Возврат инвестиций
Перед тем, как вкладывать денежные средства в новые проекты, руководителей компаний интересует вопрос: когда окупятся вложения и каков срок получения реальной прибыли. Ответить на них поможет понятие нормы инвестиций и знания методик, предсказывающих окупаемость, с которыми мы предлагаем ознакомиться из нашей статьи.
При инвестировании средств, каждый актив имеет эффективный период экономической жизни, в процессе которого инвестор получает доходы. При этом приносимая активом прибыль должна полностью покрывать потерю вложенных средств до момента прекращения его экономической стабильности.
В цифрах размер прибыли, необходимой для возврата первоначальных вложенных средств называется нормою.
Современная норма возврата инвестиций вычисляется по 3-м методикам:
Прямолинейная.
Методика, придуманная Рингом подразумевает постепенное возмещение денежных средств в равных суммах. Для расчета нормы инвестиций необходимо разделить полную сумму инвестиций на оставшуюся длительность экономической жизни. Подобная методика используется при условии инвестирования в недвижимость, стадия стабильности которой близится к концу.
Аиннуитентным способ.
Модель возврата нормы эффективна в случаях, если при возврате денег предусмотрен коэффициент прибыльности. Применение методики целесообразно на завершающей стадии. Однако, не исключено ее использование еще некоторое время
Модель Хоскольда.
Используется в ситуациях, когда ставка прибыли высока и реинвестирование по указанному коэффициенту невозможно. Модель Хоскольда предусматривает возврат бюджетных и других инвестиций по безрисковой ставке.
Срок возврата инвестпроекта
Показатель окупаемости вложенных денежных средств, считается одним из главных значений инвестиционного проекта. Основополагающим фактором является период окупаемости – время, которое доказывает эффективность вложенных денежных средств.
Определить срок окупаемости инвест проекта можно по такой формуле:
РР = Ко / CFcr, где
PP— период окупаемости инвестиционного проекта в течение последних лет, Ко — первоначальная сумма инвестирования, CFcr — среднегодовой показатель денежных поступлений от инвестпроекта.
В большинстве случаев указанная формула используется с целью предоставления ответа на вопрос: будут ли возвращены первоначальные инвестиции в течение периода экономической жизни.
Техника возврата инвестиций
Путей возврата инвестиций два. Первым из них является амортизация, или регулярно откладываемая денежная сумма, необходимая для компенсирования стоимости основных средств. Вторым — путь возврата денег посредством отказа от разных услуг или экономии расходов.
Инвестиционным считается проект, в результате которого инвестор получает чистую прибыль. Изъятие денежных средств при закрытии инвест проекта не считается чистой прибылью. Порядок предусматривает изъятие свободных средств.
ROI – показатель расчета окупаемости
В переводе на русский аббревиатура означает возврат инвестиций. Вычислить рентабельность конкретного инвестиционного проекта можно благодаря использованию следующей формулы:
ROI = (чистый доход – стоимость проекта) / сумма инвестиций * 100%
Полученный результат покажет, насколько рентабелен проект. Чем больше получится показатель ROI, тем прибыльнее инвестпроект. Положительный результат является подтверждением доходности компании.
Что такое ROI? Как рассчитать возврат инвестиций? Просто о сложном:
Инвестиционные критерии
В табл. 19-6 приведен набор факторов, которые учитываются различными инвестиционными критериями. Более совершенными считаются те критерии, которые принимают во внимание стоимость денег во времени. Предполагается, что другие критерии следует использовать лишь в качестве средства предварительного отбора.
Аспекты, принимаемые в расчет аналитиком
Выбирая критерии оценки инвестиций, аналитик должен учесть следующие факторы:
1. Мотивы и цели инвестора.
2. Наличие информации по оцениваемому и сопоставимым объектам.
3. Обоснованность финансовых прогнозов.
4. Наличие времени, денег и инструментария оценки.
ОБЗОР КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Коэффициент капитализации (capitalization rate определяется в литературе по недвижимости как коэффициент, позволяющий перевести поток доходов в единую капитальную (текущую) стоимость при помощи формулы V= I/R, т.е. текущая стоимость потока дохода равна ежегодному доходу, деленному на коэффициент капитализации.
Факторы, учитываемые отдельными инвестиционными критериями
Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:
1. Ставка дохода на инвестиции.
2. Норма возврата инвестиций.
Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех подэлементов:
1. Безопасная, ликвидная ставка.
2. Премия за низкую ликвидность.
3. Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).
4. Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.
Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиции (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимость) части активов. В случае когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или когда ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, останется неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода на инвестиции добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации. Если недвижимость имеет ограниченный срок экономически полезной жизни, скажем 30 лет, то в течение этого времени инвестор захочет получать ежегодный доход на инвестиции, а также возместить теряющую стоимость часть инвестиций.
Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны любым из трех методов:
1. Прямолинейным.
2. По фонду возмещения.
3. Аннуитетным.
В табл. 19-7 показаны три метода возврата капитала при ставке дисконта 12%.
Прямолинейный метод
Прямолинейный метод называется методом Ринга (Ring method). Он оправдан только тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться. Например, актив с остающимся сроком полезной жизни 30 лет по прямолинейному методу будет иметь годовую норму возврата капитала 3*/3%. Если 100% стоимости актива должно быть возмещено в течение 30 лет, то в расчете на год это составит 3V3%. Соответственно коэффициент капитализации равен 15V3%, т.е. он состоит из 12%-ного дохода на инвестиции и 3!/з%-ной нормы возврата капитала.
Расчет коэффициента капитализации
Доход на инвестиции:
Подэлемент 1. Безопасная, ликвидная ставка 9%
Подэлемент 2. Поправка на неликвидность 1%
Подэлемент 3. Поправка на инвестиционный менеджмент 1%
Подэлемент 4. Поправка на риск 1%
Итого: Доход на инвестиции 12%
Плюс возврат инвестиций, по факторам фонда возмещения:
Ринг, 0% прямолинейный за 30 лет « 0,0333 = 3,33%
Хоскольд, 5% за 30 лет = 0,0150 = 1,50%
Инвуд, 12% за 30 лет = 0,0041 = 0,41%
Общие коэффициенты капитализации:
Прямолинейный: 12% + 3,33% = 15,33%
По фонду возмещения: 12% + 1,50% = 13,50%
Аннуитетный: 12% + 0,41% = 12,41%
Метод фонда возмещения
Метод фонда возмещения называется также методом Хоскольда (Hoskold method). По этому методу к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиции, применяется консервативная ставка реинвестирования. Например, вновь рассмотрим актив с 30-летним сроком полезной жизни. Если бы кто-либо попытался откладывать каждый год на сберегательный счет сумму, равную части первоначальной стоимости актива, то ежегодного депозита величиной менее 3*/3% было бы более чем достаточно для полного возмещения первоначальной стоимости актива за 30 лет. Ежегодный депозит в 3!/3% в год обеспечит возмещение полной стоимости за 30 лет даже без учета процентов. Если используется консервативное допущение о чистых доходах, скажем, на сберегательный счет начисляется 5% годовых (по сложному проценту), то норма возврата капитала будет равна 0,01505, что представляет собой фактор фонда возмещения при 5% за 30 лет. Если в фонд, приносящий 5% дохода, ежегодно вносится 1,5% (0,015) первоначальной стоимости актива, то через 30 лет этот фонд вырастет до 100% стоимости актива. Коэффициент капитализации будет равен 12% плюс 1,5%, или 13,5%.
Аннуитетный метод
Аннуитетный метод называется также методом Инвуда (Inwood method). Он применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода, как в случае с надежной двойной чистой арендой. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, то должен быть применен аннуитетный метод. Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 30 лет равен 0,0041. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,1241. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации по аннуитетному методу эквивалентен рассмотрению равновеликих ежегодных доходов как серии отдельных реверсий и применению фактора текущей стоимости единицы к каждой годовой сумме дохода.
Влияние коэффициентов капитализации на стоимость
Чем выше коэффициент капитализации» тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда
(а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и
(б) инвестиционный менеджмент незначителен,
(в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и
(г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.
При рассмотрении чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость для перевода его величины в стоимость объекта может быть использован общий коэффициент капитализации. Поэтому, если прогнозируемый чистый операционный доход равен 65 000 долларов, а общий коэффициент — 15,33%, то стоимость дохода составит 65 000 долларов/0,1533, или 424 005 долларов Если общий коэффициент снижается до 13,5%, то стоимость возрастает до 481 481 долларов Общий коэффициент 12,41% дает стоимость 523 771 долларов Обратите внимание, что незначительное изменение коэффициента капитализации приводит к ощутимому изменению в оценочной стоимости собственности.
Использование норм возврата капитала
Прямолинейную норму возврата капитала по Рингу следует применять, если ожидается снижение доходов, как, например, в случае со старым объектом, для которого характерно постоянное увеличение операционных расходов на ремонт и обслуживание и/или снижение арендных платежей. Для определения оценочной стоимости объекта чистый операционный доход за текущий год следует разделить на прямолинейный коэффициент капитализации.
В соответствии с прямолинейным методом сумма, на которую снижается доход, равна произведению годового возврата капитала и ставки процента. Например, предположим, что доход за первый год равен 65 000 долларов Стоимость объекта составляет 65 000 долларов/0,15333, или примерно 424 000 долларов Эта цифра, поделенная на 30 лет, дает ежегодный возврат капитала в размере 14 133 долларов Умножив 14 133 долларов на 12%, получим $1696; это — величина ежегодного снижения дохода попрямолинейному методу. Во второй год предполагаемый чистый операционный доход составит 63 304 долларов(65 000 долларов — 1696 долларов).
Метод Хоскольда следует использовать в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая объектом оценки, особенно высока и ее трудно достичь з случае реинвестирования. Например, представим, что инвестор пробурил нефтяную скважину, которая приносит значительные прибыли, однако запасы нефти в ней ограниченны. Часть дохода обеспечивает возмещение затрат (поскольку скважина истощается), а часть — это доход на инвестиции. Однако сомнительно, что следующая попытка инвестора найти нефть будет успешной. Поэтому инвестору следует экономить с тем, чтобы к моменту, когда скважина истощится, он обладал суммой, равной первоначальному капиталу. Если он предполагает, что ставка дохода по его сберегательному счету будет равна 5%, т.е. будет уступать доходу, приносимому только рискованными вложениями, тогда следует применять метод Хоскольда.
Метод Инвуда (аннуитетный возврат капитала) подразумевает, что сумма возврата капитала может быть реинвестирована по той же ставке, что и конечная отдача на данные инвестиции. Его следует применять для оценки равновеликих периодических доходов, таких, как доход от чистой аренды, или в случаях, когда рост арендных поступлений будет компенсировать увеличение операционных расходов, а также при оценке потока доходов, представляющего собой платежи по ипотечному кредиту.
Возврат капитала не является обязательным в случае, если основная сумма вложений остается неизменной или когда поток доходов не ограничен во времени. Тогда коэффициент капитализации будет равен ставке процента или дисконта.
Сложные коэффициенты
Общий коэффициент капитализации (OAR), применяемый к недвижимому активу, может рассматриваться как сложная ставка дохода. Оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической и 2) финансовой. С физической точки зрения общий коэффициент капитализации учитывает доход на землю, которая не подвергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания и сооружения, поскольку срок их полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплаты процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций инвестору в собственный капитал.
Остаточные техники капитализации применяются для оценки земли, зданий и собственности в целом. Техника остатка для земли лучше всего применима, когда здание соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка и затраты на строительство здания приближаются к его стоимости. Техника остатка для здания может применяться только тоща, когда известна оценка стоимости участка и требования к его доходности. Техника остатка для всего объекта оценивает весь доход, который, как ожидается, будет получен в течение прогнозного периода; затем к полученной величине прибавляется текущая стоимость выручки от перепродажи, которая называется реверсией.
Выбор коэффициентов капитализации
При выборе коэффициента капитализации помните, что:
1. Чем выше коэффициент, тем ниже стоимость.
2. Наоборот, чем ниже коэффициент, тем выше стоимость.
3. Всегда учитывайте доход на инвестиции и возврат инвестиций.
4. Коэффициенты капитализации применяются к потоку доходов, а не к единовременному платежу.
Коэффициенты капитализации следует применять к соответствующей части дохода. Когда речь идет о чистом операционном доходе, следует использовать общий коэффициент капитализации, который учитывает как землю, так и постройки на ней, или заемные и собственные средства, доли которых в стоимости объекта взвешиваются по соответствующим ставкам.
Коэффициенты капитализации пригодны для оценки потоков доходов. Выбор коэффициента должен производиться на основе тщательного анализа рыночных данных и отражать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственость, используя наиболее значимые критерии. В целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными консультантами — для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или ранжирования возможных вариантов инвестиций.
Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй — возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий и/или ипотечного кредита и собственного капитала.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
»
Окупаемость и возврат инвестиционных затрат
Жизненный цикл инвестиционного проекта (ИП) состоит из пяти основных этапов:
- разработка инвестиционного проекта и строительство (создание) объекта;
- освоение технологий и выход на полную мощность;
- нормальная эксплуатация и возврат вложенных средств;
- наработка дополнительной прибыли после однократной окупаемости;
- ликвидация и (или) продажа активов.
Критериями временной эффективности ИП являются минимум длительности первых трех этапов и максимум длительности четвертого этапа. Широко применявшийся 20-50 лет назад показатель статического срока окупаемости (СО) не был связан с фактором времени: он безразличен к тому, когда начнется отдача инвестиций.
При его использовании первые два этапа жизненного цикла инвестиционного проекта выпадали из сферы управления и воздействия расчетов эффективности, вследствие чего возникал риск их затягивания и заморозки инвестиций. Он также не показывал срок возврата капиталовложений, поскольку не был связан ни со сроком службы основных средств, ни с нормой их амортизации.
Указанный показатель позволял определить эффект использования капиталовложений как части накопленных средств. Возврат же инвестиций в реальности осуществляется уже в порядке простого воспроизводства через амортизационные отчисления. То есть однократный возврат капитализированных инвестиционных затрат (ИЗ) происходит «автоматически» уже в том случае, если фактический срок службы основных средств будет не меньше длительности расчетного периода (РП) даже при нулевой прибыли. В методологии потока наличности принято правило окупаемости, согласно которому окупаемость ИП происходит за счет накопления чистого дохода (амортизация плюс прибыль). Однако при расчете этого показателя срока окупаемости следует понимать, что «простой», т.е. однократный возврат в современных условиях недостаточен для расширенного воспроизводства и его факт еще не означает, что обеспечена достаточно высокая эффективность инвестиционных затрат.
При определении окупаемости за счет потока наличности (чистого дохода) динамический срок окупаемости не показывает реального срока возврата вложенных средств, поскольку часть наращенного чистого дохода, как правило, расходуется на текущее потребление. Поэтому было бы неверно представлять, что к концу срока окупаемости инвестиций возврат вложений становится фактом.
Действительно, правилом окупаемости в достаточной степени условно установлено, что под «окупаемостью» понимается именно стопроцентное равенство полученного дохода (эффекта) затраченным инвестициям или выход значения наращенного (рассчитанного нарастающим итогом) чистого дохода из минуса в плюс.
Часто в литературе срок окупаемости, период окупаемости и период возврата инвестиций считаются синонимами и определяются также единообразно. В различных источниках встречаются два основных названия временного динамического показателя эффективности: . При внимательном подходе это один и тот же показатель, между тем понятия окупаемости и возврата ИЗ могут быть не совсем идентичными (хотя в английском языке фактически это так).
В процессе отдачи инвестиционного проекта можно разглядеть несколько процессов.
Первый – тот, что соответствует правилу окупаемости, – есть достижение величиной полученного дохода величины осуществленных инвестиций. При этом предполагается, что доход представляет собой чистую валовую прибыль, однако в Руководстве по оценке эффективности инвестиций [1] написано, что «неправильно рассчитывать срок окупаемости на основе чистой прибыли после уплаты налога».
