Инвестиции в недвижимость относятся к инвестициям

Инвестиции в недвижимость почти без риска

Инвестирование в недвижимость — это покупка определенной недвижимой собственности с целью получения прибыли. В ряде случаев считается одним из наиболее эффективных и надежных способов заработка денег.

Суть инвестирования в недвижимость

Как было сказано выше — суть инвестирования в недвижимость состоит в ее покупке и последующем использовании с целью получения выгоды. Приобретение квартиры в личное пользование не считается инвестицией: это покупка потенциального инвестиционного актива. А вот сдача жилплощади в аренду уже является инвестицией.

Основная выгода от инвестирования подобного рода всегда одна: получение прибыли, обычно в виде денежных сумм. Но могут быть и дополнительные преимущества. Пример: государственная программа Кипра по вкладам в недвижимость для получения гражданства. Но подобные варианты вложения более редки. И дополнительная выгода обычно является вторичной по отношению к получению прибыли.

Виды инвестирования в недвижимость

На текущий момент имеется несколько вариантов классификации недвижимости. Причем стоит помнить: деление относительно условное. Обычно выделяют следующие варианты классификации:

• По выбранному типу недвижимости. Это могут быть многоквартирные дома, жилые участки, либо офисные строения.
• По способу заработка с помощью недвижимости. Здесь имеется два основных варианты. Первый — различные способы аренды той или иной недвижимой собственности. Второй — ее перепродажа с выгодой для инвестора.

Еще имеется ряд вариантов инвестирования в недвижимость, которые нельзя отнести ни к одному из перечисленных выше типов. Их описывать не имеет смысла, так как деление является в большей степени условным.

Классификация по выбранному типу недвижимости

Этот тип классификации связан с целями, ради которых используется недвижимость. Причем многие опытные инвесторы предпочитают использовать только жилье, или земельные участки, или офисные помещения. Работать сразу со всеми вариантами очень непросто. На то есть две причины:

• Недвижимость относится к дорогостоящим активам. Владеть одновременно и земельными участками, и жильем может не каждый. Подобные варианты позволяют себе только очень состоятельные люди.
• Сложность в управлении. Непросто работать одновременно и с арендой офисов, и с продажей земли. Поэтому инвесторы предпочитают остановиться на одном варианте, привлекательном для них. Остальные они игнорируют, даже при наличии нужных средств для приобретения.

Сама же недвижимость делится на следующие группы:

• Жилые строения. Причем различают работу с отдельными, частными домами и многоквартирными строениями. Индивидуальные инвесторы предпочитают покупать отдельные квартиры, не прибегая к помощи риелтора.
• Коммерческие, нежилые строения. Сюда относятся площади под офисы, торговые ряды, склады и т. п. Все, с помощью что предназначено для работы. Обычно этот вариант интересен для опытных, состоятельных вкладчиков. Обычно подобная недвижимость приобретается не для перепродажи, а для сдачи в аренду.
• Земельные участки. Покупка земли является достаточно выгодным занятием. И не имеет значения, перепродается она, или сдается в аренду. Но с нею связан ряд проблем. В частности, инвестору надо знать земельный кодекс государства. А еще надо разбираться в типах земли, и для каких целей ее можно использовать.
• Строящиеся здания. Принцип прост — инвестор вкладывается в процесс строительства, а затем сдает в аренду/перепродает недвижимость. Но здесь основная сложность — найти подходящего застройщика.
• Загородные строения. В ряде случаев объединяют с инвестированием в земельные участки, при покупке для постройки дачных домиков или коттеджей. Основное отличие от вкладов в землю — основным объектом становится здание.

Выбирать способы инвестирования надо исходя из имеющихся средств и собственных предпочтений вкладчика. При этом надо помнить: любой из вариантов способен принести немалую прибыль, при грамотном подходе.

Классификация по способу заработка

Здесь основное деление на два типа инвестирования — для сдачи в аренду, и для перепродажи. Причем не стоит относить перепродажу к краткосрочному инвестированию. Покупка доли в доме на раннем этапе строительства может стать долгосрочным вложением.

Сначала стоит рассмотреть приобретение квартиры с целью сдачи в аренду. Здесь необходимо учитывать: прибыль с аренды относительно невелика. Поэтому нужно обращать особое внимание на цену приобретаемой собственности. Покупать квартиру в ипотеку не рекомендуется, это не приносит прибыли. Это же касается приобретения отдельного частного дома.

Есть несколько вариантов получения прибыли от аренды. Сначала стоит рассмотреть способы аренды жилых помещений физическим лицам:

• Сдача квартиры в аренду. Наиболее дешевый метод. Имеются варианты с ежемесячной или посуточной оплатой.
• Приобретение и сдача в аренду частного дома. Наиболее востребованы летние дачные постройки. Для более зажиточных инвесторов подойдет покупка большого частного дома в городской черте. Здесь больше затраты на приобретение и обслуживание, но выше прибыль.
• Покупка многоквартирного здания для получения прибыли от аренды. Для большинства частных инвесторов вариант труднореализуемый. Но он удобен для группы вкладчиков, разделяющих прибыль по составленному заранее договору.
• Инвестирование в зарубежную недвижимость. Ряд вкладчиков предпочитают покупать квартиры или частные дома за рубежом. И наиболее прибыльным считается сдача в аренду на курортах.
• Получение прибыли через гарантированную аренду. Принцип такой: объект недвижимости приводится в нужный вид и сдается через специальную компанию. Эта компания получает комиссионные с аренды, взамен беря на процесс отбора клиентов, решение вопросов с оплатой и т. п.

При сдаче в аренду нежилых помещений надо учитывать цели, для которых арендатору понадобится помещение: склад, торговая точка, офис, спортивный зал и т. п. При этом стоит помнить — прописаться в нежилом помещении нельзя.

Еще надо разобрать способы покупки недвижимости для перепродажи:

• Покупка квартиры на этапе строительства. Здесь прибыль зависит от ряда факторов: качества постройки, соблюдения сроков застройщиком, местоположения дома и т. п. Чистая прибыль колеблется в диапазоне 20-50%, при правильном подходе.
• Приобретение земельного участка. Например, купить участок за городской чертой, дождаться роста цены из-за увеличения размеров города, затем продать. Еще имеется вариант выстроить дом, и продать готовую дачу. Но надо учитывать — постройка разрешена не на всех типах участков. В ряде случаев потребуется переоформление.
• Покупка «сложной» недвижимости. Примеры: в аварийном состоянии, находящейся в собственности банка из-за неоплаченной ипотеки и т. п. После решения всех вопросов недвижимость перепродается по более высокой цене.

Плюсы и минусы

С инвестированием в недвижимость связаны как положительные, так и отрицательные моменты. Их надо учитывать, причем до того, как осуществлять инвестирование в выбранный объект.

Начать стоит с плюсов подобного типа вложений:

• Достаточно высокая стабильность цен. Стоимость объектов недвижимости меняется, как и все на рынке. Но эти изменения не столь скоротечны, как, например, перепады курса валют. И их проще спрогнозировать.
• Высокая доходность. Хотя получение дохода и растянуто по времени, чистая прибыль от инвестирования в недвижимость очень велика.
• Надежность в прогнозировании колебаний рынка. Конечно, никто не застрахован от неожиданностей. Но большая часть факторов, влияющих на цену, известна заранее. Главное, вовремя о них узнать, проведя подготовительную работу.
• Меньшая зависимость от колебаний рынка. Например, если сдавать недвижимость в аренду, то можно в принципе не зависеть от цен на этот тип актива. Ряд категорий граждан всегда будет нуждаться в жилье. Это касается, в частности, студентов и молодых семей. А в курортных городах дополнительную сезонную прибыль приносят туристы.

Конечно, обязательно надо перечислить и минусы этого типа вкладов:

• Требуются большие суммы для инвестирования. Минимальный порог вхождения начинается от 4-5 тысяч долларов. А в ряде случаев она становится еще выше. Это зависит от выбранного варианта инвестиций.
• Необходимо тщательно изучить рынок для работы в данной сфере. Факторы, влияющие на стоимость земли или квартиры, известны заранее. Но их очень много: планы по расширению и благоустройству города, качество земли под постройку, наличие конкурентов, добросовестность застройщика, востребованность недвижимости данного типа и т. п. И все это надо учитывать.
• Необходимость изучения законов, касающихся недвижимости. В них имеется множество уточнений и нюансов. И они затрагивают каждый из типов недвижимой собственности: земельные участки, квартиры, нежилые строения и т. п. Отсутствие этих знаний не только уменьшает потенциальную прибыль, но и ставит под сомнение законность сделки.
• Период окупаемости очень долгий, в большинстве случаев. Например, при покупке квартиры для сдачи в аренду потребуются годы на полный возврат суммы. Это же касается приобретения недвижимости на раннем этапе строительства.
• Невысокая ликвидность. Продать недвижимость сложнее, чем другие типы активов. Она не относится к наиболее востребованному ресурсу. По этой причине ее сложнее продать, если возникла серьезная нужда в деньгах.

Еще надо помнить: ряд плюсов и минусов зависит от конкретного региона, особенностей местного законодательства и выбора конкретного объекта инвестирования. Пример: аренда квартир в курортном городе. В подобном случае прибыль весьма велика, за счет сезона туристов. Но проблемой станут конкуренты и необходимость в ежегодном косметическом ремонте.

Факторы влияющие на успешное вложение

Имеется ряд факторов, влияющих на конечную прибыль при инвестировании в недвижимость. И инвестору желательно учитывать каждый из этих факторов. В противном случае вложения могут не принести ожидаемого дохода, и даже стать убыточными.

Здесь факторы можно разделить на две основных группы. Первая группа связана с самим объектом инвестирования. Причем в нее входит все, что касается как самого объекта, так и его окружения. А вторая группа факторов касается способа извлечения прибыли. И с ним надо определиться еще до покупки объекта инвестиций. В противном случае инвестор может оказаться с бесполезной собственностью на руках.

Правильный выбор объекта инвестирования

Стоит сразу определиться, во что именно будут вложены деньги. Рекомендуется выбирать один объект для вложения, максимум — несколько объектов одного типа. Не стоит работать одновременно со сдачей в аренду коттеджей и перепродажей офисных помещений. Слишком велика нагрузка на инвестора, из-за чего велик риск ошибки. Игнорировать эту рекомендацию могут только крупные компании.

Информация собирается не только о самом объекте. Необходимо заранее получить все данные о том, в каких условиях будет проходить инвестирование. Здесь влияют следующие факторы:

• Наличие и динамика спроса на выбранный объект. То есть, растет или убывает спрос на конкретный тип недвижимости.
• Стоимость и изменения курса цен на выбранные объекты. Возможно, если недвижимость дешевеет, стоит подождать, и купить ее по более низкой цене. Но надо учитывать: стоимость часто понижается из-за уменьшения спроса.
• Размер налоговых сборов и прочих трат на содержание объектов. Причем надо помнить: траты есть всегда, как при аренде, так и при перепродаже.
• Наличие конкурентов в выбранном сегменте.

Выбор способа извлечения прибыли

В одних случаях выгоднее заниматься перепродажей, в других — лучше подойдет сдача в аренду. И надо решать, что выгоднее в данном конкретном случае. Однозначной рекомендации не существует. Пример: имеется квартира в спальном районе, купленная на этапе строительства. Здесь может стать выгодной перепродажа. А вот владельцу офисного помещения подойдет сдача его в аренду.

Затем выбирать надо между краткосрочным и долгосрочным инвестированием. Красткосрочное инвестирование позволяет быстрее получать прибыль. А долгосрок, при правильном подходе, обычно приносит больший доход. Но с ним связаны и дополнительные расходы — например, плата за ЖКХ при аренде.

Иногда выбор не столь однозначен. Пример: куплен участок со старым домом в аварийном состоянии. Если отремонтировать дом и облагородить участок, то можно будет их продать по более высокой цене. Но, если дом находится в курортной зоне, его можно сдавать в аренду. Здесь выбор стоит между единовременным получением крупной суммы и постоянным доходом. Выбирать надо исходя из потребностей самого инвестора.

Отдельно надо упомянуть варианты инвестиций в недвижимость за рубежом. В ряде государств имеются хорошие шансы получить высокую прибыль при подобных вложениях. Нередко иностранным инвесторам предоставляются определенные льготы. Поэтому получаемая прибыль выходит даже выше, чем при вкладах в отечественные проекты. Но надо помнить: многие мошенники предпочитают работать с иностранным капиталом.

