Ипотека как инвестиции в недвижимость

Ипотека как инвестиции в недвижимость

Как инвестору заработать на недвижимости с помощью ипотеки

Многие рассматривают ипотечные программы только в разрезе приобретения жилья для личного пользования. Однако с их помощью можно инвестировать собственные средства и получить большую прибыль, чем при использовании банковских депозитов.

Руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов

Рассмотрим конкретный пример: квартира в проекте RDI «Ново-Молоково» на этапе котлована сегодня стоит порядка 2,3 млн руб. (однокомнатная общей площадью 30 кв.м). При первоначальном взносе, равном 20% от стоимости квартиры, сумма кредита составит 1, 84 млн руб., а процентная ставка по ипотечному кредиту будет равна 11,2%.

Если просчитать детальный график платежей и вычислить совокупный объем процентов, то получится, что за два года переплата по кредиту составит 390 000 руб. При этом, стоимость квартиры за этот же промежуток времени с учетом тенденций рынка вырастет, в среднем, на 30-40% даже в условиях высокой конкуренции и экономической нестабильности.

Соответственно, после продажи данной квартиры валовая прибыль может составить до 1 000 000 рублей, а чистая прибыль ее владельца может составить до 500 000 руб.

Теперь возьмем другой, более традиционный, но куда менее выгодный инвестиционный инструмент, доступный каждому физическому лицу – банковский депозитный вклад. Если его сумма будет аналогична 20% первоначального взноса за взятую в пример квартиру в «Ново-Молоково», то она составит около 500 000 руб.

Сейчас средняя процентная ставка по накопительным вкладам варьируется от 8 до 11,5% годовых. Крупные банки на сегодняшний день предпринимают меры по снижению депозитных ставок для того, чтобы стимулировать население направлять свои свободные средства в различные сегменты российской экономики, а не просто хранить их до лучших времен.

Исходя из этого, за тот же двухгодичный срок, в течение которого мы рассматривали ипотечное инвестирование в жилую недвижимость, прибыль по депозитному вкладу едва превысит 100 000 рублей.

Эти простые подсчеты наглядно показывают, что инвестиции через ипотеку принесут прибыль почти на 400 000 рублей больше, чем депозит.

К тому же, в процессе и по итогам реализации квартиры можно будет воспользоваться дополнительными государственными механизмами. Например, получить налоговый вычет в размере до 260 000 рублей и вернуть 13% от уплаченных по ипотеке процентов. Также, для приобретения квартиры можно привлечь и материнский капитал.

В настоящее время на рынке осталось не так много способов выгодного инвестирования в обход показателей роста инфляции. Рынок жилой недвижимости предлагает нам два беспроигрышных варианта. Первый – приобретение квартиры на ранних этапах возведения проекта, на уровне котлована. В этом случае надо располагать временем, средний срок возведения жилого дома составляет от года до двух лет.

Необязательно ждать сроков сдачи дома Госкомиссии и получения права собственности, ведь в этом случае последующая перепродажа будет облагаться налогом на прибыль. Гораздо выгоднее перепродать квартиру по договору уступки прав на высокой стадии готовности объекта. Многие сейчас так и поступают: вкладывают средства в строящийся дом, а ближе к его сдаче перепродают квартиру и таким образом имеют возможность приобрести жилье большей площади.

Особо следует отметить, что квартиру, обремененную ипотекой, возможно реализовать по предварительной договоренности с банком. И если раньше сделки с залоговыми квартирами были редкостью, то сейчас это – распространенная практика на рынке, которая требует чуть больше бюрократических нюансов. В частности, для реализации ипотечной квартиры необходимо будет получить разрешение банка на проведение сделки.

Таким образом, мы видим, что на первом месте по инвестиционной привлекательности находится приобретение жилья на стадии «котлована», которое позволит получить максимальную прибыль. И лишь потом следует банковский депозитный вклад.

Ипотека как средство инвестирования. Основные риски

Чтобы сохранить и приумножить свои накопления, каждый человек ищет наиболее подходящие для себя варианты. Вложения в недвижимость являются одним из популярных способов сбережения. Они вполне надежны, окупаемы и приносят доход – это, если не учитывать возможные риски. Приобрести недвижимость за наличные могут себе позволить состоятельные люди. Средний класс, чей уровень дохода не позволяет купить квартиру сразу, выбирают приобретение недвижимости в ипотеку.

На первый взгляд может показаться, какая тут возможна выгода, если помимо основного долга банку выплачиваются проценты, причем немалые. В неменяющихся экономических условиях это было бы действительно не выгодно, но такие явления, как инфляция поворачивают ситуацию в пользу клиента. Вложенные сейчас деньги через несколько лет уже могут ничего не стоить, а вещи, в частности недвижимости, поднимаются в цене прилично, что даже покрывает выплачиваемые проценты по ипотеке.

Рассмотрим, как инфляция влияет на стоимость денег, почему лучше купить квартиру в ипотеку сейчас, чем копить и купить ее в далеком будущем, может ли ипотека стать инструментом для инвестирования, есть ли в этом выгода, какие риски возможны при таком вложении денег?

Читайте также  Сейчас лучшее время для инвестиций

Инфляция и накопления.

Этим словом сейчас сложно кого-то удивить. Люди привыкли к тому, что цены растут, деньги обесцениваются. Если раньше на 100 рублей можно было закупить еды на неделю, то сейчас хватит только на пачку молока и батон. Это процесс вполне естественный и служит для стимулирования и роста экономики. В условиях инфляции цены растут на все, не только на единичные товарные виды. Простой рост цен на отдельные виды продукции эксперты называют скачком, а вот когда этот рост стабильный на все товары, то это уже носит название инфляционного процесса.

Небольшая инфляция есть в экономике практически каждого государства. В отдельных странах она носит масштабный эффект (обычно это страны третьего мира). Банки ориентируются под уровень инфляции и подгоняют под него свои продукты, особенно процентные ставки. Таким образом, инфляция может быть выгодна ипотечному заемщику, особенно, если будет взята по льготным тарифам (с господдержкой, военная, для молодой семьи) с низким процентом. В течение периода выплаты под действием инфляции платеж будет обесцениваться, и фактически заемщик выплатит меньше, чем взял. Правда, стоит сразу сказать, что быстрый и большой рост инфляции может негативно сказаться на финансовом состоянии клиента. К сожалению, индексация зарплаты происходит отстающими от инфляции темпами. Если человек окажется в финансовом кризисе, то денег на платеж по ипотеке может не остаться.

Ипотека – как метод инвестирования денег.

Этот вид кредитования вполне может стать способом вложения денег с целью их сохранения и даже приумножения. Сейчас ставки по ипотеке почти сравнялись с уровнем инфляции, поэтому выплачиваемые проценты почти все «тают» под действием инфляционных процессов. Та сумма, которую заемщик выплачивает сегодня, уже не имеет той же ценности, что было вчера. Официальный уровень инфляции заявляется правительством на уровне 7-9% в год. Исходя из этого, банки устанавливают проценты по ипотеке на 3-7% выше. Так, ипотеку с господдержкой можно оформить под 12% годовых. Если судить по росту цен на базовые продукты, то можно сразу заметить, что инфляция неофициальная гораздо больше заявленной. Учитывая, что деньги обесцениваются, что стоимость товаров растет на тот же процент, можно предположить, что ипотека, несмотря на переплату, может стать способом инвестирования денег.

Рассмотрим пример: в 2006 году однокомнатная квартиру в Москве стоила 2,5 млн.р. Ставка по ипотеке тогда составляла в пределах 7%, а инфляция (неофициальная ) 10%. Если оформить ипотеку на 10 лет, с ПВ 20%, то платеж составил бы около 23,5 т.р., а переплата порядка 800 т.р. Итого, в 2016 году клиенту ипотека обошлась 3,3 млн.р. В 2016 году эта же квартира уже стоит порядка 4 млн.р. Получается, что, не смотря на переплату за 10 лет, покупатель не только сохранил вложенные средства, но и приумножил их.

