Срок возврата инвестиций в землю

Инвестиции в землю

В сегодняшней непростой ситуации в мировой экономике инвесторы по всему миру ищут достойные альтернативы привычным объектам вложений. Каждый инвестор ищет способы и механизмы, способные не только не уменьшить величину его привычных доходов, но и снизить сопутствующие инвестиционные риски.

Инвестиции почти по всем направлениям испытывают спад, падает объем инвестирования в недвижимость, падает объём финансовых инвестиций, и многие другие показатели также снижаются. И на этом фоне прекрасным решением выступают .

Инвестиции в землю прекрасный источник для заработка и для перспективного вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе.

В пользу данного вида инвестиций выступает динамика изменения цены на землю, а именно её постоянный рост. Конечно, бывают краткосрочные периоды снижения, однако на долгосрочном отрезке это практически незаметно и цены идут только вверх. Это объясняется многими факторами и тем, что потребность в месте для строительства новых объектов недвижимости возрастает, и неважно жилое это строительство или какое-либо другое, площадь земли ограничена и это ключевой фактор для роста её стоимости.

Также неоспоримым плюсом инвестиций в землю является отсутствие расходов на её содержание.

Рынок инвестиций в землю очень велик и мало освоен.

Совокупность всех этих факторов в настоящий момент подогревает интерес к вложениям в землю со стороны мировых инвесторов. Инвестиции в землюнаиболее стабильны и надежны в долгосрочной перспективе.

Особенности инвестиций в землю и земельные участки

Как показывает практика, существует два основных направления инвестирования в землю. Это инвестиции в землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования и инвестиции в землю, предназначенную не для сельскохозяйственного использования.

В любом случае цена на землю для любого вида использования неуклонно возрастает. Для одного вида чуть больше, для другого чуть меньше.

С точки зрения заработка, конечно, лучше инвестировать в землю, предназначенную для строительства. Это имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, такая земля гораздо выше в цене и способов её монетизации имеет гораздо больше.

Вы, как собственник земли, можете получить право на строительства на данном участке земли и продать его по гораздо более высокой цене, чем вы его приобретали. Также вы можете самостоятельно построить какой-либо объект недвижимости и также реализовать данный участок земли по более высокой цене, в таком случае к возросшей цене на землю прибавляется и стоимость самого строения. И конечно купив землю, вы можете сдавать её в аренду и получать доход на долгосрочной основе.

Стоит заметить, что наиболее выгодные и наиболее динамично растущие в цене участки земли это площади вблизи крупных административных центров и городов, также земля, находящаяся в курортной зоне. Учитывая то, как быстро сегодня расширяются города, земли их окружающие дорожают с той же скоростью.

Также стоит понимать, что земля никогда не будет стоить меньше той цены, которую вы за неё заплатили. А перспективы её роста определяет способ её использования.

Единственным недостатком инвестиций в землю, хотя и очень незначительным, является разовая прибыль за исключением сдачи земли в аренду. Перекрыть данный недостаток может размер этой разовой прибыли, иногда это бывает сотни и даже тысячи процентов прибыли.

И не стоит забывать, что земля для определенного вида пользования имеет свою определенную процедуру оформления документов и состоит из разного их перечня. Пожалуй, это и является единственным риском инвестиций в землю, это сложность юридического оформления права собственности. Также к рискам инвестиций в землю можно отнести сложность проведения коммуникаций к конкретному участку, скрытые обременения, возможность мошенничества в плане недобросовестного оформления документов собственности прошлым владельцем.

В таких случаях перед осуществлением инвестиций необходимо тщательно проанализировать всю историю конкретного земельного участка с юридической, экономической, геологической и экологической стороны.

(Пока оценок нет)

Окупаемость и возврат инвестиционных затрат

Жизненный цикл инвестиционного проекта (ИП) состоит из пяти основных этапов:

1. разработка инвестиционного проекта и строительство (создание) объекта;
2. освоение технологий и выход на полную мощность;
3. нормальная эксплуатация и возврат вложенных средств;
4. наработка дополнительной прибыли после однократной окупаемости;
5. ликвидация и (или) продажа активов.

Критериями временной эффективности ИП являются минимум длительности первых трех этапов и максимум длительности четвертого этапа. Широко применявшийся 20-50 лет назад показатель статического срока окупаемости (СО) не был связан с фактором времени: он безразличен к тому, когда начнется отдача инвестиций.

При его использовании первые два этапа жизненного цикла инвестиционного проекта выпадали из сферы управления и воздействия расчетов эффективности, вследствие чего возникал риск их затягивания и заморозки инвестиций. Он также не показывал срок возврата капиталовложений, поскольку не был связан ни со сроком службы основных средств, ни с нормой их амортизации.

Указанный показатель позволял определить эффект использования капиталовложений как части накопленных средств. Возврат же инвестиций в реальности осуществляется уже в порядке простого воспроизводства через амортизационные отчисления. То есть однократный возврат капитализированных инвестиционных затрат (ИЗ) происходит «автоматически» уже в том случае, если фактический срок службы основных средств будет не меньше длительности расчетного периода (РП) даже при нулевой прибыли. В методологии потока наличности принято правило окупаемости, согласно которому окупаемость ИП происходит за счет накопления чистого дохода (амортизация плюс прибыль). Однако при расчете этого показателя срока окупаемости следует понимать, что «простой», т.е. однократный возврат в современных условиях недостаточен для расширенного воспроизводства и его факт еще не означает, что обеспечена достаточно высокая эффективность инвестиционных затрат.

При определении окупаемости за счет потока наличности (чистого дохода) динамический срок окупаемости не показывает реального срока возврата вложенных средств, поскольку часть наращенного чистого дохода, как правило, расходуется на текущее потребление. Поэтому было бы неверно представлять, что к концу срока окупаемости инвестиций возврат вложений становится фактом.

Действительно, правилом окупаемости в достаточной степени условно установлено, что под «окупаемостью» понимается именно стопроцентное равенство полученного дохода (эффекта) затраченным инвестициям или выход значения наращенного (рассчитанного нарастающим итогом) чистого дохода из минуса в плюс.

Часто в литературе срок окупаемости, период окупаемости и период возврата инвестиций считаются синонимами и определяются также единообразно. В различных источниках встречаются два основных названия временного динамического показателя эффективности: . При внимательном подходе это один и тот же показатель, между тем понятия окупаемости и возврата ИЗ могут быть не совсем идентичными (хотя в английском языке фактически это так).

В процессе отдачи инвестиционного проекта можно разглядеть несколько процессов.

Первый – тот, что соответствует правилу окупаемости, – есть достижение величиной полученного дохода величины осуществленных инвестиций. При этом предполагается, что доход представляет собой чистую валовую прибыль, однако в Руководстве по оценке эффективности инвестиций [1] написано, что «неправильно рассчитывать срок окупаемости на основе чистой прибыли после уплаты налога».

Второй процесс – возврат вложенных средств – возможность реального изъятия инвестором вложенных в проект средств обратно. Поэтому для более глубокого анализа вполне возможно использование нескольких показателей временной эффективности. Эти показатели будут отличаться друг от друга в зависимости от того, как в них будут учтены следующие моменты:

Часто определяют окупаемость только первоначальных инвестиций, хотя более правильно учитывать и дополнительные инвестиции в период функционирования. Кроме того, иногда мелкие расходы, относящиеся к расходам будущих периодов, не относят к единовременным (т.е. инвестициям), а присоединяют к текущим операционным расходам. Следует ли учитывать уплаченный НДС, не включенный в стоимость внеоборотных активов, поскольку у него свой механизм возврата – зачетный, в целом более быстрый, чем у капитализируемых ИЗ? Реальный поток наличности во многом снимает эти вопросы, но на стадии бизнес-планирования сложная структура ИЗ значительно усложняет прогнозирование этого потока. Кроме того, их решение важно при анализе зависимости окупаемости от структуры ИЗ. При расчете статического СО к сумме ИЗ добавлялась сумма убытков до начала отработки проекта, но при использовании метода потока наличности планируемые убытки учтутся автоматически.

:

• в соответствии с правилом окупаемости за счет всей суммы чистого дохода (ЧД);
• части ЧД, которая остается для накопления, – реальной суммы, которую можно изъять из проекта;
• только за счет амортизационных отчислений?

Другими словами, что такое «окупаемость» как таковая? При этом вариант досрочного закрытия (продажи) ИП для ускорения окупаемости и возврата вложений не рассматривается или остается «про запас». Изъятие инвестиционных затрат возможно только в виде свободных средств, поступающих в те же фонды (руки), из которых было осуществлено их финансирование. Учитывая это, какую точку следует признать моментом действительной окупаемости ИП, т. е. эффективной?

Здесь имеется в виду, будет ли это точка однократного возврата при условии, что окупаемость определяется по наполнению собственных источников финансирования (амортизационного фонда и фонда накопления), или точка двух- и более кратного возврата, если окупаемость определяется по чистому дисконтированному доходу (NPV), который используется не только на накопление, но и на потребление. Данное различие учитывает также структуру ИЗ. В первую очередь то, что часть ИЗ, направленная на создание запасов (оборотные средства), окончательно может быть возвращена (изъята из проекта) лишь по его завершении: при распродаже остатков готовой продукции и других запасов (хотя для инвестора не столь важно, из чего состоит вернувшаяся сумма). Между тем в проектах, начинающихся с капитального строительства (завода, цеха) хозяйственным способом, окупаемость в виде накопления амортфонда начинается еще до ввода объекта в эксплуатацию и начала реализации продукции вместе с начислением амортизации на строительное оборудование. Роль кругооборота оборотных средств (т.е. части совокупных инвестиций) в процессе окупаемости еще предстоит уточнить.

– левая на временной шкале (см. рисунок №1)? В этом отношении большинство методик и исследователей страдают небрежностью, как будто здесь все давно однозначно. За нее принимают и «момент, указанный в задании на расчет эффективности», и начало РП (без уточнения, начало это или конец нулевого шага), и «начало освоения инвестиций» (что это за точка, можно ответить по-разному), и даже начало «отработки» (как в концепции статического СО). Отчасти это может объясняться тем, что «period» переводится с английского и как «цикл, круг», и как «точка». То есть кому-то более важно определить именно точку окупаемости, а не сам период окупаемости. Но без нахождения длительности периода невозможно сравнивать разные проекты (варианты) по скорости (времени) окупаемости.

Рисунок 1. Жизненный цикл и показатели окупаемости инвестпроекта

Время в расчетном периоде отсчитывается от фиксированного момента, принимаемого за базовый период. Это чаще всего начало нулевого шага, но может быть и его конец. В последнем случае более корректно вести дисконтирование денежных потоков, поскольку они приводятся на конец каждого шага. Самый точный подход здесь – левая точка должна определяться расчетом с учетом распределения инвестиций на первых этапах ИП.

Согласно правилу окупаемости правая точка срока окупаемости (грубо) находится на шаге (год) t’, который находят при решении трансцендентного уравнения (1):

Анализ данных приведенных в таблице №1 показывает, что правая точка СО лежит внутри десятого шага, когда величина НЧДД (последняя графа) меняет знак с «–» на «+».

Таблица 1. Расчет эффективности ИП (Нд = 15%)

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

• объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
• индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

• Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
• Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
• Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
• Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
• Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

• Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
• Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

• участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
• участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
• процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
• смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

• географический регион страны;
• расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
• востребованность направления;
• безопасность и престиж района;
• земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
• экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
• транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
• существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
• коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

Источники: http://investicii-v.ru/investicii_v_zemlu/, http://afdanalyse.ru/publ/investicionnyj_analiz/teorija/okupaemost_i_vozvrat_investicionnykh_zatrat/27-1-0-332, http://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost/zemlya

Источник: invest-4you.ru