Инвестиции в юго восточную европу

Инвестиции в Юго-Восточную Азию: определяем перспективные страны и регионы, выделяем ликвидные предложения недвижимости, просчитываем риски

Возможность инвестировать деньги в зарубежную недвижимость по-прежнему волнует многих наших соотечественников. Мотивы разные: кто-то ищет альтернативу инвестициям здесь, чтобы средства были вложены в активы, неподвластные родным российским бюрократам. Кто-то рассматривает дом или квартиру не просто как инструмент для инвестирования, но и как «запасной аэродром», куда в случае чего можно было бы перебраться на ПМЖ. Есть и те, кому все эти соображения безразличны – они просто ищут места, где на вложенный капитал получалась бы максимальная доходность.

С оглядкой на рубашку
Прежде чем перейти к описанию отдельных стран региона, хотелось бы дать некий общий портрет. Получается он, честно говоря, довольно настораживающим.

Во-первых, эти государства весьма удалены от нас – в самом прямом, географическом смысле. «Лететь туда далеко и долго, а решение ряда вопросов требует личного присутствия покупателя», — напоминает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland.

Во-вторых, наличествует «удаленность» другого рода – культурно-языковая. В Восточной Европе люди говорят на языках, очень похожих на русский: для понимания болгарского «продава се» и «дава се под наем» не нужно быть особо одаренным полиглотом. В Европе Западной, правда, языки другие – но ведь все мы что-то учили в школе! «Ай си э кэт андэ зе тейбл», «же не манж па сис жур» и «айн-цвай полицай» знают худо-бедно все россияне.

А что в ЮВА? Тамошнюю «мову», по словам сведущих людей, разобрать совершенно невозможно. Разумеется, всегда можно положиться на английский – его понимают везде. Но надо отдавать себе отчет, что в этом случае все цены для вас вырастут раза в два минимум. Если не верите – посмотрите, сколько стоят матрешки на Арбате.

В-третьих, имеются риски политические. Большинство стран региона не очень стабильны, ни о каких многовековых традициях уважения к частной собственности там слыхом не слыхивали. А к примеру, в Таиланде идет перманентная гражданская война: сторонники Самака Сунтхаравета что-то там делят с Пхумипоном Адульядетом и Таксином Чиннаватом (привет предыдущему абзацу), и граждане, одетые в желтые рубашки, старательно бьют морды тем, у кого рубашки красные. Разумеется, вам (иностранному инвестору) до этого дела нет, но как доказать это чрезмерно пассионарным аборигенам? При политических заварухах вложенные деньги могут быть потеряны – это азбука инвестирования…

Одним словом, рынок получается весьма рискованным – выходить на него можно только после основательной подготовки .

Ну а после столь «вдохновляющего» предисловия перейдем к разговору о странах по отдельности.

Гонконг: только для миллионеров
Стран, которые были бы полностью привлекательны для инвестиций, нет нигде в мире, убежден Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Тем более в ЮВА – речь может идти только об отдельных городах или сегментах недвижимости. Среди таких «инвестиционных оазисов» эксперт называет элитную недвижимость Гонконга – только во втором квартале нынешнего года увеличение цен здесь составило 7,3%. А если брать рост за год (с середины прошлого года по середину нынешнего), то рост составил вообще ошеломляющую цифру в 28%. Однако следует обратить внимание на то, что столь стремительное подорожание не может длиться долго. Так что здесь, скорее всего, возможны лишь краткосрочные инвестиции. Сегодня в Гонконге стоимость элитного жилья начинается от $15,7 тыс. за кв. м, что при минимальной площади объектов в 70 кв. м предполагает возможность выйти на рынок с суммой не менее $1,1 млн.

Малайзийские «Рублевки»
В Малайзии в целом рост цен на недвижимость в последние годы составляет 6-7%. Что, в общем, неплохо (учитывая кризисные явления в других частях мира), но не сказать, чтобы совсем фантастика. А вот в столице страны Куала-Лумпуре, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), цены за последние 12 месяцев выросли на 10-11%. В городах Селангор и Перак рост цен поскромнее, но тоже порадует инвестора: 8-10% за год. Минимальная сумма, необходимая для приобретения недвижимости в этих городах, – от $30 тыс.

Ягода Манила нас к себе манила
Филиппинская столица интересна в первую очередь не спекулянтам, а рантье – тем, кто ориентируется на получение рентного дохода, а рост стоимости недвижимости рассматривает в качестве дополнительного критерия. Рост цен (продажных) в Маниле на текущий год прогнозируется на уровне скромных 3-5%, при этом в аренде качественная жилая недвижимость приносит 7,5 — 9,1% годовых – это один из наиболее высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Стоимость 1 кв. м недвижимости хорошего класса начинается в филиппинской столице от $2 тыс. за кв. м – это делает сумму минимального «входного билета» на этот рынок весьма умеренной: $50 — 60 тыс.

Поставим на Джакарту все!
Аналогичная ситуация и в столице Индонезии: там жилая недвижимость приносит еще более фантастическую доходность – от 7,9 до 11,3% в год! Впрочем, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), столь высокий уровень дохода может быть характерен для рынка лишь в краткосрочной перспективе.

Ну, таец, погоди!
Несмотря на уже упоминавшиеся политические проблемы, Таиланд в среднесрочной и долгосрочной перспективе рассматривается как весьма инвестиционно привлекательное государство. Правительство готовит законодательные изменения: в частности, планируется разрешить местным банкам кредитовать иностранцев для покупки недвижимости. Кроме того, власти намерены скорректировать правило, согласно которому в кондоминиуме нерезидентам может принадлежать не более 49% квартир. Ранее эта норма была введена для того, чтобы не дать иностранцам установить контроль над земельными участками.

Вьетнам. Как много в этом звуке…
Потенциально очень интересная страна. Недвижимость в ней ведет себя очень по-разному: за период с середины прошлого года по середину нынешнего жилье среднего ценового сегмента подешевело здесь на 24,3%, а «элита» и бизнес-класс, напротив, подорожали на 10,4% и 9,5% соответственно. «В среднесрочной и долгосрочной перспективе вложения в высший ценовой сегмент мегаполисов Вьетнама окажутся очень выгодными, — убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). – Рынок страны только открывается для иностранных инвесторов, и косвенным подтверждением его перспективности служат действия международных консалтинговых компаний: они не только спешно открывают в стране офисы, но и предельно тщательно и регулярно готовят по нему аналитические обзоры». Средняя стоимость элитного жилья во Вьетнаме — $2,9 тыс. за кв. м, бизнес-класса — $1,8 тыс., так, самые небольшие студии тут можно купить, имея $35 — 50 тыс.

Как честный человек, вы обязаны жениться…
Даже в тех странах и местах, которые мы признали пригодными для инвестирования, существуют различные ограничения. Самые распространенные – запрет для иностранцев на приобретение земли, невозможность оформить покупку на себя лично.

«На Филиппинах иностранцы могут приобрести жилую недвижимость, но не землю, на которой она стоит, – последнюю можно взять в аренду сроком на 50 лет с дальнейшей пролонгацией договора еще на 25 лет, — говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Обойти запрет можно, заключив брак с гражданином Филиппин, он может приобрести землю «на себя». Однако после смерти филиппинского супруга иностранцу все равно не передадут право собственности на землю. Приобрести землю можно и на юридическое лицо. Однако доля иностранного капитала в нем не должна превышать 40%. Помимо этого площадь приобретаемой иностранцами недвижимости ограничивается 1 тыс. кв. м».

Есть аналогичные ограничения и во Вьетнаме – там иностранцам разрешено покупать только квартиры, но не землю или частные дома. И даже квартиры положены лишь для собственного проживания и на срок до 50 лет – по его истечении квартиру необходимо продать.

В Малайзии иностранцы могут приобрести лишь один участок земли или объект жилой недвижимости. Для покупки необходимо получить разрешение FIC — комитета по иностранным инвестициям. При этом перепродать объект можно не ранее трех лет со дня покупки.

В Таиланде иностранцам можно приобретать только квартиры в кондоминиумах. Совершить сделку можно лишь за деньги, официально ввезенные из-за рубежа. Приобретать землю иностранцам нельзя, но запрет можно обойти, сделав покупку на фирму, – правда, 51% капитала в ней должно принадлежать резиденту Таиланда…

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страны Юго-Восточной Азии часто называют тропическим раем — характеристика, вполне естественная для нашего человека, измученного длительными холодами. Но вот на статус инвестиционного рая эти страны пока никак не тянут. Иностранных покупателей здесь особенно не привечают – и ограничений масса, и никакого желания гарантировать сохранность вашей собственности в случае каких-то передряг. Сравните, к примеру, с Германией, где иностранцы имеют освященное законом право приобретать недвижимость наравне с местными жителями, а услуги по доверительному управлению оказываются уже сотни лет – соответствующие механизмы отлажены. В общем, как единодушно согласились наши эксперты, регион не очень привлекательный, особенно для людей, не очень искушенных в местных реалиях и законах…

А теперь предоставим слово нашим экспертам – специалистам по вопросам инвестирования в зарубежную недвижимость:

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:
Сейчас не самое удачное время для инвестиций в недвижимость стран Юго-Восточной Азии. Связано это с тем, что рынки стран этого региона в настоящее время сильно переоценены: в период кризиса все деньги здесь вкладывались исключительно в недвижимость, что вызвало появление на рынке так называемого «пузыря». И даже Сингапур, последняя тихая гавань для инвесторов, сегодня не представляет инвестиционного интереса. Все инвесторы, как институциональные (фонды и др.), так и частные, буквально «бегут» из этого региона, обращая свой взор прежде всего в сторону стабильной и всегда инвестиционно привлекательной Европы. О перспективах рынков недвижимости Юго-Восточной Азии с точки зрения инвестиций говорить пока сложно. Необходимо наблюдать за развитием ситуации в данном регионе.

Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank:
Существуют две стратегии инвестирования – краткосрочная (характерна для растущего рынка) и долгосрочная (присуща для устоявшегося рынка с понятными правилами игры и надежным спросом на аренду). Юго-Восточная Азия – это очень большой регион, в котором присутствуют инвестиционные рынки обоих типов. Так, Вьетнам долгое время считался растущим рынком, т.к. страна переходила от социалистической системы по советскому типу к капиталистической. Сюда же относятся Лаос и Камбоджа. Малайзия – занимает особое место, поскольку там отмечается очень активный рост экономики и имеется потенциал на рынке офисной недвижимости столицы. Сингапур стоит особняком. Это некий «азиатский Лондон» – средоточие финансовых и прочих ресурсов региона. Бали и Таиланд относятся ко второму типу. Для них характерна активность на курортных рынках, которые круглогодично привлекает туристов из Тихоокеанского региона, России и со всего мира. Безусловно, рынки первого типа (растущие), находящиеся на пути перехода от старой политической системы к новой, сохраняют и риски, присущие переходному рынку. Принципиально понимать, что чем выше риски, тем выше доходность, и наоборот. Не может быть высокой доходности без рисков.

Приток инвестиций в Юго-Восточную Европу и СНГ может быть затруднен из-за регионального конфликта, предупреждают авторы «Доклада о мировых инвестициях»

Дата проведения

24 июня в нескольких городах по всему миру прошли встречи представителей экспертных кругов и журналистов с целью представить мировой общественности только что подготовленный Конференцией ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД) традиционный ежегодный «Доклад о мировых инвестициях» . В Москве такая встреча по просьбе ЮНКТАД была организована Информационным центром ООН в Москве. На встрече в Доме ООН, в которой приняли участие около 30 представителей российских государственных учреждений, академического сообщества, предпринимательских кругов и СМИ, доклад представила профессор кафедры международных экономических отношений и внешнеэкономических связей МГИМО (У) МИД Л.С. Ревенко.

В нынешнем году этот ценный источник статистических материалов и аналитики был посвящен теме участия бизнес-структур в реализации Целей устойчивого развития в период после 2015 года, что отражено в его подзаголовке: «Инвестиции в ЦУР: план действий». В Докладе проанализированы новейшие тенденции в области прямых иностранных инвестиций в привязке к важнейшим макроэкономическим показателям.

В «Докладе о мировых инвестициях» отмечается, что в прошлом году приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в страны с переходной экономикой увеличился на 28% и достиг 108 млрд. долларов; значительный рост ПИИ наблюдался как в странах Юго-Восточной Европы, так и в странах СНГ. За этой тенденцией, считают авторы документа, стоят высокие и устойчивые темпы роста внутреннего рынка в России наряду с повышением производительности, а также высокая норма прибыли в проектах, связанных с энергетикой и разработкой других природных ресурсов.

Вместе с тем, политическая неопределенность в Украине привела к тому, что в 2013 году приток ПИИ в эту страну сократился вдвое, а приток ПИИ в Казахстан снизился на 29% в связи с тем, что некоторые иностранные банки стали выводить свои активы из этой страны. В Юго-Восточной Европе бóльшая часть притока ПИИ связана с приватизацией в секторе услуг.

Хотя ключевыми инвесторами в странах с переходной экономикой являлись развитые страны, доля развивающихся стран в общем притоке ПИИ возросла. Так, инвесторы из Китая расширили свое присутствие в странах СНГ за счет приобретения как внутренних, так и иностранных активов.

В «Докладе о мировых инвестициях – 2014» впервые сделана попытка оценить объем инвестиций, направленных на достижение Целей устойчивого развития, и определить инвестиционный разрыв, который еще необходимо преодолеть. В нем проанализированы варианты фокусирования предпринимательской активности в области развития инфраструктуры водообеспечения, соблюдения санитарных стандартов, оптимизации функционирования трансграничных структур, которые позволят получать прибыль частному бизнесу сразу нескольких государств. Кроме того, авторы документа предлагают внести ряд изменений в программы инвестиционного образования.

Участвовавшие во встречи эксперты-экономисты подвергли доклад тщательной профессиональной экспертизе. Подчеркивая исключительную ценность материалов, представленных в документе, они тем не менее уделили самое пристальное внимание методологии, применявшейся при сбора данных по странам и регионам, анализу источников этих данных, подходам и принципам, положенным в основу анализа. Эксперты указали на необходимость в дальнейшем публиковать информацию о мерах борьбы с безработицей, уточнить модели количественных показателей по группам стран, представить механизмы внедрения Целей развития в непосредственную экономическую жизнь разных стран. Была отмечена позитивная роль экологизации экономики как механизма способствующего выходу из кризиса.

На встрече прозвучал призыв к активному участию в обсуждении предстоящей повестки Всемирного саммита 2015 года по разработке целей устойчивого развития.

С полный текстом доклада можно ознакомиться на веб-сайте ЮНКТАД.

Зарубежные прямые инвестиции стран Юго-Восточной Азии Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Муранова Анна Петровна

В последнее десятилетие в условиях усиливающейся регионализации и глобализации экономической деятельности, структурных сдвигов в мировом хозяйстве и кризисного состояния экономик развитых государств в международном движении капитала произошли весьма важные изменения. В русле глобальных тенденций развиваются инвестиционные потоки и в Юго-Восточной Азии. В данной статье рассматриваются зарубежные прямые инвестиции (ЗПИ) этого региона.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Муранова Анна Петровна,

Текст научной работы на тему «Зарубежные прямые инвестиции стран Юго-Восточной Азии»

Зарубежные прямые инвестиции стран Юго-Восточной Азии

В последнее десятилетие в условиях усиливающейся регионализации и глобализации экономической деятельности, структурных сдвигов в мировом хозяйстве и кризисного состояния экономик развитых государств в международном движении капитала произошли весьма важные изменения.

Во-первых, замедлилась динамика глобального притока прямых иностранных инвестиций (ПИИ). Во-вторых, ускорился рост притока ПИИ в развивающиеся и переходные страны. В-третьих, уменьшился вывоз капитала из развитых государств, и в 2012 г. он был даже ниже уровня 2000 г. В-четвертых, устойчиво возрастал экспорт капитала из развивающихся и переходных экономик. В-пятых, вследствие вышеуказанных процессов произошли существенные структурные сдвиги. В частности, в течение 2000-2012 гг. удельный вес развитых государств в глобальном притоке ПИИ снизился (с 81,13% в 2000 г. до 65,91% в 2007 г. и 41,51% в 2012 г.), развивающихся и переходных стран — повысился (в первой групп стран — с 18,37% в 2000 г. до 29,43% в 2007 г. и 52,2% в 2012 г., во второй группе — соответственно с 0,5 % до 4,66% и 6,47%). Подобный же тренд наметился в эти годы и в глобальном оттоке прямых инвестиций. Доля развитых государств уменьшилась с 88,72% в 2000 г. до 83,2% в 2007 г. и до 65,38% в 2012 г., развивающихся стран — увеличилась с 11,02% в 2000 г. до 14,53% в 2007 г. и до 30,63% в 2012 г., а переходных стран — соответственно с 0,26% до 2,27% и 3,99%Ч

В русле глобальных тенденций развиваются инвестиционные потоки и в Юго-Восточной Азии. В данной статье рассматриваются зарубежные прямые инвестиции (ЗПИ) этого региона.

Активный выход ряда стран Юго-Восточной Азии на международный рынок капитала в качестве его экспортеров относится к 70-м гг. прошлого века. В «Докладе о мировых инвестициях 2006 г.», специально посвященном проблеме вывоза капитала из развивающихся и переходных стран, отмечается, что в 1970-1980-е годы отток прямых инвестиций из развивающихся стран был очень мал по сравнению с современными масштабами, а источниками были страны Африки, преимущественно Латинской Америки и Западной Азии. Однако с середины 1980-х годов большую значимость приобрели страны Восточной и Юго-Восточной Азии2. В начале 80-х годов основными экспортерами капитала из региона были его наиболее развитые государства — Сингапур, Малайзия, Филиппины, в небольшом

объеме вывозили капитал Индонезия и Таиланд. В 1980 г. из региона было экспортировано 394 млн. долл. (в том числе из Малайзии — 201 млн., Сингапура — 98 млн., Филиппин — 86 млн., Индонезии — 6 мн., Таиланда — 3 млн. долл.)3, что составляло всего лишь 0,76% глобального оттока прямых инвестиций (доля всех развивающихся стран — 6,19%). Однако уже тогда регион выступал как весьма крупный среди развивающихся стран экспортер капитала. В 1980 г. на него приходилось 12,3% оттока прямых инвестиций из всех развивающихся государств и 33,4% экспорта капитала из развивающихся стран Азии4.

Через 10 лет, в 1990 г., за рубежом были размещены 2328 млн. долл. (в том числе Сингапуром — 2034 млн., Таиландом — 154 млн., Малайзией — 129 млн. долл.) и доля региона возросла в глобальном оттоке инвестиций до 0,96%, в оттоке из развивающихся стран — до 19,66%, но снизилась до 21,27% в экспорте капитала из азиатских развивающихся государств вследствие усиления инвестиционной активности Гонконга, Тайваня и КНР. В 1990-е гг. отмечался очень высокий рост экспорта прямых инвестиций, объем которого достиг в 1997 г. пика — 15863 млн. долл. (в том числе из Сингапура — 12252 млн., Малайзии -2675 млн., Таиланда — 584 млн. долл.). Позиции региона как крупного донора еще более расширились: в 1997 году его удельный вес в глобальном оттоке увеличился до 3,31%, в оттоке из всех развивающихся стран — до 20,6%, из стран Азии — до 30%. Увеличилось и число экспортеров прямых инвестиций — зарубежные операции с инвестициями стали вести Бруней Даруссалам, Камбоджа и даже Лаос (ЛНДР). Стоит отметить, что в 90-е годы очень активно осуществляла инвестиционные проекты Малайзия, которая в этот период стала основным среди азиатских развивающихся стран донором африканских государств. Так, в течение 1991-1997 гг. она вложила в Африке 772,3 млн. долл. (Республика Корея — 318 млн., Тайвань — 90 млн., КНР — 69 млн., Пакистан — 43 млн.)5.

Азиатский финансовый кризис 1997-1998 гг. нанес большой урон странам ЮВА — экспортерам капитала и стал переломным в инвестиционных процессах. В 1998 г. экспорт капитала из региона сократился более чем в три раза — до 4835 млн. долл. Восстановительный период длился фактически пять лет. В 2003 г. было размещено за границей 5818 млн. долл. и начался устойчивый рост экспорта капитала: его объем увеличился в 2007 г. более

* Муранова Анна Петровна, кандидат экономических наук, старший научный сотрудник Института востоковедения РАН.

чем в десять раз — до 59640 млн. долл. Однако повышательная динамика снова прервалась в кризисном 2008 г., когда зарубежные инвестиции сократились почти наполовину по сравнению с предыдущим годом. Хотя уже в следующем году рост ЗПИ восстановился, тем не менее к 2012 г. масштабы зарубежных прямых инвестиций достигли лишь уровня 2007 г. (см. рис. 1 и табл. 1). В 2011 г., по данным секретариата АСЕАН, прямые инвестиции из стран ЮВА были вложены в 65 странах всех континентов6.

Зарубежные прямые инвестиции стран ЮгоВосточной Азии в 1998-2012 гг.

Источники: http://www.metrinfo.ru/invest/articles/investitsii-v-yugo-vostochnuyu-aziyu-opredelyaem.85330.html, http://www.unic.ru/activity/pritok-investitsii-v-yugo-vostochnuyu-evropu-i-sng-mozhet-byt-zatrudnen-iz-za-regionalnogo-, http://cyberleninka.ru/article/n/zarubezhnye-pryamye-investitsii-stran-yugo-vostochnoy-azii

Источник: invest-4you.ru