Второй процесс – возврат вложенных средств – возможность реального изъятия инвестором вложенных в проект средств обратно. Поэтому для более глубокого анализа вполне возможно использование нескольких показателей временной эффективности. Эти показатели будут отличаться друг от друга в зависимости от того, как в них будут учтены следующие моменты:
Часто определяют окупаемость только первоначальных инвестиций, хотя более правильно учитывать и дополнительные инвестиции в период функционирования. Кроме того, иногда мелкие расходы, относящиеся к расходам будущих периодов, не относят к единовременным (т.е. инвестициям), а присоединяют к текущим операционным расходам. Следует ли учитывать уплаченный НДС, не включенный в стоимость внеоборотных активов, поскольку у него свой механизм возврата – зачетный, в целом более быстрый, чем у капитализируемых ИЗ? Реальный поток наличности во многом снимает эти вопросы, но на стадии бизнес-планирования сложная структура ИЗ значительно усложняет прогнозирование этого потока. Кроме того, их решение важно при анализе зависимости окупаемости от структуры ИЗ. При расчете статического СО к сумме ИЗ добавлялась сумма убытков до начала отработки проекта, но при использовании метода потока наличности планируемые убытки учтутся автоматически.
:
- в соответствии с правилом окупаемости за счет всей суммы чистого дохода (ЧД);
- части ЧД, которая остается для накопления, – реальной суммы, которую можно изъять из проекта;
- только за счет амортизационных отчислений?
Другими словами, что такое «окупаемость» как таковая? При этом вариант досрочного закрытия (продажи) ИП для ускорения окупаемости и возврата вложений не рассматривается или остается «про запас». Изъятие инвестиционных затрат возможно только в виде свободных средств, поступающих в те же фонды (руки), из которых было осуществлено их финансирование. Учитывая это, какую точку следует признать моментом действительной окупаемости ИП, т. е. эффективной?
Здесь имеется в виду, будет ли это точка однократного возврата при условии, что окупаемость определяется по наполнению собственных источников финансирования (амортизационного фонда и фонда накопления), или точка двух- и более кратного возврата, если окупаемость определяется по чистому дисконтированному доходу (NPV), который используется не только на накопление, но и на потребление. Данное различие учитывает также структуру ИЗ. В первую очередь то, что часть ИЗ, направленная на создание запасов (оборотные средства), окончательно может быть возвращена (изъята из проекта) лишь по его завершении: при распродаже остатков готовой продукции и других запасов (хотя для инвестора не столь важно, из чего состоит вернувшаяся сумма). Между тем в проектах, начинающихся с капитального строительства (завода, цеха) хозяйственным способом, окупаемость в виде накопления амортфонда начинается еще до ввода объекта в эксплуатацию и начала реализации продукции вместе с начислением амортизации на строительное оборудование. Роль кругооборота оборотных средств (т.е. части совокупных инвестиций) в процессе окупаемости еще предстоит уточнить.
– левая на временной шкале (см. рисунок №1)? В этом отношении большинство методик и исследователей страдают небрежностью, как будто здесь все давно однозначно. За нее принимают и «момент, указанный в задании на расчет эффективности», и начало РП (без уточнения, начало это или конец нулевого шага), и «начало освоения инвестиций» (что это за точка, можно ответить по-разному), и даже начало «отработки» (как в концепции статического СО). Отчасти это может объясняться тем, что «period» переводится с английского и как «цикл, круг», и как «точка». То есть кому-то более важно определить именно точку окупаемости, а не сам период окупаемости. Но без нахождения длительности периода невозможно сравнивать разные проекты (варианты) по скорости (времени) окупаемости.
Рисунок 1. Жизненный цикл и показатели окупаемости инвестпроекта
Время в расчетном периоде отсчитывается от фиксированного момента, принимаемого за базовый период. Это чаще всего начало нулевого шага, но может быть и его конец. В последнем случае более корректно вести дисконтирование денежных потоков, поскольку они приводятся на конец каждого шага. Самый точный подход здесь – левая точка должна определяться расчетом с учетом распределения инвестиций на первых этапах ИП.
Согласно правилу окупаемости правая точка срока окупаемости (грубо) находится на шаге (год) t’, который находят при решении трансцендентного уравнения (1):
Анализ данных приведенных в таблице №1 показывает, что правая точка СО лежит внутри десятого шага, когда величина НЧДД (последняя графа) меняет знак с «–» на «+».
Таблица 1. Расчет эффективности ИП (Нд = 15%)
Источники: http://dengikupera.ru/investicyi/vozvrat/, http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/investicionnye-kriterii/, http://afdanalyse.ru/publ/investicionnyj_analiz/teorija/okupaemost_i_vozvrat_investicionnykh_zatrat/27-1-0-332
Источник: