Управление инвестициями в девелоперском проекте

В поисках инвестиций – стратегия успеха девелопера

Деловой квартал > В поисках инвестиций – стратегия успеха девелопера

Сегодня девелоперский бизнес в России все меньше напоминает себя на старте 1990-х; он все быстрее приближается к западному прототипу. Речь не идет об уже укоренившихся традициях взаимоотношений с чиновниками. К этому привыкли не только местные игроки, но и работающие на нашем рынке иностранцы. «Особенности национального девелопмента», – спокойно говорят они. Хотя многие компании продолжают позиционировать себя как инвестиционно-девелоперские, на рынке все большее распространение получает практика не просто строительства и дальнейшего владения готовым объектом, а его раскрутка и дальнейшая продажа, что позволяет получить необходимые средства для запуска следующих проектов.

Теперь российских девелоперов не просто волнует вопрос, как получить банковский кредит, хотя работа с западными банками продолжает оставаться для многих «закрытой книгой», а как реализовать инвестиционно привлекательный проект. Не может не радовать другое: в России появляется все больше институциональных инвесторов, готовых вложить немалые средства в покупку, а главное, в строительство объектов коммерческой недвижимости. Как следствие повышается качество реализуемых проектов, а перед российскими девелоперами открываются многообещающие перспективы выбора разнообразных инвестиционных стратегий.

КРЕДИТУЕМСЯ

Игроки рынка с уверенностью заявляют, что с каждым годом все больше российских компаний будут использовать новые финансовые инструменты – выход на IPO, создание совместных предприятий с западными партнерами – для развития собственного бизнеса на рынке недвижимости. Для сравнения: если три-четыре года назад кредитованием девелоперских проектов, а также их последующим рефинансированием занимались единичные западные банки, то сейчас они составляют серьезную конкуренцию российским банкирам. Примером может служить сделка между компанией «ДекМос»» и Deutsche Bank.

Изначально договор на проектное финансирование проекта строительства гостиницы «Москва» был заключен девелопером со Сбербанком на сумму $ 600 млн. Однако в марте 2007 года стало известно о том, что компания отказалась от услуг крупнейшего банка России в пользу иностранцев.

Конечно, если сравнивать ставки по кредитам, которые предлагают западные банки, выбор будет не в пользу российских: ведь иностранные деньги можно получить под ставку существенно ниже 10 % (LIBOR +2,5-3 %), тогда как наши банкиры даже для проверенных и хорошо зарекомендовавших себя заемщиков почти никогда не опускаются ниже этой цифры. Сегодня, по словам экспертов, кредиты на рынке недвижимости, как правило, предоставляются российскими банками под 12–15 %. При этом даже ставка меньше 10 % для западных банков вполне приемлема, ведь у себя на родине им приходится предлагать более низкие тарифы: даже LIBOR+1 %. Впрочем, вероятнее всего, сотрудничество «ДекМос»» и Deutsche Bank во многом объяснимо не столько более выгодными ставками по кредиту, сколько намерением девелопера в скором времени провести публичное размещение своих акций на международных биржах. Deutsche Bank же имеет огромный опыт по организации IPO. Стоит отметить, что размещение на международных биржах для многих крупных российских девелоперов становится все более привлекательным финансовым инструментом.

За последние годы на IPO уже вышли «Система-Галс» (капитализация по итогам публичного размещения – $ 2,1 млрд), AFI Development ($ 7,3 млрд), ГК «ПИК» ($ 12,3 млрд), «Открытые инвестиции» ($ 2,4 млрд), RGI International ($ 1,2 млрд) (см. Building ARX № 12). Помимо строительных кредитов активная деятельность западных банков пробудила интерес российских девелоперов и к рефинансированию. Надо сказать, что иностранные банки в первую очередь начали именно с рефинансирования, по причине его меньшей рискованности по сравнению с проектным финансированием. Ведь в первом случае девелопер получает деньги только тогда, когда объект уже готов и на него получен сертификат собственности.

До 2005 г. рефинансирование при участии иностранного капитала практически не практиковалось, потом же подобные сделки стали заключаться одна за другой. Банк Eurohypo рефинансировал кредит Capital Partners и Lone Star Ventures в $ 130 млн, взятый компаниями на строительство логистического парка «Пушкино». На аналогичную сумму с этим же банком по рефинансированию затрат на строительство бизнес-центра «Капитал Плаза» договорилась компания «Капитал Груп». Позже Capital Partners удалось получить еще один кредит на рефинансирование (160 млн евро), но уже строящейся гостиницы Ritz Carlton Moscow на Тверской у консорциума банков Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank.

