Квартиры в строящихся домах инвестиции

Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду, а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Инвестиции в строительство

Размышляете над тем, как заставить работать ваши деньги? Банковские депозиты не покрывают даже инфляцию. В ценных бумагах разбираются далеко не все. Спекулятивные операции с валютой напоминают игру в рулетку. Хорошей альтернативой является инвестирование в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции надежны, потому что объект переходит в вашу собственность. Они ликвидны и потенциально могут удвоить ваш капитал за короткий срок. К сожалению, без рисков никуда. Поговорим об инвестировании в строительство подробнее.

Выберите время

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2016 году пережил глубокий кризис:

• цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
• заметно выросло число обманутых вкладчиков;
• увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2017 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2018 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

• привлечь первую волну клиентов;
• создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций — старт комплексной застройки.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья — самый популярный объект вложений. Причины:

• относительно небольшая сумма инвестиций;
• короткий срок окупаемости: 1–2 года;
• широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
2. Район (престиж, безопасность).
3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
6. Количество комнат (самый ликвидный товар — 1 и 2-комнатные квартиры).
7. Планировка квартиры.
8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

• доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
• срок окупаемости — такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

• сумма инвестиций — более значительная;
• ликвидность загородного жилья — на порядок ниже;
• волатильность цен — выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

• экологическая обстановка;
• расстояние до крупного центра;
• удобство коммуникаций.

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски — высокие. Возможности выхода из проекта — ограниченные. Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Производственные помещения

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

• инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
• цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель — определены заранее;
• сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
4. Офисы и деловые центры.
5. Складские помещения, ангары, хранилища.
6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций — максимальная.

Риски — высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство — самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов — мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2016 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
4. Посчитайте общее количество инвесторов.
5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Изучите инвестиционный проект строительства

Он включает в себя следующие документы:

• технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство;
• бизнес-план;
• проектную документацию.

Изучите условия договора

Во-первых, оцените интерес к объекту других инвесторов. Его отсутствие — сигнал о том, что сроки строительства могут быть сорваны.

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

1. Перепродажа без ремонта.
2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

1. Высокая доходность.
2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
6. Большой выбор объектов в крупных городах.
7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Полезные видео

Передача: Честный дом. Инвестиции в строительство. В гостях: Юрий Неманежин, Управляющий партнер GravionGroup, член правления Ассоциации застройщиков Московской области

Как выгодно и безопасно вложить деньги в покупку недвижимости в новостройке. На что обращать внимание, чего следует избегать при инвестировании. Как и где купить чтобы не быть обманутым.

Квартиры в строящихся домах инвестиции

Инвестиции в новостройки Москвы могут принести до 50% прибыли. Выросла и привлекательность приобретения квартир для сдачи в аренду

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов:

– Безусловно, на первичном рынке элитного жилья Москвы сегодня есть привлекательные объекты для инвестиций. Ставки по вкладам продолжают снижаться, и на этом фоне интерес к недвижимости как к объекту для вложений растет, хотя доходность и снизилась по сравнению с докризисным периодом. В среднем вложения в квартиры элит-класса могут приносить инвесторам 10-15% годовых, что раза в два превышает депозиты банков. А в высоколиквидных проектах за цикл стройки можно получить доход 30-50%, как, например, в известном жилом комплексе «Садовые Кварталы» (на фото ниже). Но речь идет, безусловно, только о ликвидных комплексах. К числу наиболее инвестиционно привлекательных и востребованных объектов, помимо «Садовых Кварталов», также стоит отнести комплексы «Софийский», Capital Tower и «Жизнь на Плющихе».

По итогам 1 полугодия 2018 года 28% всех сделок на первичном рынке элитного жилья приходилось именно на стадию «нулевой цикл», что говорит о росте популярности недвижимости как объекта для инвестиций. Наиболее выгодной с этой точки зрения можно назвать тактику «сработать на опережение»: купить квартиру на самом раннем этапе строительства, до официального старта продаж. Также удачным для вложений стоит назвать такой формат, как квартиры или апартаменты с отделкой: их можно быстро продать или сдать в аренду, не тратя времени и средств на дорогостоящий ремонт. Так, в комплексе Roza Rossa (на фото ниже) в Хамовниках можно приобрести компактные апартаменты с отделкой по цене от 20 млн рублей и после окончания строительства получать прибыль 25% годовых, сдавая недвижимость в аренду с помощью управляющей компании Metropol.

Если говорить о площади инвестиционных квартир, то на старте продаж многих элитных комплексов инвесторами в первую очередь раскупаются небольшие однокомнатные квартиры и студии. Высокий спрос на такие лоты наблюдается в проектах Roza Rossa, «Современник», I’M, «Цвет 32».
При выборе объекта для инвестиции важную роль играет локация, и здесь в первую очередь стоит обратить внимание на Хамовники, которые уже несколько лет подряд удерживают пальму первенства по покупательскому спросу. Но, безусловно, главный фактор, который делает новостройку интересной для инвесторов, – это гибкая ценовая политика застройщиков.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– В среднем заработать на инвестициях в недвижимость, которая уже вышла в продажу, можно от 10% до 15%. Доход в размере от 10% обещают «Полянка, 44», Cloud Nine, «Малая Бронная, 15» (на фото ниже), до 15% возможно получить от вложений в «Цвет 32», «Реноме» и другие.

Но самые «лакомые кусочки» рынка находятся в закрытых продажах. Потенциал доходности по объектам, о которых сегодня известно лишь ограниченному пулу брокеров, – до 30%. Такая цифра в современных реалиях может показаться преувеличенной, однако зачастую такие объекты в режиме секретности продаются по цене на 10-15% ниже той, которая будет на старте продаж. С учетом потенциального роста цены с момента официального представления проекта рынку до заселения, который в среднем составляет те же 15%, формируется доходность до 30%.

Сейчас в закрытом режиме продается около 550 лотов общей площадью порядка 78 тыс. кв. метров. Большая часть таких проектов находится в Хамовниках и Тверском районе. К примеру, в Хамовниках появится комплекс, предлагающий квартиры с отделкой. Сейчас цена составляет 500 тыс. рублей за кв. метр, на старте она будет не ниже 650 тыс. рублей за кв. метр. На Пресне к 2021 году построят масштабный премиальный жилой комплекс, и прогнозируемая доходность по нему выглядит привлекательной – 300 тыс. рублей за кв. метр сейчас против 500 тыс. за кв. метр на этапе сдачи в эксплуатацию – до 20%.

Управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов:

– Инвестиционно привлекательные новостройки высокобюджетных сегментов на рынке есть. Однако поиск потенциально доходного и успешного проекта уже не так прост, как в середине 2000-х или начале 2010-х годов, когда элитные объекты были эксклюзивом, за которым «охотилось» немало потенциальных покупателей. Сегодня комплексы конкурируют за клиента.
Кроме того, есть проблема, связанная с низкой девелоперской активностью. За первое полугодие 2018 года в продажу вышел только один жилой комплекс элитного класса. Соответственно, подыскать объект для вложений на ранней стадии строительства непросто – почти все элитные новостройки либо находятся на стадии завершения, либо уже сданы в эксплуатацию.

Наиболее перспективны сегодня проекты премиум-класса, которые фактически занимают промежуточное положение между элитными новостройками и бизнес-классом. Всего в этом сегменте насчитывается 60 проектов с 3,5 тыс. квартир. При выборе потенциально успешного проекта необходимо учитывать комплекс факторов, а не только отдельные характеристики, такие как расположение или стоимость. Большая часть проектов премиального сегмента (около 25%) находится в Пресненском районе, а также в Раменках и Замоскворечье. Только по самим локациям уже можно понять, что по своей концепции, а значит и по инвестиционным характеристикам, они значительно отличаются.

Правильно подобранный объект по мере роста стадии строительной готовности может принести инвестору прибыль в 20-30%. На мой взгляд, в сегодняшних условиях следует делать ставку на эксклюзивность, нетривиальность проекта – именно такие проекты привлекают внимание покупателей, особенно избалованных. К примеру, на западе Москвы стартовали продажи в комплексе премиум-класса Spires (на фото выше). Во-первых, он выполнен в стиле ар-деко, к которому наши архитекторы почти никогда не обращались. Во-вторых, проект включает большое разнообразие планировочных решений, в том числе квартиры с каминами, террасами, лофты и даже урбан-виллы.

На российском рынке жилья стагнация, поэтому риск для инвестирования очень высок. Кроме того, в силу более низких номинальных цен, вложения принесут меньше возврата при одинаковом количестве затраченных сил. Что касается зарубежных рынков недвижимости, то там тоже не все безоблачно. С азиатских рынков жилой и коммерческой недвижимости идет отток капитала. Риски растут из-за замедления экономики Китая. В Европе и США риски меньше, но и доходность весьма скромная, а конкуренция девелоперских проектов огромна. Кроме того, не следует забывать фактор санкций. Так, в США и Великобритании уже проверяется чистота всех средств российских инвесторов, направляемых в местную недвижимость.

Директор департамента инвестиций Blackwood Владлена Зинина:

– На рынок поступил значительный объем нового предложения по привлекательными ценам, что связано с изменениями в законодательстве и переходом на расчеты с застройщиком с помощью эскроу-счетов. Девелоперы стимулируют спрос акциями и предложениями, что ведет к снижению стоимости входа в проект. Кроме того, дополнительные скидки предоставляют при оптовых покупках квартир, а размер дисконта напрямую зависит от объема планируемого к покупке пула лотов. В таком случает инвестор может заработать 25-35%: 10-15% за счет скидок от застройщика за опт, а также 15-25% за счет повышения строительной готовности объекта при покупке квартир на начальной стадии строительства.

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– Сейчас, пожалуй, самый подходящий за последнее время момент для покупки элитной квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Цены существенно «просели» и, по всей вероятности, достигли минимальных значений. В течение ближайших нескольких месяцев они не снижались, в то же время арендные ставки в рублях сохранились практически на стабильном уровне. Спрос на аренду качественного жилья достаточно высок, а предложений, соответствующих запросам арендаторов высокобюджетных квартир, крайне мало.

Доходность от инвестиций в московское элитное жилье становится интересной. Ставка аренды дорогих квартир в центре Москвы сейчас составляет от 25 до 40 тыс. рублей за кв. метр в год, что сопоставимо с премиальными офисами. Вместе с тем цена приобретения «элитки» – от 450 до 800 тыс. рублей за кв. метр. То есть доходность, которую может получить инвестор, составляет 5% и выше. Если рассматривать пассивный вариант вложения средств, то владение элитной квартирой сейчас становится достаточно выгодным, особенно на фоне того, что ставка рублевых депозитов в высоконадежных банках стремительно снижается, а валютные депозиты имеют практически нулевую норму доходности. В то же время сейчас велика вероятность, что в перспективе 2-3 лет цены снова начнут расти. Поэтому, помимо доходности от сдачи в аренду, инвестор может рассчитывать на доходность от прироста стоимости самого актива.

Если инвестор готов к более высокой степени риска, то для сдачи в аренду еще выгоднее приобретать квартиры в новостройках, особенно в проектах, где ключи будут переданы покупателям не ранее, чем через год. В этом случае можно воспользоваться многочисленными спецпредложениями, которые сейчас предоставляют практически все застройщики, купить квартиру дешевле и получить доходность уже на уровне 6-8% годовых. В качестве интересного проекта, на который стоит обратить внимание, можно привести The Mostman (на фото выше) в Таганском районе. По нашим оценкам, инвесторы, вложившие средства в проект, в среднем могут заработать до 10%, а в некоторых случаях даже больше.

Также инвесторам стоит обратить внимание на приобретение такого формата жилья, как апартаменты. При сопоставимых характеристиках они стоят, как правило, дешевле квартир, а инвестиционная доходность по ним может в среднем составлять 6-9% годовых. Еще одна инвестиционная возможность, которая сейчас открывается на рынке, – приобретение сервисных апартаментов. СА – это квартиры, которые управляются профессиональным оператором, сдающим их в краткосрочную аренду от 1 суток и более. Предпочтение стоит отдавать объектам премиального сегмента, потому что здесь ниже конкуренция, выше ставка и гораздо надежнее операторы, которые такую услугу предоставляют.

Первый пример на московском рынке – сервисные апартаменты в комплексе The Book на Новом Арбате (СА находятся под управлением компании Intermark Residence Аrbat). Заметим, что инвестиционная доходность в такой тип недвижимости может составлять 9-15% годовых. Если говорить о предпочтениях арендаторов, то сейчас среди них популярны не просто квартиры с отделкой, а квартиры в комплексах, где, помимо самого проживания, они могут получить как можно больше различных услуг. Поэтому комплексы, которые реализуются под брендом гостиничных операторов, проекты, где квартиры или апартаменты соседствуют с гостиницей с богатой инфраструктурой, становятся очень востребованными. К таким проектам относятся: «Звезды Арбата» (на фото выше), «ВТБ Арена Парк» и другие.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков:

– На нашем рынке инвестиционных покупателей давно уже нет. Собственно, единицы пытаются зарабатывать, приобретая квартиры на этапе строительства, делая в них отделку под ключ и предлагая готовый продукт по более высокой цене. Во-первых, это возможно лишь в случае, если инвестор обладает определенными возможностями (может дешево и оптом закупить материалы, сэкономить на работе своих бригад). Во-вторых, по этому пути пошли сами застройщики, в-третьих, уже всерьез обсуждается перспектива законодательного запрета на продажу квартир без ремонта. С одной стороны, это приведет к удорожанию продукта (точнее, исчезновению недорогого полуфабриката). С другой стороны – таким цивилизованным путем идет вся Европа, и хотя дешевый полуфабрикат будет уже не купить, никому не придется и переплачивать инвестору за то, что предложит застройщик по оптимальной цене.

Уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей)

Не так давно мы с коллегами на примере апартаментов пытались посчитать срок их окупаемости: в зависимости от класса получилось от 20 до 60 лет. Поэтому уместнее говорить о том, что премиальную недвижимость стоит покупать впрок (например, для подрастающих детей) хотя бы потому, что город не резиновый, и проекты, которые доступны сейчас, не будут повторяться снова и снова. При этом, сдавая такую недвижимость в аренду, покупатель как минимум не будет терпеть убытки, а за длительный срок она может даже окупиться. Хотя налоги, необходимость делать косметический ремонт и прочие форс-мажоры могут удлинить изначально планируемый срок. Например, минимальная стоимость апартаментов площадью 60 кв. метров в новостройке, расположенной в пределах кольцевой линии метро (станция «Павелецкая»), составляет 17,9 млн рублей. Дом сдадут в эксплуатацию в первой половине 2019 года. Сейчас аналогичные апартаменты можно сдать за 75 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. То есть вернуть свои средства можно за 20 лет.

Инвестиции в регионы едва ли могут быть привлекательными на фоне низкого спроса. Что касается зарубежной недвижимости, то и там реализовать объекты при необходимости очень непросто. В цене они не растут, и только в отдельно взятом случае, когда объект невероятно ликвидный, на нем можно заработать. Покупку недвижимости за рубежом я бы не стал рекомендовать как инвестицию. Жилье там стоит приобретать только для жизни, для себя или детей, не рассчитывая даже на то, что удастся выручить за него ту же цену, по которой его приобрел «инвестор», если срочно понадобится выйти в кэш. А уж заработать на таком вложении – большая удача.

Источники: http://tinvest.org/investirovanie-v-novostrojki-dlya-pereprodazhi, http://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost/stroitelstvo, http://elitnoe.ru/magazines/361-investitsii-v-nedvizhimost-2018

Источник: invest-4you.ru