Не все ипотечные предложения могут принести очевидные выгоды. Последние тенденции таких вложений состоят в том, чтобы вложиться в новостройку на этапе строительства, когда цена за квадрат чуть выше его себестоимости. По мере строительства и дальнейшей сдачи стоимость увеличивается примерно в 1,5-2 раза, а с появлением соответствующей инфраструктуры (супермаркетов, остановок, школ, садиков) и того больше.

Риски ипотеки, как способ инвестирования.

Возможные риски могут свести на нет всю возможную доходность и даже ввести покупателя в убыток.

  • Несдача дома или его недостройка. К сожалению, строительные компании не всегда ответственно относятся в своей работе. Иногда дом бывает построен с нарушением стандартов, что делает опасным проживание в нем, поэтому строители сдать его не могут и объект превращается в долгострой. Также компания может просто собрать деньги с жильцов, свернуть свою деятельность и оставить дом недостроенным. Подобные случаи встречаются сейчас довольно часто. Обманутые дольщики пытаются доказать свои права в суде, но такие дела тянутся годами. Если в таком случае клиент оформил и ипотеку, то получается, что фактически дома нет, деньги платить нужно. Здесь можно избежать подобного риска, если покупать только у проверенных аккредитованных застройщиков.
  • Валютная ипотека. В 2005-2007 гг. она была очень популярна среди заемщиков. Тогда валюта стоила дешевле, а ставки по валютной ипотеке были заметно ниже, чем по рублевой. По факту, такой займ обходился дешевле стандартного. Однако, в 2012-2015гг. валютные заемщики схватились за голову, когда курсы взлетели вверх, а платеж увеличился в 2-2,5 раза. У кого доход был в валюте, это было не так страшно. Те, кто получал зарплату в рублях, пришлось туго. Если до взлета цен при платеже в 1000 долларов из зарплаты уходило около 30 т.р., то потом стало уходить 70 т.р. Многие заемщики остались в безвыходном положении, потому что платеж превышал даже размер дохода. Валютная ипотека будет выгодна тому, кто получает доход в валюте, т.к. риски значительно уменьшаются, и заемщик не зависит от скачков курсов. На короткие сроки (до 5 лет) также можно рассмотреть валютную ипотеку. На более длинных сроках сложно угадать, что будет с валютой.
  • Снижение дохода или его потеря. В России всегда все кризисные и инфляционные явления сопровождаются сокращениями с должностей, невыплатой зарплаты, ее задержками. В связи с этим возникают просрочки по ипотеке. Здесь, конечно, сложно сказать, что делать, потому что даже самый финансово-стабильный человек может вмиг потерять свое положение. Оптимальный вариант – обеспечить на счете для погашения сумму, которой бы хватило на несколько платежей (4-6). Это позволит в сложной ситуации не думать о том, где взять деньги для погашения, а решать проблемы (найти новую работу, новый источник дохода и проч.)
Читайте также  Выгодные инвестиции в коммерческую недвижимость

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Ипотека как инвестиции в недвижимость

Всем доброго времени суток! С вами Чеширский.

Сколько ваших знакомых брали квартиру в ипотеку как «инвестицию»? У меня уже вторые знакомые взяли квартиру в ипотеку, как «инвестицию»!
Ну вроде как денежные средства позволяли и они влезли в этот ад, мотивируя тем, что это отличное подспорье на будущее! Мол и деньги вложатся и потом еще и в аренду будут сдавать, считай почти бесплатная ипотека. Красота. Может и вы так думаете? Я попытался объяснить им, и решил что хочу написать небольшой опус на эту тему. Сейчас я продемонстрирую почему «инвестиции» в ипотеку — это одна из самых хреновых идей, которые только могут быть.

Давайте пройдем весь путь от самого начала.

Начнем с того, что выбирая квартиру стоит оценивать риски. То есть вы должны руководствоваться в выборе не аргументами «красивый дом» и «ремонт вроде как есть» а конкретными факторами, которые будут влиять на будущую финансовую привлекательность. А именно:
1. Транспортная доступность.
То есть не гетто в поле за кольцевой, а жилой комплекс/дом в городе, недалеко от метро. С развитой транспортной инфраструктурой. Иначе это никто не снимет. Люди не будут ездить в тьмутаракань, и уж тем более снимать такое за приличные деньги. Критическое расстояние до метро — 15 мин пешком. Все, что дальше — не рассматривается.
2. Район должен быть развит.
Наличие школ, детских садов, магазинов, парковок. Иначе жилье существенно теряет в стоимости и желающих снимать «надолго» не будет. Только студенты, которые будут съезжать каждые 3 месяца и оставлять после себя армагеддон. А вы ведь вроде зарабатывать хотели.
3. Наличие спроса.
Чтобы его проверить надо посмотреть цены аренды других квартир в этом доме, или если он еще не сдан (и вы решили поиграть в игру «купи воздух над котлованом») — то посмотреть цены квартир в ближайших домах. При этом четко понять, что какой бы вы не сделали ремонт, это не изменит цену в вашу пользу. Может на 1000 рублей или 2000. То есть инвестиции в ремонт — еще более глупое занятие. В долгосрочной перспективе все будет поломано/испорчено/само сломается.
4. ОЧЕНЬ внимательно прочитать вот этот пост Варламоваhttps://varlamov.ru/2611876.html и понять, что может произойти, если вы не послушаете советов сверху.

Окей. Выбрали квартиру. Чудесная, красивая. Выбираем мы либо однушку либо двушку, потому что другие варианты не рентабельны. Остановимся на двушке. Теперь смотрим на цену.
Будем ориентироваться на цены СПб, т.к. Москва это что-то запредельное, а сдавать на постоянной основе в других городах — не лучшая идея. В любом случае, если что — сможете пересчитать на свои реалии.
Итак, приценились. Цена квартиры, подходящей нам — 4 000 000 рублей, это тоже средняя цена. Даже не так дорого. Я посмотрел примерно 5 компаний и выбрал что-то среднее.
Далее у Вас на руках честно накопленныйзаработанный первый взнос. Скажем 750 000 рублей. Идем к застройщику и изучаем предложения банков. Их обычно много разных, но условия очень похожие.
Ипотеку возьмем 8% годовых. Срок ипотеки установим 15 лет, такое себе среднее значение. Получается, что со всеми процентами, и прочими банковскими радостями вы будете ежемесячно выплачивать по 31 000 рублей. При этом конечная стоимость квартиры получится 5 590 620 рублей. Ссылку на ипотечный калькулятор оставлю в конце статьи.
Это самый минимальный расклад, в целом практика говорит о суммах от 35 000 в месяц и итоговой стоимости 6 000 000 р. Но будем считать, что вам повезло. Договор подписан и вы уже вступаете в группы социальных сетей, посвященных вашему новенькому строящемуся дому.

В среднем, время строительства займет от года до двух. Возьмем минимальный вариант. Один год. За этот год, вы отдадите банку ровно 372 000 рублей по ипотечным платежам. Плюс первоначальный взнос. Итого 1 122 000 рублей. Через год дом сдан, его без проволочек приняла комиссия и ремонт без изъянов, почти под ключ. Вы «телепортируете» в свою новую квартиру мебель и объявление о сдаче имеет успех в тот же день, поэтому считаем, что прямо на следующий день после получения ключей — ваши первые жильцы въезжают и живут без перерыва аж 14 лет. Сказка. Вам повезло!

Читайте также  Чем больше срок инвестиций тем больше риск

Итак, первый месяц прошел и деньги пошли! Сдать квартиру получилось за 25 000 плюс КУ (это даже много, куча объявлений по 20 000, но нам везет), вы радостные и довольные. Ведь теперь вы должны докидывать банку из «своих» всего 6 000. Остальное с аренды! Схема работает почти идеально и уже все друзья и родня завидуют вашей финансовой прозорливости.

Теперь вернемся в скучный мир цифр. Итак, квартира сдается, и вы постепенно выплачиваете долг банку.
За оставшиеся 14 лет вы отдадите банку 4 468 620 рублей. Из которых 3 574 896 — деньги с аренды, а 893 724 рублей вы докидывали из «своих».
Что имеем на 15-ый год на момент закрытия ипотеки? Минус 2 015 724 рублей, которые вы напрямую заплатили из кошелька банку (помимо тех денег что получали с аренды). И квартиру естественно. Теперь было бы неплохо выйти в безубыток, ведь все время вы были должны и отдавали долг, вытаскивая все из своего кармана. Необходимо отдать долг «себе» и вернуть деньги обратно в семью.
Это немного не тривиальный подсчет, так как большинство людей при последнем платеже забывают, что они покупали недвижимость как инвестицию, а значит нам необходимо окупить эти самые инвестиции, хотя бы закрыв долг самому себе и начать получать прибыль.

