Способы возмещения инвестированного капитала
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
- * прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
- * возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
- * возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где n — оставшийся срок экономической жизни;
Ry — ставка доходности инвестиций.
- * срок — 5 лет;
- * R — ставка доходности инвестиций 12%;
- * сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.
Таблица 3.4 Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
Возврат по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. Метод Инвуда. Равномерный аннуитетный способ возмещения капитала.
Метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.
Ставка капитализации состоит из 2х частей: доходность инвестиции и возврат капитала, который рассчитывается по фонду возмещения (перевернутый будущий аннуитет).
***Здание ежегодно приносит 8 000 ежегодного дохода. Через 6 лет оно полностью обесценится. Доходность капитала по методу Инвуда. 13%.
R0=0,13+0,13/1,13 6 -1=0,25015 8000/0,25015= 31 981
Метод Хосхольда (по ставке возмещения и безрисковой ставки).
Применяется, когда инвестиция настолько прибыльна, что реинвестировать доходы по ставке отдачи маловероятно.
Ставка состоит из 2х частей: доходность инвестиции и безрисковая ставка.
***Актив приносит 10 000 ежегодно в течение 5 лет. Инвестору доступно реинвестирование под 7 %. А отдача от инвестиции составляет 10%.
R0=0,1+0,07/1,07 5 -1=0,27389 10 000/0,27389=36511
Потеря части стоимости.
Если будет потеря части стоимости, то часть текущего дохода должна компенсировать эти потери. Это значит, что ставка капитализации должна быть увеличена для того, чтобы текущий доход компенсировал потери. Рассмотрим на примере Ринга.
***Актив приносит доход ежегодно 15000 — 10%. Будет продан через 6 лет за 50% его стоимости. Рассчитать стоимость этого объекта по Рингу.
R= 0,1+(1/6)*0,5=0,183(3) стоимость — 81818,18
***Торговый цент приносит ежегодный доход 6 млн ставка – 11,65. 5 лет продажа под 70% от стоимости. Методом Ринга.
R= 0,1165+1/5*0,3=0,1765 стоимость — 33994334,27
Повышение стоимости
Если стоимость повышается, то мы ВЫЧИТАЕМ. R=i –1/n*∆ %
*** Магазин имеет ежегодный доход 0,5 млн. 17% доходность. Через 5 лет продажа за 120% (прирост стоимости). Использовать метод Инвуда.
R0=0,17-(0,17/1,7 5 -1)*0,2 =0,14149 стоимость — 3533887,9
Помимо расчета ставки капитализации через ставку дисконтирования и аналоги существует метод связанных инвестиций. Он используется когда финансирование смешанное.
***СК-40% ЗК-60%. кредит: ставка 15% на 20 лет. Доходность СК – 20%
R = 0,4*20+ 0,6* 15,976=17,59%
Затратный подход — совокупность методов оценки, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом износа. Используется:
1) предприятие обладает значительными материальными активами
2) если предприятие обладает значительными нематериальными активами и возможно их выделить и оценить.
Для новых предприятий, у которых нет ретроспективных данных, компании, сильно зависящие от контрактов, не имеющие постоянную клиентуру, предприятие со значительными финансовыми активами.
ü Результаты обоснованы, т к используется достоверная информация (отчетность)
ü Для оценки новых, может применен к убыточным предприятиям, может быть использован метод экстракции.
ü не отражает прошлую стоимость
ü не учитывает перспектив развития
ü сложно определять величину износа по разным видам имущества, сложно определять стоимость воспроизводства отдельных видов имущества.
Чаще всего используется 2 метода:
ü чистых активов (NAV) (рыночная стоимость)
ü метод ликвидационной стоимости (LV) (ликвидационная стоимость)
Метод чистых активов.
Чистые активы – величина, получаемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету сумму его пассивов (обязательств), принимаемых к расчету.
В методе чистых активов в расчет принимается гудвил.
В оценке гудвил – это величина, на которую превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных, которая отражена в бухгалтерской отчетности.
Гудвил присутствует только при наличии избыточной прибыли. Он не может быть отделен от действующего предприятия, т е не может быть продаж отдельно от него.
Гудвил возникает тогда, когда предприятие получает стабильные высокие доходы, выше среднеотраслевых.
Гудвил рассчитывается в затратном подходе с помощью доходного, который представлен здесь методом избыточной прибыли.
Избыточная прибыль – прибыль, полученная от неотраженных в балансе нематериальных активов, которые обладают доходностью выше среднеотраслевой.
***Рыночная стоимость активов определена – 40 000. ЧП предприятия — 16 000, среднеотраслевая доходность активов – 15%. Ставка капитализации – 20%. Необходимо определить стоимость предприятия.
40000 + (16000 – 40000*0,15)/0,2=90 000
Ликвидационная стоимость – суммирование текущих стоимостей денежных потоков от реализации оцениваемых активов.
LV- Определение разницы между стоимостью имущества, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его имущества и издержки на ликвидацию.
Метод применяется в следующих случаях: прибыль не велика по сравнению со стоимостью чистых активов, предприятие убыточное и стоимость при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
При определении LS различают 3 вида ликвидации:
ü упорядоченную (распродажа в течении разумного периода, когда можно получить максимальные денежные суммы до 2х лет)
ü принудительную ( когда активы распродаются на столько быстро, на сколько возможно, часто одновременно и на одном аукционе)
ü с прекращением существования (активы не распродаются, а уничтожаются)
1) Обоснование выбора ликвидационной стоимости
2) Разработка календарного плана продажи активов предприятия
3) расчет стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию
4) Полученную стоимость дисконтируем на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска
5) Рассчитывается величина обязательств, которая тоже дисконтируется
6) Ликвидационная стоимость = текущая стоимость А – текущая стоимость О
*** Рассчитать ликвидационную стоимость по данным оценщика:
Ставка дисконтирования – эффективная ставка – 36%
Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:
где n — оставшийся срок экономической жизни
Например. Условия инвестирования:
Срок службы объекта — 5 лет;
R — ставка доходности инвестиций -12%;
Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.
Требуется определить коэффициент капитализации по методу Ринга.
Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.
Таблица 4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.
Возврат капитала происходит равными частями в течение срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)
SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R — ставка дохода на инвестиции.
Например. Условия инвестирования:
срок владения объектом — 5 лет;
дохода на инвестиции составляет 12%.
требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .
Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)
Yб — безрисковая ставка процента
Например. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определить коэффициент капитализации.
Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости. а частично за счет текущих доходов.
Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887
Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.
При падении цены актива, вне зависимости от того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации
Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.
Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Rk = R — D ´ SFF (n,Y), где (4.17)
D — процент прироста цены актива
Таким образом, если прогнозируется прирост стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.
Rk
46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
Источники: http://studwood.ru/1342407/ekonomika/sposoby_vozmescheniya_investirovannogo_kapitala, http://poisk-ru.ru/s16643t3.html, http://studopedia.ru/10_181078_sposobi-vozmeshcheniya-investitsionnogo-kapitala-metod-ringa-metod-invuda-metod-hoskolda.html
Источник: