Инвестиции в недвижимость апарт отель

Инвестиции в апарт отели

Инвестиции в недвижимость – это один из самых надежных и безопасных способов вложить собственный капитал. Одной из отличительных особенностей инвестирования в недвижимость является необходимость обладать относительно большим первоначальным капиталом. Если вы будете иметь несколько тысяч долларов, вы не сможете осуществить недвижимость в инвестиции. Максимум, на который вы можете рассчитывать – это покупка нескольких инвестиционных паев, открытие депозитного счета или другие варианты приумножения, которые требуют меньших денег, соответственно, будут менее рентабельны.

Как инвестировать в недвижимость?

На современном рынке есть различные механизмы, которые делают инвестиции в недвижимость более доступными и для мелких инвесторов. Речь идет об инвестировании на стадии строительства, т.к. вы не покупаете недвижимость, а проводите инвестиции в жилую недвижимость, в которой будете жить в будущем. Застройщику не нужно платить собственные деньги, он проводит строительство за ваш счет. Другим вариантом является ипотека и прочие виды покупки жилья в рассрочку.

Особенности инвестирования в недвижимость

Естественно, инвестиции в недвижимость любого плана являются выгодным вариантом. Но другим специфическим свойством является относительно низкая ликвидность этого вида инвестиций. В отличие от инвестирования в банк, где вы сможете взять деньги в любое время (если это указано в договоре), при инвестировании в недвижимость вам нужно будет ждать пока квартира, гараж, комната или любой выбранный тип продастся.

Но, выбирая подобный тип инвестиций, получать доход вы будете вне зависимости от рыночных тенденций изменения стоимости. Если заметен спад стоимости, он может быть компенсирован за счет арендной платы, которую будут взимать у людей, живущих в квартире или номере.

В чем особенности инвестирования в апарт-отель?

Как показывает практика, инвестиции в апарт-отели являются более надежной альтернативой прочим инвестициям в жилую недвижимость. Помимо того, что вы получаете доход от постоянного роста стоимости на жилье, также у вас будет регулярный доход от аренды – до 15% годовых.

Простые апартаменты могут пустовать до нескольких месяцев, а жилье в отелях востребовано круглый год, учитывая популярность Санкт-Петербурга среди туристов. Это значит, что вы будете уверенными в завтрашнем дне. Если вы будете время от времени появляться в городе или нужно поселить знакомых и родственников, вы в любое время сможете воспользоваться собственным номером.

Если вас заинтересовали инвестиции в отельный номер, вам достаточно позвонить в отдел продаж NAI Becar и получить более подробную консультацию по интересующим вопросам и при положительном решении договориться о встрече для совершения сделки.

Инвестиции в апарт-отели

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых популярных видов капиталовложений как среди отечественных, так и среди зарубежных инвесторов. Сегодня мы поговорим про инвестиции в апарт-отели, которые при грамотном подходе позволяют рассчитывать на стабильное получение дохода.

Апарт-отели представляют собой коммерческое недвижимое имущество, которое предназначено для получения дохода от сдачи помещений в аренду. Ключевой особенностью этого типа недвижимого имущества является то, что частные инвесторы могут стать владельцами номеров в подобных отеля.

Став владельцем номера в апарт-отеле, вы можете использовать его для следующих целей:

1. Лично проживать в приобретенном номере.
2. Использовать недвижимое имущество в качестве офиса.
3. Сдавать в аренду офис самостоятельно.
4. Заключить контракт со специализированной управляющей компанией, которая возьмет на себя решение всех вопросов, связанных с обслуживанием недвижимого имущества, а также с поиском подходящих арендаторов.

Как вы могли заметить, инвестиции в апарт-отели открывают перед инвестором множество вариантов получения дохода.

Если вы являетесь сторонником пассивного получения дохода, то лучше всего воспользоваться услугами специализированной организации. В этом случае ваш ежегодный доход от инвестиций в апарт-отели может составлять до 20% от его стоимости. На потенциальный уровень дохода оказывают влияние такие факторы, как привлекательность апарт-отеля для арендаторов и условия контракта с выбранной вами управляющей компанией.

