Право собственности по договору инвестиций

Право собственности по договору инвестиций

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Обобщения арбитражной практики
• Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов

Оглавление:

1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ

2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован

3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен (объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен)

4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве

Суды общей юрисдикции, дабы защитить права граждан-дольщиков, исходят из возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, при том, что недостроенный жилой дом даже не введен в эксплуатацию, а права на помещения в таком доме не зарегистрированы. Об этом мы писали в обзоре практики » Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект . Судебная практика».

Арбитражные суды, рассматривая аналогичные споры, как правило, ссылаются на следующее: «недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Если объект инвестирования еще не достроен, признать право долевой собственности на незавершенное строительство в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно».

Вместе с тем, если установлено, что стройка не ведется, дом не сдан в эксплуатацию, но при этом, строительство фактически завершено и есть возможность индивидуализировать объект договора, суд вправе признать право собственности за инвестором на помещения в незавершенном строительством объекте, либо на долю в праве в таком объекте.

Рекомендуемые статьи по данной теме :

1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ

• П. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»:

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.

Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.

В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.

Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

• П. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда»:

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.

Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

• П. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

• Постановление Президиума ВАС РФ от 22 апреля 2003 года № 5674/02:

. Закрытое акционерное общество «ПМК-25» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Север-С» и обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель-97» о взыскании 1338150 рублей неосновательного обогащения — вклада истца в строительство и реконструкцию спорного объекта недвижимости.

До принятия решения по делу истец изменил предмет иска в порядке, установленном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.), и просил признать за ним право собственности на долю в 5-этажном доме, расположенном по адресу: г. Энгельс, ул. Колотилова, 6а, пропорциональную размеру внесенного истцом вклада, в денежном выражении равном 52090 рублям (в ценах 1984 года), а именно на 847,27 кв. метра в жилой части указанного здания, и выделить долю в натуре, признав за истцом право собственности на 11 квартир общей площадью 842,93 кв. метра, в том числе на пять 3-комнатных квартир — N 12, 14, 15, 17, 19 и шесть 2-комнатных квартир — N 8, 13, 21, 23, 28, 30.

Решением суда первой инстанции от 04.02.02 в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.02 решение отменил, иск удовлетворил.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора названного постановления суда кассационной инстанции ответчик — ЗАО «Север-С» указывает на допущенные этим судом нарушения при проверке законности решения суда.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции по настоящему делу подлежат отмене по следующим основаниям.

Закрытые акционерные общества «Север-С» и «ПМК-25» заключили договор подряда на капитальное строительство от января 1999 года, согласно которому ЗАО «ПМК-25» обязалось осуществить реконструкцию 50-квартирного жилого дома. Особыми условиями к договору стороны предусмотрели, что ЗАО «ПМК-25» заканчивает реконструкцию объекта за счет собственных средств и после ввода дома в эксплуатацию квартиры распределяются между сторонами следующим образом: 10 квартир площадью 756,32 кв. метра — ЗАО «Север-С»; 40 квартир площадью 2997,79 кв. метра — ЗАО «ПМК-25».

Судом первой инстанции установлено, что на момент вынесения решения объект в качестве жилого дома не был сдан, следовательно, квартиры не могли быть выделены стороне договора в натуре.

Кроме того, право на получение обусловленных договором квартир возникает у ЗАО «ПМК-25» при условии выполнения им всего объема работ и ввода дома в эксплуатацию.

Суд первой инстанции дал оценку имеющимся в деле материалам и отказал в иске, поскольку реконструкция не завершена, спорный объект в эксплуатацию не введен, объем вклада истца в реконструкцию документально не подтвержден.

Суд кассационной инстанции вышел за пределы предоставленных ему полномочий, приняв доказательства, отвергнутые судом первой инстанции. При этом кассационный суд не указал, какие нормы права нарушены судом первой инстанции, и отменил решение, признав право собственности ЗАО «ПМК-25» на 11 конкретных квартир.

Между тем суд первой инстанции нарушил закон, не исследовав в полном объеме отношения сторон по договору, обстоятельства их прекращения с учетом вступления в долевое участие новых лиц.

Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.

Поэтому при разрешении спора необходимо выяснить факт существования жилого дома в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Поскольку спор разрешен с нарушением единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих спорные отношения, названные судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован

Приведем лишь выводы из судебных актов арбитражных судов, рассматривающих требования о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом инвестиционного договора

1) Решение суда об отказе в иске о признании права собственности на не завершенное строительством нежилое помещение суд кассационной инстанции оставил без изменения, указав, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество и требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приемочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 мая 2008г. по делу № А79-7966/2007)

2) Оставляя постановление апелляционного суда без изменения, окружной суд, указал, что право собственности на спорный объект не зарегистрировано, данный объект не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю в праве собственности на этот объект невозможно. Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.. В статье 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Договор инвестирования признан судом действующим. Таким образом, предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 июня 2008 г. по делу N А43-24125/2007-21-490). (Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2008г. № 10466/08 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказано).

3) Суд, отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на предмет договора обоснованно указал, что спорное имущество не индивидуализировано, а возникшие правоотношения между сторонами не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..». Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Строительство же велось на основании распоряжения мэра города от 03.02.2004 (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2009 г. N Ф04-2033/2009(3937-А81-50)

4) Суды пришли к правильному выводу о том, что заявленная истцом доля — это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В связи с этим требование о признании права собственности на долю в указанном недвижимом имуществе обоснованно оставлено судебными инстанциями без удовлетворения.. По смыслу статей 209 , 244 Гражданского кодекса РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности. Как видно из материалов дела, договор является действующим (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2007 года по делу № Ф04-6005/2007(37794-А70-38)

5) Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. До завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство. Недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Как установлено судом, объект инвестирования еще не достроен, следовательно, признать право долевой собственности в размере 60,35% на незавершенное строительство в капитальных вложениях по договору агентирования в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно. До приемки объекта в эксплуатацию невозможно определить себестоимость строительства и его окончательную стоимость.. Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора. В данном случае условиями договора не предусмотрено определение долей на стадии строительства объекта. Из содержания Договора следует, что размер долей может быть определен только в объекте завершенного строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2009 года по делу № А55-3429/2008)

6) Заявитель кассационной жалобы не представил доказательств, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда. Необходимые документы, свидетельствующие о возникновении у сторон зарегистрированного на основании упомянутого договора права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, не представлены, в связи с чем не установлено правовых оснований возникновения у истца права собственности на долю в объекте общей долевой собственности. Действующим законодательством не предусмотрено возможности регистрации прав на объект незавершенного строительством за долевыми инвесторами (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 октября 2008г. по делу N А57-13428/06)

3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен — объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен

1) Решение арбитражного суда о признании за кооперативом права собственности на квартиры оставлено без изменения, так как ранее вступившим в законную силу решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования кооператива о признании права на долю в незавершенном строительством объекте. Определение доли с указанием конкретных квартир не осуществлено, поскольку спорный жилой дом являлся не завершенным строительством объектом. А в связи с окончанием строительства жилого дома и вводом его в эксплуатацию истцу подлежат передаче в собственность квартиры в жилом доме, соответствующие праву кооператива на долю в незавершенном строительством объекте (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 мая 2008г. по делу № А82-4877/2007-35)

2) С учетом того, что жилой дом сдан в эксплуатацию, истец внес денежные средства, предусмотренные договором, и тем самым исполнило свою обязанность проинвестировать строительство спорного помещения, у ответчика возникло обязательство передать данное помещение истцу. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ , право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Проанализировав условия договора долевого участия, апелляционный суд правомерно посчитал, что в результате исполнения данного договора у инвестора (истца) возникает первичное право собственности на конкретное помещение, созданное за счет его капитальных вложений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 года по делу № А56-3767/2007)

3) Суд признал право собственности на нежилые помещения в несданном в эксплуатацию доме, указав, что спорные нежилые помещения в составе фактически завершенного строительством многоквартирного жилого дома являются конечным результатом инвестиционных капитальных вложений ООО «Котлас-Строй», на которые он как инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ соответствует содержанию права собственности. Спорный жилой дом не является объектом действующего строительного подряда. Судом также учтено, что общество фактически прекратило свою деятельность, сдача в эксплуатацию законченного строительством спорного дома обществом не осуществляется и иной способ защиты прав инвестора невозможен.. Определением Арбитражного суда в отношении общества введена процедура наблюдения. В настоящее время общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.. В кассационной жалобе приведен довод о том, что суд, признавая право собственности инвестора на спорные помещения, не учел, что они являются частью незавершенного строительством объекта, на который зарегистрировано право собственности застройщика. Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела подтвержден факт окончания строительства спорного дома, то есть объект зарегистрированного в 2002 году за застройщиком права собственности уже не существует. Конкурсным управляющим не представлены доказательства того, что с момента введения процедуры наблюдения и конкурсного производства им были предприняты меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 года № N Ф08-8438/07/1 по делу № А32-8626/2007-31/217)

4) Удовлетворяя заявленные требования о признании за истцом права собственности на помещения в здании, введенном в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что у истца, исполнившего обязательства, предусмотренные договорами, возникло право собственности на результат инвестиции. Государственная регистрация возникновения, перехода права на нежилое помещение в здании, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, включая и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания, в связи с чем для защиты нарушенных прав истца достаточно констатировать возникновение права общей долевой собственности на объекты общего пользования в здании, без указания перечня этого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 6 июня 2008 года по делу N А64-4909/07-9)

Право собственности на долю

Суд признал право собственности на долю в объекте долевого строительства исходя из того, что, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения. Суд указал, что, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо, однако как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А55-12365/2007)

4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве.

1) Окружной суд согласился с доводами арбитражного апелляционного суда о том, что договор об инвестиционной деятельности является основанием для регистрации права собственности на объект, поскольку по своей правовой природе является договором об инвестиционной деятельности, а не договором о долевом участии в строительстве. Давая оценку договору, апелляционный суд правомерно исходил из того, что договор не противоречит Закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Гражданскому кодексу Российской Федерации , содержание договора соответствует воле его участников.. Суд пришел к выводу о том, что предметом договора является взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, связанной со строительством многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Целью отношений участников указанного договора было строительство помещения, необходимого для эксплуатации строящегося здания путем его телефонизации и размещения в нем иных телекоммуникационных объектов.

2) По условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 года, по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13)

3) В силу положений Закона «Об участии в долевом строительстве» , его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве».. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании по существу как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 — 12 этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме общества «Ипотека», и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — обществу «Ипотека». Таким образом, договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит.. С учетом изложенного к правоотношениям, возникшим между обществом «Ипотека» и обществом «КПД» на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве» (Постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2008г. N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007)

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Постановления Пленума ВАС РФ N 54 было отмечено: если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество… может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору. Обратите внимание! Постановление Президиума ВАС РФ N 4007/12 содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам судебных решений, вступивших в законную силу, по делам со схожими фактическими обстоятельствами. Данное Постановление Президиума ВАС сразу же вызвало споры, ведь правовая позиция, изложенная в нем, является, по сути, обязательной для нижестоящих судов.

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Лицо, заключившее договор по которому привлекаются для строи­тельства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо ге­неральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвес­тиций.

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 гк РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возник­нуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит ус­ловия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ. Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором.

Вло­жение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить до­полнительными документами, например, финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкрет­ные квартиры, и в акте распределения квартир.

Последствия «инвестиционного» договора (николаев с.а.)

В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрацияправа собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Предметомзаключенных до­говоров инвестирования, как правило, является финансирование строитель­ства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны впра­ве внести уточнения в договор и определить номера квартир.
В результате реализации инвестиционного проекта, инвестор приоб­ретает права на квартиры, номера которых определены условиями заклю­ченного договора и (или) актом распределения квартир.

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю.

Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников. Для регистрацииправа на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве.
2. Договор об участии в долевом строительстве. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извле­чение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией). В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

В нем указано, что инвестиционной объект, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных средств на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011, которым предусмотрено распределение построенных площадей между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот инвестиционный объект в соответствии со ст. 24.2 Закона N 122-ФЗ с учетом распределения долей. Далее в п. 3 указано, что государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Ознакомившись с новыми нормами, многие специалисты решили следующее.

Как новый взгляд Пленума ВАС РФ на инвестиции повлияет на налоговое планирование

Почему ВАС РФ приравнял инвестиции к будущей купле-продаже

Объект можно продать, не имея права собственности на него

Как можно снизить налоговые риски у застройщика и инвестора

В июле 2011 года Пленум ВАС РФ принял постановление от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 54).

Выводы ВАС РФ могут иметь серьезные налоговые последствия в отношении инвестиционных сделок в строительстве. Дело в том, что принимаемые Пленумом ВАС РФ постановления обязательны для применения российскими судами (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.95 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»), поэтому новое решение судей не может не повлиять на налоговые обязательства застройщиков и инвесторов.

В частности, полученные застройщиками деньги на строительство нежилой недвижимости налоговики теперь могут переквалифицировать в авансы, которые по общему правилу должны облагаться НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Потери по НДС могут возникнуть и у инвесторов. Так как появляется риск того, что налоговики попытаются снять у них вычет НДС, «перевыставленный» застройщиком от подрядных организаций до даты регистрации собственности.

В связи с этим многие компании находят новые способы оформления инвестиционных сделок. Либо аргументы, которые обоснуют, что новое постановление Пленума ВАС РФ все же не распространяется на налоговые отношения.

Пленум ВАС РФ: инвестиционные договоры относятся к купле-продаже или простому товариществу

Пленум ВАС РФ попытался разъяснить природу инвестиционных договоров, найти им место среди норм Гражданского кодекса. Такой подход может серьезно изменить порядок налогообложения отношений по строительству.

Во-первых, суд квалифицировал инвестиционный договор как сделку купли-продажи будущей вещи (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 54). ВАС РФ отметил, что при передаче объекта по договору инвестирования первоначально право собственности возникает у застройщика. Ведь он первый должен зарегистрировать это право на себя и только после этого передать объект в собственность инвестору (абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ № 54).

По мнению суда, факт подписания договора и переход права по времени могут не совпадать. Следовательно, отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания сделки по продаже недействительной (абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 54). Хотя совсем недавно некоторые суды высказывали мнение о невозможности заключения договоров в отношении недвижимости, на которую у продавца не зарегистрировано право собственности. Например, к такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 12.11.10 № КГ-А41/13670-10.

Во-вторых, по мнению Пленума ВАС РФ, инвестиционный договор подходит под нормы, регулирующие договор простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ). В частности, суд отметил, что в качестве договора простого товарищества следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 54).

Однако переквалификация инвестиционных сделок в договоры простого товарищества на практике вряд ли будет частым явлением. Так как, вопреки положениям статьи 1041 Гражданского кодекса, совместных действий инвестора и застройщика здесь нет. Как правило, единственная обязанность инвестора – это оплата своей доли в строительстве деньгами.

В пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ № 54 прямо сказано, что возводимый объект будет в их общей собственности только в случае регистрации общей собственности на землю либо если все инвесторы будут включены в договор аренды участка. Что на практике встречается редко.

Кроме того, в большинстве случаев застройщики и инвесторы в предшествующие периоды, как правило, не учитывали в бухгалтерском учете инвестиционные средства в соответствии с ПБУ 20/03, утвержденным приказом Минфина России от 24.11.03 № 105н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету “Информация об участии в совместной деятельности”».

Так что, скорее всего, при проверке налоговики воспользуются первым вариантом и будут пытаться переквалифицировать инвестиционные договоры именно в договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Есть риск, что средства инвестора налоговики потребуют признать предоплатой

Вывод суда о том, что застройщик будет передавать инвестору объект недвижимости именно по договору купли-продажи, в налоговом смысле приводит к тому, что инвестор, перечисляя деньги застройщику на осуществление строительства, по сути, вносит предоплату, с которой последний должен заплатить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

В случае с договором инвестирования таких налоговых последствий не было. Дело в том, что средства инвестора рассматривались не как оплата за приобретение объекта недвижимости в будущем, а как передача средств, которые носят инвестиционный характер, в связи с чем, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ, не признаются реализацией. Соответственно передаваемые инвестором средства НДС не облагались.

Интересно, но даже ВАС РФ подтверждал правомерность такого подхода. Например, в определении от 17.04.09 № 4391/09 суд указал, что деньги, получаемые застройщиком от инвесторов по договорам на долевое участие в строительстве дома, носят инвестиционный характер и поэтому не облагаются налогом на прибыль и НДС.

Но к такому выводу суды приходили не всегда. В частности, в одном из дел, которое рассматривал Президиум ВАС РФ, компания на «упрощенке» не учитывала в доходах суммы, полученные от физических лиц по уступке им требований к застройщикам на предоставление квартир по договору долевого участия в строительстве. Суд пришел к выводу, что общество действовало в рамках исполнения сделок именно по продаже объектов физлицам, а не в целях передачи прав как инвестиций или вкладов. Поэтому положения подпункта 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ здесь неприменимы (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.11 № 13295/10).

Получается, что раньше при решении подобных вопросов для суда было главное установить, носят ли передаваемые средства инвестиционный характер или нет. Теперь же, если при проверке налоговики будут пытаться переквалифицировать все инвестиционные договоры в договоры купли-продажи будущей вещи, понятие инвестиций отойдет на второй план.

Но специфика строительной деятельности здесь может сыграть компании на руку. Дело в том, что если строящийся объект недвижимости рассматривать как один из объектов, упомянутых в перечне товаров с длительным производственным циклом, то налоговых потерь можно избежать.

Это позволяют сделать положения абзаца 2 пункта 1 статьи 154 НК РФ. В нем сказано, что в налоговую базу не включается оплата, частичная оплата, полученная в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев.

Как правило, на практике строительство любого объекта недвижимости превышает этот срок.

Вычет «строительного» НДС у инвестора не зависит от наличия права собственности на объект

Риск доначисления НДС появляется и у инвестора, который передает застройщику в счет инвестиционного взноса имущество.

Несмотря на то что передача в рамках инвестиционного вклада имущества для целей налогообложения не является реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), переквалификация инвестиционных отношений в договор купли-продажи превращает такую передачу имущества в товарообменную операцию с соответствующим начислением НДС. Кроме того, налоговики могут попытаться снять у инвестора входной строительный НДС, выставленный застройщиком до даты регистрации собственности.

Практика показывает, что и ранее у контролеров были такие попытки. Однако при рассмотрении подобных споров Президиум ВАС РФ поддерживал компании и высказывал мнение о том, что инвестор при определенных условиях вправе претендовать на вычет НДС с таких сумм (постановление от 09.06.09 № 17188/08).

Удивительно, но контролеры незадолго до выхода в свет нового постановления от 11.07.11 № 54 высказывали мнение о том, что отношения между заказчиком и инвестором при строительстве объекта не что иное, как инвестиционная деятельность (письмо ФНС России от 12.07.11 № ЕД-4-3/11248@, согласованное с Минфином России (письмо от 31.05.11 № 03-07-15/54)).

При этом чиновники указали, что, согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 171 НК РФ, инвесторы вправе претендовать на вычет НДС, который появляется именно в момент получения счета-фактуры, выставленного застройщиком в адрес инвестора. Независимо от того, какими числами датированы счета-фактуры, которые застройщик получает от подрядчиков. То есть срок в три года, когда инвестор вправе заявить налоговый вычет, будет считаться от момента получения «строительного» счета-фактуры от застройщика.

Суды уже руководствуются новым взглядом Пленума ВАС РФ на инвестиционные договоры

Момент перехода права собственности на объект инвестиционного строительства важен с точки зрения налогов

При заключении инвестиционного договора не ясно, в какой момент у инвестора возникает право собственности на объект. А также может ли застройщик заранее быть уверенным, что однозначно получит право собственности на недвижимость и передаст ее инвестору. От этого зависит наличие или отсутствие реализации с налоговой точки зрения (ст. 39 НК РФ). Это важно при решении вопроса о возникновении базы по НДС.

Дело в том, что и застройщик, и инвестор в ходе строительства обладают определенными правами на объект капвложений. В частности, инвестор передает право на осуществление капитальных вложений от своего имени застройщику, сохраняя при этом контроль над использованием денег и приобретая имущественные права на строящийся объект (ст. 6закона от 25.02.99 № 39-ФЗ об инвестиционной деятельности).

Одновременно и застройщик на время строительства также вправе пользоваться и распоряжаться объектом капитальных вложений (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ). Это необходимо для выполнения строительных работ.

В результате не ясно, можно ли инвестору или застройщику заключать договоры в отношении своих прав на недвижимость, право собственности на которую ни на кого не зарегистрировано. И будет ли это будущей реализацией, с которой нужно уплатить НДС.

Практика показывает, что арбитражные суды уже сейчас руководствуются мнением, высказанным в постановлении Пленума ВАС РФ № 54 как при разрешении налоговых, так и гражданских споров. Но пока логика судов все равно остается не до конца ясной.

В частности, в одном из такого рода дел налоговики пытались доказать, что застройщик обязан начислить НДС с переданных ему от инвесторов средств до завершения строительства объекта. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд сначала сослался на пункт 4 постановления Пленума ВАС РФ № 54 и указал, что договор инвестирования следует рассматривать именно как договор купли-продажи будущей недвижимости.

После чего суд отметил, что до окончания строительства у инвестора нет права собственности на возводимую за их счет недвижимость. Следовательно, у застройщика нет оснований для начисления НДС (постановление от 23.08.11 № А07-1306/2011).

В случае возникновения спорных ситуаций между инвесторами и застройщиками есть решения, в которых суды со ссылкой на новое постановление Пленума ВАС РФ № 54 переквалифицируют инвестиционные договоры в договоры купли-продажи недвижимой вещи и признают за инвестором право собственности на спорную недвижимость (например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.11 № 09АП-17759/2011-ГК ).

Но в таких делах остается неясным, почему, к примеру, суд при квалификации договора как договора купли-продажи будущей вещи признает право собственности напрямую за инвестором при отсутствии регистрации права собственности за продавцом.

Замена инвестиционной сделки предварительным договором купли-продажи снизит налоговые риски

Вероятно, что при строительстве застройщики потеряют былую уверенность в том, что с полученных инвестиционных средств НДС не начисляется, и будут чаще работать по предварительным договорам купли-продажи.

Напомним, что по такому договору, согласно положениям статьи 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в договоре прописывают условие об уплате будущим покупателем денежных средств в виде обеспечительного платежа, сумма которого после заключения основного договора будет зачтена в счет платы за приобретенную недвижимость.

В результате обязанность по уплате НДС возникает у застройщика только при реализации готового объекта. Суммы по предварительному договору считаются полученными не за реализованную недвижимость, а в качестве обеспечительного платежа. Соответственно, в базу по НДС они не включаются.

Конечно, есть риск, что налоговики могут заявить, что средства инвесторов следует рассматривать как суммы, полученные за передачу имущественных прав, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 155 НК РФ облагаются НДС. Однако ни о какой передаче имущественных прав в данном случае речи быть не может. Ведь у лиц, которые перечислили застройщику денежные средства, права требовать объект после его строительства не возникает. Такое право появится у них только после заключения основного договора купли-продажи.

На практике суды поддерживают такую позицию компаний. При этом указывают, что если обеспечительный платеж или задаток по предварительному договору в момент его получения продавцом не выполняет платежную функцию, то оснований расценивать его как аванс не имеется (например, такое мнение высказано в постановлениях федеральных арбитражных судов Московского от 10.07.07 № КА-А40/6494-07, 23.05.06 № КА-А40/4283-06, Уральского от 01.12.05 № Ф09-5394/05-С2 округов).

Источники: http://logos-pravo.ru/articles/priznanie-prava-sobstvennosti-na-obekty-yavlyayushchiesya-predmetom-investicionnogo, http://finans-konsalt.ru/registratsiya-prava-sobstvennosti-na-osnovanii-dogovora-investirovaniya/, http://e.nalogplan.ru/264805

Источник: invest-4you.ru