Эффективность инвестиций в объекты недвижимости
Особенности инвестиций в объект недвижимости
В процессе анализа инвестиций в недвижимость обычно возникает одна из двух проблем.
1. Какой из объектов недвижимости следует приобрести (купить, построить, арендовать и т.п.) инвестору для обеспечения своих интересов (максимизация прибыли, минимизация издержек, обеспечение оптимальных потребительских качеств и т.п.). При решении данной проблемы обычно возникает два вопроса:
выгодно ли вообще приобретать недвижимость? При решении данного вопроса необходимо определить эффективность вложений в недвижимость по сравнению с другими направлениями инвестирования (например, по сравнению с инвестициями в ценные бумаги, вложением денег в банк и т.д.);
какой из имеющихся объектов недвижимости выбрать? При решении данного вопроса определяется, какой из объектов недвижимости будет наилучшим образом обеспечивать интересы инвестора (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т.д.). Также, здесь учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение.
2. Инвестор владеет некими объектами недвижимости и решает, каким образом лучше всего использовать данные объекты, чтобы обеспечить свои интересы. Данная проблема содержит в себе два аспекта:
определение назначения объекта (жилье, коммерция, склад, офисное помещение и т.п.). По своей сути этот аспект соответствует анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
определение формы распоряжения объектом недвижимости (управление собственными силами, аренда, доверительное управление, залог, продажа).
В основе решения, как первой, так и второй проблемы лежит принцип оптимального соотношения доходов от недвижимости и расходов на нее. Поэтому при анализе эффективности инвестиций в недвижимость вначале прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем находятся показатели, характеризующие соотношение между доходами и расходами.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
многообразие источников инвестирования.
Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование в реальные активы:
в освоение земельных участков;
добычу полезных ископаемых;
разработку лесных ресурсов;
строительство зданий и сооружений различного назначения.
Они осуществляются в предпринимательской форме — в виде прямых и портфельных инвестиций:
Прямые инвестиции — означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.
Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.
«Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных строений», организации в формы системы в которой принимают участие:
1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы).
3. Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договорами (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны быть участниками саморегулируемых организаций (СРО).
5. Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними»
Показатели эффективности инвестиций в форме капитальных вложений представленных на рисунке 1.3.1
Рис. 1.3.1. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость
Отличительные особенности инвестирования в недвижимости определяют методы и показатели оценки эффективности капитальных вложений.
Оценка эффективности инвестиций в объекты рынка коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость признаны одними из наиболее прибыльных и надёжных для современной экономики. Однако чтобы такие инвестиции были эффективными и приносили инвестору хорошую прибыль, важно учитывать некоторые особенности, связанные со спецификой инвестирования в объекты коммерческой недвижимости.
Прежде всего, инвестору необходимо проанализировать современное состояние рынка коммерческой недвижимости рассматриваемого региона в целом. Важно прежде, чем вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость, оценить сложившиеся тенденции рассматриваемого направления инвестирования и на основе предварительного анализа решить, в какой именно тип коммерческой недвижимости вкладывать. Например, согласно с исследованием рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, проводимого информационно-аналитическим порталом о недвижимости RWAY, на сегодняшний день для экономики города Санкт-Петербург более прибыльным вариантом инвестирования на рынке коммерческой недвижимости является покупка офиса (или склада) или инвестиции в коммерческое помещение гостиничной недвижимости: в создание отелей, хостелов. Такая коммерческая недвижимость, согласно с исследователями, относительно других типов окупается в более короткий срок и, кроме того, приносит хорошую прибыль.
Кроме того, проведя исследование развития интересуемого сегмента на рынке коммерческой недвижимости, для принятия решения о реализации инвестиций в данный сегмент инвестору необходимо произвести расчёты показателей, которые будут отражать уровень эффективности и прибыльности будущих инвестиций. Под эффективностью в специальной литературе подразумевается соотношение затрачиваемых ресурсов и полезного результата деятельности. Иными словами, это целая система финансовых показателей, которая позволяет сравнивать аналогичные хозяйствующие субъекты и, соответственно, оценивать, кто «более эффективен», а кто — «менее» в сходных условиях реализации деятельности [14, с.67]. Для того, чтобы сопоставить финансовые характеристики инвестиционных проектов, применяется ряд критериев эффективности. В частности, для оценки эффективности инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость производится анализ показателей, отражающих эффективность этих инвестиций.
Относительно оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость можно выделить три важные особенности. Во-первых, инвестиции в условиях рыночной экономики, в частности в коммерческую недвижимость, имеют большую степень непостоянства и неопределенности относительно к результатам из-за непредвиденных изменений стоимости, уровня конкуренции и технологий. Во-вторых, оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость стран с рыночной экономикой должна обязательно учитывать фактор времени путем дисконтирования доходов и затрат. И, наконец, третья особенность инвестиций в коммерческую недвижимость — это высокая роль процентной ставки банковского кредита при использовании заёмных средств [6, c. 77].
Методы оценки эффективности инвестиций основаны, как правило, на предпосылке о том, что реализация удачных инвестиционных решений ведёт к экономическому росту и, соответственно, к улучшению уровня и качества жизни. Исходя из этого, цель анализа и оценки эффективности инвестиций заключается в максимизации как общественного, так и частного благосостояния, учитывая ряд ограничений. Поэтому целесообразно учитывать в инвестиционном проекте не только выгоды инвестора посредством финансового анализа проекта, но и эффективность проекта в целом для общества посредством экономического анализа.
Исследуя теоретическую базу на тему инвестирования в недвижимость, можно отметить, что в специальной литературе такими авторами, как например Бланк И.А., Виленский П.А., Тарасевич Е.И., Щербакова Н.А. и другие, предлагают более 10 показателей эффективности инвестиций. В практике инвестиционного менеджмента, согласно с Айтмухаметовой И.Р., наиболее часто используются следующие пять основных методов оценки эффективности инвестиций, которые можно разделить на две группы.
Первая группа — это методы, в основе которых лежит концепция дисконтирования, или динамические методы:
- — метод определения чистой текущей стоимости (NPV — Netpresentvalue);
- — метод расчёта внутренней нормы окупаемости (IRR — Internal Rateof Return);
- — метод расчёта рентабельности инвестиций (PI — Profitability Index);
- — метод расчёта дисконтированного периода окупаемости инвестиций.
Вторая группа включает в себя методы, основанные на учётных оценках, или статистические методы:
- — метод расчёта простого периода окупаемости инвестиций (РР — Payback Period);
- — метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций [13, c. 98].
Исходя из предлагаемых методов оценки эффективности инвестиций в разных специализированных источниках, методология оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости подразумевает собой составление плана инвестиционного проекта. Данный документ должен включать в себя не только описание сути проекта, но и анализ состояния рынка коммерческой недвижимости рассматриваемого региона, и важной составляющей инвестиционного проекта является расчёт и анализ показателей эффективности реализации инвестиций.
Кроме того, исходя из специфики рынка коммерческой недвижимости и одной из его особенностей — высокого уровня риска, важно рассчитать точку безубыточности инвестиций, то есть тот уровень дохода, который необходим для того, чтобы проект реализации инвестиций был эффективен. На основе точки безубыточности инвестиций в объект коммерческой недвижимости определяется уровень запаса прочности (зона безопасности) реализуемого инвестиционного проекта, который характеризует возможное отклонение уровня дохода от точки безубыточности. Таким образом, применительно к инвестициям в коммерческую недвижимость запас прочности отражает, на сколько процентов уровень потенциального дохода выше безубыточного, и, соответственно, является мерой инвестиционного риска, связанного с предпринимательской деятельностью.
Таким образом, из всего вышесказанного следует, что оценка эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости основана на стандартной методологии оценки эффективности инвестиций, включающей в себя анализ рынка и расчёт показателей эффективности инвестиций (статистический и динамических). Однако, важным отличием рынка коммерческой недвижимости является наличие высокого уровня рисков, связанных с со спецификой объектов коммерческой недвижимости, их ликвидностью и рисков коммерческой деятельности, что требует особого внимания со стороны потенциального инвестора.
Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости
осн часть.doc
«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ
В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ»
Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения [4, с. 301]. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости [1].
Цель данного реферата состоит в анализе экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. Цель работы предполагает решение следующих задач:
- Проанализировать, изучить нормативно-правовые акты и специализированную литературу по выбранной теме;
- Ознакомиться с таким понятием как инвестиции, определить оценку эффективности инвестиций;
- Изучить основные способы инвестирования в развитие недвижимости;
- Выявить проблемы инвестирования в объекты недвижимости;
- Сделать соответствующие выводы.
При написании реферата был использован аналитический метод.
1. Понятие инвестиций и оценка их эффективности
В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование. Что касается инвестиций, то они трактовались как долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства [5, с. 59].
Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.
Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта» [2, ст.1 п.1].
В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно
узко и противоречиво.
Обобщая подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:
- потенциальная способность инвестиций приносить доход;
- процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);
- в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
- целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
- наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);
- вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;
- наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер [6, с. 115].
Таким образом, мы подошли к тому, чтобы сформулировать определение понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.
В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.
С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного и фиктивного капитала. В экономической литературе под фиктивным капиталом понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства [11, с. 310].
В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.
Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.
Показатели эффективности участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.
Расчет эффективности могут выполняться в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты в текущих ценах. Расчет эффективности проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.
Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов [8, с. 57].
Источники: http://studbooks.net/2173726/ekonomika/osobennosti_investitsiy_obekt_nedvizhimosti, http://studwood.ru/675903/finansy/otsenka_effektivnosti_investitsiy_obekty_rynka_kommercheskoy_nedvizhimosti, http://stud24.ru/investment/jekonomicheskaya-jeffektivnost-investicij-v-obekty/53678-183762-page1.html
Источник: