Инвестиции и право собственности на недвижимость

Гражданское дело о признании права собственности на квартиру, приобретенную истцом по договору инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома

За юридической помощью к адвокату обратился истец, который заключил договор инвестирования финансовых средств в строительство жилого дома и длительное время не мог оформить право собственности на квартиру, по независящим от истца обстоятельствам. Решением суда за истцом было признано право собственности на квартиру.

Именем Российской Федерации

г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Ивановой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Т. Н. А. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Т. Н. А. обратился в суд с настоящим иском к ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» о признании права собственности на квартиру №, расположенную на , общей площадью помещения кв.м., находящуюся по адресу: , ссылаясь в обоснование на то, что в /дата/ » осуществляло строительство жилого дома, расположенного по адресу: /дата/ Т. Н. А. . заключил с действующим от имени и по поручению на основании агентского договора № от /дата/ договор № об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома, расположенного по указанному адресу, в соответствии с которым Истец обязался передать денежные средства на строительство жилого дома и после сдачи дома в эксплуатацию приобретал право собственности на однокомнатную квартиру проектной площадью расположенную в секции , с условным номером на этаже Свои обязательства, предусмотренные пунктами указанного договора инвестирования, Т. Н. А. выполнил своевременно и полностью: перечислил агенту ., что подтверждается приходными кассовыми ордерами.

Впоследствии утратило право на строительство указанного жилого дома, поскольку Федеральный Арбитражный суд своим постановлением от /дата/ №признал недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков № от /дата/, № от /дата/ и № от /дата/, заключенные между и . Арбитражный суд также отказал в удовлетворении иска ООО «Принт.Капитал» к Администрации городского округа Химки и о признании права пользования (аренды) земельного участка площадью , расположенного по адресу:

/дата/ Министерством строительного комплекса за № зарегистрирован Инвестиционный контракт № заключенный между Министерством строительного комплекса , Администрацией городского округа Химки, Закрытым акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания — Регион», Ранее привлеченными соинвесторами, в т.ч. и Истцом, согласованный и Предметом указанного инвестиционного контракта является реализация социально-
инвестиционного проекта в целях строительства (завершения строительства) и сдачи в
эксплуатацию Инвестиционных объектов, передачи и оформления прав на них, а также
защиты прав и законных интересов Ранее привлеченных соинвесторов, в том числе
реализации их конституционного права на жилище в соответствии с Инвестиционным
обременением, предусмотренных контрактом. Согласно п контракта Инвестиционное обременение — обязательство Инвестора (ЗАО «Первая Ипотечная Компания — Регион») достроить, ввести в эксплуатацию шесть монолитно-кирпичных жилых домов ( ), возведенных на средства Ранее привлеченных соинвесторов, а также передать Ранее привлеченным соинвесторам причитающиеся им жилые и (или) нежилые помещения, указанные в договорах соинвестирования, в проинвестированных ими домах без дополнительных финансовых требований и обязательств, кроме предусмотренных договорами соинвестирования и не исполненных на момент заключения указанного контракта, права на получение которых были оплачены ими денежными средствами предыдущему инвестору или его агенту ( (п. контракта).
/дата/ Администрация городского округа предоставила
в аренду ЗАО «Первая Ипотечная Компания — Регион» для жилищного строительства
земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу:

(договор аренды земельного участка № от /дата/).

Изложенное свидетельствует о том, что ЗАО «Первая Ипотечная Компания — Регион» приняло на себя обязательства по завершению строительства жилого дома, расположенного по адресу:

Истец принял в полном объеме условия инвестиционного контракта №, что подтверждается отметкой на договоре № от /дата/ об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома. Указанный договор зарегистрирован и внесен в Книгу учета договоров о привлечении финансовых средств /дата/

В соответствии с договором № от /дата/, заключенным между Ответчиком и Истцом, как Ранее привлеченным соинвестором, Ответчик обязался передать квартиру Истцу. В соответствии с актом от /дата/ к договору № от /дата/ стороны взаимных претензий друг к другу не имеют. Также в акте указано, что указанному дому присвоен почтовый адрес: , а квартире, приобретенной Истцом, присвоен номер №

По результатам обмеров БТИ общая площадь указанной квартиры составила кв. м.

