины, оказание услуг, склады и т.д. сдаются в аренду в среднем в 2 раза дороже, чем жилые.
Однако, такой вид инвестиций в недвижимость предполагает и более высокие риски: коммерческих арендаторов найти еще сложнее, чем жильцов, и спрос на аренду коммерческой недвижимости, ее стоимость подвержены влиянию большего количества негативных факторов, чем в случае с жилыми объектами. Кроме того, коммерческую недвижимость не получится при необходимости использовать для личных нужд, например, передать выросшим детям для жизни или принять в нее гостей.
Подробнее о таком варианте инвестирования в статье Инвестиции в коммерческую недвижимость.
3. Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду. Наиболее “продвинутые” инвесторы часто выбирают и такую стратегию инвестирования в недвижимость. Дело в том, что покупка недвижимости для сдачи в аренду на известных мировых курортах окупается гораздо быстрее, поскольку она пользуется спросом круглогодично, и этот спрос меньше зависит от каких-то негативных факторов: туда едут отдыхать люди не из какой-то одной страны, а со всего мира.
Кроме того, правовая защита инвесторов и их собственности в развитых странах выше, там исключаются всевозможные “беспределы”, которые могут иметь место у нас.
Главным недостатком такого способа инвестирования в недвижимость является высокий уровень затрат на оформление сделки (он может составить до 10% стоимости недвижимости и даже более). Кроме того, необходимо хорошо изучить законодательство страны, в недвижимость которой вы соберетесь инвестировать, лучше не полагаться полностью на фирмы, предлагающие покупку зарубежной недвижимости “под ключ”, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Часто бывает, что выгоднее в финансовом плане открыть фирму за границей и оформить на нее купленный объект недвижимости. В общем, очень много разных нюансов и тонкостей, которые необходимо знать и понимать.
Подробнее о разных стратегиях инвестирования в зарубежную недвижимость в статье Инвестиции в недвижимость за рубежом.
4. Покупка строящейся недвижимости. Еще один распространенный вариант вложения денег в недвижимость – покупка будущего объекта на этапе его строительства. Чем меньше еще построено, тем выгоднее цена. При такой стратегии инвестирования можно стать собственником недвижимости, заплатив гораздо меньше, чем она будет стоить после сдачи в эксплуатацию. Далее можно распорядиться объектом по своему усмотрению: или сдавать в аренду, или сразу продать, зафиксировав прибыль, которая может составить до 100% от вложений или даже более, в зависимости от ситуации.
Конечно же, и рисков такого вида инвестиций в недвижимость, больше. Прежде всего, речь идет о том, что по разным причинам стройка может быть заморожена, и объект вообще не будет построен и сдан в эксплуатацию. Думаю, все не раз слышали о застройщиках, которые “кидают” своих инвесторов. Выявить таких в момент инвестирования не так просто, хотя, конечно, возможно. Но речь не обязательно идет о мошенничестве. Стройка может быть прекращена под воздействием каких-то внешних факторов: администрации города, экономической ситуации, банкротства компании и т.д. И никто от этого не застрахован.
5. Покупка недвижимости в плохом состоянии, проведение ремонта и перепродажа. Отдельная категория людей постоянно зарабатывает таким способом: дешево покупают “убитую” недвижимость в ужасном состоянии, проводят там качественный ремонт, делают из нее “конфетку” и продают дороже затрат на покупку и ремонт. На таком варианте можно заработать 20-30% от понесенных совокупных затрат, а в некоторых случаях при грамотном подходе – до 50% и более.
В такой стратегии инвестирования в недвижимость тоже есть свои риски. К примеру, обострение кризисных явлений в экономике часто приводит к тому, что рынок недвижимости “стоит”, поэтому объект может очень долго не продаваться по желаемой цене. А расходов все это время он будет требовать. К тому же, нужно очень хорошо уметь сразу оценивать стоимость необходимого ремонта: по многим объектам такой вариант просто не имеет смысла, поскольку в покупку и ремонт приходится вкладывать больше средств, чем можно выручить от продажи. А отдельные объекты вообще могут не подлежать ремонту.
6. Покупка земельных участков. Еще одна стратегия инвестирования в недвижимость – приобретение земельных участков с целью строительства или сдачи их в аренду. Земля, как и недвижимость, может быть разного назначения: под постройку жилого дома, под постройку коммерческого здания, сельскохозяйственного назначения.
Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Наиболее перспективен вариант покупки земельного участка в новых районах, которые только начинают осваиваться, и имеют хорошие перспективы развития. За несколько лет купленный участок в таком районе может подорожать в несколько раз и принести отличный доход инвестору.
Главный минус инвестирования в земельные участки заключается в возможные проблемы с властями: земля – это такая сфера, вокруг которой постоянно возникают различные ситуации, способные оказать негативное влияние на инвесторов и их инвестиции.
7. Инвестиции в строительство недвижимости. Одним из вариантов предыдущей стратегии инвестирования в недвижимость может являться покупка земельного участка и строительство на нем какого-либо объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом можно стать собственником недвижимости существенно дешевле, чем ее стоимость на вторичном рынке.
Однако, не всегда. Здесь нужно сразу грамотно просчитывать все затраты на проектирование и строительство объекта, то есть, быть достаточно осведомленным в этой области. И, опять же, возможные проблемы с властями никто не отменял.
8. Паевые фонды недвижимости. И, наконец, вариант инвестиций в недвижимость для тех, кто не имеет большого капитала, необходимого для оплаты строящегося или готового объекта. В этом случае можно стать пайщиком инвестиционного фонда и внести свой пай (долю) в строительство недвижимости, получив при закрытии фонда определенную прибыль.
Участие в паевом фонде не сделает вас собственником целого объекта недвижимости – вы будете владеть лишь его долей, пропорционально вложенному паю. То есть, распоряжаться объектом вы не сможете. Смысл такого инвестирования заключается в том, что инвестор вносит свой вклад в строительство объекта, а затем получает доход от его продажи пропорционально своему вкладу.
Главный недостаток этого вида инвестиций в недвижимость – прибылью придется делиться с управляющей компанией. Кроме того, контролировать использование своего пая практически невозможно, здесь, опять же, придется полагаться на компанию, которая не обязательно будет абсолютно честной со своими инвесторами. Доходность ПИФов недвижимости, как правило, невелика, но зато этот инструмент доступен для всех, он дает возможность вкладывать в недвижимость небольшие средства, например, 1000 долларов.
Вот такие они – самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость. Анализируйте, сравнивайте, делайте выводы, принимайте решение.
До новых встреч на Финансовом гении – сайте, который научит вас интересным и перспективным способам заработка и инвестирования, грамотному ведению личных финансов и семейного бюджета, плодотворному сотрудничеству с банками и достижению успеха.
Автор Константин Белый Дата 13.06.2015 · Категория Инвестиции
Стратегии для частных инвестиций в недвижимость
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: «В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость». Как говорит руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель: «Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры — дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов». И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании «ОПИН» Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. «Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку», — рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов — 80%.
Наиболее понятный и доступный для них — рынок массового жилья. «Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда», — говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. «Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, — объясняет Александр Энгель. — Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков». Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора «Метриум групп» Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
«Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%», — отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду — невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании «Миэль», средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250–350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
«Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход — 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, — рассказывает Болотов. — Доходность офисного сегмента ниже — 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м».
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В «Ренессанс Капитал» рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Стратегии инвестирования в недвижимость
Под стратегиями инвестирования в недвижимость логично подразумевать отдельные направления вложения средств с целью получения дохода. Никаких стратегических талантов для этого не нужно.
Рынок недвижимости зарегулирован кодексами, законами, подзаконными нормативными актами, технической документацией.
Вдумчивое изучение всего этого добра позволит взглянуть на инвестиции в недвижимость именно как на инвестиции, а не разновидность спекуляций.
О старой доброй аренде недвижимости
А если проще, то прежде и легче всего купить жилье и сдать в аренду. Многие живут с этого.
Одна комната в аренде на Тверской – это средства для жизни целого табора.
Если платить налоги, то бизнес долговременный и надежный, практически бескризисный. Одна проблема – арендаторы.
Выгоднее аренды жилой недвижимости может быть только аренда коммерческой недвижимости.
Какой-нибудь удачный киоск на набережной в Ялте в сезон может принести серьезный доход.
Если позволяют средства и подстегивает жажда наживы, можно создать целую империю коммерческой недвижимости в аренде, где наряду с арендаторами будут субарендаторы в n+1 степени.
Собственность на недвижимость распределится по разным дочерним структурам, между которыми для оптимизации налогообложения создадутся квази-хозяйственные связи.
Это хлопотно и бессмысленно в кромешной глубинке, а вот в столицах, деловых районах – очень эффективно.
Даже на время, скажем, пока регион переживает очередную олимпийскую показуху, создание такой паутины хоть и рискованно, но целесообразно.
Стратегии инвестирования в недвижимость за рубежом
На каком-то этапе личностного роста стратеги инвестирования в недвижимость обращают внимание на то, что творится за пределами отечества.
Будучи в плену своих восторгов о престиже, цивилизованности, культуре заморской действительности, такие инвесторы активно скупают приглянувшиеся объекты.
Понимание последствий содеянного приходит позже.
Дело в том, что там «перестроек» не было, и законодательство шлифовалось и усложнялось столетиями.
Могут повесить по какому-то средневековому закону, который никто не вспоминал, но и не отменял.
После радости с шампанским о приобретении объекта может вдруг оказаться, что налоги на него, стоимость эксплуатации, условия эксплуатации, возможность распоряжения, правопреемство – мягко скажем, обескураживают, особенно в сравнении с «родными» институтами и нормами.
А сделать ничего нельзя. Со всей цивилизованной педантичностью все обязанности с нового собственника будут беспощадно истребованы.
Только серьезная подготовительная работа может избавить инвестора от таких неприятностей – нужно во многом разобраться.
И еще. Цивилизованные рынки давно перераспределены.
Расчет на лихой наскок и прибыль необъятную не оправдан. Скрывать доходы в цивилизованных странах себе дороже – сдадут сразу.
А сверхприбыль, то есть небольшое превышение процента прибыли над среднерыночным уровнем – это официальный повод для внеплановой налоговой проверки.
Старое или новое: что ценнее.
Сравнительно новой стратегией инвестирования в недвижимость является скупка ветхих строений, доведение их до рыночных кондиций с последующей перепродажей.
Это характерно для удовлетворения спроса состоятельных покупателей, когда в исторических центрах за старыми фасадами строятся современные жилые и деловые строения.
Состоятельные покупатели могут принести до 50% прибыли на вложенный капитал, но объем такого рынка ограничен.
В случае восстановления строений вне исторических центров уровень прибыли существенно меньше.
Также можно инвестировать в строящиеся объекты.
Это серьезный бизнес, если вкладываются значительные суммы.
Успех практически гарантирован, если предполагается продажа новостройки, есть покупатели (заказчики), качественно проведена работа по снабжению материалами, подобраны толковые подрядчики…
На этом со стратегиями инвестирования в недвижимость, пожалуй, покончим. Удачных инвестиций!
Источники: http://fingeniy.com/strategii-investirovaniya-v-nedvizhimost/, http://realty.rbc.ru/news/577d23f09a7947a78ce91a5e, http://sprintinvest.ru/strategii-investirovaniya-v-nedvizhimost
Источник: