Возврат инвестиций
Перед тем, как вкладывать денежные средства в новые проекты, руководителей компаний интересует вопрос: когда окупятся вложения и каков срок получения реальной прибыли. Ответить на них поможет понятие нормы инвестиций и знания методик, предсказывающих окупаемость, с которыми мы предлагаем ознакомиться из нашей статьи.
При инвестировании средств, каждый актив имеет эффективный период экономической жизни, в процессе которого инвестор получает доходы. При этом приносимая активом прибыль должна полностью покрывать потерю вложенных средств до момента прекращения его экономической стабильности.
В цифрах размер прибыли, необходимой для возврата первоначальных вложенных средств называется нормою.
Современная норма возврата инвестиций вычисляется по 3-м методикам:
Прямолинейная.
Методика, придуманная Рингом подразумевает постепенное возмещение денежных средств в равных суммах. Для расчета нормы инвестиций необходимо разделить полную сумму инвестиций на оставшуюся длительность экономической жизни. Подобная методика используется при условии инвестирования в недвижимость, стадия стабильности которой близится к концу.
Аиннуитентным способ.
Модель возврата нормы эффективна в случаях, если при возврате денег предусмотрен коэффициент прибыльности. Применение методики целесообразно на завершающей стадии. Однако, не исключено ее использование еще некоторое время
Модель Хоскольда.
Используется в ситуациях, когда ставка прибыли высока и реинвестирование по указанному коэффициенту невозможно. Модель Хоскольда предусматривает возврат бюджетных и других инвестиций по безрисковой ставке.
Срок возврата инвестпроекта
Показатель окупаемости вложенных денежных средств, считается одним из главных значений инвестиционного проекта. Основополагающим фактором является период окупаемости – время, которое доказывает эффективность вложенных денежных средств.
Определить срок окупаемости инвест проекта можно по такой формуле:
РР = Ко / CFcr, где
PP— период окупаемости инвестиционного проекта в течение последних лет, Ко — первоначальная сумма инвестирования, CFcr — среднегодовой показатель денежных поступлений от инвестпроекта.
В большинстве случаев указанная формула используется с целью предоставления ответа на вопрос: будут ли возвращены первоначальные инвестиции в течение периода экономической жизни.
Техника возврата инвестиций
Путей возврата инвестиций два. Первым из них является амортизация, или регулярно откладываемая денежная сумма, необходимая для компенсирования стоимости основных средств. Вторым — путь возврата денег посредством отказа от разных услуг или экономии расходов.
Инвестиционным считается проект, в результате которого инвестор получает чистую прибыль. Изъятие денежных средств при закрытии инвест проекта не считается чистой прибылью. Порядок предусматривает изъятие свободных средств.
ROI – показатель расчета окупаемости
В переводе на русский аббревиатура означает возврат инвестиций. Вычислить рентабельность конкретного инвестиционного проекта можно благодаря использованию следующей формулы:
ROI = (чистый доход – стоимость проекта) / сумма инвестиций * 100%
Полученный результат покажет, насколько рентабелен проект. Чем больше получится показатель ROI, тем прибыльнее инвестпроект. Положительный результат является подтверждением доходности компании.
Что такое ROI? Как рассчитать возврат инвестиций? Просто о сложном:
Коэффициент рентабельности инвестиций
Рентабельность инвестиций – один из базовых экономических показателей, на которые опираются инвесторы и предприниматели, чтобы оценить эффективность бизнеса, финансового инструмента или другого актива. Так как инвестиции подразумевают под собой долгосрочные вложения, потенциальному бизнес-ангелу важно знать, как быстро окупятся его вложения и какой доход принесут в перспективе.
коэффициент рентабельности инвестиций
Для чего высчитывается рентабельность инвестиций
Коэффициент возврата инвестиций, или ROI (Return On Investment), постоянно отслеживается предпринимателями и инвесторами с одной простой целью: определить, насколько эффективно приносит доход то или иной актив.
ROI — Коэффициент возврата инвестиций
ROI достаточно универсальный способ, чтобы выяснить:
- стоит ли вкладывать деньги в определенный стартап;
- настолько оправданы модернизация или расширение бизнеса;
- насколько эффективна рекламная кампания, которая проводится в оффлайне или онлайне;
- стоит ли приобретать акции определенной кампании;
- оправдано ли приобретение пая в ПИФе и так далее.
Используя показатели, находящиеся в свободном доступе и доступные для анализу каждому, можно легко вычислить коэффициент ROI и сделать соответствующий вывод. Если ROI меньше 100%, то этот финансовый актив неэффективен. Если больше 100 – то эффективен.
Обычно для расчетов достаточно следующих данных:
- себестоимость продукта (включает в себя не только затраты на производство, но и оплату труда работников, стоимость доставки до склада и до точки реализации, страховку и так далее);
- доход (то есть прибыль, полученная непосредственно с реализации одной единицы товара или услуги);
- сумма инвестиций (итоговая сумма всех вложений, например, затраты на рекламу или на презентацию);
- цена актива в момент приобретения и в момент продажи (этот показатель имеет большее значение не для бизнесменов, а для инвесторов, которые используют колебания в цене на актив – акцию, валюту, долю в бизнесе и так далее – для его перепродажи и получения прибыли).
Для бизнесменов при анализе продукции вычисление ROI имеет особый смысл. При широком ассортименте товаров или услуг аналитики проводят анализ каждой группы товаров по различным показателем. В результате, если говорить упрощенно, выясняется, что продается хуже, а что лучше. Иногда владельцы бизнеса делают для себя интересные открытия. Так, может выясниться, что низкомаржинальные товары приносят больший доход, чем высокомаржинальные, хотя по отчетам в абсолютных цифрах всё выглядит по-другому.
В зависимости от полученных результатов можно выработать стратегию действий: усилить те позиции, где самый высокий ROI для получения еще большей прибыли, или «подтянуть» слабые позиции, чтобы «подтянуть» бизнес в целом.
Как высчитывается ROI
Как высчитывается ROI
Существует несколько формул вычисления ROI. Самая простая, которую используют инвесторы и маркетологи, выглядит так:
ROI = (доход – себестоимость) / сумма инвестиций * 100%.
Эту же формулу можно выразить несколько по-другому, если нужно оценить финансовые активы, себестоимость которых меняется со временем (например, акции):
ROI = (прибыль от инвестиций – сумма инвестиций) / сумма инвестиций * 100%.
Данные формулы рассчитаны на краткосрочную перспективу, то есть предназначены для вычисления эффективности на данный временной отрезок. Но часто бывает так, что для более точного значения коэффициента ROI нужно добавить период. Тогда данные формулы преобразуются в следующий вид:
ROI = (Сумма инвестиции к концу периода + Доход за выбранный период – Размер осуществленной инвестиции) /Размер осуществленной инвестиции * 100%.
Для некоторых финансовых активов больше подходит следующая формула:
ROI = (Прибыль + (Цена продажи – Цена покупки)) / Цена покупки * 100%.
Таким образом, эти формулы достаточно гибкие, чтобы можно было подставлять самые разные значения и использовать их в различных ситуациях для различных финансовых инструментов.
Примеры вычисления ROI
Примеры вычисления ROI
Один из простых примеров вычисления коэффициента ROI, когда нужно сопоставить эффективность продажи различных товаров в одной торговой точки.
Инвестиционные критерии
В табл. 19-6 приведен набор факторов, которые учитываются различными инвестиционными критериями. Более совершенными считаются те критерии, которые принимают во внимание стоимость денег во времени. Предполагается, что другие критерии следует использовать лишь в качестве средства предварительного отбора.
Аспекты, принимаемые в расчет аналитиком
Выбирая критерии оценки инвестиций, аналитик должен учесть следующие факторы:
1. Мотивы и цели инвестора.
2. Наличие информации по оцениваемому и сопоставимым объектам.
3. Обоснованность финансовых прогнозов.
4. Наличие времени, денег и инструментария оценки.
ОБЗОР КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Коэффициент капитализации (capitalization rate определяется в литературе по недвижимости как коэффициент, позволяющий перевести поток доходов в единую капитальную (текущую) стоимость при помощи формулы V= I/R, т.е. текущая стоимость потока дохода равна ежегодному доходу, деленному на коэффициент капитализации.
Факторы, учитываемые отдельными инвестиционными критериями
Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:
1. Ставка дохода на инвестиции.
2. Норма возврата инвестиций.
Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех подэлементов:
1. Безопасная, ликвидная ставка.
2. Премия за низкую ликвидность.
3. Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).
4. Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.
Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиции (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимость) части активов. В случае когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или когда ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, останется неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода на инвестиции добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации. Если недвижимость имеет ограниченный срок экономически полезной жизни, скажем 30 лет, то в течение этого времени инвестор захочет получать ежегодный доход на инвестиции, а также возместить теряющую стоимость часть инвестиций.
Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны любым из трех методов:
1. Прямолинейным.
2. По фонду возмещения.
3. Аннуитетным.
В табл. 19-7 показаны три метода возврата капитала при ставке дисконта 12%.
