Торговый центр как проект инвестиции

Строительство Торгового центра

Инвестиционный проект по строительству Торгового центра формата «районный» (Neighborhood Center по классификации ICSC) в г.Екатеринбурге.

Компания-застройщик предлагает участие в инвестиционном проекте по строительству Торгового центра формата «районный» (Neighborhood Center по классификации ICSC) в г.Екатеринбурге в качестве соинвестора-партнера.

Цель инвестиционного проекта:

Строительство торгового центра и его последующая эксплуатация с целью получения дохода от сдачи в аренду коммерческих помещений.

Основные характеристики объекта:

□ Площадь земельного участка 7 815 кв.м.

□ Площадь застройки 3 479 кв.м.

□ Общая площадь 3 934 кв.м.

□ Строительный объем 23 352 кв.м.

□ Количество этажей 1 этаж

□ Количество парковочных мест 120 м/мест

□ Расчетный срок строительства 12 месяцев

Характеристики земельного участка:

□ Общая площадь: 7 815 кв.м.

□ Местонахождение: г.Екатеринбург, Верх-Исетский район, пересечение ул.Суходольская — ул.Ручейная на первой (красной) линии ул.Суходольская— на границе микрорайонов Академический, Широкая Речка и Мичуринский — самых динамично развивающихся районов застройки города. Ул.Суходольская является радиальной транспортной магистралью с оживленным трафиком движения, соединяющей ЕКАД и несколько спальных микрорайонов с центром Екатеринбурга. В непосредственной близости на расстоянии 15-30 м от проектируемого ТЦ находится 4 остановки общественного транспорта.

Определяющими факторами размещения ТЦ в данном районе застройки являются:

1) отсутствие в данном районе города в радиусе 1,5 км аналогичных торговых объектов;

2) активное освоение его ведущими федеральными и региональными застройщиками. При реализации уже начатых проектов по строительству жилых комплексов в 2017 г. количество жителей в зоне 10-минутной пешеходной доступности составит более 15,5 тыс. человек, а к концу 2018 г. — более 22,5 тыс. человек. Учитывая планы застройщиков по дальнейшему развитию района, численность населения будет последовательно увеличиваться, что гарантирует высокий покупательский трафик для торгового центра.

Концепция Торгового центра (основной состав помещений):

□ Продуктовый супермаркет 2 170 кв.м.

□ Строительный супермаркет (товары для дома и сада) 358 кв.м.

□ Фитнес-центр 550 кв.м.

□ Предприятие бытового обслуживания 270 кв.м.

□ Магазин товаров для домашних животных 85 кв.м.

□ Химчистка-прачечная 83 кв.м.

□ Салон красоты 82 кв.м.

Основные технико-экономические показатели проекта:

□ Общий объем инвестиций 255,5 млн.руб.

□ Доходность (при среднерыночной арендной ставке) 16,7 — 18,0 %/год

□ Сроки окупаемости проекта 5,5 — 6 лет

□ Собственные средства инициатора проекта 114,5 млн.руб.

□ Привлекаемые инвестиции 141,0 млн.руб.

□ Расчетный срок строительства 12 месяцев

Собственные средства инициатора проекта направлены на :

— приобретение земельного участка и его формирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки;

— подготовку и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД); — проведение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий и заключений;

— разработку и согласование проектной документации;

— получение положительного заключения экспертизы проектной документации; — подведение к площадке инженерных сетей и коммуникаций;

— получение Разрешения на строительство объекта.

Соинвестору предлагается:

право войти в проект, с приобретением доли равной 55,19% , что составляет 141,0 млн.руб. от общего объема инвестиций, с закреплением права на коммерческие помещения, предназначенные для размещения супермаркета (якорного арендатора) общей площадью 2170 кв.м.

В случае проявления интереса к проекту со стороны Вашей компании, застройщик готов: — предоставить по запросу соинвестора Инвестиционный меморандум, правоустанавливающую, исходно-разрешительную и проектную документацию; — вносить корректировки в проект (планировки помещений, техническое оборудование и пр.) в ходе строительства в соответствии с требованиями соинвестора.

Инициатор проекта (компания застройщик) готов рассматривать вхождение в проект инвестора со 100 % участием в проекте или продажу земельного участка с исходно- разрешительной и проектной документацией.

На данном этапе реализации проекта (текущая ситуация):

— разработана проектная документация;

— получено положительное заключение экспертизы утверждаемой части проектной документации;

— получено разрешение на строительство объекта;

— к строительной площадке подведены инженерные сети и заключены договоры на подключение к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями;

— определен генеральный подрядчик и основные субподрядчики на выполнение СМР, поставку строительных конструкций и инженерного оборудования;

— ведутся подготовительные работы перед началом строительства;

— начало строительства: февраль 2018г;

— окончание строительства: февраль 2019г;

— на текущий момент имеются предварительные договоренности с несколькими федеральными торговыми сетями (Магнит, Пятерочка, Дикси, Мегамарт) о возможности заключения долгосрочного договора аренды на этапе строительства на помещения для размещения супермаркета.

Ваши данные в полной безопасности. Они видны только автору объявления.

Бизнес-план торгово развлекательного центра

В этом материале:

Торгово-развлекательные центры как правило имеют несколько этажей и включают не только торговые площади, но и центры досуга – кинозалы, боулинги, квест-комнаты, островки для развлечения детей на время шопинга родителей, фут-зону. Бизнес-план строительства торгового центра требует от организаторов знания вопроса, четкого видения конечной цели и скрупулезного изучения опыта конкурентов.

ТРЦ – относительно новый для нашей страны формат, удачно скопированный с западных моделей, адаптированный для отечественного менталитета и образа жизни. Неудивительно, что возможность приобрести товары различных категорий в одном месте, перемежая шопинг с кофе и пирожными, пришелся по душе многим. Время, которое было бы бесцельно потрачено в пробках и перемещениях по городу, можно потратить с удовольствием. Возможность пристроить ребенка в игровой комнате под присмотром педагога становится дополнительным бонусом и склоняет чашу весов в пользу торгового центра.

За всем этим стоит хозяин комплекса, часто – не один, поскольку инвестиции на старте огромны и осилить их в одиночку чаще всего нереально.

Тщательный анализ рынка и основательно выверенный бизнес-план торгового центра – первый шаг в раскрутке прибыльного, но очень непростого бизнеса.

Особенности бизнеса

Преимущества и недостатки

• грамотная концепция позволит привлечь выгодных арендаторов, а вместе с ними – и покупателей;
• разносторонняя направленность, не замкнутая исключительно на торговле, помогает лавировать и держаться на плаву, не страшась конкуренции;
• задача девелопера – сдать объект в эксплуатацию и привлечь арендаторов, после чего центр начнет приносить доход без существенных затрат.

• огромные стартовые инвестиции, размер которых может вырасти в процессе строительства;
• большое количество всевозможной документации, как на этапе получения разрешения на застройку, так и в дальнейшем;
• низкая заполняемость, простой арендных площадей;
• рост конкуренции в данном сегменте рынка.

Главный риск строительства крупного торгового объекта заключается в отсутствии арендаторов и низкой заполняемости площадей.

Если риск срыва сроков и затягивания строительства можно предусмотреть и составить договор с подрядчиком таким образом, чтобы виновная сторона сама покрывала убытки, то привлечение арендаторов (продуманный организованный маркетинг) – первоочередная задача, которую нужно решать еще до сдачи ТЦ. Рекламная кампания потребует вложений, исчисляемых тысячами долларов, но эти затраты с лихвой окупятся.

Организационный план

Регистрация деятельности

Поскольку бизнес требует вложений, исчисляемых миллионами долларов, чаще всего в качестве совладельцев выступают несколько человек, поэтому, в качестве формы собственности отдается предпочтение ООО или ЗАО.

Чтобы все документы, связанные с приобретением или арендой земельного участка (здания), дальнейшей застройкой были в порядке, стоит обратиться к услугам специалистов. Фирмы, специализирующиеся на проектировании и комплексном сопровождении инвестиционных проектов в строительстве, обеспечат разработку всей необходимой документации и получение разрешений на всех этапах, начиная с исходно-разрешительных документов и заканчивая разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Привлечение инвесторов

Исключая (или дополняя) вариант обеспечения строительства за счет ссуды или кредита, выданного банком, организатор бизнеса сталкивается с необходимостью привлечения к делу инвесторов. Как убедить кредитоспособных людей вложить свои деньги в проект, чем их привлечь?

1. Стать докой в своем вопросе, досконально разобраться в тонкостях и наглядно продемонстрировать наличие управленческих навыков.
2. Предложить варианты входа и выхода из бизнеса для инвестора (например, продажа своей доли).
3. Выбрать место, оптимально отвечающее задачам проекта (вполне вероятно, что владелец земельного участка войдет в число инвесторов). Вход инвестора – это кредит, вложение в основные средства и оборудование, лизинг, доля в уставном фонде.

Четкий грамотный бизнес-план, разработанный под конкретный объект с учетом специфики региона, анализа рынка и расчета расходов/доходов станет отправной точкой в переговорах с «кошельками».

Расположение торгового центра

Краеугольный камень проекта – правильное расположение торгового центра. Понятие «правильное» подразумевает:

• в непосредственной близости от шоссе с высокой проходимостью;
• в спальном микрорайоне с большим количеством жителей;
• рядом с удобной автомобильной развязкой;
• подразумевающее возможность добраться иным транспортом, нежели личным автомобилем;
• располагающее собственной парковкой или предусматривающее одновременное строительство многоэтажного паркинга.

Этап строительства

«Строя» торговый центр на бумаге или мониторе компьютера, важно определиться, как будут двигаться покупательские потоки, исключить тупики и заторы, продумать и создать комфортные условия как для покупателей, так и для арендаторов.

Над строительством ТЦ должна работать дружная команда профессионалов: архитекторы, проектировщики, строители, экономисты и маркетологи.

Заключая договор с подрядчиком, крайне важно предусмотреть все нюансы, касательно нарушения сроков строительства (они влекут за собой дополнительные вложения, нарушают маркетинговую кампанию и дискредитируют застройщика перед общественностью, подрывая его авторитет).

Закупка оборудования

Поскольку основная прибыль ожидается от сдачи павильонов ТЦ в аренду, специальное оборудование и мебель, возможно, не понадобятся (если арендаторы предпочитают собственную). Как вариант, изучить спрос и сдавать помещения в аренду вместе с мебелью (стеллажи, шкафы, вешалки, столы, стулья).

В обязательном порядке потребуется оборудование для обеспечения электроэнергией, теплоэнергией (или электрообогрев в холодное время года), сантехника для туалетов и бытовых помещений.

Формирование штата сотрудников

Разработкой проектной документации должны заниматься специалисты, строительство передается во власть подрядчика, но готовый к сдаче комплекс не может обойтись без наемных работников. Потребуются:

• администраторы;
• бухгалтер;
• директор (управляющий);
• уборщики;
• сантехник;
• электрик;
• охранники.

Привлечение арендаторов торговых площадей

Специфика организации торгово-развлекательных центров предусматривает привлечение одного или нескольких якорных арендаторов. К ним относятся магазины раскрученных торговых брендов, продуктовые, электротехники, одежды. На долю такого арендодателя приходится более 5% торговых площадей, именно он формирует поток покупателей.

Арендаторов можно привлечь:

• гибкими условиями договора аренды;
• улучшенным сервисом;
• интенсивной маркетинговой кампанией, обеспечивающей приток посетителей.

Финансовый план

Инвестиции на старте

В зависимости от местоположения, площади, масштаба строительства колеблется сумма стартового капитала. В среднем по стране она составляет 20-40 миллионов долларов.

Зачастую приходится совмещать деньги инвесторов и банковские кредиты. Очень важно просчитать варианты и составить четкую схему, по которой деньги, взятые под проценты, будут выплачиваться банку.

Расходы и погашение кредитов

К расходам относятся оплата необходимых документов, регистрация бизнеса (или услуги специализированной компании). Львиную долю денег «съедает» строительство. В дальнейшем прибавляется заработная плата, налоги, закупка оборудования, текущие расходы, подведение и оплата воды, тепла, электроэнергии, беспроводного интернета.

На первых порах до 10 тысяч долларов ежемесячно уходит на маркетинг и рекламу.

Кредиты с процентной ставкой 12-18% банк дает на долгий срок, например, на 10 лет.

Доход (а после – прибыль) начнет приносить только готовый, действующий торговый объект. Доход будет складываться из арендной платы, вносимой арендаторами, и сторонних услуг – рекламы, например.

Расчет прибыли

Основную прибыль приносят крупные, якорные арендаторы. При должной организации оплата коммунальных услуг полностью ложится на плечи тех, кто снимает в ТЦ площадь.

Арендная ставка за 1 м 2 составляет 850-900 рублей.

Срок окупаемости проекта и рентабельность

Чем больше загруженность арендных площадей, тем быстрее и легче окупится проект, выходя на чистую прибыль. Статистически доказано, что при должной рекламе и создании комфортных условий, арендаторы не оставляют «гуляющей» площади, сокращая срок окупаемости проекта. В среднем, речь идет о 3-4 годах.

Для строительства торгово-развлекательного центра мало одного желания. Важно поручить расчеты и составление сметной документации человеку, имеющему соответствующий опыт, все проверить и перепроверить. Стартовые вложения очень велики и именно это исключает право на ошибку.

Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами

• 12 января 2017
• 121 страница
• русский
• ЭКЦ «Инвест-Проект»

1. печатная версия (2 экз.)
2. электронная версия (видео)
3. наша книга в подарок!
4. инструкция по самостоятельной модификации
5. проектирование
6. девелопмент коммерческой недвижимости

Готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ)

Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТРЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТРЦ.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

1. глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
2. выполнение функций Технического Заказчика;
3. разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
4. организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
5. организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
6. подготовка и утверждение ГПЗУ;
7. организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
8. организация разработки проектно-сметной документации (ПСД — для банка, для экспертизы);
9. проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
10. экспертиза проектной документации;
11. получение разрешения на строительство;
12. строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
13. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
14. обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с одной из рекомендуемых нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Дата расчетов: 20.12.2016.

Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,79 руб. / долл.).

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ «Инвест-Проект».

Концепция ТРЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Структура площадей ТРЦ:

• — «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• — прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• — общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
• — административно-технические площади – *** тыс. кв.м.

Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.

Наполнение площадей:

• — «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
• — торговая галерея;
• — развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
• — фуд-корт;
• — офисные помещения;
• — общественное пространство.

Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.

Итого общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 180 000 000 руб. (19 096 941 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Маркетинговый обзор отрасли

Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей.

По итогам 1-го полугодия 2016 года абсолютным лидером по насыщенности торговыми площадями в России остается Краснодар – на 1 тыс. жителей в городе приходится 808 кв. м; в тройку по этому показателю также входят Екатеринбург (532 кв. м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность рынка Санкт-Петербурга составляет 417 кв. м, Москвы – 394 кв. м.

Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м², 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м² на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.

В настоящий момент в целом по рынку вакантность в торговых центрах Москвы остается стабильной и составляет 10%. По оценкам Colliers, такой уровень свободных площадей сохранится до конца года – прогноз подтверждается динамикой заполнения вакантных площадей в действующих торговых центрах, информацией о подписанных договорах аренды и арендаторах, ведущих ремонт помещений в новых и заявленных к открытию объектах.

В Южном административном округе столицы на конец I полугодия 2016 г. сосредоточен наибольший объем качественных торговых площадей. Открытие ТРЦ «Ривьера», расположенного здесь, увеличило разрыв с другими округами Москвы по данному показателю. В рейтинге обеспеченности торговыми площадями лидером является Зеленоградский административный округ. А наименее обеспеченным на протяжении нескольких лет остается Восточный административный округ, и, несмотря на то, что в III квартале 2016 г. в ВАО ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино парк» (GLA – 39 тыс. м2), ситуация не изменится.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения развития торговой недвижимости городами являются Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. Однако при условии ввода в эксплуатацию торговых объектов, строительство которых анонсировано в данных городах, Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск могут оказаться перенасыщенными качественными торговыми площадями и сложными для дальнейшего девелопмента. Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.

Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2020 г.

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
3. площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
4. бюджет проекта: 1 180 000 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. инвестиционная стадия: с января 2017 г. по декабрь 2018 г.
7. начало сдачи в аренду: с января 2019 г.;
8. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
9. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
10. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 18%);
11. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
12. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
13. рентабельность по прибыли – **%;
14. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
15. IRR проекта: ***%;
16. PI проекта: *** б/р;
17. NPV проекта: *** млн. руб.;
18. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
19. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
20. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

Сведения о других реализованных по нашим бизнес-планам объектам строительства являются конфиденциальными.

Бизнес-план содержит 121 страницу, 31 таблицу, 21 график, 13 диаграмм и 1 рисунок.

В стоимость входит:

1. печатная версия (2 экз.);
2. фирменный CD с электронной версией фин.модели в Excel и текста;
3. доставка по России экспресс-почтой;
4. бесплатный пересчет фин. модели в течение 1 месяца после покупки.

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

1. по площади (10 — 200 тыс. кв. м),
2. по концепции (ТРЦ / ТЦ / ТК / ТРК / гипермаркет / складской комплекс),
3. по стоимости СМР и инженерии,
4. по ставкам аренды площадей,
5. по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
6. по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).

Для покупки готового или модификации бизнес-плана обращайтесь: contact@expertcc.ru или +7 (495) 617-39-02

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА СТРОИТЕЛЬСТВА ТРЦ

Источники: http://www.beboss.ru/investments/projects/1654-stroitelstvo-torgovogo-centra, http://xn—-8sbebdgd0blkrk1oe.xn--p1ai/biznes-plan/stroitelstvo/torgovo-razvlekatelnogo-centra.html, http://www.expertcc.ru/projects/Struktura-biznes-plana-stroitelstva-torgovo-razvlekatelnogo-tsentra-(TRTS)

Источник: invest-4you.ru