Делим 2 015 724 на 25000. Это еще 6.5 лет.
В сухом остатке, через 21.5 год вы имеете на руках окупленную инвестицию приносящую прибыль. Именно с этого момента она приносит прибыль , а не раньше, потому что помните, до этого мы отдавали долги. Ну чудесно, долгов нет, квартира есть, волосы уже седые, но впереди маячит блестящее будущее.

Давайте опять к скучным цифрам. Сейчас будет самая интересная часть.
Итак, квартира стоит, дом не треснул, не осел. Район прекрасный.
Считаем текущую стоимость ваших активов. Это необходимо, чтобы понять насколько привлекательна инвестиция в долгосрочной перспективе.
Среднее повышение стоимости жилья примерно 4% в год.

Изменение стоимости жилья на вторичном и первичном рынке СПб за 10 лет

Это данные из открытых источников, я укажу ссылки в конце статьи.
Это значит, что через 21.5 лет ваша квартира подорожает примерно на 85% и будет стоить 7 400 000 рублей! Неплохо! Однако есть одно «НО», и имя ему инфляция .

Не забываем, что она неизбежна. Поэтому берем данные по инфляции из Росстат-а за 10 лет и вычисляем среднее значение. Получается примерно 7.5% годовых. Но давайте возьмем значение 3%, которое нам обещает Минфин и поверим, что за 21.5 лет оно не изменится. Получаем 64.5%инфляции на момент выплаты ипотеки. Получается что стоимость вашего актива на самом деле намного ниже чем 7 400 000. А точнее 2 627 000. И это не глупость, а реальный расчет. Ведь 10 лет назад молоко стоило в среднем 18 рублей, а сейчас 50. Понимаете к чему клоню? Удорожание вашего актива почти равно величине «прогнозируемой» инфляции. Это чистая потеря денег.

Получается, что отдав из своего кармана 2 015 724 р. вы получите чистыми в остатке (в виде стоимости актива) через 21,5 лет на момент выхода вашей «инвестиции» в безубыток 611 276 рублей.
То есть в пересчете на годовую прибавку это равно 1.4% годовых! (Инфляцию при этом вычитать не нужно, т.к. мы ее уже учли).
Что-то не очень вкусно выходит правда? Почему так происходит? Вот основные причины:

1. Вы переплачиваете банку в среднем 40% от стоимости актива. Считайте деньги на ветер.
2. Рост стоимости актива не опережает инфляцию, а значит это чистый убыток.
3. Отсутствуют навыки долгосрочного планирования и понимания рыночной экономики даже на базовом уровне.

И заметьте, что эти цифры — идеально-положительные. Ведь я сознательно убрал все проблемы в виде арендных простоев жилья, затрат на ремонты, налоги, и инфляция совсем не 3%, а все 6+%. А значит, что вы ушли в минус. Причем в приличный. И ваша инвестиция окупится совсем не через 21.5 год, а намного позже. Такие вот дела.

— скажете Вы. Да, но только эти 25 000месяц тоже элегантно превратятся через 20 лет в 8 875 рублей.
Увы и ах.

У меня дебютный пост (поздравляшки меня), камнями не кидайте, можно помидорами. Буду рад любой критике. Поскольку тема не «торгово-рыночная» то выбрал метку Оффтоп. Надеюсь вы меня не осудите)

Источники: http://xn--80aalj1bfgbfkc.xn--p1ai/mnenie-eksperta/kak-investoru-zarabotat/, http://mycredit-ipoteka.ru/vklad_ipoteka/ipoteka-kak-sredstvo-investirovaniya-osnovnyie-riski.html, http://smart-lab.ru/blog/497497.php

Источник: invest-4you.ru

Преном Авто