Прямолинейный метод
Прямолинейный метод называется методом Ринга (Ring method). Он оправдан только тогда, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться. Например, актив с остающимся сроком полезной жизни 30 лет по прямолинейному методу будет иметь годовую норму возврата капитала 3*/3%. Если 100% стоимости актива должно быть возмещено в течение 30 лет, то в расчете на год это составит 3V3%. Соответственно коэффициент капитализации равен 15V3%, т.е. он состоит из 12%-ного дохода на инвестиции и 3!/з%-ной нормы возврата капитала.
Расчет коэффициента капитализации
Доход на инвестиции:
Подэлемент 1. Безопасная, ликвидная ставка 9%
Подэлемент 2. Поправка на неликвидность 1%
Подэлемент 3. Поправка на инвестиционный менеджмент 1%
Подэлемент 4. Поправка на риск 1%
Итого: Доход на инвестиции 12%
Плюс возврат инвестиций, по факторам фонда возмещения:
Ринг, 0% прямолинейный за 30 лет « 0,0333 = 3,33%
Хоскольд, 5% за 30 лет = 0,0150 = 1,50%
Инвуд, 12% за 30 лет = 0,0041 = 0,41%
Общие коэффициенты капитализации:
Прямолинейный: 12% + 3,33% = 15,33%
По фонду возмещения: 12% + 1,50% = 13,50%
Аннуитетный: 12% + 0,41% = 12,41%
Метод фонда возмещения
Метод фонда возмещения называется также методом Хоскольда (Hoskold method). По этому методу к той части дохода, которая представляет собой возврат инвестиции, применяется консервативная ставка реинвестирования. Например, вновь рассмотрим актив с 30-летним сроком полезной жизни. Если бы кто-либо попытался откладывать каждый год на сберегательный счет сумму, равную части первоначальной стоимости актива, то ежегодного депозита величиной менее 3*/3% было бы более чем достаточно для полного возмещения первоначальной стоимости актива за 30 лет. Ежегодный депозит в 3!/3% в год обеспечит возмещение полной стоимости за 30 лет даже без учета процентов. Если используется консервативное допущение о чистых доходах, скажем, на сберегательный счет начисляется 5% годовых (по сложному проценту), то норма возврата капитала будет равна 0,01505, что представляет собой фактор фонда возмещения при 5% за 30 лет. Если в фонд, приносящий 5% дохода, ежегодно вносится 1,5% (0,015) первоначальной стоимости актива, то через 30 лет этот фонд вырастет до 100% стоимости актива. Коэффициент капитализации будет равен 12% плюс 1,5%, или 13,5%.
Аннуитетный метод
Аннуитетный метод называется также методом Инвуда (Inwood method). Он применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода, как в случае с надежной двойной чистой арендой. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, то должен быть применен аннуитетный метод. Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 30 лет равен 0,0041. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,1241. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации по аннуитетному методу эквивалентен рассмотрению равновеликих ежегодных доходов как серии отдельных реверсий и применению фактора текущей стоимости единицы к каждой годовой сумме дохода.
Влияние коэффициентов капитализации на стоимость
Чем выше коэффициент капитализации» тем ниже стоимость при данном потоке доходов; и наоборот, чем ниже коэффициент капитализации, тем выше стоимость того же потока доходов. Низкие коэффициенты капитализации оправданны, когда
(а) безрисковая, ликвидная ставка дохода, например предлагаемая по сберегательным счетам, остается низкой и
(б) инвестиционный менеджмент незначителен,
(в) актив является высоколиквидным и сопряжен с малым риском и
(г) ожидается незначительный или вообще нулевой экономический износ. Высокие коэффициенты капитализации (и соответственно более низкие величины стоимости собственности) оправданны, когда не соблюдается по крайней мере одно из вышеназванных условий. Используемые коэффициенты капитализации должны отражать текущую ситуацию на местном рынке.
При рассмотрении чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость для перевода его величины в стоимость объекта может быть использован общий коэффициент капитализации. Поэтому, если прогнозируемый чистый операционный доход равен 65 000 долларов, а общий коэффициент — 15,33%, то стоимость дохода составит 65 000 долларов/0,1533, или 424 005 долларов Если общий коэффициент снижается до 13,5%, то стоимость возрастает до 481 481 долларов Общий коэффициент 12,41% дает стоимость 523 771 долларов Обратите внимание, что незначительное изменение коэффициента капитализации приводит к ощутимому изменению в оценочной стоимости собственности.
Использование норм возврата капитала
Прямолинейную норму возврата капитала по Рингу следует применять, если ожидается снижение доходов, как, например, в случае со старым объектом, для которого характерно постоянное увеличение операционных расходов на ремонт и обслуживание и/или снижение арендных платежей. Для определения оценочной стоимости объекта чистый операционный доход за текущий год следует разделить на прямолинейный коэффициент капитализации.
В соответствии с прямолинейным методом сумма, на которую снижается доход, равна произведению годового возврата капитала и ставки процента. Например, предположим, что доход за первый год равен 65 000 долларов Стоимость объекта составляет 65 000 долларов/0,15333, или примерно 424 000 долларов Эта цифра, поделенная на 30 лет, дает ежегодный возврат капитала в размере 14 133 долларов Умножив 14 133 долларов на 12%, получим $1696; это — величина ежегодного снижения дохода попрямолинейному методу. Во второй год предполагаемый чистый операционный доход составит 63 304 долларов(65 000 долларов — 1696 долларов).
Метод Хоскольда следует использовать в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая объектом оценки, особенно высока и ее трудно достичь з случае реинвестирования. Например, представим, что инвестор пробурил нефтяную скважину, которая приносит значительные прибыли, однако запасы нефти в ней ограниченны. Часть дохода обеспечивает возмещение затрат (поскольку скважина истощается), а часть — это доход на инвестиции. Однако сомнительно, что следующая попытка инвестора найти нефть будет успешной. Поэтому инвестору следует экономить с тем, чтобы к моменту, когда скважина истощится, он обладал суммой, равной первоначальному капиталу. Если он предполагает, что ставка дохода по его сберегательному счету будет равна 5%, т.е. будет уступать доходу, приносимому только рискованными вложениями, тогда следует применять метод Хоскольда.
Метод Инвуда (аннуитетный возврат капитала) подразумевает, что сумма возврата капитала может быть реинвестирована по той же ставке, что и конечная отдача на данные инвестиции. Его следует применять для оценки равновеликих периодических доходов, таких, как доход от чистой аренды, или в случаях, когда рост арендных поступлений будет компенсировать увеличение операционных расходов, а также при оценке потока доходов, представляющего собой платежи по ипотечному кредиту.
Возврат капитала не является обязательным в случае, если основная сумма вложений остается неизменной или когда поток доходов не ограничен во времени. Тогда коэффициент капитализации будет равен ставке процента или дисконта.
Сложные коэффициенты
Общий коэффициент капитализации (OAR), применяемый к недвижимому активу, может рассматриваться как сложная ставка дохода. Оценщик может подойти к активу с двух точек зрения: 1) физической и 2) финансовой. С физической точки зрения общий коэффициент капитализации учитывает доход на землю, которая не подвергается износу, а также доход на инвестиции и возврат инвестиций в здания и сооружения, поскольку срок их полезной жизни ограничен. С финансовой точки зрения общий коэффициент учитывает выплаты процентов и основной суммы долга кредитору, доход на инвестиции и возврат инвестиций инвестору в собственный капитал.
Остаточные техники капитализации применяются для оценки земли, зданий и собственности в целом. Техника остатка для земли лучше всего применима, когда здание соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка и затраты на строительство здания приближаются к его стоимости. Техника остатка для здания может применяться только тоща, когда известна оценка стоимости участка и требования к его доходности. Техника остатка для всего объекта оценивает весь доход, который, как ожидается, будет получен в течение прогнозного периода; затем к полученной величине прибавляется текущая стоимость выручки от перепродажи, которая называется реверсией.
Выбор коэффициентов капитализации
При выборе коэффициента капитализации помните, что:
1. Чем выше коэффициент, тем ниже стоимость.
2. Наоборот, чем ниже коэффициент, тем выше стоимость.
3. Всегда учитывайте доход на инвестиции и возврат инвестиций.
4. Коэффициенты капитализации применяются к потоку доходов, а не к единовременному платежу.
Коэффициенты капитализации следует применять к соответствующей части дохода. Когда речь идет о чистом операционном доходе, следует использовать общий коэффициент капитализации, который учитывает как землю, так и постройки на ней, или заемные и собственные средства, доли которых в стоимости объекта взвешиваются по соответствующим ставкам.
Коэффициенты капитализации пригодны для оценки потоков доходов. Выбор коэффициента должен производиться на основе тщательного анализа рыночных данных и отражать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственость, используя наиболее значимые критерии. В целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными консультантами — для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или ранжирования возможных вариантов инвестиций.
Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй — возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий и/или ипотечного кредита и собственного капитала.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
»
Источники: http://dengikupera.ru/investicyi/vozvrat/, http://bank-explorer.ru/finansy/koefficient-rentabelnosti-investicij.html, http://snip1.ru/house/ocenka-prinosyashhej-doxod-nedvizhimosti/investicionnye-kriterii/
Источник: