Прямые и портфельные инвестиции в недвижимость

Инвестиции

Прямые инвестиции — это вложения ценностей в уставные капиталы в обмен на корпоративные права, эмитированные хозяйственными обществами. Прямые инвестиции предполагают установление долгосрочных отношений между инвестором и предприятием. Такое участие в капитале предусматривает осуществление устойчивого влияния на его развитие со стороны инвестора.

Инвестиции считаются прямыми в том случае, если инвестор владеет контрольным пакетом акций (долей) хозяйственного общества. А величина контрольного пакета акций может изменяться в определенных пределах, в зависимости от количественного распределения акций между акционерами (участниками).

Что такое портфельные инвестиции

Портфельные инвестиции — это определенные капиталовложения, которые предусматривают приобретение акций, долговых и производных ценных бумаг. При этом субъект инвестирования не имеет контроля над предприятием. Как правило, портфельные инвестиции предусматривают приобретение активов на финансовом рынке.

В мировой практике для отнесения понятия инвестиций к прямым принято критерий в 10% владения акциями (паями в уставном капитале эмитента). Другие инвестиций относятся к операциям, не входящим в состав прямых и портфельных инвестиций, а также резервных активов. Это, в частности, торговые (коммерческие кредиты) займа (долгосрочные и краткосрочные), используемые для финансирования внешнеэкономических операций, и ликвидные депозиты (до востребования), привлекаемых коммерческими банками, кредитными союзами, строительными обществами и другими финансовыми учреждениями. К этим инвестициям также причисляют операции по инвестированию, проводимых в наличной форме, а также реинвестирования доходов, полученных в национальной валюте.

Прямые инвестиции делятся на:

1) инвестиции, проводимые за рубежом (иностранные инвестиции),

2) инвестиции в экономику страны.

А портфельные и прочие инвестиции складываются из активов и обязательств. Операции с финансовыми активами охватывают покупку (продажу) зарубежных ценных бумаг (акций, инвестиционных сертификатов, облигаций, деривативов и др..).

Финансовые обязательства

Финансовыми обязательствами являются операции с отечественными ценными бумагами. К другим инвестициям относятся следующие активы: наличные, остатки на текущих счетах и депозиты коммерческих банков, займы и другие активы.

Обязательства охватывают наличные в национальной валюте, остатки на текущих и депозитных счетах в банках-резидентах, торговые кредиты и авансы, привлеченные для обеспечения экспорта товаров и услуг, и прочие обязательства.

Общая инвестиционная деятельность предусматривает осуществление совместной производственной кооперации без создания юридического лица. Такая деятельность проводится на основе договора (контракта) между сторонами. При этом предусмотрено проведение отдельного бухгалтерского учета и составление отчетности об операциях, связанных с использованием таких договоров (контрактов).

Что такое портфельные инвестиции? Их преимущества и риски, а также отличие от прямого инвестирования

Для каждого инвестора, особенно для начинающего, очень важно научиться разбираться в различных инвестиционных инструментах и стратегиях. А чтобы снизить в последующем все возможные риски, необходимо научиться их диверсифицировать. Идеальным способом сократить вероятность краха как раз и является формирование портфельных инвестиций.

Итак, если говорить доступным языком. Портфельные инвестиции представляют собой определенную форму капиталовложений в различные типы ценных бумаг с целью извлечения прибыли за счет роста на них стоимости. То есть, доходность, которую получают посредством портфельных инвестиций можно извлечь в случае гарантированного повышения стоимости купленных ценных бумаг, а также посредством получения определенных дивидендов. Ну а чтобы минимизировать возможные убытки своего инвестиционного портфеля, инвестор распределяет свой капитал в несколько различных типов ценных бумаг от разных компаний.

Читайте также  Министерство инвестиций и развития свердловской

Понятно, что структура портфельных инвестиций может отличаться в зависимости от того, какой вид инвестирования был выбран, от общих сроков капиталовложений, от степени доходности и от их рискованности. Портфельные инвестиции подходят тем вкладчикам, которые имеют свободный капитал и желают его выгодно вложить для последующего получения прибыли.

Портфельные инвестиции имеют главные принципы успешной реализации:

– диверсификация – свой капитал нужно вкладывать в несколько типов ценных бумаг, чтобы снизить возможные риски и повысить доходность портфеля;

– ликвидность – чаще всего инвесторам необходимо вкладывать деньги именно в высоколиквидные активы, жертвуя при этом высокой прибыльностью. Такая мера обусловлена тем, что очень часто приходится оперативно принимать решения на основании текущих рыночных тенденций;

– консервативность – когда вкладчик ответственно подошел к формированию собственного инвестиционного портфеля, его риски будут относиться не к потере основного капитала, а к получению сравнительно низкого дохода.

Как и любой другой вид инвестирования, портфельные инвестиции также обладают определенными рисками. Основные виды рисков портфельных инвестиций:

1. Неграмотный выбор ценных бумаг при формировании инвестиционного портфеля, что приводит к потерям капитала – неэффективному портфелю.

2. Приобретение или продажа акций в неподходящее для этого время, что может привести к убыткам.

3. В то время, когда компания – эмитент проходит перерегистрацию или получает лицензию, появляются дополнительные прямые расходы, которые затронут не только самого эмитента, но и вкладчика.

4. Ликвидный риск, который связан с вероятность возникновения убытков в следствие реализации активов.

5. Риски портфельных инвестиций, которые связаны с темпами инфляции. То есть, очень высокий показатель инфляции способен негативно повлиять на рынок акций.

6. Риск резкого изменения процентных ставок на рынке также способен негативно повлиять на стоимость ценных бумаг, состоящих в портфеле инвестора.

7. Существуют и иные виды рисков, которые могут отрицательно сказаться на доходности портфельного инвертора.

Прямые и портфельные инвестиции: основные особенности

Любое инвестирование имеет одну цель – получение доходности от вложений, и их принято делить на прямые и портфельные инвестиции. Такое инвестирование в большинстве случаев производится управляющими предприятиями, обладающими достаточно большим опытом работы в сфере ценных бумаг. Более того, у крупных компаний имеются специально для этого созданные подразделения. Их цель – поиск прибыльных вариантов прямого и портфельного инвестирования.

Если портфельное инвестирование заключается в денежных вложениях в ликвидные ценные бумаги для последующего извлечения дохода, то прямые инвестиции отличаются тем, что деньги вкладываются в уставной фонд и активы самой компании. В большинстве случаев прямое инвестирование предполагает приобретение большей части акций предприятия (контрольного пакета), что дает возможность инвестору принимать непосредственное участие в управлении делами предприятия.

Прямые инвестиции в основном осуществляются в долгосрочной перспективе, при этом сам вкладчик имеет прямую заинтересованность в дальнейшем развитии и процветании компании. А чтобы аккумулировать все инвестиционные средства, на местах создаются специальные фонды. Более того, прямые инвестиции применяются достаточно крупными предприятиями для открытия своих филиалов заграницей. Такие прямые инвестиции становятся стратегическими, поскольку они способны привести к увеличению производства компании и расширению сфер ее влияния на внешних рынках.

Читайте также  Инвестиции для регионов и муниципалитетов

Таким образом, главной отличительной чертой прямых инвестиций от портфельных является тот факт, что прямые инвестиции предоставляют инвестору право на получение определенной части дохода, в то время как портфельные инвестиции дают право лишь на получение установленных дивидендов. Более того, при прямом инвестировании компания всегда может рассчитывать на различную поддержку со стороны самого инвестора. А вот при портфельном инвестировании вкладчик не получает никакого права на участие в управлении делами фирмы.

Портфельные инвестиции в недвижимость

Под инвестиционным портфелем понимается целенаправленно сформированная в соответствии с определенной инвестиционной стратегией совокупность вложений в инвестиционные объекты. Суть портфельного инвестирования состоит в улучшении возможностей инвестирования путем придания совокупности объектов инвестирования тех инвестиционных качеств, которые недостижимы с позиции отдельно взятого объекта, а возможны лишь при их сочетании. Инвестиционный портфель выступает как инструмент, посредством которого достигается требуемая доходность при минимальном риске и определенной ликвидности. Исходя из этого, основная цель формирования инвестиционного портфеля может быть сформулирована как обеспечение реализации разработанной инвестиционной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений.

В зависимости от направленности избранной инвестиционной политики и особенностей осуществления инвестиционной деятельности определяется система специфических целей, в качестве которых могут выступать:
— максимизация роста капитала;
— максимизация роста дохода;
— минимизация инвестиционных рисков;
обеспечение требуемой ликвидности инвестиционного портфеля.

Цели формирования инвестиционного портфеля в значительной степени являются альтернативными. Так, рост рыночной стоимости капитала связан с определенным снижением текущего дохода инвестиционного портфеля. Приращение капитальной стоимости и увеличение дохода ведут к повышению уровня инвестиционных рисков. Задача достижения требуемой ликвидности может препятствовать включению в инвестиционный портфель объектов, обеспечивающих рост капитальной стоимости или получение высокого дохода, но характеризующихся, как правило, весьма низкой ликвидностью. В связи с альтернативностью рассмотренных целей инвестор при формировании инвестиционного портфеля определяет их приоритеты Или предусматривает сбалансированность отдельных целей исходя из направленности разработанной инвестиционной политики.

Различие видов объектов в составе инвестиционного портфеля, целей инвестирования, других условий обусловливает многообразие типов инвестиционных портфелей, характеризующихся определенным соотношением дохода и риска. Это находит свое отражение в классификации инвестиционных портфелей.

Классификация инвестиционных портфелей по видам объектов инвестирования связана прежде всего с направленностью и объемом инвестиционной деятельности. Для предприятий, осуществляющих производственную деятельность, основным типом формируемого портфеля является портфель реальных инвестиционных проектов, для институциональных инвесторов — портфель финансовых инструментов.

Это не исключает возможность формирования смешанных инвестиционных портфелей, объединяющих различные виды относительно самостоятельных портфелей, характеризующихся различными видами инвестиционных объектов и методами управления ими. При этом специализированные инвестиционные портфели могут формироваться как по объектам инвестиций, так и по более частным критериям: отраслевой или региональной принадлежности, срокам инвестиций, видам риска и др.

Поскольку подбор объектов в составе инвестиционного портфеля осуществляется в соответствии с предпочтениями инвесторов, существует связь между типом инвестора и типом портфеля. Так, консервативному инвестору соответствует высоконадежный, но низкодоходный портфель, умеренному — диверсифицированный портфель, агрессивному — высокодоходный, но рискованный портфель.

Читайте также  Понятие и значение прямых инвестиций

К основным принципам, положенным в основу формирования инвестиционного портфеля, относятся:
— обеспечение реализации инвестиционной политики, вытекающее из необходимости достижения соответствия целей формирования инвестиционного портфеля целям разработанной и принятой инвестиционной политики;
— обеспечение соответствия объема и структуры инвестиционного портфеля объему и структуре формирующих его источников с целью поддержания ликвидности и устойчивости предприятия;
— достижение оптимального соотношения доходности, риска и ликвидности для обеспечения сохранности средств и финансовой устойчивости предприятия;
— диверсификация инвестиционного портфеля, включение в его состав разнообразных инвестиционных объектов, в том числе альтернативных инвестиций для повышения надежности и доходности и снижения риска вложений;
— обеспечение управляемости инвестиционным портфелем, что предполагает ограничение числа и сложности инвестиций в соответствии с возможностями инвестора по отслеживанию основных характеристик инвестиций.

Формирование инвестиционного портфеля осуществляется после того, как сформулированы цели инвестиционной политики, определены приоритетные цели формирования инвестиционного портфеля с учетом сложившихся условий инвестиционного климата и конъюнктуры рынков.

Отправной точкой формирования инвестиционного портфеля является взаимосвязанный анализ собственных возможностей инвестора и инвестиционной привлекательности внешней среды с целью определения приемлемого уровня риска в свете прибыльности и ликвидности баланса. В результате такого анализа задаются основные характеристики инвестиционного портфеля (степень допустимого риска, размеры ожидаемого дохода, возможные отклонения от него и пр.), осуществляется оптимизация пропорций различных видов инвестиций в рамках всего инвестиционного портфеля с учетом объема и структуры инвестиционных ресурсов.

Важным этапом формирования инвестиционного портфеля является выбор конкретных инвестиционных объектов для включения в инвестиционный портфель на основе оценки их инвестиционных качеств и формирования оптимального портфеля.

В теории портфельного анализа существуют подходы, позволяющие сформировать оптимальный инвестиционный портфель. Оптимальным является такой портфель ценных бумаг, который обеспечивает оптимальное сочетание риска и доходности.

Сформированный однажды эффективный портфель не остается таковым в течение длительного времени, эффективные портфели приходится постоянно пересматривать.

Не существует универсально скорректированной стратегии портфеля, поскольку все определяется инвесторами. Например, один инвестор, основываясь на определенных целях и представлениях, может приобретать недвижимость на рынках, где доминирует энергетика, а другой, имея совсем иные цели, продает ее на этих же рынках.

Специалисты по недвижимости и инвесторы обычно делят активы на категории по типам собственности. Этот вид классификации выявляет различные факторы, влияющие на эффективность секторов недвижимости. Например, в то время как экономический спад будет, скорее всего, подавлять эффективность промышленной недвижимости, на рынке квартир можно извлечь пользу, поскольку арендаторы скорее решат оставаться съемщиками, чем покупателями жилья.

Процесс конструирования портфеля устанавливает диапазоны, а не конкретные значения приобретаемой недвижимости. Например, портфельная стратегия может наметить следующую цель: приобрести 20—30% офисов; 25—35% промышленной недвижимости; 30—40% недвижимости для розничной торговли и 10—20% квартир. Если фактические доли в портфеле падают в пределах целевых диапазонов, менеджер портфеля мог бы считать, что тот был правильно сформирован. Нельзя инвестировать капитал в низкодоходную и дорогостоящую недвижимость только ради диверсификации как таковой.

Источники: http://finansovyjgid.ru/investicii/45-pryamue-investicii.html, http://www.vsyoprodengi.ru/инвестиции/портфельные-инвестиции-в-чем-отличие-от-прямых-инвестиций/, http://snip1.ru/house/portfelnye-investicii-v-nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru

Преном Авто