Инвестиции в коммерческую недвижимость сша

Инвестиции в недвижимость США

Сегодня мы поговорим про инвестиции в недвижимость США, а также рассмотрим ключевые особенности этого процесса. В настоящее время американский рынок недвижимого имущества может похвастаться наличием положительной динамики. Достичь подобного результата во многом удалось благодаря нескольким богатым регионам, таким как Калифорния, Нью-Йорк и Флорида. В этих регионах наблюдается довольно высокий спрос на различные типы объектов недвижимого имущества.

Рынок недвижимости США постепенно восстанавливается после серьезного кризиса 2008 года. Этот кризис не только нанес серьезный удар по американскому рынку недвижимого имущества, но и стал причиной серьезных проблем в международной экономике.

Следует отметить, что, несмотря на рост стоимости недвижимого имущества в США, который наблюдался последнее время, ценам пока еще не удалось достичь докризисного уровня. Исключением являются несколько городов, таких как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Майами. Стоимость недвижимого имущества в этих городах сумела достичь докризисных отметок, а цены на отдельные виды жилья превысили докризисный уровень.

Инвестиции в недвижимость США. Особенности

Следует отметить, что для американского рынка недвижимого имущества характерным являются крупные торговые объемы. Согласно имеющимся данным статистики, за один месяц в США заключается такой же объем сделок с недвижимым имуществом, как за аналогичный отрезок времени во всей Европе, включая РФ.

Оживленность американского рынка жилья привлекает внимание огромного количества зарубежных инвесторов. Практика свидетельствует о том, что во многом благодаря зарубежным инвесторам американскому рынку жилья удалось восстановиться после серьезного кризиса 2008 года.

Коммерческая недвижимость в США по уровню популярности среди зарубежных инвесторов находится на почетном втором месте после жилья. Американский рынок коммерческого недвижимого имущества интересен в первую очередь тем иностранным инвесторам, которые планируют с ее помощью создать для себя своеобразный пенсионный фонд и обеспечить себя пассивным доходом до конца жизни.

Так как экономика США, по праву, считается одной из самых сильных в мире, можно быть уверенным в том, что спрос на коммерческую недвижимость в этом государстве сохранится и в будущем. Таким образом, купив коммерческую недвижимость, вы не будете испытывать каких либо существенных трудностей с поиском подходящих арендаторов.

Жилая недвижимость в США

Американский рынок жилья также может похвастаться наличием огромного количества зарубежных инвесторов. Если основными зарубежными покупателями жилья в северных штатах США являются граждане Канады, то в южных регионах, таких как Майами, основными приобретателями жилого недвижимого имущества являются уроженцы государств Южной Америки и РФ.

Вторичный рынок недвижимого имущества в США также бурно развивается и восстанавливается после кризиса. Жилье на вторичном рынке приобретают не только местные жители, но и зарубежные инвесторы. Лидерами по популярности среди зарубежных инвесторов являются апартаменты, расположенные в хороших районах. Подобное жилье обычно приобретается для последующей сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Специально для таких инвесторов на территории США действуют особые организации, которые за определенное вознаграждение берут на себя управление сдающимся в аренду жильем. Таким образом, владельцам апартаментов не нужно лично искать подходящих арендаторов и брать с них плату.

Студенческая недвижимость и доходные дома

Отдельной категорией американского жилья являются так называемые доходные дома. Под этим термином принято подразумевать жилые дома, состоящие из определенного количества апартаментов, которые сдаются в аренду. Подобный вид бизнеса широко распространен на территории США, так как подобные дома довольно быстро окупаются, благодаря большому количеству арендаторов, испытывающих потребность в съемном жилье.

Еще одним отдельным сегментом американского рынка жилья является студенческая недвижимость. Следует отметить тот факт, что из-за того, что описываемый сегмент является относительно новым, в него вкладывают имеющиеся накопления в основном местные инвесторы.

Под термином «студенческая недвижимость» подразумевается недорогое жилье, расположенное поблизости от высших учебных заведений. Несмотря на то, что этот сегмент появился относительно недавно, он бурно развивается. Это вызвано тем, что огромное количество американских студентов испытывают довольно серьезные трудности при поиске подходящей жилой недвижимости, которую можно арендовать. Американский рынок недвижимости является довольно перспективным, его ключевым недостатком является довольно высокая стоимость жилья.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Инвестиции в коммерческую недвижимость США

Вложение денег в коммерческую недвижимость на территории США может оказаться весьма доходной инвестицией, однако просто и понятно все выглядит только на первый взгляд, независимо от того, идет ли речь об офисных, складских, торговых помещениях либо гостиницах – своих тонкостей в этом деле достаточно.

Более-менее толковую информацию дают инвесторы и компании из США, как правило, основанную только на статистической информации, взятой с официальных сайтов. Мало кто хочет делиться своими фирменными секретами и рассказывать обо всех подводных камнях и методах их преодоления – это и понятно, найти хорошую коммерческую недвижимость, которая приносила бы стабильный доход, не так просто и лишние конкуренты тут не нужны.

По-настоящему выгодную коммерческую недвижимость просто так никто продавать не будет, так же, как и советовать посторонним, где ее можно купить, а если и предложат что-то, то только в рекламных целях, чтобы заработать. В редких случаях, когда такой объект по каким-то причинам все же продают, в первую очередь об этом узнают не случайные люди из интернета, а те, кто «в теме», кто постоянно интересуется этим бизнесом, вращается в нужных кругах и близко знаком с продавцом (родственники, друзья, совладельцы, хозяева аналогичного конкурирующего бизнеса).

На общий рынок такая недвижимость в 99% случаев выходит, только если вышеперечисленные лица не захотели ее покупать, а происходит такое тогда, когда они считают, что это по тем или иным причинам невыгодно и хлопотно.

Единственным толковым вариантом в данном случае остается только создание собственного инвестпроекта в коммерческую недвижимость.

Где и какую недвижимость лучше выбрать

Теоретически вариантов много, но нужен такой, чтобы работал круглый год, стоил минимум денег, приносил хорошую прибыль и максимально соответствовал имеющемуся бюджету, хороший пример — 4-х или 5 звездочная гостиница-кондоминиум. Чтобы доход был хорошим и круглогодичным, она должна находиться в теплом климате и в туристическом районе. Соответствие последним пунктам можно достигнуть, купив участок земли и выстроив там именно такой отель, какой надо.

Хороший вариант – туристические районы Флориды. Первое что идет на ум — это Инвестиции в коммерческую недвижимость США в Майами — это престижно, но правда дорого (только за покупку участка в хорошем месте придется выложить не меньше $20 млн.). К тому же, свободных мест нет, придется что-то выкупать под снос, а это дополнительные издержки и проблемы.

При таких условиях войти на рынок способен только очень крупный инвестор или в очень удачных условиях, на поиск которых нужно потратить много времени, да и 15 млн. туристов в год – еще не самый лучший показатель по США.

Гораздо привлекательнее выглядит Орландо: не менее развитая инфраструктура, более 60 млн. туристов в год, намного дешевле земля под строительство отеля (к тому же имеются свободные участки), рядом Диснейленд и Юниверсал, масса более мелких парков развлечений, аквапарков, и т.д., а главное, все открыто круглогодично. Приезжают не только единичные туристы, а в первую очередь, семьи с детьми и поэтому тратят больше денег, что весьма неплохо. Даже на пике кризисов отели Орландо почти всегда загружены более чем на 75%.

Если говорить об инвестициях в коммерческую недвижимость США как отели

то Орландо перспективное для этого место, так как есть выбор и все условия для роста и высокого спроса. Конечно выбор места, архитектура отеля также остается в главных составляющих успеха, но и на эти проблемы можно найти разнообразные решения, например существуют компании в США которые помогут вам с решениями подобных задач.

• Выбор компании для инвестирования в отели Флориды – личное дело каждого, но выгоднее всего сотрудничать с проверенными временем фирмами, например такими как Crocus Investments.

Плюс этой компании в том что они все делают комплексно, от составления проекта, до последующего управления уже готовой гостиницей, что весьма удобно и избавляет от лишней волокиты.

Crocus предлагают своим клиентам долевое вложение средств в проект по возведению пятизвездочной кондо-гостиницы, включающей в свой состав 400 блочно-каркасных 1-2-х этажных домов по 150-200 кв. метров каждый + клаб-хаус с ресепшеном, баром, рестораном и фитнес-залом, а также аквапарком и бассейном.

Строительство проходит последовательно в 4 этапа. От подготовки проекта, покупки участка и начала возведения до полного завершения и запуска гостиницы проходит 3-4 года. Доходность проекта составляет около 8-10% годовых от суммы инвестиций, полная окупаемость в районе 8-10 лет с возможностью приобретения в собственность всего гостиничного комплекса за 91 миллион долларов США — в этом случае сроки строительства отеля уменьшаются до двух лет.

Кроме того, инвесторам, вложившим от 500 тыс долларов в коммерческую недвижимость США предоставляется возможность получить визу ЕВ-5, которая в свою очередь, дает право на получение постоянной грин-карты. Более подробно об этом вы можете прочитать на официальном сайте компании CROCUSUNVESTMENTS, USA.

Инвестиции в отели в США в целом выгодное дело, так как очень много людей снимают номера или виллы не только для того чтобы остановиться на день и уехать, но и жить продолжительное время. Поток деловых людей и туристов также на много больше чем в других странах. Да, эти инвестиции могут потребовать более солидных вложений, но иметь отель или даже долю в таком бизнесе — это настоящее удовольствие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl + Enter и я её обязательно исправлю! Огромное спасибо вам за помощь!

Инвестиции в коммерческую недвижимость США: актуальные тенденции

Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся популярны: вклады здесь могут оказаться более прибыльными, нежели в жилом секторе.

Чтобы понять, что и где стоит приобрести, для начала обязательно стоит изучить и оценить происходящее в коммерческом сегменте рынка. Если внимательно посмотреть, что происходит на рынках гостиничной, офисной, торговой, промышленной недвижимости, многоквартирных домов, исследование получится весьма полным и содержательным. Грамотному инвестору важно знать, какую роль играют цифры и отчеты для информиро-вания потенциальных покупателей.

В данной статье описывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости США и факторы, влияющие на его функционирование.

Краткая история

Современная ситуация на американском рынке жилья аналогична той, что была в конце 80-х – начале 90-х: чрезмерная застройка и высокие процентные ставки привели к стагнации рынка. В то же время большинство объектов коммерческой недвижимости принадлежала ограниченному числу физических лиц и корпораций. Продажа ради получения прибыли или возмещения убытков оказалась вполне разумна, чему способствовали и налоговые льготы: с пустующих объектов налоги списывались. Несколько поменялось законодательство, и недвижимость на открытом рынке раскупалась очень быстро, продавцы обогащались. В это время американская экономика переживала лучшие времена, стоимость аренды постоянно росла. Во второй половине 90-х на рынке коммерческой недвижимости наступил расцвет.

Производство во многом поддерживало здоровую ситуацию на рынке. В 2000 году, когда в промышленности начался спад, инвесторы в ценные бумаги стали терпеть убытки, обанкротившиеся компании прекращали арендовать объекты недвижимости. Количество несданных площадей резко возросло за считанные дни. В 2001 году рынок восстановился – количество несданных площадей зафиксировалось на среднем уровне, затем предложение долгое время оставалось низким. 2007 год напомнил собственникам о том, что на рынке время от времени происходят колебания. В апреле цены на недвижимость снизились на 2,8% по сравнению с апрелем 2007 года – первый раз падение было отмечено индексом цен на коммерческую недвижимость, рассчитываемым Moody’s/REAL. Тем не менее, индекс показывает, что за последние два года цены в коммерческом секторе выросли на 9,1%.

Вывод: в данной отрасли состояние на рынке коммерческой недвижимости зависит от бизнеса и производства. Некоторый спад ожидается по всей стране.

Многоквартирные дома

В то время как все большее количество домов изымается за неуплату, приобретение жилого многоквартирного комплекса кажется все более привлекательной инвестицией. Проблема изъятий жилья становится актуальной даже для знаменитостей (примером может служить известный американский актер и телеведущий Эд МакМэхон), и американцы начинают понимать, что подобные явления не связаны напрямую с социально-экономическим статусом или низким качеством жилья. Сейчас долги многих домовладельцев превышают стоимость самих домов. За неимением капиталов и возможности заплатить за меньший по площади и более доступный дом, после изъятий многие американцы снова начинают снимать жилье. Приходится прощаться с домами площадью под 300 кв. м и въезжать в съемные квартиры площадью порядка 75 кв.м.

«По данным Ипотечной ассоциации, около 1% домов, купленных в кредит (447 723, если называть точную цифру), было изъято за неуплату с января пор март этого года. Это пре-вышает показатель первых трех месяцев прошлого года на 0,83%», – сообщила в прошлом месяце Джанин Аверса из «Associated Press». Цифры продолжают расти, пока subprime-кредиты попадают в руки ненадежных заемщиков. Правительственные и банковские программы финансирования практически исчезли, так что возможностей остается все меньше.

Специалисты из риэлторской компании RealtyTrac сообщают: военные городки, такие как Де-Мойн, штат Айова, более всего страдают от изъятий за неуплату – в четыре раза сильнее, чем остальные города, если верить данным информационного агентства Bloomberg News. «Семьи военных считались потенциальными покупателями во время бума subprime-кредитования: из-за постоянных переездов, невозможности выезда за границу и невысо-кой зарплаты эта категория населения считалась некредитоспособной», – говорит Руди Уильямс, член Национального фонда ветеранов в Лос-Анджелесе.

Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? Во многих населенных пунктах квартиры пользуются спросом.

По сообщению журнала Condé Nast Portfolio, на арендном рынке Сиэтла наблюдается снижение числа объектов и рост цен. Процент пустующих площадей вырос на 3,5% по сравнению с прошлогодним уровнем, арендные платы – на 7,7%: в такой ситуации инвестор находится в выгодном положении. На данный рынок влияют такие факторы, как рост занятости и цены на жилье, которые держатся на достаточно высоком уровне. Продолжится ли этот рост? В статье из журнала говорится, что да, хотя число пустующих объектов может несколько снизиться, зато прибавится число только что построенных.

«Главные выводы обзора рынка сдаваемых квартир отражают позитивные тенденции на арендном рынке – рост чистого операционного дохода, уменьшение объема убытков», – говорится в отчете Американской квартирной ассоциации за 2007 год. Можно с уверенностью сказать, что инвестирование в многоквартирные дома остается выгодным.

Вывод: рынок достаточно оживленный. Лучше всего будут продаваться дома под сдачу квартир. Для того чтобы получить наибольшую прибыль, придется следить за ситуацией на рынках труда и жилой недвижимости, количеством изъятых за неуплату объектов. Не мешает проконсультироваться агентом по коммерческой недвижимости, чтобы определиться с месторасположением.

Торговые площади

Американцы любят ходить по магазинам и тратить деньги. По крайней мере, так считалось раньше. С ростом цен на топливо и продукты питания объем потребления падает. Американцы стали больше покупать товары первой необходимости и экономить на предметах роскоши. За апрель и май 27 тыс. человек потеряли работу – в основном, в универмагах и на автозаправках, согласно данным Бюро статистики труда.

Но несмотря на столь безрадостную картину, есть и хорошие новости. Ожидается, что к 2012 году доходы от онлайновой торговли вырастут до $335 млрд: в 2007 году, по данным независимого центра маркетинговых исследований Forrester Research этот показатель достиг $175 млрд. Количество покупателей в торговых центров уменьшится, однако возрастет объем покупок он-лайн. Эта тенденция может принести пользу владельцам промышленной недвижимости.

Вывод: рынок нельзя назвать оживленным. Для выявления тенденций в тех или иных регионах не помешает проконсультироваться с профессионалом рынка недвижимости. Несмотря на постоянное повышение цен на топливо, американцы могут продолжать закупаться в супермаркетах рядом с домом, чтобы подкопить на оплату счетов за электричество.

Офисы и конторские парки

Инвестицией будущего могут стать офисы медицинских компаний. Постепенно достигает пожилого возраста поколение «бэби-бума» в Америке (конца 40-х – начала 50-х годов рождения) – следовательно, в ближайшем будущем начнут пользоваться спросом медицинские учреждения, в частности, дома престарелых. В качестве объекта для инвестиций подобная недвижимость будет востребована постоянно в ближайшие годы. По данным Института исследования трудоустройства, в 2006 году затраты на здравоохранение достигли 16% от валового национального продукта и продолжают расти. В большинстве сфер сокращается количество рабочих мест – в здравоохранении же растет.

Каждый день американский рынок все весомее выходит на мировой уровень. Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? То, что условия аренды зависят от ситуаций в других странах, где производятся продукты и услуги для американских компаний. Когда доход от недвижимой собственности зависит от арендаторов, с ними приходится общаться внимательнее, разрабатывать бизнес-планы. Так как американский бизнес начинает зависеть от зарубежных лиц, продуктов и услуг, все более выгодным становится месторасположение на берегу Тихого и Атлантического океанов.

Почти все спекуляции сведены к нулю. Финансовые учреждения по-прежнему терпят убытки — но в основном от общей экономической ситуации и недавней ситуации на ипотечном рынке. Опытные девелоперы могут получить прибыль, хотя в целом требуется значительное финансирование сферы.

Вывод: Кое-где рынок можно назвать оживленным — но не везде. Вряд ли здесь будут какие-либо неожиданности, но насчет ситуации на региональных рынках лучше проконсультироваться со специалистом.

Промышленная недвижимость

Несмотря на то, что темпы роста промышленности замедляются, на промышленную не-движимость инвесторам стоит обратить внимание.

Растет безработица в сфере строительства и производства – то есть, рынок в этом сезоне нельзя назвать здоровым. Кроме того, падение курса доллара может повредить производственным компаниям, импортирующим товары. Хотя в целом для производства слабый доллар может стимулировать рост промышленности. “С одной стороны, на промышленников влияет рост цен, с другой – понижение спроса. Экспорт стабилен благодаря низкому курсу доллара – иначе картина выглядела бы еще более унылой”, – сообщается в отчете Института управления снабжением.

Несмотря на это, промышленная недвижимость может быть объектом для выгодного инвестирования. В рейтинге наиболее наблюдаемых рынков специалисты Sperry Van Ness утверждают: “Практически везде продажа и аренда промышленных объектов стоит меньше, чем жилые, торговые комплексы и офисы. Барьеров здесь больше, однако условия аренды более гибкие, оборот обходится дешевле, и спрос остается высоким – даже там, где наблюдается спад и спросом пользуются более современные производства и офисы ”.

Вывод: недвижимость пользуется спросом, но рынок пока нельзя назвать оживленным. Хотя нельзя сказать, что он в упадке: пока показатели некоторых отраслей промышленности держатся на среднем уровне. Это в целом по стране: на практике же все очень сильно зависит от региона.

Гостиничный бизнес

С ростом уровня безработицы и цен на транспорт больше всего страдают две сферы: торговля и гостиничный бизнес. Несмотря на это, в Нью-Йорке строятся новые отели и про-даются гостиничные площади, сообщает Майкл Столер, корреспондент “New York Sun”.

В других штатах наблюдается упадок в сфере туризма. По данным исследования Smith Travel Research, за вторую неделю июня занятость населения упала на 3,9%, спрос на аренду комнат — увеличился на 3%. Общие доходы в отрасли понизились на 1% по сравнению с прошлым годом. Инвесторы могут пострадать даже от столь незначительного спа-да.

Вывод: рынок недостаточно оживленный. В Нью-Йорке некоторые перспективы возможны, так как не прекращается поток туристов и приезжающих в командировки. В других частях страны ощутимо влияние факторов, мешающих развитию рынка. Пока экономика не восстановится, инвесторов могут ждать серьезные удары.

Такова ситуация на рынке коммерческой недвижимости. В ситуации экономического кризиса встречаются и возможности для выгодных инвестиций. Чтобы понять, в какие секторы стоит инвестировать, лучше проконсультироваться с экономистами и экспертами по недвижимости.

Источники: http://cool-profit.ru/investitsii-v-nedvizhimost-ssha.html, http://pammtoday.com/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-ssha.html, http://prian.ru/pub/9864.html

Источник: invest-4you.ru