Инвестиции в апарт-отели. Ключевые достоинства

Инвестиции в апарт-отели обладают огромным количеством преимуществ, среди которых особого внимания заслуживают следующие:

1. Возможность получать стабильный доход без каких-либо затрат сил и времени с вашей стороны.
2. Стоимость номеров в апарт-отеле примерно на 20% ниже, чем у квартир, сопоставимых по характеристикам.
3. Вы можете приобрести подходящий номер значительно дешевле, если инвестируете в него в момент, когда апарт-отель находится на этапе возведения.
4. Если вы не обладаете необходимым объемом капитала для приобретения номера, то сможете сделать это при помощи ипотеки.
5. Также вы можете использовать номер в личных целях, если в этом возникает необходимость. Если апарт-отель находится в курортной зоне, то вы можете проживать в нем в летний период.
6. Вы можете заключить с управляющей компанией специальный договор, который позволит вам получать стабильный доход, независимо от того, сдается в данный момент времени ваш номер или нет.

Особенности инвестиций в апарт-отели

Если вы решили инвестировать в апарт-отели, расположенные на территории РФ, то вам следует помнить, что в соответствии с нормами отечественного законодательства подобные объекты считаются нежилым недвижимым имуществом.

Эта особенность делает постоянную регистрацию в подобных апартаментах невозможной. Таким образом, вы не сможете использовать приобретенный номер в качестве постоянного места жительства. Кроме того, для лиц, проживающих в подобном жилье, не предусматриваются места в школах, детских садах и т.д. При этом, проживая в номере апарт-отеля, вы обладаете правом на получение временной регистрации.

Так как номера в апарт-отелях считаются нежилыми объектами недвижимого имущества, то имущественный налог и стоимость коммунальных услуг примерно на 1,5% выше, чем в случае с обычными квартирами.

Если вы являетесь физическим лицом, то при покупке номера в апарт отеле вы не можете рассчитывать на налоговый вычет, как при покупке обычного жилья. Кроме того, это имущество может использоваться для погашения ваших долгов, даже если у вас нет другого места жительства.

Несмотря на то, что инвестиции в апарт-отели являются очень востребованным среди инвесторов вариантом капиталовложения, на отечественном рынке этот сегмент начинает только развиваться. В настоящее время некоторое количество апарт-отелей функционирует в Москве и Санкт-Петербурге.

Если вы решили инвестировать в апарт-отели, то лучше всего заключать с управляющей компанией договор, который гарантирует стабильное получение дохода. В этом случае ваш ежемесячный доход будет немного выше процента по банковскому депозиту, но при этом вы будете являться владельцем недвижимости, стоимость которого со временем только увеличивается.

Если вы решите самостоятельно заниматься сдачей в аренду номера в апарт-отеле, то в этом случае ваш ежегодный доход будет значительно выше, но при этом от вас потребуются затраты определенного количества времени и сил.

В процессе принятия решения об инвестициях в апарт-отель лучше всего отдавать предпочтение объектам недвижимого имущества, которые располагаются в местах удобных для туристов. Подобный подход существенно упростит самостоятельный поиск арендаторов и позволит получать более высокую прибыль.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Главное меню

Навигация по записям

Апарт-отель «Yes» у метро Ботанический сад. Выгодно ли инвестировать?

Недавно появилось предложение о продаже апартаментов в строящемся апарт-отеле «Yes» у метро «Ботанический сад». Расположение отеля очень хорошее: 1 минута от метро, рядом с пересадкой на МЦК. Окна одной стороны здания выходят в парк.

Строительство будет вестись до 2021 года. Апартаменты продаются с чистовой отделкой и сантехникой, можно сразу заказать прочную мебель. Дизайн апартаментов продуман, с мебелью они похожи на европейский гостиничные номера. Архитектура отеля современная, интересная. Красивый сайт застройщика. После окончания строительства в отеле будет управляющая компания, которая за 20% выручки (вероятная цифра) будет сдавать апартаменты посуточно или помесячно: заселять, убирать, следить за порядком. Вообщем все выглядит на первый взгляд прекрасно. Бежим покупать?

Стоп. Здесь пора отключить эмоции, и включить калькулятор.

I. Стоимость апартамента

Самая дешевая студия 19 кв.м. стоит сейчас 3 200 000 руб. Предполагаю, что ее полное оборудование (мебель, кухонные приборы и посуда, телевизор, постельное белье и т.п.) обойдется в 500 000 руб. Итого 3 700 000 руб.

II. Прибыль от сдачи апартамента в аренду помесячно

Рядом с метро «Ботанический сад» сейчас сдаются в аренду однокомнатные квартиры 35-40 кв.м. за 30 000 — 35 000 руб. в месяц. Причем коммунальные платежи включены в арендную плату, кроме воды и электричества.

С учетом меньшей площади апартамента по сравнению с однокомнатной квартирой (19 кв.м. против 35 кв.м.) даже за 30 000 руб. в месяц данный апартамент трудно будет сдать. Но оставим эту цифру условно.

Простой вероятно будет 2 недели в год. Таким образом, выручка от сдачи в аренду апартамента 19 кв.м. помесячно будет 30 000 руб. * 11,5 мес. = 345 000 руб. в год.

С учетом нежилого назначения помещения, предполагаю, что коммунальные платежи за апартамент будут больше, чем за квартиру. Примерно, 6 000 руб. в месяц (72 000 руб. в год). Я не уверен, что вы сможете переложить их на арендатора, так в Москве это не принято. Поэтому будем считать, что несете их сами (кроме счетчиков).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 345 000 руб. * 0,06 = 20 700 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (45000*0,01) = 26995 руб. Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим 27 000 руб. в год.

Ремонт. Не забывайте, что через 7 лет вам придется обновлять мебель и делать косметический ремонт, иначе апартамент превратится в трущобу (фавелу). Если владельцы «бабушкиных квартир» выезжают на нормальной площади, то чтобы сдать за приличные деньги студию 19 кв.м. в ней должен быть евро-ремонт, новая мебель и белье. Поэтому смело можно закладывать в расходы 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

Вычитаем расходы из доходов.

Сначала без УСН и страховых взносов (для любителей рисковать). 345 000 — 72 000 — 16 000 — 71 430 = 185 570 руб. в год (или 15 500 руб. в месяц).

С налогами результат еще более печальный 345 000 — 72 000 — 16 000 — 27 000 — 71 430 = 158570 руб. в год (или 13 200 руб. в меся).

Итак. Чистая доходность при помесячной сдаче апартамента в аренду составляет 5% в год без налога, 4,3% в год с налогом (от стоимости апартамента).

III. Прибыль от сдачи апартамента в аренду посуточно

Стоимость аренды возьмем 3000 руб. в сутки. Заполняемость — 70% в год.

Выручка за год = 3000 * 365 * 0,7 = 766 500 руб.

Стоимость услуг управляющей компании — 20% от выручки. 766 500 * 0,2 = 153 300 руб.

Коммунальные платежи. Не уверен, что при посуточной сдаче кто-то согласится кроме 3000 руб. еще и сверху какие-то коммунальные платежи платить. Поэтому считаем в расходы те же 72 000 руб. в год.

Уборка номера, стирка белья. Я думаю, что с владельца апартамента управляющая компания возьмет эти расходы сверх своего вознаграждения. Поэтому еще минус 3000 руб. в месяц (или 36 000 руб. в год).

Налог на имущество физических лиц — 0,5% от кадастровой стоимости апартамента. 3 200 000 руб. * 0,005 = 16 000 руб. в год.

Налог 6% (УСН). 766 500 руб. * 0,06 = 45990 руб. Страховые взносы 26545 руб. + 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. Страховые взносы = 26545 + (466500*0,01) = 31210 руб. Страховые взносы идут в зачет налога, поэтому всего мы заплатим = 31210 + (45990-31210) = 45990 руб. Причем при сдаче в аренду через управляющую компанию, от вас потребуют зарегистрировать ИП и от налога вы не отвертитесь.

Ремонт уж точно нужен. 500 000 руб. через 7 лет (или 71430 руб. в год).

Вообще надо бы застраховать имущество от залива соседей и пожара. Но не буду включать страховку, чтобы не снижать итак невысокую доходность.

