Инвестиции в недвижимость с чего начинать

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Недвижимость уже долгие годы остается одним из самых распространенных направлений инвестирования. Это можно объяснить тем, что недвижимость, особенно жилая, пользуется популярностью даже в период спада экономики. Она обеспечивает базовую потребность человека – в крыше над головой. Но многих останавливает довольно высокий порог вхождения в такое инвестирование: имея на руках даже несколько сот тысяч рублей, приобрести объект довольно сложно. Поэтому многие отдают предпочтение банковским депозитам, хотя они и не приносят хорошего дохода. Возможно ли начать инвестировать в недвижимость с малой суммой денег? Об этом сегодня и поговорим.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Как и любое инвестирование, такое вложение денег имеет свои преимущества и недостатки. Начинающему инвестору стоит хорошо разобраться в них.

Среди основных плюсов можно назвать такие:

• риск полного обесценивания стремится к нулю;
• в долгосрочной перспективе цены на недвижимость обычно растут;
• не требует постоянных временных затрат.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• низкая ликвидность. В случае необходимости быстро вывести средства придется сильно снижать цену, что с большой вероятностью приведет к убыткам;
• владение недвижимостью подразумевает определенные расходы (налоги, ремонт и т.д.);
• высокий порог вхождения.

Основные способы инвестирования

Инвестор может зарабатывать на недвижимости двумя основными способами:

1. покупка объекта с последующей его сдачей в аренду;
2. покупка объекта для последующей перепродажи.

Начинающему инвестору стоит обратить внимание на жилую недвижимость эконом-класса. Кроме того, что она требует наименьшего размера вложений, вероятность потери средств на таких объектах минимальна.

Как начать инвестировать в недвижимость с нуля?

Стоит сразу отметить, что начать «с нуля», в буквальном понимании этой фразы, конечно не получится. Но в отличие от распространенного мнения, иметь миллионы, не обязательно. Поэтому инвестировать в недвижимость можно даже при малом капитале.

Вкладываем в новостройку

Один из распространенных способов вложения в жилье при ограниченных финансовых возможностях, это покупка квартиры на стадии котлована или на начальных стадиях строительства. На таком этапе застройщики готовы предлагать самые низкие цены. Чем раньше состоится заключение договора долевого участия, тем дешевле будет стоимость квартиры.

Такое вложение имеет существенный недостаток – риск того, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Поэтому к выбору компании-застройщика необходимо уделить особое внимание.

Можно пойти и другим путем, который имеет для инвестора двойное преимущество –оформление ипотеки в банке на приобретение квартиры у аккредитованного застройщика. Очень часто в рамках партнерских соглашений между банком и строительной компанией клиентам предлагаются достаточно интересные ставки по ипотеке. Деньги понадобятся только для оплаты первоначального взноса и расходов. Второе преимущество: банки очень тщательно проверяют застройщиков, объекты которых кредитуют, поэтому риск не дождаться своей квартиры – существенно снижается.

Такое вложение средств для начинающего инвестора имеет и свои недостатки. Говорить о прибыли можно не ранее чем через несколько месяцев, но и это бывает редко. Если инвестор планирует перепродажу, то необходимо учитывать наличие кредитного договора. Это часто сужает круг потенциальных покупателей, так как сделка имеет ряд особенностей.

Сдать в аренду квартиру быстро не получится, даже если дом будет достроен быстро. Потребуется время и, опять-таки, деньги на проведение ремонтных работ. Поэтому этот вариант подходит инвесторам, которые готовы ждать продолжительное время первые поступления дохода.

Покупка квартиры на вторичном рынке

При минимальном капитале одним из оптимальных вариантов инвестирования является оформление ипотеки в банке. Как уже упоминалось, лучше выбирать недорогую квартиру небольшой площади. Кредит на такой объект получить гораздо проще.

Чтобы начать получать доход как можно раньше, стоит выбрать объект, который будет пользоваться хорошим спросом у арендаторов. Поэтому стоит покупать жилье в месте с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Не стоит тратить много средств на ремонт, достаточно хорошего косметического.

Один из способов увеличения дохода от квартиры – это сдача ее на короткий срок, посуточно. Такие квартиры снимают люди, приехавшие в командировку или на отдых. Поэтому, если инвестор планирует именно так использовать жилье, то нужно подбирать объект в центре города. Такой вид деятельности требует от инвестора гораздо больших временных затрат, так как приходится практически каждый день контактировать с арендаторами и поддерживать жилье в надлежащем состоянии.

Если есть возможность приобрести квартиру больше, чем однокомнатная, то ее можно сдавать покомнатно. Стоит обратить внимание на жилье, которое раньше было коммунальным, планировка в нем больше подходит для таких целей.

При оформлении ипотеки необходимо быть готовым к тому, что весь доход будет идти на погашение ежемесячного платежа по кредиту. Ощутимый доход возможен только после закрытия ипотеки. Но, если учесть, что на первоначальном этапе инвестор вложил минимальное количество собственных денег, то такая инвестиция вполне выгодна.

Покупка комнаты

Этот способ наименее затратный. Но если речь идет о покупке с целью инвестирования, а не для личного использования, это не самый лучший вариант. Прежде всего, взять кредит на покупку комнаты сложно, так как не каждый банк предоставляет такие кредиты. Далее возможны проблемы при аренде, поскольку собственники остальной площади квартиры могут препятствовать вселению посторонних лиц, если данное жилье ранее не было коммунальным.

Покупка залоговой квартиры

Одним из вариантов покупки относительно дешевого жилья является приобретение недвижимости, которая находится в залоге в банке. Причем продавать его может как сам заемщик по личной инициативе, так и банк в порядке принудительного взыскания и реализации.

Первый вариант обычно обходится дороже, чем второй, но и несет меньше рисков для покупателя. Кредит может быть даже не проблемным, просто заемщик по личным причинам хочет продать недвижимость. Сделка происходит в обычном режиме, за исключением того, что квартира имеет обременение, которое банк снимает после расчета покупателя и продавца и погашения задолженности. Если наличных денег нет, и приходится прибегать к ипотеке, то ее можно оформить в этом же банке путем переуступки долга.

Второй вариант несет больше рисков. Через торги чаще всего продают квартиры заемщиков, которые не идут на переговоры с банком. После оплаты покупки может возникнуть проблема с бывшими владельцами, которые могут всячески препятствовать своему выселению.

Также существенным недостатком является то, что посмотреть такую квартиру перед покупкой практически невозможно. Оценить целесообразность приобретения можно только по адресу, количеству комнат, площади квартиры.

После покупки покупателю придется самостоятельно заниматься снятием обременения.

Таким образом, начать инвестировать в недвижимость можно, даже если имеющейся суммы денег недостаточно для покупки объекта. Главное правильно соизмерить риски и потенциальную выгоду.

Как инвестировать в недвижимость: способы вложения, стратегии, риски, советы

Одним из самых надежных и выгодных способов сохранения капитала являются инвестиции в недвижимость. С этим соглашаются и финансовые аналитики, и простые граждане, желающие уберечь свои средства от экономических скачков и финансовых кризисов. К тому же, используя данный инструмент защиты личных сбережений, можно заодно их существенно приумножить.

Чем еще обусловлена привлекательность этого рыночного механизма?

Преимущества инвестиций в недвижимость

1. Вкладывая средства в объекты недвижимости, инвестор создает постоянный источник пассивного дохода, что означает получение регулярной прибыли без приложения дополнительных усилий и временных затрат.

2. Сохранность свободных денежных средств, их защита от роста инфляции и прочих негативных экономических явлений.

3. Отсутствие географических границ для вложения капитала. Другими словами, принимая решение о том, к уда инвестировать в недвижимость, можно рассматривать варианты приобретения объектов как в России, так и за рубежом.

4. Возможность реализации масштабных долгосрочных проектов.

5. Удобство контроля и управления, заключающееся в отсутствии наличной денежной массы или счета в банке, требующих постоянного мониторинга текущей рыночной ситуации.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Период финансового кризиса, характеризующийся резким снижением цен на рынке недвижимости, идеален для данного вида инвестирования. Если принять в расчет, что, согласно статистике, спустя несколько лет после экономического спада начинается интенсивный экономический рост и обусловленное им увеличение стоимости объектов недвижимости, то такое вложение станет весьма надежным и прибыльным в отдаленной перспективе.

Перед реализацией первых инвестиционных планов стоит предварительно ознакомиться со всеми особенностями поведения участников данного рынка, проверенными тактиками и стратегиями опытных инвесторов. Также следует провести тщательный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, возможно прибегнув к помощи профессионала.

Самые лучшие способы инвестирования в недвижимость мы рассмотрим далее.

Факторы успешности

Несмотря на большую популярность инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, в последнее время количество успешных людей, ведущих данную деятельность, заметно сократилось. Но общественное мнение о данном направлении вложения средств как о наиболее легком и доступном способе сохранения капитала между тем не изменилось.

Крупные игроки этого рынка чаще всего работают через посредников, являющихся настоящими профи в сфере недвижимости. Их задача — досконально изучить поставленный вопрос, собрав и проанализировав максимум информации об интересующем объекте.

Когда же дело касается мелких инвестиционных операций, инвестор обходится без риелторских услуг и помощи специалистов, желая сократить свои расходы. Проясним основные моменты, которые должен знать каждый начинающий инвестор, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.

Общая ситуация на рынке

Первый этап — исследование и изучение текущей ситуации на самом рынке недвижимости: тенденций в изменении ценовой политики и динамики главных процессов. Можно прислушаться к мнению всемирно известных профессионалов в области инвестиций или обратиться к знакомому специалисту для индивидуальной консультации.

Сроки окупаемости

Как инвестировать в недвижимость, максимально обезопасив себя от финансовых рисков?

Для начала стоит запомнить, что в долгосрочные проекты вкладываются только свободные денежные средства. Современные тенденции развития рынка недвижимости не сулят быстрых доходов в этой сфере. Поэтому обычный спекулятивный метод «купи — продай» здесь не сработает.

Кроме того, следует учесть ряд других важных моментов.

Например, если мы инвестируем в строительство недвижимости, то автоматически соглашаемся с возможным перенесением срока сдачи объекта, поскольку такие прецеденты сегодня, к сожалению, не редкость. К тому же, полученный в итоге объект приобретет привлекательность перед будущими клиентами только после завершения ремонта в соседних квартирах. Этот факт отодвинет получение дохода от подобного вида инвестиций еще на неопределенное время.

В качестве менее проблемной альтернативы можно выбрать вторичное жилье, которое быстрее и легче сдать в аренду. Однако его высокая цена будет способствовать значительному уменьшению величины полученного в итоге дохода.

Поэтому, принимая решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, важно помнить о долгосрочном характере этого проекта и его медленной окупаемости. В связи с этим решение купить квартиру в новостройке на последние сбережения будет однозначно ошибочным.

Доход от инвестиций в недвижимость

Один из важнейших факторов при выборе инструмента вложения средств — примерная величина ожидаемого дохода.

Следует помнить, что в инвестиционной деятельности, направленной на управление недвижимостью, как и в любой другой финансовой стратегии, уровень доходности напрямую связан с рискованностью мероприятия. Например, приобретая квартиру в новостройке, инвестор вправе ожидать ощутимой отдачи от такого проекта. Однако и шансы остаться без вложенных средств и готового объекта весьма велики.

Время и затраты

Каким количеством времени вы располагаете? Через сколько вам могут понадобиться вложенные ресурсы? Сколько денег вы готовы инвестировать в данный момент? Эти три вопроса необходимо прояснить в первую очередь, включаясь в инвестиционную деятельность.

Также будет нелишним рассчитать точное количество часов, которые вы сможете регулярно посвящать будущему финансовому проекту. К факторам, определяющим объем средств, требуемых для инвестирования, можно отнести: сегмент рынка, местонахождение выбранного объекта и общую текущую ситуацию как в интересующей сфере, так и в экономике в целом.

Определяя, как начать инвестировать в недвижимость, важно не допустить распространенных ошибок, с которыми сталкиваются многие новички. Для этого необходимо обратиться к самым выгодным инструментам сохранения капитала.

Так в какую недвижимость лучше инвестировать? Давайте разберемся.

Коммерческая недвижимость

Это вид вложений характеризуется достаточно высоким уровнем доходности.

Все специалисты единодушно признают решение инвестировать в коммерческую недвижимость, расположенную в крупных городах, самым оптимальным стратегическим ходом. Такое согласованное мнение вполне оправдано. Поскольку именно этот инструмент оказывается наиболее востребованным в условиях широко реализуемых масштабных и мелких бизнес-проектов. В связи с чем можно быть уверенным, что ни одно приобретенное помещение складского, производственного или торгового назначения не будет простаивать без дела. Но не стоит питать иллюзий насчет легкости такого дохода. Чтобы цех или склад начал приносить определенную прибыль, потребуются время и финансовые вложения в закупку оборудования, ремонт и общее облагораживание объекта. Возможно, даже придется провести рекламную кампанию или презентацию для привлечения потенциальных клиентов.

Ценный совет: прежде чем инвестировать деньги в недвижимость конкретного региона, разумно проконсультироваться с экспертами по поводу состояния данного рынка на текущий момент. Этот шаг обезопасит от неожиданных ценовых колебаний, способных привести к значительным финансовым потерям.

Инвестиции в жилье

Несмотря на рекомендации экспертов, наиболее популярным в плане инвестирования на сегодняшний день по-прежнему остается рынок жилой недвижимости. В этом сегменте оптимальным выбором станет объект, относящийся к средней ценовой категории. Такой вариант легче сдать в аренду, получив быструю прибыль.

В плане выгоды стоит обратить внимание на строящиеся объекты и готовые новостройки. Вложив средства в данный вид жилья, можно рассчитывать на доход в 10 % от рыночной стоимости квартиры. Высокий уровень финансовой отдачи обусловлен тем, что цены на указанные жилые объекты, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Недвижимость за рубежом

Отдельной темой для обсуждения выступают инвестиции в иностранную недвижимость. В этой области самым выгодным вариантом считаются вложения в отельную сферу в связи с бурным ростом цен в европейском гостиничном бизнесе.

Инвесторам, не боящимся повышенного риска, стоит обратить внимание на возможность приобретения жилья в развивающихся странах. Благодаря низким текущим ценам такой вид инвестиций может стать весьма доходным способом сохранения капитала.

А как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Вложение в ПИФы

Паевые инвестиционные фонды, работающие с недвижимостью, сегодня весьма популярны во всем мире. В России они действуют в закрытом формате. Суть их функционирования заключается в аккумулировании средств вкладчиков и их дальнейшем направлении в приобретение прав на долевое участие в текущем строительстве многоэтажных объектов. Следует отметить, что такое вложение можно произвести лишь на этапе выдачи разрешения на строительство.

Этот метод имеет ряд достоинств:

• относительно низкая цена пая (от 100 до 1000 долларов);
• исключение рисков, неизбежных при управлении фактической недвижимостью;
• выплата дохода ренты со стороны большинства фондов;
• возможность осуществить вложение сразу в несколько перспективных объектов;
• отсутствие территориальных ограничений, позволяющее, находясь в России, инвестировать в недвижимость за границей;
• очень высокий уровень ликвидности.

К немногочисленным недостаткам данного способа инвестирования относятся:

• высокий уровень волатильность — частое изменение стоимости пая в большую и меньшую сторону;
• наличие определенного набора условий при вложении в иностранные фонды — предоставление доказательств легальности личного дохода и отличное владение английским языком.

Акции компании — собственника недвижимости

Данный метод подразумевает приобретение акций конкретной компании с дальнейшей перспективой увеличения стоимости купленных ценных бумаг.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость таким образом? Судите сами, основываясь на следующих преимуществах:

• возможность сделать вложение, имея небольшой капитал, благодаря низкому порогу входа;
• отсутствие физической недвижимости и связанных с ней рисков.

Стоит отметить и негативные стороны:

• относительно низкая ликвидность;
• небольшая диверсификация (низкий порог возможности инвестировать в несколько проектов одновременно);
• наличие высоких рисков.

Покупка земельного участка в России

Несмотря на весьма рискованный и затратный характер данного способа инвестирования вкупе с трудностями, связанными с поиском и приватизацией земли, этот метод все же позволяет выгодно инвестировать в недвижимость, и вот почему.

Во-первых, существует большая вероятность роста цен на участки вблизи городов, составляющего примерно 20 %. Этому способствует ускоренное развитие строительства коттеджей в пригородной зоне.

Во-вторых, такой вариант станет отличным ответом на вопрос, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Стоимость самого участка относительно невелика, да и на поддержание объекта не потребуется больших финансовых средств в отличие от внушительных расходов на ремонт и коммунальные услуги в случае приобретения квартиры.

Покупка земли за границей

Нижний допустимый предел таких вложений колеблется в районе 15 000 долларов. Выгода данного варианта заключается в высоком уровне наценки (около 25 %) после принятия решения о начале строительства на приобретенном земельном участке. Однако такая инвестиция является достаточно рискованной из-за небольшого спроса на недвижимость в США и Европе.

Жилищный сертификат

Еще один способ инвестировать деньги в недвижимость — купить документ, подтверждающий право на конкретную жилую площадь в доме, находящемся на стадии строительства. После введения объекта в эксплуатацию можно обменять данный жилищный сертификат на квартиру, доплатив недостающую сумму, или получить причитающиеся денежные средства, исходя из цены объекта на момент завершения строительных работ. Выгода данного метода заключается в экономии на разнице цен первичного и вторичного жилья.

Однако, планируя жить в квартире, приобретенной таким способом, стоит помнить о высоком потенциальном риске данного мероприятия. Связано это с тем, что в построенном доме может не оказаться жилой площади, подходящей по площади указанным в сертификате характеристикам. К тому же, учитывая долгосрочность самого строительного процесса, важно помнить о риске снижения цен на недвижимость, которое, согласно многочисленным экспертным мнениям, будет наблюдаться в нашей стране в самое ближайшее время.

Прогнозы специалистов в текущем году

В I и II квартале этого года, согласно авторитетным заявлениям многих финансовых аналитиков, не ожидалось существенного падения цен на жилую недвижимость. В целом данные прогнозы полностью оправдались. Однако во втором полугодии тенденции резко меняются, склоняясь к достаточно интенсивному снижению цен. Одну из главных причин ведущие специалисты видят в повышении ставок на ипотечные кредиты. Такой взаимозависимый процесс приведет к последующему увеличению банковского процента, опирающегося на грядущее изменение средней рыночной цены. В качестве небольшой поправки эксперты допускают быстротечность данной ситуации.

Исходя из указанных прогнозов, можно сделать вывод об интенсивной динамике и оживлении рынка недвижимости в 2018 году. Возможно, это явление связано с определенной стабилизацией в российской экономике.

Текущая рыночная ситуация и экспертные прогнозные оценки ясно свидетельствуют о целесообразности приобретения объекта недвижимости в этом или следующем году. Уже спустя несколько лет такое вложение сможет принести существенную прибыль от последующей перепродажи.

Опасения инвесторов и их причины

2015 год ознаменовался вводом нового вида налога на недвижимость, которым был заменен действующий ранее обязательный сбор с имущества.

Данное нововведение до сих пор настораживает многих инвесторов. Налоговой базой для подобного сбора выступает кадастровая стоимость объекта. Различные вычеты, связанные с наличием у лица другой недвижимости, в новой расчетной системе не действуют.

Финансовые аналитики успокаивают обеспокоенных инвесторов, заявляя, что принятый порядок в данный момент действителен лишь для городов, имеющих федеральное значение.

Лишь к 2020 году планируется распространить этот вид сбора на всю территорию России. Из этого следует, что в ближайшие два года выгодно приобретать жилую недвижимость или коммерческие объекты в небольших городах и мелких населенных пунктах, чтобы ближе к сроку введения изменений продать их по очень выгодной цене.

Не стоит забывать, что во время экономического спада стабильность и надежность валютных средств и прочих финансовых институтов резко падает в отличие от инвестиций в недвижимость.

Этот факт приводит к очевидному выводу, что вложения в жилые и коммерческие объекты недвижимости в настоящее время являются наиболее надежным, выгодным и безопасным инструментом сбережения собственного капитала.

Экономическое положение России и нестабильность ее геополитики не оказывают существенного влияния на данный фактор. Тем более что, по оценкам экспертов, сегодняшняя сложная ситуация на мировой арене в скором времени будет успешно разрешена. А это значит, что наступит самый подходящий момент для реализации имеющейся собственности на очень выгодных условиях.

Поэтому, если в вашем распоряжении появились свободные денежные средства, поспешите осуществить выгодное вложение, воспользовавшись одной из предложенных нами схем.

Инвестиции в недвижимость

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Стоит. По двум причинам. Во-первых, этот вариант инвестиций способен генерировать два типа дохода (активный и пассивный). А, во-вторых, вложения в недвижимость традиционно считаются надежными. Объект инвестиций в большинстве случаев останется в вашей собственности, а его цена, даже если упадет в момент кризиса, быстро наверстает упущенное.

С чего начать?

Стратегии инвестирования в недвижимость — их существует великое множество. Но каждая из них определяется шестью главными составляющими:

• тип дохода (активный или пассивный);
• сегмент рынка (первичный или вторичный);
• объект недвижимости (жилая или коммерческая);
• географический признак (зарубежный или российский рынок);
• стратегический принцип;
• способ инвестирования (индивидуальный или коллективный).

Различные комбинации этих шести компонентов позволят вам выстроить свою уникальную стратегию. Рассмотрим их подробнее.

Активный тип дохода (продажа)

Подразумевает продажу объекта недвижимости с наценкой.

Эффективность инвестиций в недвижимость определяется:

• минимальным сроком окупаемости;
• возможностью реинвестирования заработанных денег.

Основной недостаток: отсутствие гарантий получения дохода в среднесрочной перспективе (2–5 лет).

Внимание! Широко распространен миф, что недвижимость всегда растет в цене и приносит доход. Это не так.

Для подтверждения рассмотрим динамику цены одного квадратного метра в Москве в долларах США.

Цена квардатного метра в Москве в долларах

С 2000 по 2008 год показатель вырос в 10 раз с 600 до 6000 долл. После чего последовал резкий спад до 4000 тыс. долл., сменившийся устойчивым стабильным подъемом вплоть до 2014 года.

За последние три года вследствие кризиса цена обрушилась дважды и достигла своего минимума в 2016 году (около 2000 долл.).

С начала 2017 года показателю удалось отыграть несколько пунктов. В мае 2017 средняя цена почти достигла психологической отметки в 3000 долл.

Аналитики испытывают осторожный оптимизм относительно развития ситуации в 2018 году, что делает конец нынешнего года — идеальным моментом для вложений с целью получения активного дохода.

Активный доход обладает интересным свойством: то, что инвестор теряет в годы кризиса, с большой вероятностью вернется после его преодоления. С этой точки зрения, недвижимость как источник дохода обладает высокой степенью надежности, что выгодно отличает ее от вложений на рынке ценных бумаг.

Пассивный тип дохода (сдача в аренду)

Сдача объектов в аренду принесет вам в среднем от 6 до 10% в год. Пассивная доходность инвестиций в недвижимость, как видите, небольшая. Кроме того:

• вам придется потратить много времени, сил и средств на ремонт помещения, обустройство, покупку необходимой техники и оборудования;
• вы будете вынуждены принимать активное участие в поиске гостей, управлении, общении с риэлторами и арендаторами.

Долгосрочная аренда индивидуальных жилых помещений (ежемесячная оплата)

Пример: вы купили квартиру за 6 млн руб. и сдаете ее в аренду за 30 тыс. руб. в месяц. Годовая ставка доходности — 6% в рублях, что даже ниже процентов по банковскому депозиту. Аренда дома уже принесет вам около 100 тыс. руб. в год, но и сумма вложений больше на порядок.

Внимание! Существует распространенное заблуждение, что достаточно купить пару квартир, сдавать в аренду и жить без забот. К сожалению, долгосрочная аренда часто не способна обеспечить требуемую доходность.

Особенности:

• невысокий доходный аннуитет — хватит только, чтобы покрыть регулярный платеж по ипотечному кредиту;
• минимальные риски;
• отсутствие дополнительных затрат и организационных проблем.

Популярные стратегии (долгосрочная аренда):

1. Приобретение квартиры эконом-класса, перепланировка, сдача в аренду по частям.
2. Стратегия доходного дома: строительство/приобретение таунхауза или коттеджа и сдача в аренду по частям.
3. Строительство малоэтажного многоквартирного дома, сдача в аренду.

Краткосрочная аренда индивидуальных жилых помещений (почасовая, посуточная оплата).

Хороший способ обеспечить приемлемую доходность. Но возникает ряд проблем:

• требуется постоянное внимание инвестора, затраты времени и денег на поиск гостей, затраты на уборку квартиры;
• риски повреждения объекта.

Плохой контингент: люди, желающие повеселиться и снимающие квартиру на несколько часов или сутки.

Хороший контингент: командировочные и путешественники (1-2 недели). Для них такой способ снятия жилья все равно более выгоден, чем заселение в гостиницу.

Популярные стратегии (краткосрочная аренда):

1. Приобретение квартиры эконом-класса, перепланировка, сдача в аренду.
2. Строительство быстровозводимых модульных домов, сдача в аренду.

Гостиничная рента

Вложение в недвижимость гостиничного типа — чрезвычайно важный способ увеличения пассивного дохода, проистекающий из простого правила: чем больше жильцов приходится на квадратный метр помещения, тем больший пассивный доход получает инвестор. Популярные стратегии, основанные на гостиничной ренте, предполагают инвестиции в гостиницы, мини-отели, хостелы, капсульные отели и общежития.

Аренда коммерческих объектов

Инвестирование в коммерческую недвижимость допускает две разновидности:

Сдача в аренду целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.

Сдача в аренду нескольким арендаторам по частям. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Сегмент рынка

Вложиться в недвижимость можно на разных сегментах рынка:

• первичный — инвестиции в строительство;
• вторичный — покупка объекта на рынке.

Стратегии, основанные на получении активного дохода, как правило, предполагают инвестиции в строительство. Почему? Потому что они позволяют заработать на разнице цен на стадиях строительства и продажи. При благоприятной рыночной конъюнктуре доходность может составить от 30 до 100% за два года.

Недостатки:

• риски мошенничества;
• риски на стадии строительства;
• длительный срок строительства, в течение которого невозможно получение пассивного дохода;
• риск падения цен.

Подробно этот способ вложений подробно рассмотрен в статье инвестиции в строительство.

Активный доход может быть получен и на вторичном рынке. Популярные стратегии:

1. Покупка уцененной квартиры на вторичном рынке (например, у социально неблагополучных слоев населения), ремонт и перепродажа.
2. Приобретение залоговой или арестованной недвижимости с дисконтом, перепродажа.

В случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры квартира сдается в аренду (пассивный доход) в ожидании подъема рынка.

Достоинства: небольшая сумма инвестиций, минимальные риски, максимальная доходность.

Недостатки: ограниченное предложение на рынке, время и усилия на поиск подходящего объекта (за ними охотятся все риэлторы), сложная процедура конкурсных торгов и выкупа, требующая специальных навыков и знаний.

Объект вложений

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Интересный вариант инвестиций. Преимущества инвестиций в землю:

• широкий выбор объектов;
• отсутствие каких-либо дополнительных операционных затрат, связанных с владением землей.

Недостатки:

• непредсказуемость динамики цен в среднесрочной перспективе: если вы будете просто пережидать затяжной кризис, то длительный период владения землей сведет на нет ваши дисконтированные доходы;
• вкладывать в земельный участок целесообразно чаще всего для строительства на нем дома, что требует дальнейших инвестиций времени и средств.

Читайте более подробно о инвестициях в землю.

Объекты жилой недвижимости

Студии и апартаменты, квартиры эконом-класса.

Наиболее надежный и ликвидный вариант инвестиций. Объекты эконом-класса: не требуют больших вложений, не столь волатильны по цене и востребованы даже в кризис. Единственный недостаток — ограниченная доходность.

Квартиры премиум и элитного класса.

Вложение денег в недвижимость элитного класса потенциально может принести большую доходность. Недостатки: требуются существенные вложения, спрос на объекты ограничен, а, значит, сопутствующие риски также высоки.

Таунхаузы и коттеджи.

Основа самой популярной стратегии пассивного дохода в заселенных регионах: строительство/приобретение таунхауза или коттеджа, его четкое зонирование и сдача в аренду по частям. Таунхауз – это малоэтажный дом с участком земли или квартира в сблокированном доме.

По сравнению с квартирами в городах инвестиции имеют следующие особенности:

• порог входа — выше;
• ликвидность — ниже;
• доходный аннуитет — выше.

Объекты гостиничного типа

Выгодные инвестиции в недвижимость гостиничного типа включают в себя: вложения в гостиницы, мини-отели, хостелы, общежития, капсульные отели.

Внимание! По российскому законодательству гостиничная недвижимость должна иметь статус коммерческой (даже если речь идет о создании хостела).

Хостел — это европейская система размещения, предоставляющая постояльцам спальное место в квартире с минимумом дополнительных удобств. Не путайте с общежитием для гастарбайтеров. Отличительные черты успешного хостела:

• выгодное расположение (в центре города), удобная доступность общественного транспорта (метро);
• хороший европейский ремонт.

Отличный современный агрессивный способ получения дохода, возможный в крупных городах, курортных зонах или местах массового скопления людей (например, музыкальные фестивали).

Выгодно ли покупать хостел? Количество спальных мест — 10–12. Аренда спального места — 500 рублей и выше. Даже при частичной загрузке хостела ежемесячный доход инвестора составит около 100 тыс. руб. в месяц (за счет кругооборота гостей и большого количества спальных мест). Объем вложений и размер помещения при этом сопоставим с обычной квартирой.

• бизнес требует от инвестора приложения усилий, активного маркетинга и организации эффективных бизнес-процессов (придется нанять помощника или уделять все свободное время);
• дополнительные инвестиции в качественный ремонт;
• существенные операционные затраты (вода, электроэнергия, уборка помещений);
• получение статуса ИП или организация юридического лица;

Важно! Необходимо следить за законами, так например, в мае 2016 года Государственной думой был принят в первом чтении законопроект, запрещающий размещать хостелы в жилых домах, но второе чтение документ пока не прошел (на май 2017 года).

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость иных типов? Да. Например, системы капсульных отелей (небольшие модули для сна и отдыха) резко набирают популярность в аэропортовых зонах и весьма перспективны для инвестора.

Объекты коммерческого типа

Инвестиции в коммерческую недвижимость включают в себя:

• производственные объекты;
• торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры;
• объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны;
• образовательные, спортивные и развлекательные центры;
• офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

Покупать коммерческую недвижимость непросто. Сегмент подходит только опытным инвесторам. Придется пройти обучение, досконально изучить специфику, получить статус юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Особенности:

• максимальная сумма вложений, как правило, превышающая инвестиции в жилую недвижимость;
• меньшая степень ликвидности, обусловленная целевым характером использования объектов;
• большое количество потенциальных арендаторов, сложности переговорного процесса;
• риск большой турбулентности на рынке и волатильности цен — коммерческая недвижимость (в отличие от жилой) в большей степени реагирует на изменения экономической обстановки в стране.

Дополнительные критерии выбора готовой коммерческой недвижимости с интересным потенциалом:

• расположение;
• техническое состояние;
• возможность применения штурмовых конструкций (увеличение этажности, расширение за счет прилегающей территории, использование пространства между зданиями и т. п.).

Географический признак

Недвижимость за рубежом

Инвестиционная привлекательность объекта за рубежом может быть на порядок выше. Хороший вариант входа — заключение договора гарантированной аренды (leaseback). Вы приобретаете недвижимость, а управляющая компания застройщика сдает ее в аренду, выплачивая вам гарантированное вознаграждение (2–6% годовых от стоимости).

Достоинства:

• широкий выбор объектов вложений: мини-отели, виллы, апартаменты, дома, квартиры;
• гарантированный пассивный доход в валюте (как следствие, отсутствие риска обесценения рубля);
• цена квадратного метра в большинстве случаев ниже, чем в Москве;
• надежность и стабильность, присущая зарубежным рынкам недвижимости.

Время и деньги на ведение бизнеса не понадобятся — все организационные вопросы находятся в компетенции управляющей компании.

Недостатки:

• риск неправильного выбора объекта (вам потребуется время, знания и навыки, чтобы досконально изучить выбранный сегмент недвижимости и оценить перспективность вложений);
• законодательные и налоговые риски (вам необходимо разобраться в юридических и налоговых аспектах законодательства страны, в которой вы планируете приобрести недвижимость).

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются: Испания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

Недвижимость в России

Ориентируясь на российский рынок, учитывайте следующие особенности инвестирования:

1. Мегаполисы. Инвестиции в недвижимость в России наиболее популярны в городах-миллионниках (всегда будет спрос на аренду или покупку). Перечень невелик: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Казань, Волгоград и Уфа.
2. Области. В любой момент в крупных мегаполисах страны цены, очевидно, несколько выше рынка. Это влечет за собой сниженную годовую эффективную ставку пассивного дохода (6%), поскольку аннуитет арендной платы не сопоставим с размером инвестиций. Поэтому опытные инвесторы часто обращают внимание на объекты в области, где уже можно заработать 10% и выше.
3. Курортные зоны. Перспективны для вложений в объекты гостиничного типа.
4. Целевые географические районы. Обращайте внимание на места, способные привлечь массовые скопления людей в конкретные даты (фестивали, слеты и т. п.).

Стратегические принципы

Как заработать на инвестициях в недвижимость? При выборе или построении стратегии рекомендуем обратить внимание на следующие секреты.

Разделяй и властвуй

Правило. Чем больше арендаторов приходится на квадратный метр помещения, тем больший пассивный доход получает инвестор.

Суть принципа. Разделить объект жилой или коммерческой недвижимости на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности.

Примеры:

• однокомнатную квартиру можно превратить в две студии, что увеличит доход на 50%;
• таунхаузы и коттеджи можно переоборудовать в гостевые дома и хостелы;
• офисное здание делится на отдельные офисы;
• торговый центр делится на максимальное количество торговых точек.

Стратегия эффективна только при условии максимальной занятости помещения. Иными словами, инвестору придется прикладывать значительные усилия, чтобы:

• заключить контракты с максимально большим количеством арендаторов;
• своевременно отслеживать состояние рынка и не допустить большую «текучку».

Используй каждый квадратный метр

Суть принципа. Метраж жилого или коммерческого объекта следует увеличить за счет перепланировок, пристроек и расширений.

Примеры:

• убрать перегородки между комнатой и кухней;
• объединить комнату с балконом;
• использовать штурмовые конструкции и соединить два отдельно стоящих здания.

Недостатки:

• перепланировки требуют муторной процедуры согласования;
• удорожание стоимости ремонта;
• понижение класса жилья (поэтому в помещениях элитного класса этот принцип следует использовать с осторожностью: эстетика и престиж выходят на первый план).

Суть принципа. Взять объект недвижимости в долгосрочную аренду и сдавать его на короткий срок нескольким арендаторам. Стратегия подойдет инвесторам, не имеющим большого стартового капитала.

Примеры:

• арендовать квартиру на месяц и сдавать ее по часам;
• арендовать большое офисное помещение и сдавать его в формате «офис на час» для конференций и переговоров.

Недостатки:

• повышенные риски наличия платежеспособного спроса;
• сниженная доходность (операция может не стоить приложенных усилий, потраченного времени и средств).

Реализация стратегии требует от инвестора тщательной подготовки, анализа маркетинговой и экономической эффективности.

Нецелевое использование объекта

Суть принципа. Использование объекта не по его изначальному предназначению.

Примеры:

• сделать перепланировку квартиры на первом этаже, превратить ее в коммерческий объект и сдать в аренду под офис или магазин;
• переоборудовать офисное здание под хостел.

Стратегия требует от инвестора умения нестандартно мыслить.

Пожизненная рента

Суть принципа. Соглашение с существующим владельцем квартиры о регулярных выплатах оговоренной денежной суммы до конца его жизни, после чего объект переходит в собственность инвестора. 3–5 квартир с ежемесячной выплатой по каждой от 10–20 тыс. рублей в перспективе могут принести ощутимый доход.

Реинвестирование полученных доходов

Обязательное условие повышения доходности.

Способ инвестирования

Как правильно вложить деньги в недвижимость? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование в недвижимость.

Варианты индивидуального инвестирования: договор купли/продажи, договор долевого участия в строительстве (опционально, выкуп доли третьего лица), договор инвестирования, договор аренды.

Варианты коллективного инвестирования: строительный кооператив, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, фонд прямых инвестиций.

Подробнее виды инвестиций в недвижимость также рассмотрены в статье инвестиции в строительство.

Инвестиции в недвижимость в 2017 году требуют немаленькой суммы средств. Однако это не означает, что вход на рынок доступен только миллионерам. Потенциальные источники капитала: собственные накопления, банковские кредиты (в том числе ипотечные), займы у физических или юридических лиц, капитал соинвесторов.

Пример. Дональд Трамп, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолженности перед кредиторами.

Вместо заключения

Безусловно, риски инвестиций в недвижимость имеют место.

Долговременный характер вложений и большой срок окупаемости. Пассивный доход на недвижимости в большинстве случаев не окупит ваши вложения и за 5 лет.

Сильная зависимость цен от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%, что поставит под вопрос доходы от продажи.

Но инвестирование в недвижимость в России остается одним из самых популярных способов вложений благодаря:

• высокому потенциалу доходности и возможности наверстать упущенное за годы кризиса;
• широкому выбору объектов и хорошей ликвидности;
• надежности и доступности для большинства инвесторов.

Все, что вам остается, это: изучить рынок, выбрать время, собрать стартовый капитал, определиться со стратегией и использовать правильные инструменты инвестирования в недвижимость.

Полезные видео

Инвестиции в недвижимость от Рами Зайцман.

Онлайн курс: От чужой квартиры в посут.аренду до своего отеля за полгода от Дарьи Ковалевской.

Источники: http://law03.ru/finance/article/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost, http://fb.ru/article/408122/kak-investirovat-v-nedvijimost-sposobyi-vlojeniya-strategii-riski-sovetyi, http://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost

Источник: invest-4you.ru