/дата/ указанная квартира передана Истцу по акту во фактическое владение, взаимных претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно п. инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон на Инвестиционные объекты должно быть завершено в срок не более шести месяцев с момента ввода Инвестиционных объектов в эксплуатацию, т.е. не позднее /дата/ Однако до настоящего дня Ответчик не предоставил Истцу комплект документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретенную Истцом квартиру. Таким образом, несмотря на то, что Истец полностью выполнил свои обязательства, Ответчик уклоняется от надлежащего оформления права собственности Истца на указанную квартиру, лишая его возможности в полном объеме реализовать полномочия собственника квартиры.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик – представитель ЗАО «Первая Ипотечная Компания — Регион» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Ответчика в порядке п.5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.

Согласно ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуг) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Как следует из материалов дела, /дата/ между — Инвестором, действующее по поручению » и Т. Н. А. — Соинвестором, был заключен договор№ об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома, предметом которого являлись правоотношения Сторон, связанные с привлечением финансовых средств Соинвестора в строительство жилого дома по адресу: . В соответствии с условиями данного договора, Т. Н. А. должен был проинвестировать строительство однокомнатной квартиры проектной площадью кв.м, расположенной в секции на Объекта с условным номером на

Платежными документами подтверждается, что Т. Н. А. принятые на себя обязательства по договору выполнил, перечислив в полном объеме инвестиционные средства в размере руб.

В соответствии с Инвестиционным контрактом № на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки микрорайона « от /дата/, заключенному между Министерством строительного комплекса , Администрации г.о. Химки, ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ранее привлеченными сонвестровами, который согласован с и с по соглашению сторон его предметом является реализация Социально-инвестиционного проекта в целях строительства (завершение строительства) и сдачи в эксплуатацию Инвестиционных объектов, передачи и оформления прав на них, а также защиты прав и законных интересов ранее привлеченных соинвесторов, в том числе реализации их конституционного права на жилище в соответствие с Инвестиционным обременением.

По условиям указанного Инвестиционного контракта Ответчик обязался обеспечить заключение и регистрацию договоров участия в долевом строительстве с Ранее привлеченными соинвесторами, обеспечить регистрацию права собственности Сторон Социально-Инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества Инвестиционных объектов, выполнить условия Инвестиционного обременения и передать в собственность Ранее привлеченным соинвесторам жилые и (или) нежилые помещения, права на получение которых были оплачены ими денежными средствами Предыдущему инвестору (его Агенту), на условиях Инвестиционного обременения.

Истец принял условия данного Инвестиционного контракта в полном объеме путем его подписания, о чем свидетельствует отметка на договоре № от /дата/ об инвестировании финансовых средств в строительство жилого дома. Указанный договор зарегистрирован и внесен в Книгу учета договоров о привлечении финансовых средств /дата/, а также путем подписания с Ответчиком – ЗАО «ПИК-Регион» договора № от /дата/

П.3 указанного договора ЗАО «ПИК-Регион» подтвердил, что Ранее привлеченный соинвестор Т. Н. А. — Истец по настоящему делу, проинвестировал строительство кв.м проектной площади квартиры (без учета лоджий и балконов), расположенной на , условный номер на этаже в жилом доме по строительному адресу: в объеме руб. Результатом инвестиционной деятельности Ранее привлеченного соинвестора в соответствии с Дополнительным соглашением от /дата/ к Инвестиционному контракту от /дата/ № является доля в Объекте в размере кв.м. проектной площади квартиры (без учета лоджий и балконов), расположенной на , условный номер на этаже в жилом доме по строительному адресу:

П.4 данного договора стороны пришли к соглашению, что ранее привлеченный соинвестор Т. Н. А. оплачивает ЗАО «ПИК-Регион» инвестиционный взнос в завершение строительства летних помещений, что составляет руб.