Вычитаем расходы из доходов. 766 500 — 153 300 — 72 000 — 36 000 — 16 000 — 45 990 — 71430 = 317 780 руб. (или 31 000 руб. в месяц).

Итог. Чистая доходность при посуточной сдаче апартамента в аренду составляет 8,6% (от стоимости апартамента).

IV. Сравниваем доходность апартаментов с альтернативными вариантами

Если вы сдадите апартамент помесячно, то получите доходность 4,3% в год. На мой взгляд, эти слишком мало. С такой доходностью сдаются в аренду квартиры. Но в отличие от апартаментов, квартира имеет преимущество:

• в квартире можно прописаться (постоянно зарегистрироваться) и получить место в садике и школе, прикрепиться к поликлинике
• можно получить налоговый вычет 260 000 руб. при покупке квартиры
• при сдаче в аренду квартиры меньше налог на имущество (0,1% против 0,5%)
• при сдаче в аренду квартиры меньше проблем с налоговой
• через 5 лет при продаже квартиры с вас налог не возьмут. А вот при продаже апартаментов с вас всегда возьмут 13%

Апартамент имеет одно преимущество перед квартирой: за счет почти вдвое меньшей площади, чем однокомнатная квартира, и нежилого статуса он дешевле (за 3 200 000 руб. вы квартиру на метро «Ботанический сад» вряд ли купите).

Но это преимущество нивелируется изложенными выше недостатками. Вывод: покупать апартамент для помесячной сдачи не имеет смысла.

Если вы сдадите апартамент посуточно через управляющую компанию, то получите доходность 8,6 % в год. Это выше, чем при сдаче в аренду квартиры, но в целом немного. При этом сможет ли управляющая компания обеспечить качественные услуги по сдаче в аренду вашего апартамента? Будет ли у вас хотя бы 70% его заполняемость в год? Не испортят ли гости быстро ваш номер? Много вопросов.

Самая главная проблема строящейся недвижимости в том, что ее могут не построить. Это очень сильный и мощный риск, который многие недооценивают. За 3 года даже с самыми надежными застройщиками может произойти что угодно, например, банкротство. А вот если вы акции Газпрома или Сбербанка купили, то с этими компаниями на 99% ничего плохого не случится, потому что их акционер — государство / ЦБ РФ.

Строительство будет вестись 3 года и ваши средства будут заморожены. А вы могли бы хотя бы в банке или на облигациях получать доход 7% годовых в это время (3 200 000 * 1,07*1,07*1,07 — 3 200 00= 720 000 руб.).

Вероятно, апартамент подорожает на 30% после строительства. Но продать вы его сможете за минусом 13% налога, поэтому реально вы заработаете за время строительства (3 200 000 * 0,3 *0,87 = 835 200 руб.). Не сильно больше по сравнению с банковским депозитом.

В акциях дивидендная доходность примерно равняется стоимости денег (т.е. 7-7,5%). И получать ее можно сразу, а не через 3 года. Кроме того, дивиденды правильных компаний растут каждый год на 5-10%. С учетом этого, через 10 лет может так случится, что дивиденды будут составлять 100% от стоимости купленных давно акций. Чего не скажешь об арендном доходе. Стоимость аренды в Москве не растет, а стагнирует уже несколько лет ввиду падения доходов населения.

Акции растут сильнее и больше недвижимости. См. исследование за 1997 (1999) — 2017. Например, средняя доходность моего активного портфеля на ИИС составила 33% годовых. Да, возможно, еще период не велик (2,6 лет) и доходность будет немного меньше. Но все же гораздо выше доходности апартаментов.

Вывод: акции выглядят гораздо привлекательнее по доходности, чем вложения в апартаменты.

Если хотите зарабатывать на акциях, создайте инвестиционный портфель с моей помощью.

Источники: http://vertical-hotel.ru/poleznaya-informatsiya/2279/, http://cool-profit.ru/investitsii-v-apart-oteli.html, http://sostoyanie.com/apart-otel-yes-u-metro-botanicheskij-sad/

Источник: invest-4you.ru