Выгодное партнерство для привлечения инвестиций

Не только сотрудничество с мировыми банками стало для многих девелоперов одной из возможных инвестиционных стратегий, которую предстояло тщательно изучить и понять с приходом на рынок западного капитала и западных игроков. В Россию хлынули более «дешевые» деньги из Европы и Америки. Если еще несколько лет назад здесь работало всего несколько иностранных инвестиционных фондов (в частности, один из самых первых появившихся в нашей стране британский Fleming Family & Partners), то сегодня их число увеличилось в несколько раз. Эксперты рынка признают, что для институциональных инвесторов наступило время инвестирования в рынки развивающихся стран, в число которых входит и Россия. Это подтверждает и история компании Hines, которая в начале 1990-х приняла стратегическое решение расширить сферы влияния за пределы Америки. Влечет на российский рынок иностранных инвесторов в первую очередь снижение ставок доходности у себя на родине. Для сравнения: ставки доходности в Европе находятся на уровне 4–5 %, в России же – это в среднем 8–10 %. Столь высокие показатели и стабильный рост девелоперского бизнеса не могли не быть не замечены: наравне с иностранными банками за российских девелоперов активно «взялись» западные инвестфонды.

Изначально подобное сотрудничество в основном строилось на продаже уже готовых объектов. Так, в 2006 году австрийский фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе. По оценке экспертов рынка, сумма сделки составила около $ 200 млн. Британские фонды – Fleming Family & Partners и Raven Russia – принялись за скупку успешных складских проектов. В частности, Raven Russia превратился в одного из крупнейших игроков в этом сегменте. В разное время фонд купил у компании «Кулон» два построенных складских комплекса в Москве, а после выкупил у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь подмосковного логопарка «Крекшино». И это только несколько сделок, заключенных британцами. Однако по причине отсутствия высококачественных зданий, а также высокой доходности девелопер ского бизнеса в России (в среднем – 20 % в год), многие инвестфонды стали рассматривать варианты вхождения в проект еще на стадии строительства. Возросший интерес со стороны иностранных инвесторов к подобному варианту сотрудничества для многих российских девелоперов открыл еще одну новую стратегия привлечения финансирования.

Примером может служить партнерство австрийского холдинга Meinl European Land и Группы компаний «Время». В 2004 году австрийцы приобрели у российского девелопера торговый центр «Парк Хаус» в Волгограде, впоследствии же между ними было заключено стратегическое партнерство, в рамках которого фонд будет обеспечивать финансирование создания сети моллов «Парк Хаус» в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе и Ростове-на-Дону, а ГК будет осуществлять девелопмент и по следующее управление объектами. Один из вариантов подобного стратегического партнерства – создание совместного предприятия (joint venture company), отмечают эксперты рынка. Именно эта финансовая стратегия постепенно начинает набирать популярность среди российских девелоперов, открывая перед компаниями новые источники привлечения инвестиций. Одним из первых подобных joint venture company стало сотрудничество Deutsche Bank в лице Управления по инвестициям в недвижимость RREEF и питерского холдинга RBI.

В 2006 году ими было объявлено о создании совместного предприятия для реализации проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости рынка Санкт-Петербурга. Общий объем инвестиций, который СП собирается вложить в проекты, составляет около $ 500 млн. В 2007 году стало известно о создании еще одного крупного СП: венгерский инвестфонд TriGranit Development Corporation и дочернее предприятие Газпромбанка «Газпромбанк-Инвест» объявили об учреждении инвестиционного фонда для инвестирования в девелоперские проекты в России. Путь, который сегодня проходят российские девелоперы, во многом напоминает тот, который прошли их западные коллеги несколько десятков лет назад. Это означает, что новые стратегии и технологии ведения бизнеса, пришедшие к нам вместе с западными игроками, бесспорно, не только приживутся здесь, но и с каждым годом будут все активнее применяться российскими компаниями.

Девелоперский проект полного цикла для компаний

Что же представляет собой в практическом смысле девелоперский проект полного цикла для компаний, занимающихся инновационным развитием бизнеса через реализацию проектов МФК и ТРК

1.1.ПРОЕКТ (Project)

Проект — это обязательство создать ценность, основанную на миссии проекта, которое должно быть совершено в определенный период в рамках согласованных времени, ресурсов, условий эксплуатации и реализовать стратегические цели развития, определенные для него Базовой компанией.

Проект создается внутри Базовой компании как временная структурная организация и реализуется отдельными людьми. Планируется, организуется, выполняется, контролируется и финансируется как самостоятельное предприятие до полной реализации его миссии.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* представляет собой комплекс работ по созданию и развитию нового объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды /продажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект включает: изучение маркетинговой среды — SWOT и PEST-анализ, разработка концепции проекта и объекта, инвестиционный анализ проекта, правовое обеспечение, создание системы управления, включая организационные и фукциональные структуры, выбор земельного участка под объект, оформление и реализация прав пользования, строительный инжиниринг (инженерно-технические исследования, ТЭО и организация проектирования), управление строительством, управление изменениями, управление рисками, финансирование и управление инвестициями, брокеридж (подбор конечных потребителей или пользователей), продвижение услуг и управление недвижимостью для достижения запланированных финансовых показателей проекта.

В проекте Базовая компания, выступая как единый организатор, формирует инвестиционные модели, финансовые схемы проекта, вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум «начальным капиталом» инвестиционного проекта, принимает на себя риски и ответственность за неудачу проекта.

Финансовая схема проекта, представляет собой сложную комбинацию собственных средств Базовой компании (личных Стратегического инвестора, или залоговых обязательств по кредитам), привлеченных инвестиций публичного рынка капитала через IPO, венчурного капитала, банковских кредитов, внутренних и внешних займов и платежей от будущих арендаторов. Размер собственного капитала и заемного определяет степень финансовых рисков и прибыль Базовой компании после завершения жизненного цикла проекта. Соотношение собственных и заемных инвестируемых средств, сформировавшееся на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, представляет 1:1 (50% : 50%).

Проекты такого рода ориентируются на высокую степень доходности, относятся к рискованным (повышенного риска), так как реализуются одновременно в семи областях инноваций. Они является наиболее сложными из всех возможных операцией на рынке недвижимости, — в них совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и технологические и очень сложные финансовые операции.

Для успешной реализации таких проектов Стратегическому инвестору и топ-менеджменту необходимо иметь незаурядные профессиональные компетенции в данной области бизнеса, профессиональную интуицию на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны, отлично ориентироваться в налоговой и законодательной базе, следить за рисками в каждой цепочке проектного процесса, идентифицировать свою позицию по соответствующим рискам и выстраиваить адаптированные стратегии, приспособить существующие на финансовых рынках инструменты, следить за рынками, понимать их эволюцию, быть реактивным, предвидеть, в том числе макроэкономическую ситуацию.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)* — это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов из таких областей как (список не является исчерпывающим):

проектное и операционное управление, маркетинг, финансы и инвестиции, бухгалтерия и аудит, налоговая оптимизация, технологии торговли, быстрого питания, ресторанного, развлекательного и гостиничного бизнеса, логистика, бюджетное и процессное планирование, инжиниринг – инженерно-техническое исследование, архитектурное и строительное проектирование, строительство, юриспруденция, брокеридж, управление недвижимостью, реклама, информационные компьютерные технологии, HR, РR , охрана и безопасность и т.д.

По основным сферам деятельности, в которых осуществляется девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate)*, он относится к смешанному типу проектов PSO (People-System-Organization), в котором миссия достигается путем сбалансированого развития трех ветвей системы:

• создание системы управления проектом, включающей организационную структуру проекта, компанию Заказчика/пользователя проекта, имплементация и развитие корпоративной культуры и кроссфункционального менеджмента*;
• создание продукта – объекта МФК или ТРК;
• создание системы операционной деятельности, обеспечивающей услуги и эксплуатационную функциональность объекта МФК.

Девелоперский проект, включает в себя подпроекты и монопроекты, и является:

• организационным – так как формирует организационные структуры — проектные команды, юридические лица, и другие субъекты хозяйствования;
• техническим – так как он связан со строительством и реконструкцией зданий и сооружений;

• экономическим – так как, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, его реализация создает не только ценность инноваций, обеспечивающая конкурентоспособность и капитализацию, но и создает ценность владения для всех заинтересованных лиц.
• социальным – так как оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения, развитие участников проекта, их компетенций и развитие интеллектуального и научно-производственного потенциала общества в целом.

