Земельный участок в качестве инвестиций

Инвестиции в землю

В сегодняшней непростой ситуации в мировой экономике инвесторы по всему миру ищут достойные альтернативы привычным объектам вложений. Каждый инвестор ищет способы и механизмы, способные не только не уменьшить величину его привычных доходов, но и снизить сопутствующие инвестиционные риски.

Инвестиции почти по всем направлениям испытывают спад, падает объем инвестирования в недвижимость, падает объём финансовых инвестиций, и многие другие показатели также снижаются. И на этом фоне прекрасным решением выступают .

Инвестиции в землю прекрасный источник для заработка и для перспективного вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе.

В пользу данного вида инвестиций выступает динамика изменения цены на землю, а именно её постоянный рост. Конечно, бывают краткосрочные периоды снижения, однако на долгосрочном отрезке это практически незаметно и цены идут только вверх. Это объясняется многими факторами и тем, что потребность в месте для строительства новых объектов недвижимости возрастает, и неважно жилое это строительство или какое-либо другое, площадь земли ограничена и это ключевой фактор для роста её стоимости.

Также неоспоримым плюсом инвестиций в землю является отсутствие расходов на её содержание.

Рынок инвестиций в землю очень велик и мало освоен.

Совокупность всех этих факторов в настоящий момент подогревает интерес к вложениям в землю со стороны мировых инвесторов. Инвестиции в землюнаиболее стабильны и надежны в долгосрочной перспективе.

Особенности инвестиций в землю и земельные участки

Как показывает практика, существует два основных направления инвестирования в землю. Это инвестиции в землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования и инвестиции в землю, предназначенную не для сельскохозяйственного использования.

В любом случае цена на землю для любого вида использования неуклонно возрастает. Для одного вида чуть больше, для другого чуть меньше.

С точки зрения заработка, конечно, лучше инвестировать в землю, предназначенную для строительства. Это имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, такая земля гораздо выше в цене и способов её монетизации имеет гораздо больше.

Вы, как собственник земли, можете получить право на строительства на данном участке земли и продать его по гораздо более высокой цене, чем вы его приобретали. Также вы можете самостоятельно построить какой-либо объект недвижимости и также реализовать данный участок земли по более высокой цене, в таком случае к возросшей цене на землю прибавляется и стоимость самого строения. И конечно купив землю, вы можете сдавать её в аренду и получать доход на долгосрочной основе.

Стоит заметить, что наиболее выгодные и наиболее динамично растущие в цене участки земли это площади вблизи крупных административных центров и городов, также земля, находящаяся в курортной зоне. Учитывая то, как быстро сегодня расширяются города, земли их окружающие дорожают с той же скоростью.

Также стоит понимать, что земля никогда не будет стоить меньше той цены, которую вы за неё заплатили. А перспективы её роста определяет способ её использования.

Единственным недостатком инвестиций в землю, хотя и очень незначительным, является разовая прибыль за исключением сдачи земли в аренду. Перекрыть данный недостаток может размер этой разовой прибыли, иногда это бывает сотни и даже тысячи процентов прибыли.

И не стоит забывать, что земля для определенного вида пользования имеет свою определенную процедуру оформления документов и состоит из разного их перечня. Пожалуй, это и является единственным риском инвестиций в землю, это сложность юридического оформления права собственности. Также к рискам инвестиций в землю можно отнести сложность проведения коммуникаций к конкретному участку, скрытые обременения, возможность мошенничества в плане недобросовестного оформления документов собственности прошлым владельцем.

В таких случаях перед осуществлением инвестиций необходимо тщательно проанализировать всю историю конкретного земельного участка с юридической, экономической, геологической и экологической стороны.

(Пока оценок нет)

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

• объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
• индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

• Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
• Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
• Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
• Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
• Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

• Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
• Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

• участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
• участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
• процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
• смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

• географический регион страны;
• расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
• востребованность направления;
• безопасность и престиж района;
• земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
• экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
• транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
• существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
• коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

Инвестиции в земельные участки

Сегодня все большую популярность приобретают вложения капитала в землю и земельные участки. По сути, вложение денег в землю является одним из направлений инвестирования в недвижимость. Это разновидность данного процесса, кроме случаев использования земельных участков в целях добычи ископаемых или выращивания культур.

Как правило, современные крупные вкладчики рассматривают землю как объект инвестирования лишь с позиции наличия на ней недвижимости, или же возможности ее возведения. Считается, что такой подход к вложению денег отличается особой прибыльностью, хотя и с возможными крупными рисками.

Отечественный земельный рынок характеризуется устойчивым ростом цен на участки. При этом, чем ближе к столице или крупным городам, тем ярче заметна такая тенденция. Причиной подобной динамики роста цен считается многофункциональность земельных участков.

Стоит также отметить, что популярностью пользуются любые участки земли – как в черте города, так и за ним. Разные земляные наделы позволяют разрешать многие задачи: в черте города, покупка земли осуществляется преимущественно для постройки коммерческой недвижимости, в то время как за городом – для постройки домов, создания зон отдыха и т.д.

Основные преимущества и недостатки совершения инвестиций в землю

Инвестиции в земельные участки в равной степени, как и все финансовые инструменты, обладают преимуществами и недостатками. Обобщим и рассмотрим их более подробно.

Преимущества капиталовложений в землю

• Сравнительная дешевизна. Если не гнаться за земельными участками в Подмосковье, цена которых может достигать нескольких миллионов у.е., то можно приобрести землю довольно дешево. В некоторых, даже довольно крупных городах, не составит особого труда купить небольшой участок земли всего за пару-тройку тысяч долларов.
• Капитализация. Облагораживание земли или постройка на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить на ней доход. Такой метод заработка считается беспроигрышным.
• Многофункциональность. Как уже говорилось, независимо от типа участка и его местоположения, всегда найдется способ применения земле и возможность заработать на ней.
• Надежность капиталовложений. Считается, что рынок земли, как и рынок недвижимости подвержен постоянному росту цены. Это позволяет немного заработать на земле, даже если купить участок и в последующем просто его перепродать.

Недостатки инвестирования

• Относительно низкий уровень ликвидности. Спрос на земельные участки есть всегда, однако он не так высок, как скажем на недвижимость. Покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений. Реализация возможных перспективных и доходных проектов может увеличить привлекательность к конкретному участку.
• Наличие налога на землю. В нашей стране введен налог на землю, который обязывает владельцев земли к его уплате. Его размер колеблется от 0,3 до 1,5% стоимости участка, в зависимости от типа.
• Наличие законных ограничений. Государство не позволяет использовать владельцам земли по своему усмотрению, так как они имеют свое целевое назначение, в рамках которого может осуществляться земельная эксплуатация.

Способы совершения инвестиций в землю

Как уже говорилось, ввиду многофункциональности земельных участков, вложения средств в них можно возвращать разными законными способами. Выбор зависит от целей инвестирования, желания вкладчика получить прибыль и его трудолюбия. Выделим же три основных способа получения прибыли:

• вложение денег в земельный участок с целью его перепродажи;
• вложение денег в участок с целью возведения объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду;
• вложение денег в участок с целью постройки жилого дома.

Доходность инвестиций в землю с целью ее последующей перепродажи прямо зависит от местоположения объекта инвестирования.

По подсчетам экспертов, при удачном выборе участка и места его нахождения, доходность за несколько лет может составить от 20 до 40% без каких-либо дополнительных вложений. В тоже время при неудачном выборе, его цена может существенно понизиться, что приведет к убыткам.

Максимальной долгосрочностью вложений отличаются инвестиции в землю, в целях постройки недвижимости и ее продажи или сдачи в аренду. И если в случае продажи, срок возврата средств определяется сроками строительства и самой продажи, то при аренде он составит не менее 10–15 лет. Поэтому при планировании такого вида инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом выбираемого участка.

Привлекательность третьего возможного способа вложения денег куда выше. Жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Покупка земли, ее обустройство, постройка жилого дома и его продажа могут занять 1,5–2 года. Что касается доходности, то по подсчетам экспертов, она может достигать 40–60% от первоначальных вложений.

Подводные камни «земельных» инвестиций

Несмотря на привлекательность, инвестиции в земельные участки сопряжены с определенными рисками, которые могут появиться уже после покупки земли. Так, целесообразным будет перед проведением сделки с землей, собрать о ней максимальный объем информации. Инвестору стоит обратить внимание на следующие аспекты:

1. Проверить юридическую «чистоту» земельного участка. Для этого нужно проверить подлинность правоустанавливающих документов, наличие арестов и отчуждений, долевых собственников, аренды и т.д.
2. Выяснить целевое назначения земли и неотнесенность ее к природоохранным зонам. Задумывая проект, важно быть уверенным в возможности его реализации на конкретном участке. Ведь вполне возможно целевое назначение земли не позволяет этого.
3. Убедиться в отсутствии грунтовых вод и опасности паводков. Такие факторы исключат возможность возведения на участке строений, ввиду чего его цена уменьшится в разы.
4. Определить наличие инфраструктуры и транспортной доступности. Под инфраструктурой понимается наличие не только остановок общественного транспорта, но и наличие магазинов, госучреждений, школ, детсадов и т.д. Уровень ее развитости должен соответствовать целям проекта.

В целом, подходя к вопросу инвестирования в землю со всей ответственностью, можно рассчитывать на уровень доходности, не ниже, чем от банковских вкладов. Между тем, успешно реализуя свои задачи можно получить и вполне высокий доход, сравнимый с доходами от более рискованных способов вложения капитала, а иногда и превышающий их.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья.

Узнай, стоит ли открывать фермерское хозяйство.

Особенности инвестиционной политики.

Как заинтересовать инвестора: способы привлечения инвестиций.

Источники: http://investicii-v.ru/investicii_v_zemlu/, http://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost/zemlya, http://kudainvestiruem.ru/kuda-vlozhit/investicii-v-zemlyu.html

Источник: invest-4you.ru