Платежным поручением № от /дата/ подтверждается, что Т. Н. А. взятые на себя обязательства по вышеуказанному договору выполнил, перечислив в полном объеме инвестиционные средства в размере

Актом от /дата/ к договору № от /дата/ подтверждается, что ЗАО «ПИК-Регион» в соответствии с условиями Инвестиционного контракта от /дата/ № Договора № от /дата/ осуществило завершение строительства жилого дома по строительному адресу: . Жилому дому-новостройке присвоен городской почтовый адрес: В соответствии с документами БТИ квартире с условным номером на этаже , расположенной на этаже, присвоен номер которая поступила во фактическое владение Т. Н. А. стороны претензий друг к другу не имеют, о чем свидетельствуют их подписи на акте.

Согласно техническому паспорту на , квартира является однокомнатной, общая площадь помещения составляет

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, по делу установлено, что до настоящего времени Ответчиком не представлены в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Истца на спорную квартиру.

Поскольку в данном случае Т. Н. А. в соответствии с вышеприведенными Договором участия в долевом строительстве жилого дома от /дата/ Инвестиционным Контрактом и Договором № от /дата/ проинвестировал в полном объеме строительство однокомнатной , выполнила все принятые на себя обязательства, а Ответчик до настоящего времени уклоняется от исполнения обязательств по договору, в связи с чем нарушает права Истца как собственника, поскольку он не имеет возможности провести государственную регистрацию своего права, а, также принимая во внимание, что данная квартира /дата/ передана Т. Н. А. что вышеуказанные Договора никем из сторон в установленном законом порядке не оспорены, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию — суд приходит к выводу, что наличие данных Договоров и передача Т. Н. А. жилого помещения являются основанием для возникновения у него права собственности на вышеуказанную квартиру.

Принимая во внимание, что дом принят в эксплуатацию о чем свидетельствует разрешение № от /дата/, решением № координационной группы по оформлению адресной информации о присвоении почтового адреса вновь построенному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: , все условия договоров Т. Н. А. выполнены, а также учитывая отсутствие возражений со стороны Ответчика, суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 218, 219, 309, 310 ГК РФ

Иск Т. Н. А. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Т. Н. А., /дата/ рождения, уроженцем , право собственности на квартиру № №, на , общей площадью помещения м., находящуюся по адресу:

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца.

1.3. Недвижимость как объект инвестирования

Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:

Прирост рыночной стоимости недвижимости;

Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;

Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Показатели эффективности инвестиций [9] в недвижимость:

1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).

3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).

4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).

Недвижимость как объект инвестирования [5] имеет следующие основные особенности:

1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.

2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.

Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

3. Невысокая ликвидность.

Ликвидность недвижимости — это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.

4. Обязательная государственная регистрация сделок.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

5. Необходимость менеджмента.

Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

6. Высокая надежность и эффективность вложений.

Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.

7. Многообразие комбинаций вещных прав.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности.

8. Многообразие источников инвестирования.

Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.

Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.

Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.

Причины привлекательности вложений в недвижимость:

значительная степень сохранности, безопасности;

приобретение права собственности;

сохранность средств от инфляции;

неосвоенность рынка недвижимости;

высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);

устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.

Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:

недоступность информации — информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст. 3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество. Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.

Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции.
При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

• Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
• Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
• Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
• Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), это означает, что первоначально право собственности на новостройку согласно нормам законодательства возникает у застройщика и лишь затем регистрируется у другой стороны договора (инвестора). Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения.

РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.

• Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий. Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Источники: http://www.advocatoff.ru/advokat-praktika/advokat-sobstvennost-investirovanie.html, http://studfiles.net/preview/379347/page:4/, http://vrkadoverie.ru/registratsiya-prava-sobstvennosti-na-osnovanii-dogovora-investirovaniya-2/

Источник: invest-4you.ru