По продолжительности осуществления проект относится к среднесрочным — 3-5лет.

По сложности – к сложным (клас ответственности – СС2, СС3; IV, V категория сложности).

По объему инвестиций – крупнобюджетным, свыше 1млн.дол.США.

По рискованности – к рискованым (повышенного риска).

*Девелоперский проект полного цикла (speculative development real estate) – далее по тексту «проект»

*Кроссфункциональный менеджмент (КФМ) — группа менеджеров из различных функциональных департаментов Базовой или Управляющей компании, которая выполняет функции управления в области стратегического планирования и развития, инжиниринга, маркетинга, финансов, развития человеческих ресурсов, управления корпоративными активами, охраны и безопасности, сконцентрированная на решении конкретных корпоративных задач системных инноваций и, одновременно входящая в состав команды проекта для реализации таких системных задач, как повышение уровня капитализация корпоративного бизнеса, улучшение качества продуктов и услуг, снижение стоимости капитала, повышение ликвидности, оптимизация сроков возникновения новых центров доходов , — через реализацию девелоперских проектов.

КФМ также занимается совершенствованием бизнес-системы для достижения корпоративных целей в области системных инновации и проектного управления.

Девелопмент как основной вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом

Введение

Совершенствование механизмов инвестиций является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов инвестиций в недвижимость, ввиду их специфики и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны.

В России этому вопросу нужно уделять повышенное внимание, так как ввиду того, что рыночные отношения в стране начали формироваться и развиваться относительно недавно, финансовые институты и инвестиционные рынки, впрочем, как и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса. Специфический характер реального инвестирования и его форм предопределяют определенные особенности управления ими на предприятии.

Управление реальными инвестициями на предприятии представляет собой систему принципов и методов подготовки, оценки и реализации наиболее эффективных реальных инвестиционных проектов, направленную на обеспечение достижения его инвестиционных целей.

Управление реальными инвестициями предприятия в современных условиях базируется на методологии системы «управления проектами» (Project Management) — новом научном направлении, получившем широкое распространение в западных странах с развитой рыночной экономикой.

Управление проектами — это современная системная методология осуществления всех процессов разработки и реализации инвестиционного проекта любого вида на протяжении всего его жизненного цикла, обеспечивающая эффективное достижение его целей.

Девелопмент играет важную роль на рынке современной недвижимости, но поскольку это сравнительно новая деятельность, сам нуждается в развитии и особом внимании в нашей стране.

— это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Девелопмент является экономически важным процессом современной жизни. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: и

бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Исходя из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр. Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

Существует два вида девелопмента:

: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

: В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность — speculative development — гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера: девелопмент жилой недвижимости, девелопмент коммерческой недвижимости, девелопмент загородной недвижимости, ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Управление девелоперским проектом включает в себя следующие стадии:

• «ПП» — предпроектная стадия;
• «П» — проектная стадия;
• «С» — строительство;
• «Р» — реализация.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен следующими этапами :

• Проверка правоустанавливающих документов;
• Проверка разрешенного использования земли; Проверка индексов градостроительного регулирования;
• Консультации с УГР округа;
• Перспективы развития, маркетинг
• Предварительнаяконцепция;
• Расчет эффективности;
• Схема приобретения;
• SWOT-анализ.

• Краткое описание проекта;
• Макроанализ развития страны и экономики региона;
• Микроанализ перспектив развития участка и района;
• Титул, схема приобретения, риски, пути решения;
• Описание концепции;
• Схема переоформления земли;
• Основные риски и ограничения;
• SWOT-анализ;
• График проекта;
• Команда проекта;
• Бюджет, экономическая эффективность .

• Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;
• Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;
• Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта с Правительством Москвы;
• Оформление земельных отношений;
• Сопровождение подписания документов.

• Подготовка технического описания комплекса;
• Подготовка и проведение конкурса на лучшую концепцию и выбор архитектурного бюро;
• Заключение договора с арх.бюро; Сбор исходных данных для проектирования;
• Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами; Предварительные консультации с УГР;
• Предварительные расчеты по экологии;
• Согласование альбома АГР;
• Предварительное рассмотрение в МКА.

• Заказ разделов градобоснования;
• Заключение по дендрологии;
• Снятие вопросов с ГО;
• Согласование Предпроектного предложения и Градобоснования;
• Подготовка и выпуск АРИ (ГПЗУ);
• Утверждение изменения градостроительных индексов ППМ.

— Технические условия на присоединение;

• Получение предварительных ТУ;
• Проведение консультаций по возможности оптимизации;
• Заключение договоров со специализированными компаниями;
• Получение:

— ТУ на технологическое подключение на период строительства;

— ТУ на вынос сетей;

• Проектирование наружных сетей;
• Тендер и заключение договоров на выполнение наружных сетей;
• Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.

• Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;
• Тендер, заключение договора стадия П;
• Подготовка ТЗ на проектирование;
• Согласование схемы функционального зонирования комплекса;
• Согласование раздела АР;
• Координация разработки проектной документации по всем разделам;
• Согласование проекта стадии П;
• Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и стройгенплана;
• Получение положительного заключения экспертизы.

• Проведение тендера по выбору генподрядной организации;
• Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;
• Внесение изменений в договор аренды земли;
• Подготовка документации и заявки в МГСН;
• Сопровождение выпуска разрешения на строительство.

• Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;
• Контроль выполнения календарного плана строительства;
• Контроль бюджета строительства;
• Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;
• Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;
• Организация технического и авторского надзора;
• Проведение комплексных испытаний;
• Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.

• Формирование папки Приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;
• Организация рабочей и приемочной комиссий;
• Организация устранения замечаний комиссий;
• Организация сдачи объекта в эксплуатацию;
• Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;
• Получение Акта ввода объекта в эксплуатацию;
• Организация обмеров БТИ;
• Сопровождение закрытия инвестконракта;
• Получение свидетельства о собственности.

• Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;
• Маркетинговые мероприятия, PR;
• Подготовка проекта договора аренды;
• Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;
• Помощь в обустройстве помещений;
• Организация работы с арендаторами;
• Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;
• Закрытие проекта, отчет.

Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости, это может быть достаточно для подрядчика. Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

В настоящее время отечественные девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков. Это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна – проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей.

Те девелоперские компании, которые не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг – консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов.

Одна из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль.

Еще одна проблема – непрозрачность и низкая предсказуемость рынка недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех или иных объектов. В конце отчетного периода оказывается, что объем новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного.

Жизнь отечественного девелопера осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. Только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей.

Ни для кого не секрет, что ранее часть проектов недвижимости создавалась с целью получения «быстрых денег», они не имели профессиональной концепции. К тому же, рынок недвижимости был перенасыщен денежной массой.

• Кризис внес серьезные корректировки в распределении сил на рынке недвижимости, оптимизировал затраты, избавил рынок от «мнимых» девелоперов. Кризис стал неким индикатором профессионализма и открыл новые возможности удержавшимся на рынке.
• В ближайшем будущем в связи с усилением борьбы за конечного покупателя инвесторы будут более серьезно и профессионально подходить к созданию объектов недвижимости. А, значит, роль девелоперов значительно возрастет. В качестве долгосрочной перспективы специалисты называют редевелопмент части существующих объектов. Эти процессы будут вызваны ростом конкуренции и выходом на рынок новых профессиональных объектов.

Заключение

С каждым годом, Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики. Так, к девелопингу прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей.

На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, такие как сетевой девелопмент, активно развивающийся в нашей стране.

Список использованной литературы

1. Колтынюк Б.А. Инвестиционное проектирование объектов социально-культурной сферы: Учебник. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2000. – 432 с.
2. Основы инвестиционного менеджмента: В 2-х томах. – Т.1/ И.А. Бланк. – 3-е изд., стер. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 660 с.
3. Интернет-ресурс www.wikipedia.org/development
4. Интернет-ресурс www.bn.ru

Оставьте комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Источники: http://delovoy-kvartal.ru/v-poiskah-investitsiy-strategiya-uspeha-developera/, http://developmentstandart.wordpress.com/2012/01/16/девелоперский-проект-полного-цикла-д/, http://integross.net/development-kak-osnovnoj-vid-professionalnoj-deyatelnosti-po-upravleniyu-investicionnym-proektom/

Источник: invest-4you.ru