Инвестиции в квартиры плюсы и минусы

Как правильно и выгодно инвестировать в недвижимость

О сохранение и приумножение капитала люди начинают задумываться сразу, когда их доходы позволяют делать сбережения. В России самыми популярными среди населения способами сохранения капитала являются депозиты в банках, наличные деньги и недвижимость.

При этом самым надежным способом сохранения и приумножения капитала считаются вложения в недвижимость. Наличные деньги и их производные — депозиты в банках большинство граждан нашей страны не рассматривают как способ сохранения и приумножения капитала. В памяти населения страны сидят недавние события из прошлого. За последние три десятка лет произошло несколько финансовых потрясений, в результате которых сбережения людей обесценились в десятки и сотни раз. «Павловская денежная реформа» в 1991 году, дефолт России в 1998 году, сопровождающейся девальвацией рубля, кризис 2008-2009 годов, а также совсем недавние события второй половины 2014 года. Все эти события у многих людей отбили веру в накоплении капитала в рублях. При этом нужно отметить, что вложения в иностранную валюту, например, в доллар США не могут оградить человека, желающего сохранить и приумножить заработанное, от риска потерь. Вклады в иностранной валюте в российских банках во время дефолта в 1998 года в лучшем случае были заморожены, а многие сгорели в результате банкротства банков. За оборот наличных долларов еще совсем недавно грозил тюремный. А недавние примеры из жизни бывших союзных Республик, говорят о том, что государство в любой момент может ограничить свободное обращение валюты на территории своей страны. В декабре 2014 года в Республике Беларусь был введен налог на обмен иностранной валюты в размере 35% от сделки. Летом 2016 года в Азербайджане был введена максимальная сумма покупки долларов США для населения — $500.

В результате постоянно происходящих финансовых потрясений вложение в недвижимость для населения является единственным способом сохранения и приумножения капитала.

Выгодно или нет инвестировать в недвижимость? Этим вопросом задаются инвесторы и простые граждане. Я рассматриваю инвестирование в недвижимость как один из вариантов приумножения своего капитала.

Виды инвестиционной недвижимости

Деятельность по вложению денег в недвижимость с целью увеличения капитала называется инвестирование. Для целей инвестирования я выделяю два основных класса недвижимости:

1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость – это недвижимость, которая предназначена для длительного или постоянного проживания людей. Наши дома и квартиры – это и есть жилая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется людьми для какой-либо коммерческой деятельности. Например, земля, на которой стоит завод, складской комплекс, помещение банка, ресторана, аптеки, торгово-развлека тельные и офисные центры и т.д.

Самым распространенным видом инвестирования для простого человека является вложения в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. У каждого найдется знакомый, который арендовал, арендует или сдает квартиру. При этом большая часть квартир, которая сейчас сдается в аренду – это излишек, который образуется в российских семьях после принятия наследства. Инвестиционных квартир на рынке аренды еще пока не очень много. Но с каждым годом, из-за обозначенных выше причин, людей, которые покупают квартиры для сдачи в аренду становится больше.

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование в коммерческую недвижимость – это целый бизнес. Тогда как вложения в жилую недвижимость многими воспринимается как сохранение средств.

Способы инвестиций в недвижимость

Покупка объекта недвижимости – это не единственный способ инвестиций в недвижимость. Сегодня есть несколько способов вложения в недвижимость для человека с любым достатком. Необязательно иметь несколько миллионов рублей, чтобы получать доход от роста цен на недвижимость и арендных платежей.

При этом самый популярный и надежный способ инвестирования в недвижимость считается все- таки приобретение в собственность. Предлагаю рассмотреть этот способ с точки зрение вложения в жилую и коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость

Я выделяю два способа получения дохода от вложений в жилую недвижимость:

1. Покупка объекта для сдачи в аренду;
2. Покупка объекта для перепродажи.

Квартиру для инвестиций с целью получения арендного дохода следует выбирать по основным двум параметрам: это цена и местоположение (локация). От цены приобретения квартиры и ее локации зависит срок окупаемости инвестиций в недвижимость.

Я считаю, что не нужно при выборе квартиры ориентироваться на свой вкус и эмоции. Вам может быть нравится квартира в тихом зеленом дворе, недалеко от парка или леса. Но этот же вариант расположен далеко от основных транспортных магистралей и/или центров притяжения экономического активного населения.

Локация для аренды – это очень важный фактор. Даже цена может уйти на второй план. Квартира под аренду с хорошим местоположением позволит не допускать простоев. Она всегда будет востребована арендаторами.

Кто арендует жилье? В основном это молодые люди до 35 лет (одинокие или пара). Семьи с детьми не часто живут в арендованных квартирах. Поэтому гнаться за площадью и количеством комнат при выборе объекта для инвестиций не нужно.

Молодые люди – это студенты или молодые, начинающие свой трудовой путь, специалисты.

Они не готовы часами добираться до места ночлега используя несколько видом транспорта с пересадками. Поэтому я выделяю несколько объектов социально-эконом ической инфраструктуры, возле которых необходимо искать квартиру для инвестирования. Квартира должна находиться в 30 минутах до этих объектов.

• ВУЗы. Сейчас действует система ЕГЭ. Студентом любого российского ВУЗа может стать школьник из любого маленького городка и деревни. Есть студенты (родители), которые могут себе позволить снимать отдельное жилье вместо места в общежитии. Кроме того сейчас студенты уже начинают рано работать. Поэтому с целью сдачи аренды можно инвестировать в недвижимость, которая расположена в городах, где есть престижные ВУЗы федерального и регионального значения.

• Крупное предприятие с большим количеством молодого персонала.
• Центр города. В центре сосредоточена деловая и культурная жизнь городов. Расположены самые крупные торгово-развлека тельные центры, офисы банков, страховых компаний, органы власти.
• Метро (актуально для крупных городов). Это универсальный объект. Важно, чтобы от квартиры до станции метро можно было дойти пешком за 5-7 минут. При этом желательно, чтобы это были не конечные станции, где нет объектов социально-эконом ической инфраструктуры (ВУЗ, предприятия, крупные торговые и офисные центры, центр города).

Цена приобретения квартиры для инвестирования также важна. Но, как я говорил выше, за хорошую локацию можно и переплатить. Я рекомендую, не торопится, если вы не ожидаете очередных экономических шоков. Необходимо выбрать район приобретения. Оценить уровень цен на желаемые варианты. И искать дисконт от цен рынка на 10-15%. Он обязательно появится. Т.к. жизнь идет своим чередом. У людей могут быть разные причины для срочной продажи квартиры (развод, переезд в другой регион, болезнь, наследство и т.д.). Но если ждать нет времени, то решение за вами.

Состояние объекта. Желательно, чтобы квартира не требовала ремонта. После покупки сразу можно было сдать ее.

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Арендный доход 3-4% годовых от стоимости объекта. Эта чистая доходность за вычетом налогов, страховок, затрат на обслуживание помещения и текущий ремонт.

Доход от роста цены на недвижимость в долгосрочной перспективе на уровень инфляции или значительнее выше, в момент роста экономики и спроса на жилье.

Плюсы инвестирования

• Собственник получает арендную плату в независимости от стоимости объекта. Пассивный доход.
• Нет расходов за управление капиталом. Даже если сдаете квартиру через агентство, то комиссионные платит арендатор.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Низкая ликвидность. Продать квартиру быстро не получится. Требуется время на просмотры, организацию сделок и государственную регистрацию.
3. Риски, связанные с арендаторами, которые могут испортить квартиру. Потребуется ремонт, чтобы сдать ее следующим.

Инвестиции в новостройки

Перепродажа квартиры с целью получения дохода является более доходным способом инвестирования, но и более рискованным. Для получения максимального дохода следует приобретать недвижимость на стадии строительства. Таким способом за 1,5-2 года можно получить доход 20-30% годовых.

Но такая большая доходность сопряжена с рисками. Риски макроэкономики и риски строительства. Если в экономике все хорошо. То у людей становится много денег. Часть накоплений уходит на рынок недвижимости. Люди начинают не только думать о том, что они будут кушать завтра, а как и где жить. Когда люди уверенны в завтрашнем дне, то они охотно берут ипотеку для приобретения жилья.

В случае если же экономика страны сталкивается с трудностями, то рынок жилья и цены начинают стагнировать и падать. У застройщиков могут начаться проблемы с финансированием стройки и окончанием строительства объектов. И вместо получения дохода вы получите статус обманутого дольщика.

Поэтому я рекомендую инвестировать в строительство жилья только в периоды экономического роста или в его начале. Покупать строящие объекты только у надежных застройщиков. В отличной локации с развитой инфраструктурой.

Доходность инвестирования в новостройки можно оценить на уровне 15-20% годовых.

Плюсы инвестиций в новостройки

• Потенциально самый доходный способ вложения в недвижимость.
• Отсутствие платы за управление капиталом.

Минусы инвестирования в новостройки

• риски не достижения целевых показателей доходности или снижения стоимости недвижимости в момент экономического кризиса;
• Риски срыва сроков реализации проектов.
• Риск банкротства застройщика.
• Низкая ликвидность вложений.
• Большой стартовый капитал для инвестиций.

Покупка инвестиционной коммерческой недвижимости

Для частного инвестора доступна покупка объектов, которые подойдут под «стрит ритейл». Это небольшие помещения (до 300 квадратных метров) в жилых и нежилых зданиях, которые могут быть использованы под ведение коммерческой деятельности.

Конечно, сейчас не получится за несколько тысяч долларов США купить помещение под бутик на Тверской улице в Москве, но есть другие варианты. Сейчас много масштабных проектов по застройке новых микрорайонов в крупных городах. Необходимо выбрать перспективный проект застройки и выкупить неживые помещения у застройщика или квартиры на первом этаже. После окончания строительства сдавать эти помещения магазинам, аптекам, банкам и т.д.

Доходность: 8-15% годовых.

Плюсы инвестирования

• Отсутствие платы за управление капиталом.
• Формирование пассивного дохода.
• Содержание и ремонт помещения осуществляется арендаторами.

Минусы инвестиций

• Большой стартовый капитал для инвестиций.
• Низкая ликвидность вложений.
• Необходимость регистрации ИП или создания юридического лица.

Приобретение в собственность помещений в апарт-отелях

Относительно новый способ инвестирования в недвижимость это покупка жилого помещения в апарт-отелях. Апарт-отель – это гостиница, где номера сдаются постояльцам минимум на один месяц. Номера оборудованы как квартиры. Имеется вся необходимая мебель и бытовая техника.

Владельцам номеров в апарт-отелях предлагаются доходные программы. За определенное вознаграждение управляющая компания обязуется обеспечить поиск и проверку арендодателей, сбор платежей и полное технологического обслуживания помещения. Размер вознаграждения составляет до 20%.

Доходность: до 8% годовых

Плюсы инвестиций

• Формирование пассивного дохода;
• Возможность лично не заниматься поиском клиентов и содержанием помещения.

Минусы инвестирования

1. Большой стартовый капитал для инвестиций.
2. Плата за управление недвижимостью управляющей компании (УК).
3. Невозможно проконтролироват ь деятельность УК, направленную на получение максимального дохода.
4. Низкая ликвидность вложений.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Инвестировать в рынок недвижимости можно не только обладая суммами в несколько миллионов рублей или беря ипотеку. Частному инвестору в России доступны вложения в российскую и зарубежную недвижимость через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Минимальная сумма инвестиций 1000 рублей.

Некоторые российские управляющие компании, например, Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» и Управляющая компания Уралсиб создали открытые ПИФы (ОПИФ), где на деньги пайщиков приобретаются акции фондов REIT, инвестирующих в строительство и эксплуатацию недвижимости в разных странах мира. Оба ОПИФ приобретают паи (акции) иностранного инвестиционного фонда, который является индексным фондом открытого типа SPDR Dow Jones Global Real Estate под управлением SSgA Funds Management , Inc.

Минимальная сумма вложений в ОПИФ УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт 1000 рублей. А в ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность» — 5000 рублей.

Для вложений в российскую недвижимость управляющие компании формируют закрытие паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Минимальная сумма инвестиций 300000 рублей.

В отличие от открытых, паи закрытых ПИФ нельзя купить или продать в любой рабочий день. Это логично т.к. управляющие компании формируют фонд для финансирования реального проекта в сфере недвижимости. Строительство жилого дома, логистического комплекса, приобретение и сдача в аренду торгово-офисных помещений. Для реализации этих проектов требуется несколько лет. Поэтому обычно ЗПИФ недвижимости формируются на срок 3-5 лет. Пайщик в период жизни фонда не может забрать свои деньги, обратившись в управляющую компанию. Продать или купить паи фондов недвижимости можно на фондовой бирже. Ликвидность паев на бирже маленькая и чтобы продать большую часть паев придется продавать ниже оценочной стоимости.

ЗПИФ недвижимости формирует дочерняя компания Сбербанка – Сбербанк Управление Активами и многие другие управляющие компании.

Управляющие компании берут с пайщика ОПИФ и ЗПИФ деньги за управление от 2 до 5% от суммы чистых активов фонда вне зависимости от результата работы. Цена паев уже включает данные издержки инвестора.

Доходность: за 3 года +129,3%, за 1 год +9,28%, за 6 месяцев -4,16% (на примере ОПИФ фондов «Открытие — Зарубежная собственность»).

Данная рублевая доходность обусловлена тем, что на деньги пайщиков покупаются номинированные в долларах США акции биржевого индексного фонда SPDR Dow Jones Global Real Estate. Фонд вкладывает средства в акции компаний, входящие в индекс Dow JonesGlobal Select Real Esta te Securities In dex – это индекс, включает 208 акций инвестиционных трастов недвижимости из 23 развитых и развивающихся стран мира.

Плюсы коллективного инвестирования в недвижимость

• минимальный начальный собственный капитал.
• Высокая ликвидность. Можно подать заявку на продажу паев в любой рабочий день.
• Защита вложений от девальвации рубля.
• Диверсификация вложений по странам.
• Не нужно связаться с иностранными брокерами, чтобы иметь возможность инвестировать в зарубежные активы.
• Налоговые льготы при владении паями более 3 лет.

Минусы коллективного инвестирования в недвижимость

• Валютный риск. При укреплении рубля стоимость пая падает.
• Плата за управление российской управляющей компании в независимости от результата.
• Плата за приобретение и погашение паев.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Вложения в ЗПИФ недвижимости

Доходность: до 15% годовых.

Плюсы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Небольшая сумма первоначального капитала – 300000 рублей.
• Отсутствие необходимости лично управлять недвижимостью.
• Возможность вложения в разные сегменты рынка недвижимости (новостройки, аренда, коммерческая недвижимость, отели, торговые, офисные помещения, склады).
• Пассивный доход (фонды, ориентированные на аренду) .
• Решение ключевых вопросов на общем собрании пайщиков.

Минусы вложения в закрытые ПИФы недвижимости

• Долгий возврат средств. До 10 лет.
• Плата за управление в независимости от результата.
• Низкая ликвидность. Возможность продать паи только на бирже.
• Риск банкротства и мошенничества управляющей компании.
• Риск использования денежных средств пайщиков по не назначению.

Мнение об инвестировании в недвижимость

Так как недвижимость самый надежный способ сохранения средств, то я считаю, что вложить часть капитала в недвижимость должен каждый инвестор. В первую очередь необходимо сосредоточится на инвестициях в аренду недвижимости.

Для инвестирования я рассматриваю приобретение в собственность квартиры для последующей сдачи в аренду. Очень важно приобрести квартиру в правильном месте – локации. При этом нужно учитывать, что из-за низкой ликвидности приобретать квартиру на все накопления и тем более брать кредит не следует. В определенный период времени стоимость квартиры может быть ниже сумы приобретения из-за экономической ситуации в стране. Но наличие пассивного дохода в виде арендной платы будет хорошим подспорьем вам и семье.

С увеличением общего личного капитала я буду рассматривать и другие способы инвестиций в недвижимость. Очень интересны вложения в ПИФы недвижимости. Они позволяют вложить деньги в разные сегменты недвижимости. При этом стоит вкладываться в фонды, которые формируют известные и крупные управляющие компании, которые входят в крупнейшие финансовые группы страны. Например, Сбербанк.

Заработок на недвижимости не простой и требует большой подготовительной работы. Накопление первичного капитала, учета макроэкономическ их факторов, знания особенностей вложения в тот или иной вид недвижимости.

Инвестиции в недвижимость почти без риска

Инвестирование в недвижимость — это покупка определенной недвижимой собственности с целью получения прибыли. В ряде случаев считается одним из наиболее эффективных и надежных способов заработка денег.

Суть инвестирования в недвижимость

Как было сказано выше — суть инвестирования в недвижимость состоит в ее покупке и последующем использовании с целью получения выгоды. Приобретение квартиры в личное пользование не считается инвестицией: это покупка потенциального инвестиционного актива. А вот сдача жилплощади в аренду уже является инвестицией.

Основная выгода от инвестирования подобного рода всегда одна: получение прибыли, обычно в виде денежных сумм. Но могут быть и дополнительные преимущества. Пример: государственная программа Кипра по вкладам в недвижимость для получения гражданства. Но подобные варианты вложения более редки. И дополнительная выгода обычно является вторичной по отношению к получению прибыли.

Виды инвестирования в недвижимость

На текущий момент имеется несколько вариантов классификации недвижимости. Причем стоит помнить: деление относительно условное. Обычно выделяют следующие варианты классификации:

• По выбранному типу недвижимости. Это могут быть многоквартирные дома, жилые участки, либо офисные строения.
• По способу заработка с помощью недвижимости. Здесь имеется два основных варианты. Первый — различные способы аренды той или иной недвижимой собственности. Второй — ее перепродажа с выгодой для инвестора.

Еще имеется ряд вариантов инвестирования в недвижимость, которые нельзя отнести ни к одному из перечисленных выше типов. Их описывать не имеет смысла, так как деление является в большей степени условным.

Классификация по выбранному типу недвижимости

Этот тип классификации связан с целями, ради которых используется недвижимость. Причем многие опытные инвесторы предпочитают использовать только жилье, или земельные участки, или офисные помещения. Работать сразу со всеми вариантами очень непросто. На то есть две причины:

• Недвижимость относится к дорогостоящим активам. Владеть одновременно и земельными участками, и жильем может не каждый. Подобные варианты позволяют себе только очень состоятельные люди.
• Сложность в управлении. Непросто работать одновременно и с арендой офисов, и с продажей земли. Поэтому инвесторы предпочитают остановиться на одном варианте, привлекательном для них. Остальные они игнорируют, даже при наличии нужных средств для приобретения.

Сама же недвижимость делится на следующие группы:

• Жилые строения. Причем различают работу с отдельными, частными домами и многоквартирными строениями. Индивидуальные инвесторы предпочитают покупать отдельные квартиры, не прибегая к помощи риелтора.
• Коммерческие, нежилые строения. Сюда относятся площади под офисы, торговые ряды, склады и т. п. Все, с помощью что предназначено для работы. Обычно этот вариант интересен для опытных, состоятельных вкладчиков. Обычно подобная недвижимость приобретается не для перепродажи, а для сдачи в аренду.
• Земельные участки. Покупка земли является достаточно выгодным занятием. И не имеет значения, перепродается она, или сдается в аренду. Но с нею связан ряд проблем. В частности, инвестору надо знать земельный кодекс государства. А еще надо разбираться в типах земли, и для каких целей ее можно использовать.
• Строящиеся здания. Принцип прост — инвестор вкладывается в процесс строительства, а затем сдает в аренду/перепродает недвижимость. Но здесь основная сложность — найти подходящего застройщика.
• Загородные строения. В ряде случаев объединяют с инвестированием в земельные участки, при покупке для постройки дачных домиков или коттеджей. Основное отличие от вкладов в землю — основным объектом становится здание.

Выбирать способы инвестирования надо исходя из имеющихся средств и собственных предпочтений вкладчика. При этом надо помнить: любой из вариантов способен принести немалую прибыль, при грамотном подходе.

Классификация по способу заработка

Здесь основное деление на два типа инвестирования — для сдачи в аренду, и для перепродажи. Причем не стоит относить перепродажу к краткосрочному инвестированию. Покупка доли в доме на раннем этапе строительства может стать долгосрочным вложением.

Сначала стоит рассмотреть приобретение квартиры с целью сдачи в аренду. Здесь необходимо учитывать: прибыль с аренды относительно невелика. Поэтому нужно обращать особое внимание на цену приобретаемой собственности. Покупать квартиру в ипотеку не рекомендуется, это не приносит прибыли. Это же касается приобретения отдельного частного дома.

Есть несколько вариантов получения прибыли от аренды. Сначала стоит рассмотреть способы аренды жилых помещений физическим лицам:

• Сдача квартиры в аренду. Наиболее дешевый метод. Имеются варианты с ежемесячной или посуточной оплатой.
• Приобретение и сдача в аренду частного дома. Наиболее востребованы летние дачные постройки. Для более зажиточных инвесторов подойдет покупка большого частного дома в городской черте. Здесь больше затраты на приобретение и обслуживание, но выше прибыль.
• Покупка многоквартирного здания для получения прибыли от аренды. Для большинства частных инвесторов вариант труднореализуемый. Но он удобен для группы вкладчиков, разделяющих прибыль по составленному заранее договору.
• Инвестирование в зарубежную недвижимость. Ряд вкладчиков предпочитают покупать квартиры или частные дома за рубежом. И наиболее прибыльным считается сдача в аренду на курортах.
• Получение прибыли через гарантированную аренду. Принцип такой: объект недвижимости приводится в нужный вид и сдается через специальную компанию. Эта компания получает комиссионные с аренды, взамен беря на процесс отбора клиентов, решение вопросов с оплатой и т. п.

При сдаче в аренду нежилых помещений надо учитывать цели, для которых арендатору понадобится помещение: склад, торговая точка, офис, спортивный зал и т. п. При этом стоит помнить — прописаться в нежилом помещении нельзя.

Еще надо разобрать способы покупки недвижимости для перепродажи:

• Покупка квартиры на этапе строительства. Здесь прибыль зависит от ряда факторов: качества постройки, соблюдения сроков застройщиком, местоположения дома и т. п. Чистая прибыль колеблется в диапазоне 20-50%, при правильном подходе.
• Приобретение земельного участка. Например, купить участок за городской чертой, дождаться роста цены из-за увеличения размеров города, затем продать. Еще имеется вариант выстроить дом, и продать готовую дачу. Но надо учитывать — постройка разрешена не на всех типах участков. В ряде случаев потребуется переоформление.
• Покупка «сложной» недвижимости. Примеры: в аварийном состоянии, находящейся в собственности банка из-за неоплаченной ипотеки и т. п. После решения всех вопросов недвижимость перепродается по более высокой цене.

Плюсы и минусы

С инвестированием в недвижимость связаны как положительные, так и отрицательные моменты. Их надо учитывать, причем до того, как осуществлять инвестирование в выбранный объект.

Начать стоит с плюсов подобного типа вложений:

• Достаточно высокая стабильность цен. Стоимость объектов недвижимости меняется, как и все на рынке. Но эти изменения не столь скоротечны, как, например, перепады курса валют. И их проще спрогнозировать.
• Высокая доходность. Хотя получение дохода и растянуто по времени, чистая прибыль от инвестирования в недвижимость очень велика.
• Надежность в прогнозировании колебаний рынка. Конечно, никто не застрахован от неожиданностей. Но большая часть факторов, влияющих на цену, известна заранее. Главное, вовремя о них узнать, проведя подготовительную работу.
• Меньшая зависимость от колебаний рынка. Например, если сдавать недвижимость в аренду, то можно в принципе не зависеть от цен на этот тип актива. Ряд категорий граждан всегда будет нуждаться в жилье. Это касается, в частности, студентов и молодых семей. А в курортных городах дополнительную сезонную прибыль приносят туристы.

Конечно, обязательно надо перечислить и минусы этого типа вкладов:

• Требуются большие суммы для инвестирования. Минимальный порог вхождения начинается от 4-5 тысяч долларов. А в ряде случаев она становится еще выше. Это зависит от выбранного варианта инвестиций.
• Необходимо тщательно изучить рынок для работы в данной сфере. Факторы, влияющие на стоимость земли или квартиры, известны заранее. Но их очень много: планы по расширению и благоустройству города, качество земли под постройку, наличие конкурентов, добросовестность застройщика, востребованность недвижимости данного типа и т. п. И все это надо учитывать.
• Необходимость изучения законов, касающихся недвижимости. В них имеется множество уточнений и нюансов. И они затрагивают каждый из типов недвижимой собственности: земельные участки, квартиры, нежилые строения и т. п. Отсутствие этих знаний не только уменьшает потенциальную прибыль, но и ставит под сомнение законность сделки.
• Период окупаемости очень долгий, в большинстве случаев. Например, при покупке квартиры для сдачи в аренду потребуются годы на полный возврат суммы. Это же касается приобретения недвижимости на раннем этапе строительства.
• Невысокая ликвидность. Продать недвижимость сложнее, чем другие типы активов. Она не относится к наиболее востребованному ресурсу. По этой причине ее сложнее продать, если возникла серьезная нужда в деньгах.

Еще надо помнить: ряд плюсов и минусов зависит от конкретного региона, особенностей местного законодательства и выбора конкретного объекта инвестирования. Пример: аренда квартир в курортном городе. В подобном случае прибыль весьма велика, за счет сезона туристов. Но проблемой станут конкуренты и необходимость в ежегодном косметическом ремонте.

Факторы влияющие на успешное вложение

Имеется ряд факторов, влияющих на конечную прибыль при инвестировании в недвижимость. И инвестору желательно учитывать каждый из этих факторов. В противном случае вложения могут не принести ожидаемого дохода, и даже стать убыточными.

Здесь факторы можно разделить на две основных группы. Первая группа связана с самим объектом инвестирования. Причем в нее входит все, что касается как самого объекта, так и его окружения. А вторая группа факторов касается способа извлечения прибыли. И с ним надо определиться еще до покупки объекта инвестиций. В противном случае инвестор может оказаться с бесполезной собственностью на руках.

Правильный выбор объекта инвестирования

Стоит сразу определиться, во что именно будут вложены деньги. Рекомендуется выбирать один объект для вложения, максимум — несколько объектов одного типа. Не стоит работать одновременно со сдачей в аренду коттеджей и перепродажей офисных помещений. Слишком велика нагрузка на инвестора, из-за чего велик риск ошибки. Игнорировать эту рекомендацию могут только крупные компании.

Информация собирается не только о самом объекте. Необходимо заранее получить все данные о том, в каких условиях будет проходить инвестирование. Здесь влияют следующие факторы:

• Наличие и динамика спроса на выбранный объект. То есть, растет или убывает спрос на конкретный тип недвижимости.
• Стоимость и изменения курса цен на выбранные объекты. Возможно, если недвижимость дешевеет, стоит подождать, и купить ее по более низкой цене. Но надо учитывать: стоимость часто понижается из-за уменьшения спроса.
• Размер налоговых сборов и прочих трат на содержание объектов. Причем надо помнить: траты есть всегда, как при аренде, так и при перепродаже.
• Наличие конкурентов в выбранном сегменте.

Выбор способа извлечения прибыли

В одних случаях выгоднее заниматься перепродажей, в других — лучше подойдет сдача в аренду. И надо решать, что выгоднее в данном конкретном случае. Однозначной рекомендации не существует. Пример: имеется квартира в спальном районе, купленная на этапе строительства. Здесь может стать выгодной перепродажа. А вот владельцу офисного помещения подойдет сдача его в аренду.

Затем выбирать надо между краткосрочным и долгосрочным инвестированием. Красткосрочное инвестирование позволяет быстрее получать прибыль. А долгосрок, при правильном подходе, обычно приносит больший доход. Но с ним связаны и дополнительные расходы — например, плата за ЖКХ при аренде.

Иногда выбор не столь однозначен. Пример: куплен участок со старым домом в аварийном состоянии. Если отремонтировать дом и облагородить участок, то можно будет их продать по более высокой цене. Но, если дом находится в курортной зоне, его можно сдавать в аренду. Здесь выбор стоит между единовременным получением крупной суммы и постоянным доходом. Выбирать надо исходя из потребностей самого инвестора.

Отдельно надо упомянуть варианты инвестиций в недвижимость за рубежом. В ряде государств имеются хорошие шансы получить высокую прибыль при подобных вложениях. Нередко иностранным инвесторам предоставляются определенные льготы. Поэтому получаемая прибыль выходит даже выше, чем при вкладах в отечественные проекты. Но надо помнить: многие мошенники предпочитают работать с иностранным капиталом.

Заключение

Теперь надо решить, насколько целесообразными являются вложения в недвижимость. И здесь надо понять: правильный ответ на этот вопрос сможет дать только сам инвестор. Многое здесь зависит от выбранного способа инвестиций. Но, в целом, этот способ вкладывания средств считается весьма перспективным.

Многие аналитики здесь называют всего одну основную причину: людям всегда нужно будет жилье и место для работы. Поэтому недвижимость будет востребована. Конечно, иногда она дешевеет — например, в случае постройки промышленного предприятия рядом с жилым домом. Но, в целом, недвижимость остается стабильным активом.

Правда, имеется ряд рисков, о которых стоит знать каждому вкладчику. Их необходимо учитывать заранее, чтобы впоследствии не потерять деньги на сомнительных проектах, или просто из-за незнания обстановки. Вот о каких рисках надо помнить всегда:

• Изменения, связанные с перепланировкой города. Если рядом с земельным участком будут построены очистные сооружения, его цена резко пойдет вниз. Причем сдавать его в аренду будет непросто. И, к сожалению, в текущих реалиях о подобных вещах люди нередко узнают в последний момент.
• Обилие мошенников. Вариантов множество: «несуществующие» стройки, инвестиции в якобы иностранные проекты, продажа по поддельным документам, махинации с замерами и реальной площадью. И это еще далеко не полный список. Причем работа с иностранным капиталом не устраняет проблему — многие зарубежные мошенники не менее изобретательны, чем их отечественные коллеги.
• В случае инвестирования в строящиеся объекты имеется риск банкротства фирмы-застройщика. Причем основная проблема здесь — невозможность полностью исключить подобную возможность. Ведь в ряде ситуаций банкротство связано с внешними факторами, и никак не зависит от самого исполнителя обязательств.
• Риск потери крупных сумм. Инвестирование в недвижимость всегда связано с вложениями немалых средств. И их потеря не может не ударить по бюджету инвестора. Причем риск этот имеется всегда, независимо от надежности объекта вложений.

Если подводить итоги, то можно сказать, что правильное инвестирование в недвижимость способно принести немалый доход. Подобный тип вложений более стабилен, меньше зависит от колебаний рынка, но имеет высокий «порог вхождения» в отношении затрат. Поэтому вклады в недвижимость подойдут зажиточным людям, желающим иметь постоянных доход без высоких рисков.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Наверняка многие из нас мечтают стать инвесторами, вот только не знают с какой области начать. Интересно, куда можно инвестировать? А что, если я начну инвестировать в строительство и недвижимость, что нужно знать на начальном этапе, какие плюсы и минусы? Как начать инвестировать?

Рассмотрим все это подробней.

Куда инвестировать?

На самом деле инвестировать свои личные сбережения можно во что угодно. Главное – чтобы инвестиции давали прибыль.

На сегодня, наши граждане инвестируют средства в таких направлениях как:

• Пенсионные Фонды и в накопительное страхование – этот способ не весьма удобен, поскольку прибыли, как таковой в этом нет. Единственный положительный аспект в этом инвестировании – увеличение размера своей пенсии в дальнейшем;
• Драгоценные металлы. Известно, что золото и прочие драгоценные металлы ежегодно растут в цене, и от этого некуда не денешься. Многие наши граждане приобретают золото с той целью, что в будущем его можно будет сдать по цене в 2 или 3 раза больше той суммы, за которые они покупались;
• Недвижимость. На сегодня это инвестирования является наиболее популярной. По статистике, порядка 60% граждан, которые занимаются либо же собираются заниматься инвестированием – предпочитают именно эту сферу;
• В покупку акций крупных компаний. Приобретая акции каких-либо крупных компаний можно ежегодно получать за них дивиденды. Однако сейчас непростая экономическая ситуация и не факт, что завтра компания обанкротиться и все акции будут стоить копейки;
• Приобретают готовый бизнес. Этот вид инвестирования отлично подойдет для предприимчивых людей. Но проблема в том, что здесь необходимо регулярно вложение средств, дабы иметь конкурентоспособную фирму иначе она обречена на провал;
• Разрабатывают собственные интернет-проекты. Далеко не каждый человек знает обо всех тонкостях интернет-маркетинга, который крайне важен для разработки своих проектов с целью получения прибыли. Для того чтобы инвестировать в этот бизнес, а затем получать доход, обязательно нужно иметь высокий уровень знаний.

Инвестирование в себя — что это?

Порядка 5% всех граждан принимают решение инвестировать в себя. Под этим подразумевается инвестиции в таком направлении, как:

Если говорить о здоровье, то эта часть является дополнением к внешности. Отличное здоровье является залогом красоты, счастья и увеличение производительности. Представим ситуацию, когда человек работает по 12 часов в офисе за компьютером.

По большому счету прохождение обследований в клиниках, при необходимости профилактические процедуры и являются инвестициями в себя.

Внешность – является неотъемлемой частью успеха. По д этим подразумевается:

• занятия в спортзалах;
• посещение парикмахерских и прочее.

Общепринятый факт, что человеку с прекрасной внешностью удается добиться успехов в большинстве случаев, нежели тому, кто игнорирует уход за своим телом.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость во все времени считались прибыльным делом. Но какие же плюсы в этом? Рассмотрим каждый из них по отдельности.

1. Надежность

Недвижимость во все времена было и будет надежным видом инвестирования. Вероятность того, что она обесценится, равняется практически нулю.

2. Перспектива

При инвестировании чего-либо необходимо всегда думать наперед. К примеру, если покупаются акции либо же готовый бизнес, то невозможно предугадать что может произойти завтра – возможно ценные бумаги обесценятся, а новые законы в сфере бизнеса поставят его в такое положение, при котором дальше вести предпринимательскую деятельность будет попросту невозможно.

Примером этому является текущая экономическая ситуация, при которой даже крупные банки и компании не могут удержаться “на плаву”, и вынуждены закрываться, а что говорить уже о малом или среднем бизнесе.

Если говорить о недвижимости – то в перспективе (ближайшие несколько лет) ее стоимость может только увеличиться, тем самым автоматически увеличивается доход его полноправного владельца. Для наглядного примера, возьмем динамику роста недвижимости за последние годы:

Например: Грибинюк купил 2-комтнатную квартиру за 1,5 миллиона рублей в плохом состоянии. Он решил сразу сделать в ней косметический ремонт и в итоге он потратил на нее 2 миллиона рублей (1,5 миллиона само приобретение и 500 000 ремонт).

Через несколько лет, в этом же районе 2-комнатные квартиры без ремонта стоят уже 2,5 миллиона, а с ремонтом, начиная от 3 и больше миллионов.

3. Пассивный доход

Представим себе ситуацию, когда человек приобрел недвижимость, и начал сдавать ее в аренду. По сути, ежемесячная арендная плата и является тем источником пассивного дохода.

Рассмотрим на примере: Грибинюк приобрел для себя квартиру за 3 миллиона рублей с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Он нашел семью, которая готова проживать в этой квартире за 20 000 рублей в месяц и пи этом оплачивать дополнительно все коммунальные услуги.

Несложно подсчитать, что в год получается 20 000 х 12 = 240 000 рублей – пассивный доход Грибинюк.

Таким образом, за 12,5 лет (3 миллиона/240 000) он полностью окупить свою квартиру и сможет получать исключительно чистую прибыль.

А теперь учтем тот факт, что ежегодно цены на аренду растут и, к примеру, начиная со второго года, он получает за квартиру ежемесячно не 20 тысяч, а 25 000. Тогда получается 25тыс. рублей х 12 = 300 тысяч рублей в год пассивный доход и при этом недвижимость окупиться в разы быстрее, примерно за 10 лет.

4. Возможность покупки за бесценок

Не нужно сразу думать о том, что это преимущество связано с глобальным падением цен на недвижимости. Нет, это не так и сейчас рассмотрим пример.

5. Инвестирование с целью перепродажи

Это преимущество чем-то похоже на перспективное преимущество., но при этом прибыль здесь можно получит уже спустя месяц или 2.

Предположим, что человек нашел квартиру “по дешевке” и купил за 2 миллиона рублей, в то время как такая же стоит в этом районе от 3 и больше. Конечно, дешевая квартира будет в грустном состоянии. Но потратив каких-то полмиллиона рублей на ремонт, можно продать ее уже за 3-4 миллиона, и тем самым за несколько месяцев заработать от 1 и больше миллионов рублей.

Минусы инвестиций в недвижимость

Как и в любом другом виде инвестирования, в этой также существуют свои недостатки.

1. Экономические риски

Этот недостаток заключается в малой ликвидности. Простыми словами, если в стране тяжелая экономическая ситуация, то многие не спешат покупать недвижимость и оставляют этот вопрос открытым до “лучших времен”.

По большому счету, этот недостаток относится к тем гражданам, которые покупают недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи. К примеру, согласно статистике, за последние несколько лет уровень продаж недвижимости в России снизился на 60%. Это связано с такими факторами, как:

• закрытие многие предприятий;
• снижение уровня заработной платы;
• первоочередной задачей граждан сохранить свой бюджет.

2. Возможные затраты

Представим ситуацию, когда человек приобрел недвижимость, сделал в ней ремонт и не может сдать в аренду. По этой причине он вынужден самостоятельно ежемесячно со своего “кармана” оплачивать все коммунальные услуги, тем самым неся расходы. В этом и заключается недостаток. Единственным решением этого вопроса является сдача ее в аренду.

3. Политический аспект

Ни для кого не секрет, что ежемесячно в Госдуме принимается множество законопроектов, которые несут за собой какие-либо ограничение либо же поправки в тех или иных законах.

Представим ситуацию, когда человек купил недвижимость с целью сдачи ее в аренду, но в скорее политики приняли законопроект, который регулирует вопрос о максимальном размере арендной платы. Что в этом случае?

В такой ситуации человек не то, чтобы теряет свой капитал, а просто теряет разницу между своей установленной платой и той, которая максимально допустима по законодательству РФ.

4. Финансовая часть при ипотеке

Представьте ситуацию, когда недвижимость была приобретена по ипотечному кредиту. Сделка с банком была оформлена, деньги получены, и вдруг цены на недвижимость стали “лихорадить”.

В этот момент практически все банки начинают требовать досрочного погашения ипотеки, чтобы избежать возможных рисков (кстати, досрочное погашение ипотеки может быть прописано в договоре при падении цен).

Хорошо, если у заемщика есть средства чтобы выплатить заем досрочно, а если нет? В таком случае квартиру либо дом придется отдать банку в счет погашения кредита.

По этой причине этот недостаток является наиболее существенным, когда можно потерять свои инвестиции.

В том случае, если инвестор собирается заниматься перепродажей квартиры, ему необходимо быть готовым к тому, что за продажу квартиры необходимо платить налог в размере 13% с каждого миллиона рублей.

К примеру, человек продал квартиру за 3 миллиона рублей, соответственно, 360 тысяч нужно отдать государству.

Как инвестировать при малом капитале, например, как вложить 500 тыс. руб.?

Многие начинающие инвесторы не знают, в какую недвижимость можно вложить небольшие средства.

В том случае, если, к примеру, у человека есть 500 тысяч рублей, он может:

• купить машиноместо;
• приобрести гараж.

Для реализации первого или второго варианта этой суммы будет вполне достаточно на начальном этапе.

Но при этом, сразу нужно обращать внимание на то, что прибыль будет небольшая.

К примеру, Грибинюк купил машиноместо в подземном паркинге за 400 тысяч рублей и решил сдавать его в аренду. Грибинюк разместил объявление в интернете и в газетах об аренде, и уже в скором времени нашел для себя клиента. Клиент согласился взять в аренду за ежемесячную плату в 8 тысяч рублей.

ПО таким данным несложно подсчитать, что за год Грибинюк получит прибыль в размере 8 000 х 12 = 96 000 рублей.

Аналогичная ситуация складывается и с арендой гаража.

Для обеих ситуаций также нужно учитывать, что стоимость арендной платы постепенно растет, тем самым увеличивая прибыль и снижая период окупаемости инвестиций.

Как инвестировать на стадии строительства

Инвестировать на стадии строительства можно в такие объекты, как:

• жилые дома;
• коттеджи;
• гостиницы;
• производственные помещения.

Наиболее популярным инвестированием в этом направлении принято считать жилые дома.

При инвестировании на стадии строительства необходимо обращать внимание на такие нюансы, как:

• инфраструктура района;
• транспортная развязка;
• каковы дальнейшие планы в развитии конкретного района;
• какова планировка будущей недвижимости.

От этих показателей зависит будущая рыночная стоимость недвижимость.

Наиболее популярными инвестициями в недвижимость на сегодня считается приобретение 2-комнатных квартир на стадии строительства.

Стоит отметить, что вышеуказанные особенности относят ко всем инвестициям на стадии строительства.

В коммерческую недвижимость

К такому виду недвижимости можно отнести:

• помещения под торговлю различными товарами;
• кафетерии, рестораны и другие объекты общепита;
• офисные помещения;
• складские помещения;
• объекты сельского хозяйства.

Для того чтобы выгодно инвестировать в этом направлении, прежде всего, необходимо учитывать особенности региона. К примеру, в крупных городах лучше будет инвестировать в офисные помещения, а в небольших – в кафетерии.

В любом случае, чтобы инвестиции приносили прибыль в этой области, необходимо коммерческое помещение именно сдавать в аренду, а не перепродавать.

В недвижимость в Германии

Заниматься инвестициям в недвижимость Германии можно, но при этом необходимо понимать, что начальный капитал должен составлять не меньше 25 000 долларов.

Если говорить о преимуществах этого инвестирования, то они заключаются в следующем:

• порядка 70% жителей Германии живут в арендованных квартирах;
• отсутствие спроса в этой стране понятие не совместимое. В Германии в любое время, несмотря на экономический кризис и прочие неутешительные моменты недвижимость всегда пользуется спросом.

Но здесь нужно помнить и о недостатках, а именно:

• квартиры нельзя перепродавать. Спекуляция преследуется в этой станы правоохранителями и наказанием может послужить срок до 3 лет тюрьмы;
• за недвижимость ежегодно нужно платить налог в размере 3% от ее себестоимости.

Если говорить об аренде жилья в этой стране, то владелец квартиры или дома всегда будет в плюсе и ему не стоит переживать, что он “прогорит”, поэтому пассивный доход обеспечен.

Как начать вкладывать в недвижимость сегодня

Многие начинающие инвесторы бояться предпринимать свои первые шаги. В этом и заключается их ошибка. Чтобы старт был удачным, необходимо:

1. Четко проанализировать рынок недвижимости в конкретно взятом регионе.
2. Определить направление инвестиций.
3. Осуществит качественный подбор недвижимости, в которую можно инвестировать.
4. Сопоставить риски.
5. Выбрать оптимальный для себя вариант.
6. Заключить сделку.
7. Начать получать свой доход.

Инвестиции в 2017 году

По мнению экспертов, 2017 год будет весьма благоприятным для инвестиций в недвижимость. В начале 2017 года будет заметен спад цен на квартиры и дома, однако уже к лету ситуация будет понемногу меняться в обратную сторону.

Риски, управление рисками

На сегодняшний день при инвестировании в недвижимость существует немало рисков, а именно:

• так называемый страновой риск. В эту подкатегорию входят: политические, финансовые риски, а также риски по налоговой системе;
• неликвидность. В эту подкатегорию включается возможная задержка с перепродажей объектов недвижимости, а также сдача в аренду;
• риск некорректного обслуживания недвижимости, что может в дальнейшем отразиться на техническом состоянии;
• риски с инвестированием в строительство. Может случиться такое, что объект строительства заморозят на неопределенный срок.

• тщательно анализировать спрос и предложение;
• тщательно проверять уровень застройщика при инвестировании в строительство;
• взвешенно подходить ко всем серьезным вопросам, которые могут возникать на различных этапах инвестирования.

Но при всех рисках, необходимо обращать внимание на то, что согласно статистике, недвижимость является наиболее надежной областью инвестирования и риски здесь сведены к минимуму.

Консультация на видео

О плюсах и минусах рассказывает автор молодого видеоканала «Как инвестировать»

Источники: http://xn--90aennii1b.xn--p1ai/invest/investicii-v-nedvizhimost.html, http://altwiki.ru/invest/investicii-v-nedvizhimost-vidy-plyusy-i-minusy-faktory-uspeha.html, http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/plyusy-i-minusy-vlozhenij.html

Источник: invest-4you.ru