Кто покупал квартиру как инвестицию

Инвестиции в квартиры

Инвестиции в квартиры являются лучшей альтернативой банковским депозитам и инвестиционным вложениям в ценные бумаги. Это можно назвать грамотным распоряжением имеющимся капиталом, ведь гарантирован его возврат, а при правильном подходе и приумножение. Деньги должны работать – это главная аксиома бизнеса, залог вашего успеха и финансовой обеспеченности в дальнейшем. Значит, стоит узнать, где лучше купить квартиру для инвестиций, и как сделать рациональные вложения.

Инвестиции капитала в жилплощадь на стадии строительства новостройки для дальнейшей продажи

Один из перспективных вариантов – инвестирование в строительство квартиры. Приобретение площадей на стадии застройки обходится существенно дешевле. Как показывает практика, к завершению строительства стоимость квадратных метров в сдаваемой в эксплуатацию новостройке возрастает на 25-30% и её можно будет выгодно продать. Если же сразу заплатить за помещение в полном объёме, то есть возможность получить от застройщика дополнительную скидку в среднем на 10%.

Выбрав путь получения дохода в виде инвестирования в квартиры в начале строительства объекта, воспользуйтесь рекомендациями специалистов:

1. тщательно изучите историю застройщика (сколько лет на рынке, какие объекты сданы, не было ли по ним проблем и судебных споров). На строительном рынке есть компании с безупречной репутацией. Цены на их объекты даже на стадии строительства выше, но и раскупаются готовые жилплощади быстрее. Это гарантия возврата денег, а не задержки в «замороженном» строительстве;
2. детально проанализируйте особенности объекта, обратите внимание на локацию, инфраструктуру района и перспективы его освоения, архитектуру строения, планировочные решения;
3. решившись на инвестиции в квартиры на стадии строительства, сравните цены с аналогичными предложениями, чтобы выбрать оптимально лучшие. Если в выбранной новостройке стоимость кв. метров существенно выше подобных, то в будущем могут возникнуть трудности с продажей или доход окажется ниже ожидаемого.

Покупка жилплощади в новостройке для последующей сдачи в аренду

Второй перспективный вариант – инвестирование в покупку квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи её в аренду. Он подходит тем, кто остерегается вкладывать средства на начальной стадии строительства ввиду высоких рисков. Стоимость жилых площадей в новостройке, практически готовой к сдаче в эксплуатацию, выше, чем на этапе рытья котлована, срок полной окупаемости больше.

Подбирая, где купить квартиру для инвестиций, обратите внимание на:

1. территорию ЖК, удобства и безопасность. Лучше, чтобы впоследствии она была закрытой, охраняемой, с консьержами в подъездах, оборудованным двором, детской площадкой и парковкой;
2. местонахождение дома и близость остановок городского транспорта, метро;
3. инфраструктуру района (доступность магазинов, поликлиник, детских учреждений, мест для отдыха).

Тщательный подбор месторасположения и прочих удобств ЖК позволяет рассчитывать на большую доходность объекта в дальнейшем. Для того чтобы купленное жильё окупилось быстрее, нужно подыскивать действительно лучшие квартиры для инвестиций.

В части сроков окупаемости, прогнозы расплывчаты и тут расчеты индивидуальны, в учет берутся разные данные. Например, в столице средняя окупаемость вложений составляет 8-10 лет, тогда как при инвестициях в квартиры в Сочи, несмотря на высокую популярность курорта и дороговизну жилья в сезон, может доходить до 15-20 лет.

Вариант инвестиций в недвижимость вторичного рынка

Инвестиции в квартиру в Москве выгодны и на вторичном рынке. Это вариант для тех, кто решил зарабатывать уже сейчас, но понимает, что дома старого жилого фонда приходят в непригодность и не гарантируют высокой прибыли от продажи спустя 10 лет.

Недвижимость в старых домах при перепродаже в будущем не принесет такой доход, как жильё в современном и удобном жилом комплексе (если это не исторический центр столицы, где здания представляют архитектурную ценность). В то же время, если вам посчастливится найти предложение с выгодной ценой, и в случае удачной локации объекта, сделав внутри даже простенький ремонт и установив мебель в помещение, можно вернуть вложения в ближайшие несколько лет.

Если вы решили купить квартиру для инвестиции и получения стабильной прибыли от сдачи жилья в аренду, то лучше выбирать помещения:

• небольшие по площади (самый высокий спрос на одно- и двухкомнатные помещения, как показывает практика, инвестиции в квартиры студии окупаются быстрее);
• расположенные на средних этажах;
• находящиеся в удобно расположенном доме (близко к метро и объектам инфраструктуры).

Специалисты не рекомендуют вкладывать средства в элитную недвижимость, если вы рассматриваете покупку квартиры как инвестицию средств с коммерческой целью. Проблема в том, что этот сектор первым страдает при кризисах. Стабильным сектором остаются варианты комфорт-класса или эконом.

Квартира как инвестиция: что нужно учесть?

• Квартира как инвестиция: что нужно учесть?
• Как заработать, продавая недвижимость в 2019 году
• Как определить, что выбрать — бизнес или инвестиции
• Стоит ли покупать квартиры в пятиэтажках

Цена

С нее начинается любая покупка, а уж приобре­тение жилья — тем более. Специалисты советуют рассчитывать на ту сумму, которая имеется в наличии. Это в идеале. Если же все-таки придется использовать заемные средства, они должны составлять не больше 1/5 стоимости приобретаемого жилья (или ту сумму, которую вы сможете вернуть в течение года). Иначе затея окажется не такой уж прибыльной.

Ликвидность

Уже на стадии покупки квартиры стоит изучить рынок и оценить, насколько легко и выгодно вы сможете продать свои квадратные метры в случае необходимости. Если специалисты про­гнозируют рост интереса к жилью в выбранном районе, покупка имеет смысл. Это важное условие, даже если вы приобретаете жилье не для перепродажи, а для сдачи в аренду!

Место

Расположение жилья, которое потенциально будет сдаваться в аренду, имеет особенное значение. Хорошее транспортное сообщение и развитая ин­фраструктура сделают вашу квартиру конкуренто­способной на рынке недвижимости. Продумайте, кого бы вы хотели видеть в потенциальных арен­даторах. Если студентов, то есть смысл подбирать квартиру поблизости от нескольких вузов. Если се­мью, то рядом должны быть садики, школы, скверы для прогулок и так далее.

Если квартиру в будущем планируется прода­вать, стоит обращать внимание в первую оче­редь на транспортную доступность, наличие магазинов рядом и возможность сделать в ней перепланировку.

Первичка или вторичка?

Если планируете в будущем квартиру продавать (а аналитики предсказывают рост цен на недвижимость в ближайшие годы), то стоит присмотреться к новострой­кам — как на этапе строи­тельства, так и уже сданным. Существует вероятность, что через несколько лет количество новостроек сократится, и это по­ложительно скажется на стоимо­сти новых квадратных метров. Напомним: чтобы не пришлось платить 13-процентный налог после продажи квартиры, она должна быть в собственности не меньше трех лет. Таким образом, выгодно продать купленную в этом году квартиру вы сможете не раньше второй половины 2019 года.

Если хотите стать арендодате­лем, то ваш вариант — вторич­ка. Можно купить квартиру, отремонтировать ее и сда­вать или сдавать в том виде, в котором купили. Прибыль начнет поступать сразу же, но она будет дробной и не такой значительной, как в первом варианте.

Предложили купить квартиру через ЗПИФ. Это вообще законно?

Адвокат и председатель коллегии адвокатов г. Москвы «Центр правовых экспертиз»

Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывает, чем покупка квартиры у ЗПИФа отличается от обычного процесса и на что стоит обратить внимание при проверке такой компании.

К нам часто обращаются с вопросом, безопасно ли покупать квартиру ЗПИФов. Вопрос обоснован, поскольку через ЗПИФы в России продается менее 1% квартир, и информации о таких сделках немного.

Между тем, покупка квартиры у ЗПИФа так же законна, как покупка у физического или юридического лица. Но нужно знать нюансы, которые уберегут от мошенничества. О них мы поговорим в этой статье.

Для наглядности приведем в пример историю семейной пары, которая покупала квартиру у ЗПИФа.

Вопрос 1. Что такое ЗПИФ?

Допустим, Артем и Элла выбрали квартиру в новом ЖК и пришли в риэлтерскую компанию, чтобы обсудить детали. Им сообщили, что квартира принадлежит ЗПИФу. Что это такое, пара не знала, но отказываться от приглянувшейся квартиры не захотела, и решила больше узнать о ЗПИФах.

Объяснение

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Как любой паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ заинтересован в том, чтобы сделать выгодную инвестицию и получить высокую прибыль. В России инвестиции в недвижимость являются высокодоходными, и один из инвестиционных портфелей таких фондов обязательно посвящен недвижимости.

Ежегодно недвижимость растет в цене на 20-25%. Тенденция сохраняется даже в кризисное время.

ЗПИФы распоряжаются миллиардными активами. Как правило, они выкупают целые жилые дома и даже комплексы еще на этапе строительства по, так сказать, оптовым ценам. Когда дом готов, распродают квартиры в нем, но уже по рыночным ценам. И получают доход.

Вопрос 2. Как заключать сделки с ЗПИФом?

Пара выяснила, что ЗПИФ не является юридическим лицом. Возник вопрос: как заключать сделки с такой организацией и будут ли они законными?

Объяснение

У ЗПИФа есть особенность — он не является юридическим лицом, и это настораживает покупателя. Не пугайтесь. Дело в том, что за спиной ЗПИФа всегда стоит управляющая компания — юридическое лицо, которое регулирует деятельность ЗПИФа, распоряжается его имуществом и заключает сделки от его имени.

Из-за наличия управляющей компании в свидетельстве о праве собственности на квартиру содержится обременение – доверительное управление.

Обременение — это статус, который не позволяет новому владельцу свободно распоряжаться квартирой. Ничего страшного в этом нет. Как только сделка купли-продажи будет заключена и зарегистрирована в Росреестре, обременение снимут.

Вопрос 3. Как проверить ЗПИФ?

Артем и Элла боялись мошенничества: не получится ли так, что ЗПИФ исчезнет с деньгами?

Объяснение

Сделки с официальным НЕ мошенническим ЗПИФом законны и безопасны. Но, чтобы убедиться в законности ЗПИФа, нужно запросить документы, которые это подтвердят:

• Устав управляющей компании.
• Правила доверительного управления ЗПИФом.
• Доверенность, выданную уполномоченному лицу на проведение сделки. Подписантом документов со стороны ЗПИФа выступает уполномоченное лицо управляющей компании. Это нормально, но, чтобы убедиться в том, что это лицо имеет такие полномочия, нужно запросить у него доверенность на проведение сделки и удостовериться, что доверенность выдана надлежащим лицом и не отменена на момент подписания договора купли-продажи квартиры.
• Письменное одобрение сделки спецдепозитарием. Это документ, который разрешает управляющей компании распоряжаться имуществом ЗПИФа. Без этой бумаги она не может заключить ни одну сделку.

Специализированный депозитарий — независимый орган, который работает на основании лицензии ФСФР (ЦБ РФ). Он регулирует деятельность управляющей компании и следит, чтобы она соответствовала законодательству.

Наличие спецдепозитария само по себе служит гарантией того, что ЗПИФ работает на законных условиях, и не является мошенническим.

Кроме всего, у ЗПИФов есть еще один плюс, который обеспечивает надежность сделки. Сумма всех денежных средств, которыми распоряжается ЗПИФ, во много раз выше цены одной квартиры. И вероятность, что он исчезнет с деньгами за одну квартиру, рискнув целым состоянием, очень мала.

Вопрос 4. Как проверить саму квартиру?

Артему и Элле порекомендовали, разобравшись с ЗПИФом, проверить еще и саму квартиру.

Объяснение

Квартира может содержать юридические сюрпризы: незаконную перепланировку, чужую прописку, задолженность по коммунальным платежам и прочее. Чтобы оградить себя от неприятностей, квартиру нужно проверить.

Для этого нужны документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
• Документ-основание, по которому квартира была приобретена ЗПИФом.
• Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Сравните фактическую планировку квартиры с той, которая указана в кадастровом паспорте, и поймите, была ли произведена перепланировка. Выписку из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан.
• Копию финансово-лицевого счета. В нем должно быть указано, что по квартире нет неоплаченных коммунальных платежей.

Вопрос 5. Кому и как платить?

Когда все документы были проверены, детали оговорены и цена согласована, возникла сложность: ЗПИФ отказался принимать деньги через банковскую ячейку. Артема и Эллу это насторожило.

Объяснение

На самом деле поведение ЗПИФа в этой ситуации совершенно нормально, и смотреть на этот вопрос надо шире.

1. Во-первых, ни одно юридическое лицо не имеет права работать с наличными деньгами, если у него нет кассового аппарата. А кассовых аппаратов нет у 90% юридических лиц.
2. Во-вторых, не все доверяют своим сотрудникам забирать большие суммы наличными из банковской ячейки.

Выходом из этой ситуации служит банковский аккредитив. По сути, это та же банковская ячейка, только безналичная.

Чтобы воспользоваться аккредитивом, покупатель должен обратиться в банк и оформить аккредитив. Продавец должен открыть в своем банке аккредитивный счет, куда банк покупателя перечислит деньги. При исполнении продавцом условий договора купли-продажи (например, регистрации права собственности покупателя на квартиру) банк зачислит деньги на счет покупателя.

В итоге пара проверила все документы, оформила банковский аккредитив и заключила сделку. Квартира благополучно перешла в ее собственность.

Пожалуй, в России нет более зарегулированной государством структуры, чем ЗПИФ. Вся его деятельность рассматривается буквально под микроскопом, и шансов на обман у ЗПИФа практически нет. Единственное, в чем нужно быть уверенными, это в законности самого ЗПИФа. Для этого запросите те документы, о которых шла речь в нашей статье, и тщательно их проверьте. Если все в порядке, смело заключайте сделку и становитесь полноправным собственником квартиры.

Источники: http://byrich.ru/1708-investicii-v-kvartiry.html, http://www.kakprosto.ru/kak-925962-kvartira-kak-investiciya-chto-nuzhno-uchest, http://rb.ru/opinion/kv/

Источник: invest-4you.ru