Как оценить инвестиции в недвижимость

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.

Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.

На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

• Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
• Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
• Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.

Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

52. Инвестиции в недвижимость, способы и особенности их осуществления. Оценка недвижимости.

Недвижимость  это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, растительностью, недрами), а также зданиями и сооружениями. Недвижимость является важнейшей составной частью национального богатства, характеризующаяся фундаментальностью, уникальностью и неповторимостью, стационарностью, длительностью создания и долговечностью. В составе недвижимости можно выделить следующие группы активов: земельный участок; жилое поме­щение (дом, квартира); нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение; участок лесного фонда; воздушные и морские суда.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капита­ла в объекты недвижимости и систему экономических отношений, воз­никающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между юридическими и физическими лицами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т. д. Купля-продажа объектов недвижимости  это не только купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Особеннос­ти рынка недвижимости: 1) величина спроса на недвижимость во многом определяется месторасположением объекта; 2) сильная зависимость рыночной конъюнктуры от социально-экономического состояния региона и перспектив его развития; 3) сделки с недвижимостью должны пройти государственную регистрацию.

Инвестиции в недвижимость представляют собой долговременные вложения капитала на строительство и покупку жилых и нежилых по­мещений, а также приобретение прав на земельные участки. В пос­ледние годы инвестиции в недвижимость выступают наиболее динамич­но развивающимся сегментом инвестиционного рынка, поскольку имеют целый ряд преимуществ: а) инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как дают большую отдачу со временем; б) вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции; в) инвестиции в недвижимость являются надежным инструментом сохранности вложенных средств и ди­версификации инвестиционной деятельности. Источни­ки финансирования инвестиций в недвижимость: собствен­ные средства инвесторов, долевое участия других участников инвес­тиционной деятельности, бюджетные средства (объекты социальной сферы), ипотечные кредиты, средства индивидуальных застройщиков и др.

Настоящий рынок недвижимости невозможен без оценки ее объекта. Оценка недвижимости  это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость и определение ее стоимости на определенный момент времени.

Оценка недвижимости строится на принципах: спроса и предложения, изменения, замещения, наилучшего и наиболее интенсивного использования. Этапы оценки недвижимости: 1) поста­новка вопроса об оценке; 2) отбор информации, необходимой для оценки; 3) анализ информации; 4) расчет стоимости объекта недви­жимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной ве­личины стоимости; 5) составление отчета об определении стоимости.

Для определения стоимости недвижимости применяются три основных мето­да: 1) затратный (недвижимость не должна стоить больше, чем затраты на постройку аналогичной недвижимости); 2) рыночный (основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках); 3) доходный (основан на преобразовании ожидаемых в будущем доходов от недвижимости в ее современную стоимость). Ко многим объектам оценки применимы все три метода. Использование их сово­купности позволяет дать более реальную оценку стоимости объекта недвижимости.

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

• NPV – :

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

• IRR –

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

• DPBP –

Источники: http://cool-profit.ru/chto-takoe-otsenka-effektivnosti-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://studfiles.net/preview/1731144/page:45/, http://pammtoday.com/ocenka-investicij-v-nedvizhimost.html

Источник: invest-4you.ru