Заключение

Теперь надо решить, насколько целесообразными являются вложения в недвижимость. И здесь надо понять: правильный ответ на этот вопрос сможет дать только сам инвестор. Многое здесь зависит от выбранного способа инвестиций. Но, в целом, этот способ вкладывания средств считается весьма перспективным.

Многие аналитики здесь называют всего одну основную причину: людям всегда нужно будет жилье и место для работы. Поэтому недвижимость будет востребована. Конечно, иногда она дешевеет — например, в случае постройки промышленного предприятия рядом с жилым домом. Но, в целом, недвижимость остается стабильным активом.

Правда, имеется ряд рисков, о которых стоит знать каждому вкладчику. Их необходимо учитывать заранее, чтобы впоследствии не потерять деньги на сомнительных проектах, или просто из-за незнания обстановки. Вот о каких рисках надо помнить всегда:

• Изменения, связанные с перепланировкой города. Если рядом с земельным участком будут построены очистные сооружения, его цена резко пойдет вниз. Причем сдавать его в аренду будет непросто. И, к сожалению, в текущих реалиях о подобных вещах люди нередко узнают в последний момент.
• Обилие мошенников. Вариантов множество: «несуществующие» стройки, инвестиции в якобы иностранные проекты, продажа по поддельным документам, махинации с замерами и реальной площадью. И это еще далеко не полный список. Причем работа с иностранным капиталом не устраняет проблему — многие зарубежные мошенники не менее изобретательны, чем их отечественные коллеги.
• В случае инвестирования в строящиеся объекты имеется риск банкротства фирмы-застройщика. Причем основная проблема здесь — невозможность полностью исключить подобную возможность. Ведь в ряде ситуаций банкротство связано с внешними факторами, и никак не зависит от самого исполнителя обязательств.
• Риск потери крупных сумм. Инвестирование в недвижимость всегда связано с вложениями немалых средств. И их потеря не может не ударить по бюджету инвестора. Причем риск этот имеется всегда, независимо от надежности объекта вложений.

Если подводить итоги, то можно сказать, что правильное инвестирование в недвижимость способно принести немалый доход. Подобный тип вложений более стабилен, меньше зависит от колебаний рынка, но имеет высокий «порог вхождения» в отношении затрат. Поэтому вклады в недвижимость подойдут зажиточным людям, желающим иметь постоянных доход без высоких рисков.

Инвестиции в недвижимость – основные рекомендации

Капиталовложение в недвижимость считается надежным путем приумножения и возврата инвестиций. Вкладывая средства в покупку недвижимости инвестор получает возможность не только сдавать ее в аренду, но и получить чистую прибыль от разницы в цене при продаже, а также сохранить сбережения от инфляции.

Что собой представляет инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям, поскольку приобретая ее инвестор получает в право собственности объект, который в дальнейшем будет использован им для получения прибыли.

К недвижимости относиться любой объект, который находиться на земле и не может быть перенесенным на другое место. К недвижимости причисляют:

• земельные участки;
• квартиры;
• дома;
• офисные помещения;
• объекты незавершенного строительства;
• промышленные предприятия;
• гаражи;
• склады.

Недвижимость может быть жилой и коммерческой. Законодательно определено, что все объекты недвижимости, созданные с целью получения прибыли считаются коммерческими. К жилой недвижимости относят квадратные метры предназначенные для непосредственного проживания.

Приобретая квадратные метры, следует различать активную и пассивную недвижимость. Если недвижимость приобретается для дальнейшего жилья в ней, то она считается пассивной, так как не будет приносить доход и требует постоянного денежного вложения. Активной недвижимость становиться, когда начинает приносить прибыль. В качестве прибыли может выступать стоимость продажи или аренды.

Покупка недвижимости с целью ее последующей перепродажи считается долгосрочной инвестицией. Недвижимость, которая сдается в аренду, приносит ежемесячные дивиденды в виде арендной платы от съемщиков.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость включает в себя:

• покупку жилой площади на первичном рынке;
• покупку жилой площади на вторичном рынке;
• приобретения жилья за границей;
• коллективные инвестиции в недвижимость;
• приобретение земельного участка с готовым домом или для его последующего строительства.

Решив инвестировать в покупку жилой недвижимости, следует обозначить цели и ответить для себя на следующие вопросы:

Является ли инвестирование в рынок недвижимости на текущий момент прибыльным? Сфера недвижимости может быть растущей, падающей или замершей в ожидании. Это обусловлено политико-экономической нестабильностью, соотношением спроса и предложений. Поэтому решив инвестировать стоит проанализировать общие тенденции рынка и выбрать оптимальный момент для приобретения.

Какую сумму вы готовы выделить для инвестирования? Определив сумму можно выбрать оптимальный сегмент для вложения, учитывая местонахождение, уровень престижности, квадратуру.

На какой срок вы готовы инвестировать? Инвестиции в недвижимость относиться к долгосрочным. Приобретение квартиры для продажи спустя 1-3 года относиться скорее к спекулятивным действий на основе ажиотажа и возможны только при растущем цикле рынка. В остальных случаях для выгодной перепродажи ждать придется значительно дольше. Приобретая квартиру для сдачи в аренду в строящемся новострое, следует учитывать момент сдачи дома в эксплуатацию и приблизительное время необходимое для отделки помещений.

На какой доход вы рассчитываете? Правильно подобранный момент покупки, помимо дохода в виде арендной платы, может также существенно увеличить капитализацию вложений. Приобретая жилье на вторичном рынке можно рассчитывать минимум на 10-11% доходности и ежемесячную арендную плату. Первичный рынок рассчитан на более долгосрочные вложение, но следует понимать, что приобретая квартиру в строящемся доме, после сдачи дома в эксплуатации стоимость квартиры возрастет на 20-30%, а само вложение в жилье первичного рынка приносит в среднем 13% доходности. Приобретая квартиры в развивающихся странах, городах, микрорайонах можно заработать больше, но и инвестировать следует на более внушительный срок.

Сколько времени вы готовы уделять работе с недвижимостью? Первичный рынок недвижимости предлагает варианты жилья без и с отделкой помещений. Самостоятельная отделка помещения потребует дополнительных временных ресурсов, но может обойтись дешевле и, как следствие, возрастет процент доходности от инвестирования. Сдача квартиры в аренду посуточно приносит больше прибыли, но требует постоянного внимания инвестора. Если вы не готовы выделить достаточно времени, то стоит обратить внимание на готовые объекты и долгосрочную аренду. Такой метод инвестирования подходит даже для чайников и занимает минимум времени и сил.

Сроки окупаемости

Сроки окупаемости варьируются в зависимости от выбранного типа недвижимости и условий рынка. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуется инвестирование в качественные готовые жилые объекты с последующей долгосрочной арендой. Средний срок окупаемости жилой недвижимости на основе состоявшихся сделок составляет 10 лет. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются приблизительно за 6-8 лет активной эксплуатации.

Как минимизировать риски

Капиталовложение в недвижимость считается одним из самых надежных методов инвестирования, но, как и любые инвестиции, оно все равно связано с рисками. Наибольшее влияние на стоимость жилья оказывает политическая и экономическая нестабильность в стране. Рынок недвижимости активно реагирует на любые негативные изменения, что приводит к резким снижениям спроса и стоимости, но в то же время это создает благоприятную почву для приобретения объектов по минимальной цене. Приобретая недвижимость, обязательно обращайте внимание на важные события и грядущие изменения в этих сферах.

Проведите тщательный анализ рынка недвижимости. Многие компании искусственно завышают стоимость своих объектов. Осуществите мониторинг цен представленных на рынке объектов и посчитайте среднюю стоимость. Эти цифры помогут заключить выгодную сделку.

Избегайте инвестирования в недвижимость с кредитных денег. Особенно это касается валютных кредитов. При резком падении курса платежи по кредиту могут превысить прибыль от арендной платы.

Покупайте объекты с правильным целевым назначением. Приобретая технические помещения, мансарды, полуподвальные помещения домов для их дальнейшего переоформления в жилую или коммерческую недвижимость вы создаете дополнительные риски. Законодательство может измениться и переоформление не состоится. Те же риски связаны и с переоформлением жилой недвижимости в коммерческую. Учитывайте и тот факт, что переоформление это дополнительная статья расходов.

Подходите к сдаче недвижимости в аренду с умом. Определите среднюю стоимость аренды такого сегмента, проведя мониторинг существующих цен. Не стоит слишком завышать и снижать стоимость. В первом случае инвестор рискует потерять активность недвижимости, во втором — увеличить срок окупаемости.

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение, поэтому подходить к данному вопросу стоит с особым вниманием. Дадим несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

Прежде всего, следует ознакомиться с компанией застройщиком и собрать всю возможную информацию, просмотреть отзывы в Сети от предыдущих клиентов и мнения жильцов. Если отзывы не утешительные, то лучше переключить вектор внимания на другую компанию. Помните, что информация в Интернете может быть как правдивой, так и выдвинутой заинтересованными лицами (застройщиком или конкурентами).

Изучите статистику компании застройщика, обратив внимание на срок сдачи предыдущих объектов — как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования. В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку.

Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Если земля под домом предназначена для сельскохозяйственных нужд и нежилых помещений, то в последствии могут возникнуть серьезные проблемы со строительством или оформлением. Также обязательно следует обратить внимание на срок аренды земельного участка под домом. Не лишним будет обратить внимание и на назначение земли в ближайших окрестностях дома, чтоб избежать того, что в непосредственной близости могут построить завод, который снизит стоимость жилья.

Сравните предыдущие проекты застройщика с их реальными реализациями. Минимальная разница укажет на то, что застройщик выполняет свою работу качественно и большинство обещаний будет исполнено. В то время как существенная разница проекта на бумаге и реального дома скажет о том, что в процессе строительства деньги будут постоянно экономится, а значит дом не будет соответствовать ожиданиям — может быть выполнен из более дешевых материалов и не соответствовать технике безопасности.

Проверьте наличие и возможность подключения дома к коммуникациям и инженерным сетям. В случае если дом строиться на пустыре или около промышленной зоны, необходимые коммуникации могут отсутствовать в непосредственной близости. Не стесняйтесь уточнить у застройщика, какими методами он будет решать вопрос и будет ли решать вообще. Подвод коммуникаций может стоит до 30% всего строительства и в некоторых случаях владельцам квартир приходится проводить коммуникации самостоятельно за свои средства.

Изучите ограничения по застройке земли, ее характеристики и опасности. Некоторые территории могут быть с высоким уровнем шумового загрязнения и загрязнения почвы, затапливаться или быть под угрозой оползней.

• Просмотрите перспективность проекта на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфортность проживания, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

Инвестиции в недвижимость: как и во что вложить деньги?

Недвижимость – один из наиболее стабильных, долговременных и востребованных объектов для инвестиций, популярность которого не снижается даже в кризисные периоды. Финансовой науке и практике известно несколько способов и стратегий капиталовложений в рынок недвижимости. Как и во что вкладывать, чтобы получить дивиденды?

Виды инвестиций в недвижимость

В теории и практике различают:

Прямое инвестирование.

Осуществляются при приобретении недвижимости (земельных участков, жилых и коммерческих построек) с целью ее дальнейшей продажи, а так же финансировании строительства данных объектов. Осуществляя такие инвестиции в недвижимость, доход можно получить от ее перепродажи или сдачи в аренду, причем первый способ считается более выгодным, если владелец не планирует в дальнейшем использовать помещение или участок в своих целях.

Непрямое инвестирование.

Появилось значительно позже первого в результате государственных ограничений на прямые инвестиции. Непрямое портфельное инвестирование осуществляется через специальные фонды, трасты или путем покупки ценных бумаг обеспеченных недвижимостью или ипотекой.

Непрямое инвестирование значительно упрощает доступ вкладчика к объектам за пределами страны и, в сущности, не привязывает его к месту нахождения недвижимости, поэтому считается более совершенным финансовым инструментом.

Объекты инвестирования

Вклады в недвижимость осуществляются в такие объекты:

Жилая недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость проводят путем покупки готовых или находящихся на этапе строительства помещений и зданий, а так же финансирования их строительства. При стабильном развитии экономики стоимость жилья постоянно возрастает, поэтому его перепродажа через некоторое время может принести неплохие дивиденды. Правда на цену недвижимости влияет и ее местонахождения, экологические факторы, состояние, инфраструктура и многие другие аспекты.

