Арендный бизнес в Польше: специфика и подводные камни
Эксперт по рынку недвижимости Польши Наталья Зайцева рассказала о специфике арендного бизнеса.
В последнее время все больше клиентов из стран бывшего СНГ интересуются покупкой квартиры в Польше для дальнейшей сдачи в аренду. И в этом нет ничего удивительного: такой вид бизнеса дает годовой доход от 6%, что значительно выше, чем процентная ставка в евро по банковскому депозиту или доходность по десятилетним казначейским облигациям.
Но покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, как и любая другая инвестиция, имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, покупка квартиры в Польше — это долгосрочная инвестиция, которая окупится через 14-18 лет, в зависимости от места приобретения. С другой стороны – она также может стать реальным бизнесом, который позволит иностранцу не только иметь дополнительную прибыль, но и получить вид на жительство. Для своих клиентов мы разрабатываем специальные программы по легализации на территории Польши, используя инвестиционную жилую недвижимость.
Даже одна, сданная в аренду квартира успешно обеспечивает стабильный приток денежных средств без необходимости работать 40 часов в неделю. В Польше такой вид инвестирования крайне распространен и является одним из самых прибыльных, именно поэтому постоянно увеличивается количество людей, покупающих две и более квартир.
Увеличить свой «квартирный фонд», после покупки первой квартиры, иностранцу поможет ипотечное кредитование. Именно его используют местные жители, покупая по нескольку квартир, чтобы вести полноценный бизнес. Ипотечное кредитование в Польше одно из самых дешевых. Иностранцу ипотечный кредит обойдется приблизительно 3,2% — 4,3% годовых, что без проблем покрывается прибылью с аренды.
Получить ипотечный кредит иностранцу, постоянно и легально проживающему в Польше, не составляет никакого труда. Обычно банки просят предоставить следующие документы: вид на жительство, временная регистрация в Польше (по-простому прописка), номер PESEL (аналог ИНН) и трудовой договор. Конечно, в каждом конкретном случаем банки могут затребовать дополнительные документы, но обычно все вопросы решаемы. Действуя по нашей программе, вы без труда предоставите все требуемые документы, а мы постараемся, чтобы вы получили кредит на лучших условиях.
Таким образом одна ваша инвестиция имеет все шансы развиться до уровня крупномасштабного бизнеса, тем более что экономика Польши полностью этому способствует – бешенными темпами увеличивается количество рабочих мест, идет постоянный приток инвестиций как из стран Евросоюза, так и из США и Канады, многие зарубежные компании переводят свои фирмы и производства на территорию Польши. И как следствие, рост спроса на рынке арендной недвижимости будет только расти.
Но, кроме радужных перспектив, иностранных инвесторов ожидают и некоторые сложности. Недостатком арендного бизнеса являются фиксированные расходы: налоги, страхование, коммунальные и административные платежи, процента по ипотеке, если ваша квартира куплена в кредит, которые должны быть оплачены, даже если квартира пустует, так как вы вовремя не нашли арендатора.
Такая ситуация может произойти если вы приобрели квартиру в непривлекательном для арендаторов районе, городе, или ваша квартира не дотягивает до среднего стандарта сдаваемого в этом месте жилья. По статистике, если квартира не сдается более трех месяцев, ваш арендный бизнес начинает уходить в серьезный в минус.
Управление
Чтобы этого избежать, многие собственники жилья обращаются к компаниям, специализирующимся на управлении недвижимостью, это экономит их время и нервы и что немаловажно, решает проблемы с языковым барьером, который возникает первое время у эмигрантов.
Управляющая компания берет на себя такие функции как собеседование и проверку потенциального арендатора. Занимается жалобами, ремонтом и общими административными вопросами – в Польше это лежит на арендодателе, даже когда квартира сдана на длительный срок. Следит за тем, чтобы арендатор не нарушал договор и не разрушал квартиру. Отслеживает своевременность оплат, а в случае серьезных нарушений представляет интересы владельца в суде.
Принимая решение работать через управляющую компанию, вы перекладываете ответственность полностью на нее на весь срок действия договора. Именно компания ищет арендаторов, проверяет их в реестре должников, рассчитывается по коммунальным платежам, а главное заботится о регулярном доходе за аренду. В среднем стоимость услуг управляющей компании составляет от 18 % в месяц от суммы аренды.
И последнее, о чем хотелось бы рассказать будущим инвесторам, это о размере налога, который им придется платить за сдачу своего жилья в аренду. В Польше существует три вида налогообложения на выбор, но расскажу о самых популярных.
Первый налог, так называемый «на общих принципах» в размере 18% для физических лиц и 32% для юридических лиц. Налог насчитывается на чистую прибыль, то есть доход минус расход. При этом в расход можно включить проценты по ипотечному кредиту, налог на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, модернизацию, ремонт, управление недвижимостью и коммунальные платежи. Обычно я рекомендую данный вид налога для тех, кто покупает квартиру в кредит или квартиру, требующую ремонта и модернизации.
Второй налог – единовременная выплата в размере 8,5% от дохода от аренды. Это идеальное решение для владельцев новостроек, где затраты меньше, так как ремонт еще не нужен.
Купи, почини, продай: как заработать на ветхих гостиницах в Европе
Ставки доходности арендного бизнеса в Европе снижаются последние несколько лет. По данным исследования PwC Emerging Trends in Real Estate, в еврозоне они опустились в среднем с 6% в 2009 году до менее 4% в 2017-м. Многие инвесторы переключились на проекты редевелопмента (их еще называют проектами добавленной стоимости), с помощью которых можно заработать 10–20% в год на вложенный капитал.
Суть таких проектов заключается в том, что инвестор или группа инвесторов приобретают недвижимость в плохом состоянии ниже рыночной стоимости, ремонтируют или перестраивают объект и сдают его в аренду или перепродают конечным покупателям по повышенной цене. По данным Европейской ассоциации инвесторов, после кризиса 2008 года доля инвесторов в некотируемые фонды недвижимости (INREV), готовых вкладывать в стратегию добавленной стоимости, сократилась с 59% до всего 26%, но к 2017 году снова выросла почти в два раза — до 49%.
Вслед за туристами
В какой сегмент вкладывать деньги? Для стратегий добавленной стоимости подходит недвижимость любого типа. Сектор, связанный с краткосрочной арендой, привлекает все больше инвесторов: по данным опроса PwC, более половины инвесторов рассматривают для вложений в 2018 году нишевые сегменты, в пятерке самых популярных — отели (28% ответов) и обслуживаемые апартаменты (17%).
Главная причина, почему востребованность этих типов недвижимости растет, — увеличение потока туристов. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO), число прибытий туристов из-за рубежа в мире в 2017 году выросло на 7% и достигло 1,3 млрд. UNWTO прогнозирует рост в 2018 году еще на 4–5%. Больше всего путешественников в Европе: в 2017 году число международных туристских прибытий в этот регион составило 671 млн — на 8% больше, чем в 2016-м.
Тем, кто хочет зарабатывать в сегменте туристического жилья и получать пассивный доход, имеет смысл вкладывать деньги в обслуживаемые апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду туристам. Почему не в отели? В большинстве случаев инвестор хочет купить небольшой отель на 10–30 номеров, но при этом не планирует переезжать и участвовать в управлении. Тогда он столкнется с тем, что, с одной стороны, крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров, с другой — наем управляющего окажется слишком затратным решением для мини-отеля. Задуматься о его привлечении есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.
Обслуживаемые апартаменты — промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами. Как правило, это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Главные отличия такого вида жилья от отелей — наличие кухни и ограниченный набор услуг (например, не всегда организовано питание). Минимальный бюджет инвестиций в апартаменты в Европе — €100 000.
Такие квартиры продаются поштучно или пакетом, а менеджмент и все заботы, связанные с арендаторами, обычно берет на себя управляющая компания. Средняя доходность от такого бизнеса для инвестора составляет 5–7% годовых после вычета расходов и налогов — примерно в два раза выше, чем при сдаче в долгосрочную аренду.
Где покупать
Интересные возможности для инвесторов в проекты редевелопмента предлагает Греция. Это один из последних рынков в Европе, где цены еще не восстановились после кризиса и существует большой потенциал роста: недвижимость стоит примерно на 40% дешевле уровня 2008 года.
Мы прогнозируем увеличение стоимости квадратного метра уже в ближайшие два-три года по двум причинам. Во-первых, Греция переживает туристический бум: по информации Банка Греции, количество иностранных туристов, которые обеспечивают спрос на краткосрочную аренду, выросло с 15 млн в 2009 году до 30 млн в 2017-м. Во-вторых, греческая экономика начинает восстанавливаться: ВВП Греции в 2017-м увеличивался четыре квартала подряд, и Европейская комиссия прогнозирует рост экономики в 2018 и 2019 годах на 2,5% в год.
Чистая доходность, которую получит инвестор от сдачи объекта в краткосрочную аренду после вычета всех расходов и налогов, — 7%. Сегодня Афины предлагают, пожалуй, самое выгодное соотношение цены и доходности. Для сравнения: в Барселоне и Лиссабоне проекты редевелопмента стоят в среднем на 30% дороже, и чистая доходность при этом не превышает 4% годовых.
Как купить готовый арендный бизнес в Германии?
У Германии нет конкурентов, и не только в Европе. Во всяком случае, если говорить о привлекательности немецкого рынка для иностранных инвесторов. В этом твёрдо убежден учредитель холдинга ST 77 и президент компании BiG Property Вильгельм Хиберт.
Его убеждение основывается на неоспоримых фактах и показателях инвестиций в недвижимость последних лет. Компания Вильгельма представляет интересы частных инвесторов, участвуя в строительных проектах и осуществляя комплексное управление объектами коммерческой недвижимости в Германии. Трек-рекорд объёмом свыше 1 млрд евро свидетельствует об определённом опыте, без которого на этом рынке не обойтись.
Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» состоит из 11 статей и 11 видеосюжетов. В их основе – размышления Вильгельма о сегодняшнем рынке недвижимости Германии, проблемах, стоящих перед инвестором, инвестиционных правилах и заблуждениях людей, планирующих вкладывать капитал в Германию. Завершающая серия проекта – уникальное предложение от компании BiG Property.
В этом проекте эксперты расскажут о комплексном инвестиционном продукте, который позволяет иностранцу максимально безопасно и комфортно войти на рынок Германии. Подробнее о покупке готового бизнеса – КЭШ-ГЕНЕРАТОРЕ – на сайте BiG Property.
Какая цель на самом деле стоит перед вами, как инвестором? Какой объект может стать основой кэш-генератора? Что нужно знать о создании компании, которая будет кэш-генератором? Какие права и обязанности будут у вас, как у владельца такой компании? Ответы на вопросы в нашем фильме – в одном клике от вас! Читать >
Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости в предложении от профессионалов немецкого рынка. Читать >
При каких условиях можно получить вид на жительство в Германии? Можно ли управлять своим бизнесом дистанционно? Кому не подходят инвестиции в немецкий рынок? В десятой, финальной части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о возможностях, которые эта страна предоставляет иностранным инвесторам. Читать >
В чем заключаются риски строительных проектов? Какие направления считаются самыми перспективными? В какие инвестиционные продукты лучше вкладывать новичкам? В девятой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим об инвестициях в строительные проекты. Читать >
Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать >
Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать >
Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» обсуждаем финансирование сделок. Читать >
Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать >
По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать >
Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать >
Какие типы инвестиционных объектов встречаются на рынке недвижимости Германии? Какова доходность по каждому из них? Как анализировать рынок и принимать взвешенные решения? Об этом поговорим во второй части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать >
Этим материалом мы начинаем спецпроект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Для начала поговорим о рисках, которые встают перед инвесторами, и возможностях, которые предлагает иностранцам Германия. Читать >
Источники: http://internationalinvestment.biz/business/1169-arendnyy-biznes-v-polshe-specifika-i-podvodnye-kamni.html, http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/361267-kupi-pochini-proday-kak-zarabotat-na-vethih-gostinicah-v-evrope, http://prian.ru/germany/special_edition/how-to-buy-rent-business-in-germany/
Источник: