Какой объект недвижимости выбрать для инвестиций

Как вложить деньги в недвижимость

Впервые о легальном рынке недвижимости стало известно около 40 лет назад. Во времена плановой экономики все инфраструктурное и коммерческое имущество находилось во владении государства, то есть Советского Союза. Следовательно, купить жилье или другого типа помещение удавалось с большим трудом. Благодаря закону «О кооперации», у людей, имеющих возможность вложиться в недвижимость, появился шанс совершать первые сделки по купле-продаже имущества. А с момента распада Союза и выхода закона «О приватизации жилого имущества» число операций с недвижимостью динамично растет с каждым годом.

Содержание статьи

Особенности инвестирования в недвижимое имущество

Инвестиции в недвижимость – финансовый процесс, подразумевающий инвестирование денежных средств в объект жилого или нежилого типа, находящийся на стадии строительства или продажи. Вкладчикам, решившим принять участие в таком роде финансировании, необходимо взять во внимание тот момент, что капиталовложения смогут оправдать себя только через определенный промежуток времени. Прибыль от инвестиции может выражаться в виде материальных благ или дополнительного источника дохода.

Профессионалы предпочитают называть этот способ получения выгоды малым индивидуальным бизнесом. Кроме того, инвестирование в имущество в настоящее время является достаточно востребованным предложением на отечественном рынке. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством объектов, постоянно нуждаются в крупных или мелких инвесторах, имеющих возможность финансировать их проект. При этом вкладчики, заключая сделки, приобретают шанс получения одного из видов дохода, среди которых:

1. Пассивная прибыль. Она подразумевает под собой сумму инвестиций или приобретенной недвижимости. Получить такой доход можно при покупке жилья на этапе строительства с последующей сдачей в аренду после введения дома в эксплуатацию.
2. Процент от перепродажи. Приобретение имущества на стадии планировки или в начале строительства – это выгодное решение, так как квадратные метры в этот период стоят намного дешевле. Соответственно, после сдачи дома в использование вкладчик может продать квартиру, помещение и прочую недвижимость по достаточно высокой цене.

Исходя из вышеизложенной информации, можно сказать, что доход от инвестирования в недвижимость является разницей после заключения сделки. Перепродажа имущества – это деятельность, которая находится в компетенции риелторских компаний высшего и среднего звена. Суть их работы заключается в преждевременном выкупе большого количества квартир в новостройках для дальнейшей перепродажи на выгодных для себя условиях.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: правила выбора

По утверждению экспертов, имущественные инвестиции являются наиболее безопасным вариантом капиталовложений, чем, например, акции, стартапы и прочие виды вкладов. Такое мнение обуславливается тем, что объекты коммерческого и жилого типа менее подвержены падению цены. Исключением могут стать здания и сооружения, которые находятся в аварийном состоянии. Особенно такие капиталовложения успешны в мегаполисах, чего не скажешь об инвестициях в недвижимость в маленьком городе из-за низкой ликвидностью имущества, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге, где тот же параметр имеет значение на порядок выше.

Чтобы выбрать наиболее перспективное направление вложения капитала необходимо ознакомиться с каждым из них. Стоит отметить 5 основных объектов для инвестиций:

1. Жилая недвижимость.
   Самый доступный и проверенный способ, для которого характерен низкий уровень рисков. Суть инвестирования таких проектов проста и понятна: необходимо купить жилую площадь для последующей продажи ее по высокой цене. Также существует еще один исход событий – сдача в аренду для получения стабильной и долгосрочной прибыли. Инвесторам, которые решили приобрести квартиру или частный дом, следует учитывать определенные критерии выбора. Среди них:
   • месторасположение (район);
   • состояние и планировка жилья;
   • наличие необходимой инфраструктуры (учебно-образовательных заведений, магазинов, лечебных учреждений и транспортных узлов).
     Для инвесторов, которые хотят получить максимальную выгоду от капиталовложения, рекомендуется самостоятельно искать объект для покупки, поэтому не следует прибегать к услугам риелторских контор. При покупке недвижимости стоит уделить внимание каждой мелочи, ведь даже вид из окна или круг соседей может оказать большое влияние на спрос и цену жилья.
2. Коммерческая недвижимость.
   Вкладывать личные средства в такие объекты предпочитают более опытные предприниматели. К числу имущества коммерческого типа относятся:
   • офисные помещения;
   • торговые площади;
   • склады;
   • производственные цеха и другие.
     Среди инвесторов помещения, предназначенные для делопроизводства и ведения бизнеса, имеют стабильный спрос. Предприниматели разного достатка готовы платить хорошую аренду за квадратные метры, а значит, владельца будут ждать регулярные и высокие проценты.
3. Земельные участки.
   Специфический тип недвижимости, который имеет низкую стоимость в сравнении с коммерческой или жилой недвижимостью. Главными особенностями таких объектов являются:
   • простота покупки участка, в отличие от других видов недвижимости;
   • прозрачность операций и минимальный риск мошенничества с землей;
   • нет необходимости в оплате жилищных услуг и осуществлении ремонта;
   • относительно низкий показатель налогообложения;
   • упрощенная система оформления документов;
   • не требуется привлечение риелторов.
     Капиталовложения в землю имеет установленную классификацию. Например, для участков, предназначенных для использования под строительство необходимо использовать инвестиции на краткосрочной перспективе. Соответственно, долгосрочные вклады являются идеальным решением для земли, имеющей промышленное или сельскохозяйственное назначение. Помимо преимуществ такой вид инвестирования характеризуется наличием незначительных минусов. Среди них особенно негативным является ужесточенный контроль со стороны государственных органов, отвечающих за эксплуатацию территории.
4. Зарубежная недвижимость.
   Эксперты расценивают инвестирование в имущество за рубежом, как надежный и высокодоходный вариант капиталовложения. Так, в развитых странах цены на жилье с каждым годом повышаются, следовательно, покупка недвижимости оправдает себя.
5. Загородная недвижимость.
   Купля-продажа дач и частных коттеджей способна обеспечить инвестора высокой и стабильной прибылью. Такой способ получения дохода более известен в крупных городах, ведь каждый житель мегаполиса нуждается в отдыхе от загазованности и повседневного шума многочисленного транспорта.
   Среди востребованных вариантов покупки загородного имущества стоит отметить:
   • недостроенные сооружения;
   • готовое жилье;
   • участки под строительные работы.

По истечению определенного срока вложения в загородное имущество набирает обороты и становится более популярным и перспективным. При этом при покупке такой недвижимости вкладчик должен учитывать месторасположение объекта, коммуникации, окружающую его инфраструктуру и другие необходимые для комфорта и удобств условия.

Какие факторы влияют на успешность инвестирования в недвижимость

Несмотря на большой интерес к капиталовложениям в недвижимое имущество, число успешных инвесторов данного направления снижается с каждым годом. Хотя можно точно сказать, что покупка и сдача в аренду жилья или помещений является простым процессом, не требующим особых знаний и опыта. Как правило, многие крупные предприниматели совершают операции купли-продажи с помощью посредников, которые специализируются по недвижимости. Их задача заключается в изучении всех параметров объекта инвестирования. Также существует мелкое имущественное инвестирование, при котором предприниматели в целях экономии не привлекают к работе риелторов.

Каждый начинающий инвестор обязан знать, в какие объекты вкладывать личные средства и как этот процесс осуществлять. Кроме того, чтобы стать успешным вкладчиком на старте своей деятельности следует установить основные факторы, оказывающие воздействие на выгодное инвестирование:

• Состояние рынка недвижимости.
  Прежде чем финансировать конкретный проект необходимо изучить настоящую ситуацию в сфере, где осуществляются сделки с задействованием объектов недвижимости. Цель инвестора состоит в определении рыночного состояния и анализа его тенденции. Если есть возможность, то можно проконсультироваться по этому вопросу со специалистом.
• Временной интервал вложения в недвижимое имущество.
  Критерий характеризует, на какой период предприниматель готов вложить денежные средства. Долгосрочные проекты подразумевают приобретение жилья, земли или коммерческих помещений на срок от 3-х лет. К такому числу относятся объекты первичного рынка, строительство которых, а впоследствии перепродажа, требует много времени. Среди краткосрочных сделок стоит отметить спекуляции на вторичном рынке недвижимости. Такое имущество можно быстро сдать в аренду, при этом его период окупаемости значительно короче.
• Ожидаемая прибыль от капиталовложений.
  Главным фактором, влияющим на размер вероятного дохода, является время. Именно от правильно выбранного периода осуществления сделки зависит, принесет недвижимость прибыль или нет. Стоит отметить, что повышение цен на жилье или нежилые помещения напрямую влияют на увеличение капитализации. Аренда недвижимости может принести владельцу как доход, так и существенные убытки.
• Объем инвестиций и времени для пассивного заработка.
  Это, пожалуй, основополагающий фактор, который указывает на то, сколько инвестор готов вложить в недвижимое имущество и сколько времени он готов уделить развитию своего бизнеса. На сумму инвестиций огромное воздействие оказывает вид, месторасположение и общее состояние объекта недвижимости. Что касается времени, то начинающие инвесторы могут подумать, что процесс в отношении жилья или коммерческих помещений не требует управления, однако это не так. Длительный срок отводится для проведения ремонтных работ, обслуживание и обустройство. Кроме того, значительное количество времени понадобится для переговоров с арендаторами и различными службами.

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Как определить окупаемость

Крупные инвесторы придерживаются позиции вложения капитала в зарубежную недвижимость. Такое решение обуславливается наличием более развитой экономики в европейских странах, отсутствием дефолта, а также максимально выгодных условий по ипотеке. Именно эти показатели делают привлекательным жилье за рубежом для российского инвестора.

И все же вне зависимости от выбора объекта капиталовложений цель предпринимателя состоит в сокращении срока окупаемости инвестиций в недвижимое имущество. На сегодняшний день для этого существует два эффективных способа:

1. Повышение ликвидности имущества.
   Данный вариант подразумевает повышение цены на аренду жилья посредствам сдачи его посуточно. Этот способ по усилению ликвидности относится к числу агрессивных подходов ведения бизнеса, ведь он характеризуется высокими рисками, такими как неимение постоянных жильцов и порча имущества.
2. Инвестирование прибыли с аренды.
   Метод подразумевает отсутствие необходимости вывода дохода из инвестиционного потока, то есть получаемые денежные средства с аренды будут применяться для новых проектов. Так, срок окупаемости инвестиций можно будет сократить примерно на срок от 2 до 2,5 лет.

С какими рисками может встретиться инвестор

Любая деятельность, в которой основным финансовым инструментом выступают деньги, имеет определенный процент рискованности. Не исключением является инвестирование в недвижимость, действующее в России. Среди основных рисков стоит отметить наиболее влиятельные:

1. Риск ипотеки.
   Следует сказать, что экономический кризис, который продолжался с 2008 по 2009 года оказал несильное влияние на рынок недвижимости в России, чего не скажешь о мировой ситуации. При этом цены на имущество в Америке и Европе претерпели существенных изменений и приобрели нисходящую тенденцию. Незначительное падение в цене недвижимости в России обусловливается несовершенством ипотечной политики в стране, так как о ней здесь стало известно лишь в начале 2000-х годов. Также можно охарактеризовать падение тренда на жилье в 2015-2016 году, когда истек срок выплат по десятилетним ипотекам в РФ. При этом ситуация обуславливается тем, что образовался довольно высокий показатель невозврата средств.
2. Риск жилья.
   Большое значение в этом случае играет ценовой минимум, который определяет рискованность сегодняшних инвестиций, осуществляемых в недвижимость жилого типа. Чтобы вложить личные средства на выгодных условиях инвестору необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке и при отрицательной динамике цен резко заключать сделки по покупке имущества.
3. Риск при строительстве.
   Вероятная угроза потери средств в этой категории может проявляться в двойных продажах жилья, липовых компаниях-застройщиках и мошеннических манипуляциях, к которым прибегают недобросовестные эмитенты. Вложение капитала в строящуюся недвижимость является выгодным инвестированием, которое приносит приличные деньги. Однако прежде чем заключать договор предприниматель должен внимательно изучить историю и документацию рассматриваемой компании.

Советы инвесторам при капиталовложении

У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:

1. Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
2. Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
3. Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
4. Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
5. Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.

Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Каждый инвестор должен понимать, что происходит на рынке недвижимости в данный момент, и спрогнозировать его развитие на несколько лет вперёд. Эта информация необходима при выборе стратегии инвестирования, при выборе подходящего объекта. На что же нужно обратить внимание при анализе ситуации в сфере недвижимости? Принципы, о которых я расскажу, касаются только местного рынка. Изменения на макроэкономическом уровне предсказывать сложнее. Да и крупномасштабная модель не всегда соответствует действительности в конкретном регионе. Поэтому и важно понимать, что происходит на месте.

Первый критерий: занятость

Большинство людей стремится найти жильё рядом с местом работы. Поэтому если в городе или его районе создаются рабочие условия, то увеличивается приток людей на эту территорию. Это приводит к улучшению местного рынка недвижимости. Такие ситуации возникают при открытии заводов или крупных медицинских центров, месторождений полезных ископаемых. Общий рост финансового благосостояния тоже благоприятно отражается на рынке недвижимости: люди выбирают элитные квартиры или даже дома. На другой стороне медали находятся районы, которые пострадали от различных экономических трудностей: сокращение штата, банкротство и закрытие предприятий. Соответственно, снижается платежеспособность населения, наблюдается отток рабочих. Как видите, занятость населения играет важную роль при анализе рынка.

За информацией такого рода можно обратиться в городской центр занятости населения либо непосредственно в Департаменте труда и занятости региона. Часто они публикуют статистические данные на интернет-площадках. План развития (застройки) города также находится в открытом доступе, чаще всего на официальных сайтах Департамента архитектуры и градостроительства.

Наблюдайте за происходящим изнутри. Слушайте, что говорят ваши друзья, соседи, прохожие, жалуются ли они на задержку зарплаты или нехватку рабочих мест. Смотрите, увеличивается или уменьшается количество приезжих. Люди чутко реагируют на любые движения. Будьте наблюдательны и сможете узнать больше или раньше официальных источников. Определите положение дел в сфере трудоустройства, сможете определить текущую и ближайшую зону развития рынка недвижимости.

Второй критерий: предложение

Предложение — это общее количество квартир, выставленных на продажу прямо сейчас. Средний срок экспозиции составляет 6 месяцев. Если помещение реализуется за меньший срок, то можно говорить о нехватке жилья. Если объект не востребован больше полугода, то есть основание задуматься о перенасыщении рынка. Второй вариант грозит снижением цены или значительном увеличении времени продажи. Ни тот, ни другой результат не принесут прибыли.

Чтобы быть точным, лучше разделить рынок по классу недвижимого имущества. Возможно, в интересующем вас районе не хватает жилья эконом-класса, а предложений в элитных домах с избытком. Тогда вам стоит работать в определённом направлении, в конкретном ценовом диапазоне. Например, можете приобрести большую квартиру и разбить ее на две студии. Таким образом вы не только закроете потребность потенциальных арендаторов, но и увеличите денежный поток.

Получить сведения о балансе предложений и спроса можно у риэлтора или в агентстве недвижимости. Некоторые компании рассылают ежемесячные отчеты на электронную почту подписчикам. Вы можете самостоятельно изучить газеты или сайты объявлений в рубриках «сдам/ сниму» и «продам/ куплю». Но это потребует много сил и времени. Лучше обратитесь к специалисту.

Третий критерий: доступность

Для полноты картины нужно проанализировать доступность квартир для жителей города. Вы можете жить в идеальном по всем параметрам месте, но это не имеет смысла, если люди не способны заплатить за жильё. Например, Пуэрто-Рико — райский остров. Однако ошеломляет уровень безработицы в стране, 45% населения которой проживают за чертой бедности.

Параметр «доступность» складывается из трёх компонентов.

1. Стоимость квартиры — часто обусловлена предложением. Цена объекта снижается пропорционально увеличению аналогичных предложений, и наоборот.
2. Доходы населения — средняя заработная плата людей, проживающих в районе. Уровень потребления населения напрямую зависит от уровня доходов.
3. Процентные ставки — имеются в виду условия банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

По сути вы проверяете, сможет ли человек с таким-то ежемесячным доходом оплачивать аренду или ипотечный взнос по такой-то квартире.

Заключение

Когда вы объедините полученную информацию, то сможете оценить состояние местного рынка недвижимости. Идеальные условия для инвестирования включают:

• полную занятость населения с возможным увеличением числа рабочих мест,
• срок продажи квартиры менее 6 месяцев,
• среднюю заработную плату, перекрывающие ежемесячные платежи.

Если какой-то из факторов не соответствует указанным параметрам, будьте осторожны и не спешите вкладывать средства. На что ещё нужно обратить внимание начинающему инвестору, читайте в статье

Хотите проконсультироваться или доверить выбор объекта профессионалам, оставьте >>> заявку

Как выбрать правильный объект для инвестиций

Как частному инвестору в недвижимость оценить потенциальный доход? По каким параметрам можно выбрать правильный объект для инвестиций? И что нужно учесть, чтобы не ошибиться с выбором застройщика?

На эти и другие вопросы портала «Разумная Недвижимость» отвечает специалист по работе с клиентами E3 Investment Реваз Чеишвили.

Реваз, какая схема частных инвестиций в недвижимость сегодня наиболее распространена? И как оценить потенциальный доход?

—Это покупка ликвидных квадратных метров с целью дальнейшей реализации. Оценка инвестиций в недвижимость, показателей доходности вложений основана на использовании математической модели. При её составлении учитывается разница в стоимости квадратного метра в объекте для инвестирования и в домах завершающей стадии строительства (готовых новостройках) в данной локации.

Расчёт ведётся по такой формуле:

Д – доходность на вложенную сумму в годовых;

Δ Ц – разница между ценой кв. метра в готовой новостройке и в объекте для инвестирования;

Ц нач. – стоимость метра квадратного инвестируемого объекта;

Т – плановый период строительства.

цена квадратного метра в готовой новостройке – 100 000 руб.;

цена квадратного метра в объекте для инвестирования – 60 000 руб.;

плановый период строительства – 2 года (730 дней).

Получаем Д = 40 000/60 000 × 365/730 × 100%, т.е. Д = 33,3% годовых доходности.

В вашем примере даны очень хорошие показатели доходности. Но так заработать получается, наверное, не всегда. При каких цифрах частные инвестиции в недвижимость уже могут считаться выгодными?

—Сейчас среди специалистов нет однозначного мнения относительно дальнейшего развития ценовой политики на рынке недвижимости. Тем не менее мы наблюдаем факторы, которые оказывают положительное влияние на приток частных инвестиций в недвижимость – с 13% в 2015 году до 20% в 2016-м.

Нынешняя обстановка на рынке недвижимости позволяет зарабатывать частному инвестору от 20% до 40% за весь срок строительства объекта. Что касается возможности сдавать квартиру в аренду, то доходность такого подхода составляет в среднем 6% в год.

Как выбрать правильный объект для инвестиций? Какие параметры должны «сойтись»?

—При выборе ликвидного объекта необходимо обратить внимание на следующие факторы:
• локация объекта;
• инфраструктура;
• площадь объекта;
• качество и технология строительства;
• транспортная доступность;
• история застройщика.

А на каком этапе лучше всего входить в проект? На котловане многие сейчас не рискуют, а на завершающих стадиях строительства уже не так выгодно…

—В этом вопросе необходимо руководствоваться правилом золотой середины. Торопиться с покупкой квадратных метров, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жильё в нём вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

При покупке квартиры на этапе котлована рекомендую соблюдать определённые правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличии у застройщика вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Каждый инвестор беспокоится о безопасности своих вложений. Особенно это актуально в кризисный период, когда многие застройщики банкротятся. Есть ли какие-то общие для рынка «тревожные симптомы», т.е. признаки потенциально провальных проектов?

—Высокие или минимальные риски присутствуют на любом этапе строительства объекта. Покупателю квартиры в строящемся доме остаётся лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введён в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика.

Источники: http://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-nedvizhimost.html, http://inveso.ru/knowledge-base/analiz-ry-nka-nedvizhimosti.html, http://razned.ru/estate-investment/article/the-most-successful-investment-cases/

Источник: invest-4you.ru