Иностранные инвестиции в рынок недвижимости

Экономполитика

На этом рынке нас нет: иностранцы боятся вкладывать в Россию

Зарубежные инвестиции в недвижимость в РФ упали в три раза с 2014 года

Иностранные инвестиции в российскую недвижимость упали в три раза по сравнению с докризисным 2014 годом. Виной тому антироссийские санкции и девальвация рубля. С учетом угрозы введения новых ограничений против РФ, инвесторы не хотят рисковать своими деньгами.

Санкции против России со стороны США и ЕС отпугнули с российского рынка недвижимости иностранных инвесторов. Если в 2014 году доля зарубежных инвестиций составляла 39% от общего объема вложений, то в этом году речь может идти о 10-15%.

Базовый прогноз на этот год сопоставим с прошлогодним результатом – 13%, отмечает Knight Frank. Самая же низкая доля иностранных инвесторов на рынке недвижимости наблюдалась в 2016 году — 11% от всех инвестиций, заметил Романович.

Пока сохраняются санкции против России, у иностранцев нет стимула вкладываться в рынок недвижимости России, считает директор департамента финансовых рынков Knigh Frank Игорь Романович. Инвесторы, опасаясь негативных последствий для их бизнеса, боятся заключать сделку с российскими игроками, чьи структуры уже находятся под санкциями.

Кроме того, негативно сказывается нестабильность курса рубля. Заработать в России можно, но если курс опять просядет, то заработок инвестора обнулится.

«Если какая-то крупная компания собирается присутствовать на нашем рынке, скажем, 50 лет, то ей все равно. Если же это спекулятивный инвестор, который заходит на 3-5 лет, то ему крайне важно, что он заработает.

А рубли зарубежным инвесторам не нужны»,

Согласно прогнозу Минэкономразвития, средний курс доллара в 2018 году составит 61,6 рубля, в 2019 году — 63,9 рубля. Далее он будет расти и достигнет 68 рублей в 2024 году. К 2026 году доллар будет стоить 74,7 руб.

Официальный курс доллара ЦБ на 28 ноября вырос до 66,78 руб.

Правда, в 2019 году доля иностранных вложений в российский рынок недвижимости может незначительно вырасти до 17%, говорится в материалах Knight Frank, но и такой прогноз сейчас под угрозой срыва.

Если в этом году всего бизнесмены из других стран вложили 32,5 млрд рублей при общей сумме вложений 250 млрд рублей, то в будущем в этот сектор может поступить 50 млрд в российской валюте. В 2014 году иностранцы вложили 52,1 млрд рублей.

Это очень низкие показатели. Для сравнения, доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость стран Восточной Европы по итогам 9 месяцев 2018 года составила 72,19%, приводят данные аналитики компании Cushman & Wakefield.

Если говорить в целом об объеме инвестиций из-за рубежа в Россию, власти страны неоднократно заявляли, что санкционное давление на Россию не осталось незамеченным для российской экономики в целом.

«Все это привело к охлаждению инвестиционного спроса и стало основной причиной корректировки вниз в текущем году темпов роста ВВП. Мы в прогнозе ожидаем динамику по этому показателю на уровне 1,8%», — сказал ранее первый вице-премьер и министр финансов России Антон Силуанов.

Санкции привели к скачкообразному перераспределению потоков инвестиций, и сделали коммерческие проекты «карликовыми».

Очень сильно пострадал во всех крупных городах России сегмент офисной недвижимости, который, скорее всего, в ближайшие лет 5-6 останется убыточным, считает эксперт «Международного финансового центра» LIFA Владимир Рожанковский. По его словам,

приоритетным инвестором в сегмент недвижимости стало государство. В 2-3 раза возрос объем военного строительства — блок-посты, здания командования флотом и авиацией, казармы и прочее.

Объемы военно-строительного комплекса на следующий год запланирован в объеме 114 млрд руб. «Коммерческим строительством это назвать нельзя, но и скидывать со счетов — тоже было бы неправильно», — добавил эксперт.

Доля прямых иностранных инвестиций в Россию стремительно тает, отмечает аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов.

За январь-сентябрь 2018 года ПИИ составили всего 17,2 млрд долларов против 24,1 млрд долларов за аналогичный период 2017 года.

Впрочем, в 2015 году объем ПИИ был всего $6,4 млрд.

«Для сравнения, в Китай приходит около $136 млрд ежегодно, нас на фоне этого объема просто не существует. Недвижимость может быть чуть более интересна иностранцам, потому что она подешевела, но и то — приобретать недвижимость в стране нужно только если ты веришь в будущий бурный экономический рост», — поделился мнением собеседник «Газеты.Ru».

По данным Центробанка, чистый приток прямых иностранных инвестиций в РФ в 2017 году снизился на 14,3% до $27,9 млрд. В 2016 году речь шла о $32,5 млрд.

Инвесторы голосуют долларом, делая вместо прямых инвестиций — портфельные, а еще лучше — просто спекулятивные, например, carry trade в паре доллар-рубль. «Иностранцы действуют крайне осторожно, точечно, покупая недвижимость или акции отдельных предприятий, причем 3-4 эшелона, потому что тот же Сбербанк или ВТБ они предпочитают продавать на хороших новостях», — сказал аналитик.

Российские инвестиции в зарубежный рынок недвижимости

«Инвестиционный банкинг», 2006, N 6

Покупка недвижимости за рубежом относится к одному из механизмов защиты и приумножения капитала как частных, так и институциональных инвесторов. Кроме того, сдавая зарубежную недвижимость в аренду, можно получать стабильный доход: цены на жилые и коммерческие помещения постоянно растут, причем рост превышает инфляцию, то есть это хорошая возможность сбережения вложенного в недвижимость капитала.

Причины популярности зарубежного рынка

Сформированный рынок зарубежной недвижимости для российских граждан ведет свое реальное существование с начала 2000-х годов, когда покупатели стали приобретать отдельные объекты в различных странах, преимущественно на Кипре и в Испании. С тех пор жилье за границей пользуется устойчивым и возрастающим год от года спросом. Со временем меняются приоритеты в выборе стран. Неизменным остается тот факт, что на зарубежном рынке недвижимости россияне чаще всего приобретают жилые объекты.

Достаточно благоприятный налоговый климат и лояльность зарубежных банков в выдаче ипотечных кредитов иностранным инвесторам и резидентам в ряде стран способствуют привлечению средств, вкладываемых не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость. Однако примеров приобретения объектов коммерческой недвижимости пока немного. Это связано с тем, что на сегодняшний день в России доходность объектов коммерческой недвижимости (особенно торговой, офисной и складской) значительно выше.

Несмотря на то что зарубежная коммерческая недвижимость, по сравнению с жилой, менее популярна у россиян, в последнее время российские бизнесмены стараются диверсифицировать свой бизнес, обращая внимание на недвижимость, которая является важной частью инвестиционного портфеля и позволяет сделать его доходность более стабильной и менее зависимой от экономической ситуации. Как следствие, спрос на объекты коммерческой недвижимости растет. В основном интерес сосредоточен на частных отелях, ресторанах и других предприятиях сферы услуг. Инвестирование в крупномасштабные зарубежные проекты тоже имеет место. Что касается географического предпочтения российских инвестиций в коммерческую недвижимость, то это преимущественно такие страны, как Англия, Турция, Франция, Испания, Болгария.

Категория покупателей объектов коммерческой недвижимости — средние и крупные бизнесмены, частные инвесторы. Часто недвижимость приобретают компании и корпорации, а также правительственные структуры. Так, еще в 2005 г. заместитель мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе заявил, что правительство планирует приобрести горнолыжный курорт в Болгарии, несколько портов в Прибалтике и усадьбу Тургенева в пригороде Парижа Буживале. Власти надеются получить доход от использования этой недвижимости, передав их в управление. По словам И. Орджоникидзе, приобретая недвижимость за рубежом, Москва преследует две цели: вложение средств города с целью получения прибыли и расширение присутствия российской столицы за границей.

В целом выбор коммерческого объекта за рубежом определяется исходя из целесообразности данного бизнеса для инвестора. К приобретению конкретного типа коммерческой недвижимости необходимы предпосылки, а именно если российский инвестор владеет туристической компанией, то приобретение отеля в курортной зарубежной стране для него будет целесообразнее покупки, например, ресторана или открытия какого-либо производства.

На сегодняшний день выгодными считаются инвестиции в коммерческую недвижимость Турции. Благодаря популярности этой страны как массового туристического направления возрастает интерес не только к гостиницам, но и к покупке других видов коммерческой недвижимости: торговых, офисных и производственных площадей. В пользу Турции свидетельствуют визовая доступность, доверие к русским инвесторам и относительно доступные цены. Также важным фактором, сформировавшим спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике Турции, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры и стабилизация инфляции в стране.

Инвесторам Турция интересна с точки зрения сроков окупаемости вложений. Так, в Московской области цикл строительства коттеджного поселка от разработки концепции до сдачи госкомиссии занимает порядка трех лет. В Турции реализация аналогичного проекта занимает вдвое меньше времени. Этому обстоятельству способствуют такие факторы, как благоприятные в течение всего года погодные условия для строительства; наличие достаточного количества земельных участков под застройку с развитой инфраструктурой; относительная прозрачность рынка (усилия муниципальных и государственных структур в сфере строительства сконцентрированы в основном на соблюдении норм сейсмоустойчивости и зонирования).

Возможны несколько вариантов инвестирования. Первый вариант — это вложение капитала в строительство отелей. Данный сегмент активно развивается в Турции. Вторым способом выгодно вложить большой объем средств является массовая жилая застройка. Речь идет о комплексном освоении приграничных существующих курортов. Также можно рассматривать варианты с меньшими коммерческими инвестициями, например возведением одного поселка вилл или многоквартирного здания небольшой этажности.

Срок возврата средств в Турции минимум вдвое короче, чем в России, и, соответственно, довольно высока прибыль: порядка 100% годовых. Во многом это происходит благодаря тому, что турецкие подрядчики выдерживают оговоренные временные рамки. Строительство небольшого многоквартирного дома в Турции занимает порядка одного года, включая проектирование и согласование. Около двух лет идет строительство пятизвездочного отеля или большого жилого комплекса с водными парками, подземными стоянками и магазинами.

На зарубежном рынке давно существуют финансовые инструменты, напоминающие российские паевые фонды недвижимости. В большинстве своем это рентные фонды, позволяющие получать стабильный и довольно высокий доход от сдачи недвижимости в аренду. На Западе эта индустрия существует уже несколько десятилетий (в США — около полувека). Трасты, инвестирующие в недвижимость (Real Estate Investment Trusts), создавались еще в конце XIX века, однако подлинного расцвета они достигли лишь во второй половине XX века.

Как правило, REITs подразделяют на три вида. К долевым REITs относится более 90% всех риелторских трастов. По сути, они являются рентными фондами, то есть вкладывают средства в коммерческую недвижимость и получают прибыль от сдачи ее в аренду. С 2001 г. им разрешено создавать и сервисные компании, обслуживающие эту недвижимость. Существуют ипотечные REITs, которые выдают ипотечные кредиты и работают с закладными. К третьему виду относятся гибридные REITs, совмещающие охарактеризованные выше типы деятельности.

В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют 10 тыс. долл., а входной порог может быть меньше 1 тыс. долл. В Европе для инвестирования в недвижимость чаще всего используются так называемые закрытые фонды. В частности, они очень популярны в Германии и позволяют даже мелкому инвестору с 5 тыс. евро участвовать в управлении крупными офисными или торговыми центрами.

Кто он, российский покупатель зарубежной жилой недвижимости?

В силу повышенного интереса к зарубежной жилой недвижимости актуальным является исследование особенностей спроса со стороны российских потребителей. По статистике основными покупателями зарубежной недвижимости являются жители Москвы и Санкт-Петербурга. Сложившаяся ситуация отчасти заключается в недостаточной осведомленности жителей регионов России в плане возможности приобретения зарубежной недвижимости, а не в недостатке финансовых ресурсов последних. В последнее время зарубежные риелторские компании открывают филиалы своих представительств в российских регионах. Однако данная практика пока не имеет многочисленных примеров.

В связи с указанной выше «локальностью» российского рынка зарубежной недвижимости представляется целесообразным изучение мнения покупателей жилья за границей именно в Москве. Одно из таких исследований, целью которого являлось изучение социально-демографических и поведенческих характеристик потенциальных покупателей жилья за рубежом, было проведено специалистами компании СТК весной 2006 г. на Московской Международной Выставке Недвижимости. В результате проведенного исследования был обозначен круг стран, где жилая недвижимость пользуется спросом, определены причины выбора страны, выявлены мотивы покупки жилья за рубежом, выделены основные критерии выбора квартиры и/или коттеджа с точки зрения покупателей.

По результатам исследования потенциальными покупателями жилья за рубежом являются представители обоих полов практически в равной степени. При этом только половина опрошенных находятся в браке; важно и то, что среди женщин большинство незамужних, мужчин — наоборот.

Большинство из них принадлежат к возрастной группе от 31 до 50 лет, то есть к экономически активной группе. Это люди, имеющие высшее и поствузовское образование. Профессиональный статус достаточно высокий — большая часть относится к руководителям и частным предпринимателям.

Таким образом, социально-демографический портрет потенциального покупателя жилья за рубежом — это женатый мужчина или незамужняя женщина среднего возраста, имеющие высшее образование и занимающие руководящие позиции или ведущие самостоятельный бизнес.

Несмотря на то что в настоящее время доля россиян, приобретающих зарубежную недвижимость, по сравнению с покупателями из других стран незначительна, ожидается, что с каждым годом она будет увеличиваться.

Где, что и зачем покупается на рынке зарубежной жилой недвижимости?

Результаты исследования показали, что Испания является наиболее востребованной страной на рынке жилой зарубежной недвижимости у потенциальных покупателей. Также пользуются спросом Турция и Кипр. Немного реже назывались Италия и Франция, Греция и Болгария. Данное распределение подтверждает результаты ранее проведенных исследований в этой области, а также оценки риелторов, работающих на рынке зарубежной недвижимости.

Анализ выявил, что выбор ряда стран находится в зависимости от пола респондента. Так, испанскую недвижимость предпочитают преимущественно покупатели женского пола, а недвижимость в Турции, Германии, ОАЭ — мужчины.

Среди основных факторов, влияющих на выбор страны, чаще всего назывались такие как благоприятный климат, положительные впечатления от пребывания в стране в качестве туристов, возможность отдохнуть в данном месте.

В целом выделенные потенциальными покупателями причины выбора страны можно условно разделить на две группы: объективные и субъективные факторы. К объективным можно отнести особенности географического положения страны, экономические и политические характеристики и т.п. Субъективные факторы вмещают в себя ответы, носящие личное отношение респондента к стране (зачастую эмоционально окрашенное): нравится страна, для отдыха, были в данной стране, живут знакомые, родственники и т.п.

Что касается мотивации российских граждан при покупке объектов жилой недвижимости за рубежом, то они различны. Иногда квартира нужна для ведения бизнеса или для получения образования, в некоторых случаях покупателями движет желание инвестировать капитал, поскольку покупку недвижимости в стране с динамично развивающейся экономикой зачастую сравнивают с приобретением акций активно развивающихся компаний. При этом популярностью у россиян пользуются квартиры различного класса и в различных странах.

Это подтверждают результаты исследования, согласно которым основными целями покупки жилья являются, во-первых, приобретение дома/квартиры для отдыха, во-вторых, приобретение объекта жилой недвижимости с целью переезда в другую страну, в-третьих, вложение средств в недвижимость страны.

Анализ семи наиболее востребованных по результатам исследования стран (Испания, Турция, Кипр, Италия, Франция, Греция, Болгария) показал, что в большинстве случаев потенциальные покупатели хотят приобрести недвижимость в этих странах для отдыха.

Рис. 1. Цель приобретения жилья за рубежом

Выявлено, что цели покупки недвижимости находятся в зависимости от возраста потенциального покупателя. Так, если для отдыха планируется приобретение жилья всеми возрастными группами практически в равной степени, то как вложение средств зарубежная недвижимость интересует больше молодежную группу до 30 лет и респондентов более старшего возраста (более 51 года). Недвижимость с целью ведения бизнеса интересна покупателям, находящимся в средней возрастной группе (31 — 50 лет).

Большинство потенциальных покупателей предпочитают такой вид недвижимости как отдельно стоящий дом (коттедж). Однако существует зависимость выбора вида недвижимости от пола: мужчины предпочитают как квартиры, так и отдельно стоящие дома — коттеджи. В то же время женщины более склонны останавливать свой выбор на коттеджах.

Рис. 2. Зависимость выбора вида зарубежной жилой недвижимости от страны

При этом собирающиеся переехать жить в другую страну и намеревающиеся начать свой бизнес отдают равнозначное предпочтение двум видам недвижимости. В отличие от тех, кто вкладывает средства и приобретает недвижимость для отдыха — данная группа потенциальных покупателей жилья за рубежом предпочитает коттеджи.

Основными критериями выбора как коттеджа, так и квартиры для потенциальных покупателей являются расположение и стоимость жилья. Факторы, характеризующие саму квартиру или коттедж, важны для пятой части респондентов. В факторе «расположение» самым важным для потенциальных покупателей является близость коттеджа (квартиры) к морю. Он имеет высокий вес в общем количестве ответов.

Отличие желающих приобрести квартиру состоит только в том, что для них фактор «страна» является более значимым, чем для потенциальных покупателей коттеджей. При этом среди стран, в которых хотят приобрести только квартиры, чаще всего упоминались США, Израиль, Австрия. Наравне с коттеджами, квартиры пользуются спросом у потенциальных покупателей недвижимости в Греции, Болгарии, Черногории.

Особенности процедуры покупки недвижимости за рубежом

При инвестировании в зарубежную недвижимость следует учитывать целый ряд факторов: политическую и экономическую стабильность страны, динамику изменения цен на недвижимость в конкретном регионе, возможные риски, особенности процедуры покупки, условия и возможность кредитования объектов и другие факторы.

Выбор страны для покупки недвижимости обусловлен разнообразными причинами. В европейских столицах приобретаются чаще всего квартиры различного класса с целью ведения бизнеса и получения образования, открываются филиалы компаний. В странах, расположенных на побережье и с теплым климатом, пользуются популярностью дома и виллы. Там покупки совершаются преимущественно для семейного отдыха и сдачи в аренду жилых объектов. Испания, Кипр и Болгария предоставляют наиболее лояльные условия для открытия и покупки собственного бизнеса. Здесь открываются и отели, и рестораны, и магазины, однако при этом необходимо учитывать сезонность ведения бизнеса на курортных территориях.

При процедуре покупки зарубежной недвижимости необходимо профессиональное содействие переводчика, юриста, а также услуги риелтора. Местные риелторы смогут предложить способ покупки, соответствующий ее цели: для сдачи в аренду — одну схему, для проживания — другую, для последующей перепродажи — третью.

До подписания договора, как правило, вносится аванс, который обычно включает цену услуг агента, нотариальные сборы и налоги на покупку. После этого начинается процесс, детали которого в разных странах могут значительно различаться.

Технология покупки, например, в Испании предусматривает несколько этапов: выбор объекта, заключение предварительного контракта, в котором прописывается цена и способ оплаты, резервирование объекта (путем внесения аванса в размере примерно 10% от суммы контракта), оформление главного контракта, где фиксируется и его нотариальное заверение (в этот момент вносится остаток суммы или заключается договор ипотечного кредитования), регистрация в реестре собственности (занимает до трех месяцев). Если недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита, то оригинал контракта останется в банке до момента погашения долга.

Во Франции схема покупки похожа на испанскую, только нотариальные услуги дороже: от 5 до 10% стоимости недвижимости. И еще одно обстоятельство: французские юристы ввели так называемый «семидневный срок охлаждения» покупателя к объекту покупки. Суть в том, что, подписав предварительный контракт и внеся аванс, в течение недели можно расторгнуть контракт без объяснения причин, получив обратно все деньги. Если принято положительное решение о покупке, то на договор купли-продажи, который затем будет регистрироваться в реестре, уйдет 2 — 3 месяца. Впрочем, собственником покупатель становится после подписания акта купли-продажи, так что процесс регистрации — это, в какой-то степени, формальность.

Аналогичные процедуры покупки недвижимости имеют место и в других странах. Почти везде используется предварительный контракт, постепенное внесение платежей, а также возврат залога при отказе от сделки, если это происходит не по вине покупателя.

Практически в каждой стране существуют свои ограничения на покупку недвижимости. Законодательство запрещает приобретать недвижимость иностранцам в Латвии и Эстонии. Физическое лицо по законодательству не имеет права приобретения недвижимости в Чехии и Люксембурге: продажа недвижимости осуществляется только юридическим лицам. Все частные владения оформляются через предприятия (реальные или фиктивные), соответственно, нужно оплатить их регистрацию, бухгалтерские услуги, получить разрешение на работу в качестве директора этого предприятия и так далее.

Необходимы разрешительные документы на покупку недвижимости в Хорватии, Австрии и Дании. В Хорватии не получится купить недвижимость на иностранное физическое лицо без разрешения национальных государственных органов: МИД и МВД. В Австрии также нельзя покупать недвижимость на физическое лицо без разрешения властей федеральных земель. В Дании как физическое, так и юридическое лицо должно получить разрешение местного министерства юстиции.

Территориальные ограничения существуют в Швейцарии: нерезиденты могут купить не все объекты недвижимости: только несколько территорий в некоторых кантонах, требующих внешних инвестиций, получили право продавать иностранцам отдельные объекты. Ограничения по площадям приобретаемых участков земли существуют во Франции и на Кипре. Во Франции нельзя свободно покупать крупные (свыше 1 гектара) участки земли сельскохозяйственного назначения или те, которые могут быть использованы для сельского хозяйства. Также на Кипре без специального разрешения нельзя купить участок площадью более 25 — 26 соток, хотя выдача подобного разрешения не сопряжена с какими-то особыми сложностями. Финансовые требования предъявляют Монако и Мальта. В Монако для приобретения недвижимости необходимо иметь на счету не менее миллиона евро.

Как инвестировать в доходную недвижимость за рубежом?

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Типы доходности

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 % ; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 % .

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор .

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро . Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс . до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев . И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Обзоры и публикации

Инвестиции за рубежом: как выбрать коммерческую недвижимость

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

Русскоязычные покупатели доходной недвижимости: аналитическое исследование Tranio (2016)

Дома престарелых в Европе и США — выгодное вложение инвестиций

Какая недвижимость была самой доходной в 2014 году?

Самая надежная недвижимость — самая доходная

Русские инвестиции в зарубежную недвижимость: аналитическое исследование Tranio.Ru (2014)

Инвестиции в автомобильные парковки: достоинства, доходность, расходы на содержание

Как инвестировать в гостиничную недвижимость Австрии и Германии

Источники: http://m.gazeta.ru/business/2018/11/26/12072613.shtml, http://wiseeconomist.ru/poleznoe/8399-rossijskie-investicii-zarubezhnyj-rynok-nedvizhimosti, http://tranio.ru/how-to-invest/

Источник: invest-4you.ru