Инвестирование в новостройки — правила безопасности
Инвестиции в новостройки — один из наиболее доступных вариантов для тех, кто только начинает задумываться о вложениях денег в недвижимость и не располагает значительными средствами. Здесь можно даже со сравнительно небольшим капиталом получить существенную прибыль. Главное, учесть все нюансы, знать подводные камни, которые могут поджидать неопытного инвестора и не доверять «свои кровные» кому попало.
Как зарабатывать на новостройках:
- Покупка готовой к заселению квартиры и ее последующая сдача.
- Покупка на этапе закладки фундамента — продажа готовой квартиры.
- Вложения на раннем этапе, ремонт помещения — затем сдача в аренду.
Table of Contents
Выбираем застройщика
Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекаемыми ценами. Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.
Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.
Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.
Почитайте информацию на специализированных форумах, группах в социальных сетях. Поинтересуйтесь, что пишут люди, которые уже имели дело с тем или иным застройщиком. Особенно если вы рассматриваете недвижимость второй-третьей очереди строительства. В таком случае составить представление о том, что вы получите по отзывам людей, уже заселившихся в сданный объект первой очереди, труда не составит.
Этапы строительства — выбираем подходящий
Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.
В частности, выделяют такие этапы:
- Вырыт только котлован и заложен фундамент.
- Здание активно строится.
- Проводится отделка помещений.
- Ввод в эксплуатацию.
Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги — тем больше получите денег в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.
Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести,
Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.
Как только вы получаете свидетельство о собственности на квартиру, она уже перестаёт считаться новостройкой, все риски исчезают, и цена автоматически взлетает до своей реальной стоимости.
Правильно выбираем новострой
Чтобы продать квартиру удачно или сдавать её в аренду за хорошие деньги, важно правильно выбирать новостройку. Первое, что учитываем — где находится дом. Хорошо ли развита инфраструктура, удобно ли добираться в другие районы города, имеются ли поблизости магазины, школа, детский сад. Как обстоят дела с парковкой.
Поинтересуйтесь перспективами развития района, планами городских властей по его развитию. Ведь если, к примеру, здесь построят в ближайшие годы предприятие, которое будет загрязнять окружающую среду, толку от ваших инвестиций будет мало.
Начинать стоит с квартир эконом класса и рассматривать в этом сегменте квартиры студии, однокомнатные варианты или неординарные проекты. Обязательно перед покупкой побывайте на месте строительства и убедитесь, что работы активно продвигаются вперед.
Вложения в новостройки — плюсы и минусы
Прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту инвестиций в строительство жилой недвижимости стоит рассмотреть преимущества и недостатки данного метода вложения денег.
Из минусов:
- Уровень риска достаточно высокий, поскольку вероятность что объект не будет достроен существует всегда.
- Возможность срыва сроков сдачи в эксплуатацию.
- На ранних этапах строительства предугадать каким будет качество постройки, невозможно.
- Долгое время ожидания завершения строительства — год-два.
Из плюсов:
- Требуются значительно меньший капитал, чем если бы вы приобретали квартиру на вторичном рынке.
- Высокий уровень дохода после перепродажи.
Покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее перепродажей требует также и минимальных временных затрат. Все что нужно — найти подходящий вариант, заключить договора и затем уже когда объект достроится поручить ее продажу риелтору.
Выгодны ли инвестиции в новостройку и её ремонт?
Классический вариант инвестирования в строящиеся дома – это приобретение квартиры «на котловане» и последующая ее продажа после возведения дома. Можно даже сделать ремонт квартиры в новостройке, хотя бы черновой. Вариант хорош тем, что позволяет добиться максимальной доходности, но обладает и парой недостатков. Во-первых, вложенные деньги «консервируются» на все время строительства (как минимум 2-3 года). А во-вторых, присутствуют повышенные риски: дом может так и остаться недостроенным и деньги пропадут.
Выход есть: выражаясь фигурально, нужно попытаться «впрыгнуть в последний вагон проходящего поезда».
Говоря более понятно, чтобы снизить риски, можно купить квартиру на том этапе, когда дом построен наполовину или более. Давайте разберёмся с тем, какая у подобного инвестирования имеется специфика.
Первый вопрос: можно ли инвестировать на этом этапе? Спору нет, квартиры реализуются застройщиком на всех стадиях строительства. Но не окажется ли так, что весь рост цен уже произошел на нулевом цикле, а к тому моменту, когда дом поднялся над землей, уже никакой инвестиционной привлекательности не осталось?
Опрошенные нами специалисты рынка недвижимости дружно заверили, что подобного рода опасения беспочвенны — инвестировать есть смысл на любом этапе строительства дома, однако доходность этих инвестиций будет разной. Максимальная доходность будет обеспечена при инвестировании на начальном этапе за счет изменения стадии строительства.
Но не следует забывать о сроках вложения средств и о том, что основной скачок цен происходит, как правило, когда дом полностью готов, принят госкомиссией и начинается заселение владельцев, которые приступают к отделке квартир в новостройках. Рост цен на этом этапе может составить 15-20%.
Помимо роста цен за счет стадии строительства, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год.
Приобретение новостройки «на котловане» действительно намного выгоднее – если считать абсолютную доходность. Однако сроки инвестирования в этом случае также более длительны. Если же пересчитать получаемую прибыль в проценты годовых, то доходность при обоих вариантах остается примерно одинаковой.
Вместе с тем, есть и другие доводы в пользу более раннего вхождения в инвестицию: к 50-процентной стадии готовности дома все наиболее привлекательные и ликвидные квартиры (одно- и небольшие двухкомнатные), как правило, уже раскуплены.
Сроки возведения новых зданий сильно разнятся – это зависит от материала стен (панельки строятся быстрее монолитов), от количества корпусов в новом районе, от профессионализма застройщика. Однако в среднем можно говорить о том, что срок возведения новостройки – 2 — 2,5 года. Это – полный цикл, т.е. от выхода строителей на площадку до сдачи ГК.
Сколько времени можно сэкономить, включившись в процесс не сразу, а на стадии 50-процентной готовности?
Большинство экспертов убеждены, что до завершения строительства будет оставаться еще 1-2 года, т.е. наша экономия не превысит 12 месяцев.
Также было отмечено, что именно на финальный период приходятся выяснения отношений с местными властями. Последние вполне могут потребовать от застройщика каких-то дополнительных «услуг» вроде строительства новой котельной или дороги.
Как и на чем стороны сторгуются – это тема отдельного разговора, но время этот процесс в любом случае займет немало, хотя после того, как заработал 214-ФЗ сроки завершения строительства стали более предсказуемыми. Ждать инвестору, как правило, приходится столько, сколько прописано в договоре долевого участия (ДДУ), потому что штрафы за несвоевременную сдачу объектов очень существенные.
Но если вам предлагают приобрести квартиру не по ДДУ, то ждать можно бесконечно: отсутствие ДДУ означает, что застройщику по каким-то причинам неудобно находиться под государственным контролем.
Теперь посмотрим на то, какую доходность можно извлечь из подобной инвестиции. Одни эксперты полагают, что вся операция принесет 10 — 20%, что в пересчете на годовые составит примерно 8-10%.
Другие эксперты, однако, называли куда более привлекательные цифры: учитывая, что с момента 50-процентной готовности застройщик может повышать цены еще как минимум два раза, частный инвестор получает гарантированные 15-20% дохода, плюс ежемесячный рост цен.
Для удачной инвестиции главное – это выбрать объект с хорошей, продуманной концепцией, потому что именно на таких объектах доходность значительно опережает среднерыночные показатели. К примеру, инвесторы, в июле 2011 года вложившиеся в квартиры в корпусе №13 в ЖК «Юго-Западный», заработали 32%. Это в два раза выше, чем средний для рынка недвижимости рост цен за минувший год – 15-16%.
Вопрос, который интересует всякого инвестора всегда и везде, – это риски. Как справедливо замечено, проценты на основной капитал – это важно, но еще важнее сохранить этот самый основной капитал.
Вложение денег в «полуготовую» новостройку в этом смысле, конечно, более надежно, чем совсем в «котлован». Дом, готовый на 50%, — это гарантия для инвестора, что деньги он вкладывает не в воздух. Такой вид инвестирования можно назвать «перспективно-консервативным», т.е. промежуточным между «инвестициями в перспективу» на нулевом цикле и «консервативным» — на стадии 100% готовности.
С другой стороны, совершенно безрисковых инвестиций, к сожалению, не бывает. Риски существует вне зависимости от того, на какой стадии совершается покупка квартиры. Кризис показал, что проект может быть заморожен и на довольно высокой стадии готовности.
Существенно снизить риски при покупке новостройки можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу.
Более того, у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже.
Все эксперты отметили еще одну опасность, подстерегающую новостройки, – проблемы с подключением коммуникаций. Вопрос этот, к сожалению, часто находится вне сферы влияния застройщика: все, что может строительная компания, – это как-то пытаться договориться с местной администрацией.
А если проблемы с коммуникациями возникли, даже 100-процентная строительная готовность не гарантирует сдачи дома в заявленный срок.
О том, как выбирать объект для инвестирования (и, соответственно, реализующего этот проект застройщика), уже сказано много раз. Главным фактором тут оказывается репутация на рынке: что данной компанией уже построено, какими были отзывы покупателей. К выбору продавца следует подойти очень щепетильно. Нужно обратить внимание на историю компании, обязательно уделить внимание качеству и культуре строительства.
Второй по важности фактор – документы. Стоит задуматься, иметь ли дело с застройщиками, которые не готовы предоставить на ознакомление документы, являющиеся основанием для строительства. Также должен насторожить отказ дать вам на руки проект договора, по которому вам предлагается купить квартиру, чтобы вы могли в спокойной обстановке внимательно его изучить. Вообще, любые попытки скрыть информацию об объекте могут свидетельствовать о том, что такой компании есть что скрывать.
А в случаях, когда застройщик новый (такое случается тогда, когда под новый проект регистрируется новое юрлицо), о его надежности будут свидетельствовать персоны учредителей. Также, имеет смысл посмотреть на партнерские структуры – в частности, банки, с которыми застройщик сотрудничает.
Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.
Поделиться ссылкой
Для ремонта новостроек свободной планировки и комплексных капитальных ремонтов вторичных квартир, рекомендуем пользоваться услугами специализированных ремонтно-строительных фирм или частных ремонтных бригад.
Покупка квартиры, безусловно, важное событие в жизни каждого человека. Как сократить расходы на её ремонт, если на все пожелания денег не хватает? Для этого нужно вспомнить как формируется ремонтный бюджет.
В какой котлован выгоднее инвестировать?
Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.
Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.
Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%
Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:
— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.
Элитная недвижимость может дорожать до 60%
Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:
— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.
— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.
Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:
— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.
Порог для инвестиций снизился
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:
— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.
«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»
Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:
— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.
Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:
— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:
— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.
Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:
— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.
Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах
Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:
— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.
Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности
Источники: http://bestinvestpro.com/investirovanie-v-novostrojki-pravila-bezopasnosti/, http://trian.tiu.ru/a81202-vygodny-investitsii-novostrojku.html, http://www.cian.ru/stati-v-kakoj-kotlovan-vygodnee-investirovat-218310/
Источник: