Инвестиции в облигации покупка недвижимости

Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее?

Облигации компаний в сфере недвижимости

Вы становитесь кредитором компании (например, группы ПИК или другой), имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ценой ее продажи/погашения. Если сидеть до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом или реструктуризацией, вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск потерять вложенные средства (самый известный пример последнего времени — Су-155). Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают. Цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься. Что повысит доходность облигаций к погашению и сделает их более привлекательными для инвестиций. Но когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости способно опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда у вас есть шанс продать ее дороже, чем купили.Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая. Так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом). При этом вряд ли можно себе представить стопроцентное обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (этот риск может быть застрахован).Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. рублей (российский рынок) или от 2 тыс. долларов (зарубежный). Но нужно учитывать минимальную сумму, начиная с которой брокеры готовы открывать счет. Если вы готовы инвестировать на срок от трех лет на российском рынке, вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (брокерский счет с льготным налогообложением). Но помните про ограничение: туда можно инвестировать не более 400 тыс. рублей в год.Гораздо реже (в основном не в России, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций. Вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6—8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10—20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена эта нота, но такое условие дают не все девелоперы. То есть компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно стоит от 20—30 тыс. долларов, но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.

Акции компаний в сфере недвижимости

Здесь вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. В отличие от облигации, тут нет даты погашения по заранее известной цене, нет и гарантированных купонов. Хотя могут быть дивиденды. Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат. Цена акции зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если на нем будет кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, также упадут. Если надеяться на восстановление рынка, кризис — оптимальный момент их покупки.Тем не менее прямой зависимости между ростом или падением цен на квадратные метры и акцией компании в сфере недвижимости нет. У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти. Но может и быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут быть не выплачены вовсе, а могут оказаться существенно выше среднего роста цен на недвижимость.Ликвидность здесь выше на порядок, чем при покупке недвижимости. Но, как и с облигацией, есть риск 100-процентной потери капитала в случае банкротства эмитента. При этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. Как и с облигацией, для покупки вам потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом, обычный или индивидуальный инвестиционный счет (только для инвестиций на российском рынке).

Фонды недвижимости

Очень важно грамотно выбрать стратегию фонда, она может быть консервативной или агрессивной.Так, фонды недвижимости могут инвестировать непосредственно в разные объекты недвижимости для сдачи их в аренду. Это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты. Могут вкладываться в девелопмент объектов недвижимости для их продажи. Это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене. Также фонды могут инвестировать в ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости. Здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008 года, то это очень агрессивная стратегия. Могут вкладываться в акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств. Это агрессивная стратегия, поскольку доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.Кроме того, фонды недвижимости могут быть закрытыми (вы можете в них зайти только в начале их формирования и выйти — лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже), интервальными (можно войти и выйти только в установленные интервалы) и открытыми (войти и выйти можно в любой рабочий день).Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, здесь есть прямая связка с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски. Также в отдельные моменты (типа Brexit) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но все же можно продать.Порог входа зависит от фондов: если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа от 1 тыс. долларов, а если это биржевые фонды ETF, вход в них теоретически возможен менее чем за 100 долларов, но брокеры вряд ли вам откроют счет с суммой менее 5—10 тыс. долларов. Так что минимальный порог в реальности все же 5—10 тыс. долларов.

Структурные продукты

Здесь порог входа может составлять от 100—300 тыс. рублей либо 1—2 тыс. долларов. Приобрести подобный продукт можно через брокера, банк, управляющую компанию. Таких продуктов множество, у них может быть разный вариант риска: от полной защиты (условно — нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты, где есть риски потери капитала.Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего это NAREIT — индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости).Продукты могут иметь стратегии на рост / падение / боковой тренд базового актива, то есть совершенно необязательно заработать только при росте. Также, в отличие от инвестиций в акции / облигации / фонды / индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход. Но при этом предполагает, что вы по умолчанию остаетесь в нем до конца срока. Поэтому у структурного продукта меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую. При выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия продукта. Обычно срок подобных продуктов — от одного месяца до нескольких лет.

Инвестиционное страхование жизни

Этот вид инвестиций схож со структурными продуктами, привязанными к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, к фондам недвижимости либо к индексу недвижимости. Но такие продукты оформляются на срок от трех лет и практически неликвидны: вы не можете досрочно изъять всю сумму, причем лишь немногие продукты инвестиционного страхования позволяют досрочно изымать накопленный доход. По итогам программы вы гарантированно получаете 100% вложенного капитала плюс доход от прироста базового актива (инвестстрахование, в отличие от структурных продуктов, которые могут иметь стратегии заработка на падении, могут приносить доход только при росте).Также, в отличие от всех вышеупомянутых вариантов, в случае смерти инвестора его выгодоприобретатели получают 100% вложенной суммы плюс накопленный доход, не дожидаясь вхождения в наследство. Плюс по таким программам может быть предусмотрена дополнительная выплата в иных страховых случаях (например, при потере трудоспособности). Также на сумму в рамках этого продукта не распространяется взыскание по исполнительным документам и деление при разводе. Дополнительный плюс — льготное налогообложение (по ставке 13% облагается прибыль с превышения ключевой ставки) и налоговый вычет в размере взносов, но не более 120 тыс. рублей в год.

Инвестиции в облигации покупка недвижимости

Вынесу на смартлабовское обсуждение, нужны советы, дискуссия на тему. Да и думаю людям будет интересно почитать и подискутировать. Обычно на СЛ немногочисленные темы про недвижимость «живые».

В свое время получилось «приобрести квартиру» по интересных условиях, формат 3х комнатная, сдавал (ю) продолжительное время, в принципе не жаловался. Панель конца 80х, довольно распространённый вариант в Москве и области.

Доходность 4.5% за последний год, расходы на ремонт незначительны, но существует практически 100% вероятность, что в ближайшее время надо будет потратить 10-20 % от годовой прибыли на ремонт, что еще понизит годовую доходность и это без учета амортизации, понимаю, что так неправильно, но для простоты восприятия, напишу так. Цены на недвижимость идут вниз, цены на аренду идут вниз, это факт, сам снизил аренду +за рынком мониторю. Перспектива роста недвижимости в ближайшие 2-3 года а то и больше стремится к 0, думаю спорить тут мало, кто будет. На СМ за последнее время были интересные посты с внятной аргументацией.

Такая ситуация особенно терзает на фоне

21% годовой доходности по аукционному портфелю и

9.3% портфель облигация. Все чаще и чаще посещают мысли, что надо продавать. Очень близко подошел к черте и готов продать данный объект.

Разумеется, в такой ситуации надо понимать, куда направить появившийся нал?

• Часть можно засунуть на ИИС+ОФЗ и забыть на 3 года

Остальной нал должен быть обязательно ликвиден и защищён, если вообще, это возможно в современной России 🙂

• Депозит: смысла не вижу, есть ОФЗ, ну или муниципалка или есть?
• Акции: увеличивать портфель акция не хочу, очень сильно возрастают риски, да и быстро войти в акции на такую сумму думаю, будет сложно.
• Другая недвига, но более ликвидная: 1 к. квартира, комнаты и т.д ., вариант рабочий, в принципе буду мониторить, но это может занять много времени, да и большая вероятность, что рынок упадет. Но тем не менее, на случай «удачного вариант» нал. должен быть под рукой — ликвиден.
• Как не крути, только краткосрочные ОФЗ. Риски: изменения стоимости купона в период обращения, при продаже до погашения можно значительно потерять.Резкая девальвация рубля, бетом на этом фоне потеряет, но «чувствительно» меньше. Тем не менее сейчас по ОФЗ можно получить доходность 7.5-8.5, а то и 9.5 % что по сути в два раза больше текущей доходности от аренды.

Собственно вот и предмет для дискуссии :), буду очень рад советам, критики.

bond-invest.ru

Как инвестировать в облигации, не имея опыта

Если на руках оказалась некоторая сумма денег, самое неразумное решение — хранить купюры дома. Ежегодно инфляция будет уменьшать их стоимость, и через пять лет сбережения подешевеют как минимум на четверть первоначальной стоимости. Банковский депозит — самое простое решение, однако его прибыльность невелика и даже не покрывает полностью инфляционные потери. Финансовые специалисты советуют инвесторам с небольшим опытом приобрести облигации — наименее рискованные и в то же время достаточно доходные ценные бумаги.

Что такое облигации

Финансовая суть облигаций достаточно проста. Когда частному лицу нужны дополнительные деньги, человек обращается в банк за кредитом или одалживает недостающую сумму у друзей. Если же добавочные средства нужны предприятию, оно выпускает на финансовый рынок свои облигации. Это ценные бумаги, которые фактически являются долговыми обязательствами предприятия или организации-эмитента. Они выпускаются на определённый срок, от нескольких месяцев до десяти и более лет.

Покупая облигации, физическое лицо даёт взаймы предприятию-эмитенту определённую сумму, которая по окончании срока действия облигаций будет ему возвращена. По бумагам с определённой периодичностью выплачивается доход, составляющий фиксированный или плавающий процент от их стоимости. Как правило, доходность такого вложения намного более высока, чем процент банковского депозита. Кроме того, эти ценные бумаги свободно обращаются на финансовом рынке, причём их биржевая стоимость может быть выше или ниже номинала.

Разновидности облигаций

Перед тем как инвестировать в облигации, необходимо хотя бы немного разобраться в том, какие предложения подойдут вам больше всего. На финансовом рынке существуют разные виды этих ценных бумаг, причём отличия заключаются в доходности, надёжности, сроках размещения и т. д.

Надёжность облигаций, как и размер выплачиваемого дохода, зависит от их эмитента.

• Государственные облигации, официально называемые облигациями федерального займа (ОФЗ), считаются наиболее надёжными, а доход по ним слегка превышает средний банковский процент по депозитам. Государство гарантирует возврат вложенных в ОФЗ средств.
• Региональные и муниципальные облигации несколько более доходны, а их надёжность тоже достаточно высока. Впрочем, риски зависят от того, насколько богат регион или муниципальное образование, которое выпустило ценные бумаги в обращение. Приятный бонус: с полученного на все виды гособлигаций дохода не придётся платить НДФЛ.
• Корпоративные облигации — это бумаги, которые выпускают компании, стремящиеся привлекать средства населения. Среди предприятий, которые их выпускают, немало солидных компаний — Газпром, Сбербанк, Роснефть, Северсталь и др., но есть и сомнительные по надёжности предприятия. Выплаты по ним достаточно высоки, однако с суммы дохода, помимо комиссии брокера, придётся уплатить подоходный налог.
• «Народные облигации» — специальные финансовые инструменты, распространяемые через Сбербанк и ВТБ. Срок их размещения составляет 3 года, а доход 8.5 % не облагается НДФЛ.

Выплаты, получаемые инвестором, носят наименование купонов, или купонного дохода. Помимо купонных, существуют ещё бескупонные, или дисконтные, облигации, которые продаются эмитентом ниже своей номинальной стоимости. Доход инвестора заключается в разнице между стоимостью продажи и номиналом.

Кроме того, ценные бумаги различают по срокам размещения:

• краткосрочные облигации, которые погашаются через несколько месяцев после приобретения, но не более чем через год;
• среднесрочные — со сроком погашения от одного до пяти лет;
• долгосрочные облигации, по которым средства размещаются на срок свыше пяти лет.

Риски инвестирования

Перед тем как покупать облигации, необходимо оценить риски инвестирования в эти ценные бумаги. Возможные потери, как правило, связаны:

• с процентной ставкой купонного дохода: если при изменении рыночной конъюнктуры средняя ставка повысится, а вы сделали долгосрочное вложение, то разница между вашей и среднерыночной ставкой будет вашей недополученной прибылью;
• с банкротством эмитента и связанным с ним невыполнением финансовых обязательств;
• с инфляцией: её рост может оказаться более высоким, чем доходность облигаций, и тогда инвестор несёт убытки вместо получения прибыли.

Следует уточнить: покупка облигаций менее рискованна, чем вложение в акции. После банкротства предприятия право на первоочередное получение выплат предоставляется заимодавцам банкрота. Поэтому держатели облигаций обладают высокими шансами получить хотя бы часть стоимости своих ценных бумаг, тогда как акционеры чаще всего остаются ни с чем.

К тому же для повышения надёжности эмитенты нередко выпускают облигации с обеспечением, в качестве которого выступают объекты недвижимости, производственные мощности и другие ликвидные ценности. Необеспеченные бумаги менее надёжны, вследствие чего их заявленная эмитентом доходность гораздо выше среднерыночной.

Поэтому держатели облигаций обладают высокими шансами получить хотя бы часть стоимости своих ценных бумаг, тогда как акционеры чаще всего остаются ни с чем.

Сколько денег нужно для покупки?

Хотя считается, что торговля облигациями рассчитана на крупных инвесторов, это не соответствует действительности. Номинал большинства бумаг, предлагаемых на Московской бирже, составляет всего 1 000 рублей, что делает их превосходным инструментом для накопления. Разумеется, чтобы рассчитывать на получение дохода, следует начинать с нескольких десятков или даже сотен тысяч. Но, если целью инвестирования является сохранение и накопление денег, лучше средства, чем высоконадёжные облигации «голубых фишек» (мощных государственных и частных компаний), сегодня не найти.

Как выбрать облигации для инвестирования

Прежде всего, выбирая доступные облигации для физических лиц, необходимо определиться с целью вложения денег и сроками размещения, а затем проанализировать подходящие и выгодные предложения по ряду параметров.

1. Оцените кредитоспособность эмитента. Отличным подспорьем для оценки служат кредитные рейтинги, которые рассчитываются профессиональными рейтинговыми агентствами. Определяя рейтинг, они анализируют финансовую историю, сравнивают размеры активов с величиной долговых обязательств и на основе этого анализа выставляют свои оценки.
2. Определите доходность облигаций. Процент купонного дохода показывает размер годовой доходности, но если срок, оставшийся до выплаты, невелик, то и фактическая доходность будет низкой. Кроме того, заявленную доходность всегда нужно сравнивать со среднерыночной: высокий показатель дохода указывает на повышенные риски инвестора.
3. Оцените надёжность вложения. Наиболее надёжными являются гособлигации ОФЗ, наиболее рискованными — бумаги частных компаний с сомнительным кредитным рейтингом.
4. Оцените ликвидность. Чем чаще инвесторы покупают бумаги определённых выпусков, тем выше их ликвидность. Это означает, что в случае, если вам срочно понадобится продать облигации, вы не потеряете свои вложения. В некоторых случаях можно даже рассчитывать на доход из-за их возросшей стоимости.
5. Учтите ставку НДФЛ. В некоторых случаях покупка не облагаемых налогом гособлигаций оказывается более выгодной, чем приобретение более доходных корпоративных бумаг, с которых придётся платить подоходный налог.

Как купить облигации: основные способы заключения сделок

Проще всего купить «Народные облигации», так как они свободно продаются во всех офисах ВТБ и Сбербанка. Инвестировать в остальные виды бумаг можно следующими способами.

Покупка с помощью брокера

Поскольку облигации, как и все прочие ценные бумаги, реализуются через биржу, необходимо вначале зарегистрироваться в одной из брокерских контор, имеющих право совершать биржевые операции. После регистрации и открытия брокерского счёта на ваш компьютер нужно установить специальную программу-терминал, с помощью которой в дальнейшем будут происходить покупки. Кроме того, терминал выполняет поиск облигаций, отвечающих заданным вами требованиям, чем существенно облегчает анализ предложений.

После погашения бумаг деньги с брокерского счёта будут переведены на ваш банковский счёт. Не забывайте, что брокер берёт небольшую комиссию за совершение сделки от вашего имени, а также плату за хранение ценных бумаг в своём депозитарии.

Открытие инвестиционного счёта

Чтобы сделать ценные бумаги доступными для частных лиц, власти предусмотрели возможность открытия индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС). С их помощью обычные граждане могут делать инвестиции, причём на льготных условиях. При вложениях размером до 400 тысяч рублей не менее чем на 3 года вам полагается 13%-ный налоговый вычет от инвестированной суммы, что увеличивает доходность бумаг. ИИС тоже открывают через брокера. С его помощью можно инвестировать как в ОФЗ, так и в корпоративные бумаги.

Покупка пая в ПИФ

Многие частные инвесторы предпочитают получать небольшой, но надёжный доход, вкладывая средства в ПИФ облигаций. Паевые инвестиционные фонды оперируют бумагами разных компаний, поэтому вероятность потери средств сводится практически к нулю. С целью диверсификации портфель облигаций фонда заполняется ценными бумагами предприятий разных отраслей, что обеспечивает стабильность доходов. Для инвестора с минимальным опытом операций с ценными бумагами ПИФы считаются оптимальным вариантом вложения средств.

Следует учесть, что в этом случае размеры комиссии будут в несколько раз более высоки, чем при операциях в брокерской конторе или в ИИС. Впрочем, вы можете разместить ваш пай в ИИС, чтобы получить законный налоговый вычет и перекрыть потери.

Практика показывает, что средний годовой доход от достаточно надёжных облигаций достигает 10—15 % годовых. Это более выгодное вложение, чем банковский вклад, причём вы в любой момент можете продать ценные бумаги без существенных потерь. Обеспечить сохранность своих накоплений и даже получить небольшой доход вполне возможно, причём без большого риска и без опыта операций с ценными бумагами.

Видео по теме статьи

Надеемся вас не испугает длительность этого видео, но поверьте, вы потратите время не зря. В своём вводном вебинаре опытный инвестор Андрей Ванин очень доступно рассказывает основные моменты, которые нужно знать про облигации. Материал подготовлен именно для начинающих людей, которые только начинают свой путь в мир инвестиций.

Источники: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/investitsii-i-sberezheniya/item/1546-kak-investirovat-v-nedvizhimost-ne-pokupaya-ee, http://smart-lab.ru/blog/420282.php, http://bond-invest.ru/kak-investirovat-v-obligacii/

Источник: invest-4you.ru