Не рекомендуется с целью получения прибыли сдавать жилье в аренду. Вложенные в покупку квартиры или дома средства вернуться в лучшем случае через 10-15 лет, но влияние инфляции за это время значительно уменьшит полученный доход.

Коммерческая недвижимость.

При правильном выборе места строительства может принести большие доходы от аренды, чем жилые помещения. Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют опыта в инвестировании, а сам объект постоянного внимания владельца – для сдачи в аренду нужно поддерживать состояние здания, функционирование коммуникаций и служб и т.д.

Главный же минус работы с данным типом объектов – чрезвычайно низкая ликвидность неприбыльного помещения. Здание в непопулярном месте или с неудачной планировкой очень трудно продать, а для собственного применения оно в большинстве случаев невостребованное. Поэтому коммерческая недвижимость плохо подходит на роль источника пассивного дохода, но при должном внимании дает стабильную и хорошую прибыль.

Земельные участки.

Наиболее выгодный по сумме издержек объект инвестирования. В отличии от предыдущих двух типов недвижимости, вкладчику не нужно тратить средства на поддержку состояния и коммуникаций участка, его ремонт, обслуживание и т.д. Единственная сложность – найти землю в перспективном районе с возможностью дальнейшего развития.

Стоимость земли зависит от ее местонахождения, наличия транспортных и инженерных коммуникаций, а так же свойств почвы и целевого назначения. Наибольшим спросом пользуются участки под строительство домов и жилых помещений.

Особенности вкладов в недвижимость

Покупая объекты недвижимости с целью получения дохода, инвестор должен учитывать следующие особенности рынка:

• Вторичная недвижимость приносит небольшой доход, но требует меньше вложений;
• Оценку местного рынка стоит проводить в долларах, учитывая показатели за последние несколько лет;
• Объекты недвижимости дешевле всего стоят летом, но ближе к зиме цена возрастает – это позволяет выбрать оптимальное время для покупки/продажи;
• На цену влияет не только состояние экономики, но и качество объекта, а так же наличие инфраструктуры и экологические факторы;
• При работе с вторичным рынком учитывайте расходы, необходимые для приведения недвижимости в надлежащее состояние.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Основные преимущества данных вкладов:

1. Недвижимость не подвержена инфляции;
2. Стоимость объекта при стабильном состоянии экономики постепенно возрастает;
3. Позволяют минимизировать налогообложение за счет амортизации;
4. Рынок недвижимости отличается низкой волатильностью и хорошо предсказуем;
5. Объекты недвижимости включаются в общий капитал владельца, но при этом могут создавать текущий доход;
6. Наличие недвижимости открывает возможности для получения банковских кредитов и ссуд.

К минусам подобного инвестирования относятся:

1. Высокая стоимость объектов и порог входа на рынок;
2. Зависимость цены от местности и других факторов;
3. Низкая ликвидность;
4. Амобильность актива;
5. Необходимость оценки возможных расходов на содержание и обслуживание объекта.

Вклады в недвижимость являются одними из наиболее надежных и прибыльных при должном выборе объекта инвестиций. Недвижимость лишена многих недостатков финансовых активов, к примеру, влияния инфляции, но в то же время отличается низкой мобильностью и ликвидностью, поэтому инвестору нужно тщательно выбирать момент ее покупки и продажи. Получение же пассивной прибыли за счет аренды оправдано только при работе с коммерческой недвижимостью, но может принести неплохой дополнительный доход до момента продажи объекта.

Осуществляя инвестиции в недвижимость в 2018, вкладчику стоит внимательно изучить региональный рынок и общую экономическую ситуацию в стране. Так в России эксперты прогнозируют снижение спроса на приобретение жилой и коммерческой недвижимости в текущем году.

Источники: http://altwiki.ru/invest/investicii-v-nedvizhimost-vidy-plyusy-i-minusy-faktory-uspeha.html, http://prostocoin.com/finance/real-estate-investment, http://kompanion.online/finansy/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru