Методы дисконтирования текущий денежных инвестиций

Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений.

1. Метод определения чистой текущей стоимости.

Метод оценки инвестиций, основанный на определении чистой текущей стоимости, на которую ценность фирмы может прирасти в результате реализации инвестиционного проекта, исходит из двух предпосылок:

— любая фирма стремиться к максимизации своей ценности;

— разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.

Чистая текущая стоимость NPV — это разница между суммой денежных поступлений дисконтированных к текущей их стоимости и суммой дисконтированных текущих стоимостей всех затрат, необходимых для реализации этого проекта.

(7.1)

где k — желаемая норма прибыльности (рентабельности).

I0 — первоначальное вложение средств;

CFt-поступление денежных средств в конце периода t.

Если чистая текущая стоимость проекта NPV положительна, то это означает, что в результате реализации такого проекта ценность фирмы возрастет.

При «длительных затратах — длительной отдаче«, т.е. когда инвестиции осуществляются не одномоментно, а по частям — на протяжении нескольких месяцев или даже лет, формула 7.1 принимает следующий вид:

(7.1а)

где It — инвестиционные затраты в период t.

Для расчета NPV в случае перпетуитета, т.е. вложения средств в проект, срок жизни которого явно не ограничен, следует воспользоваться формулой Гордона:

(7.2)

где CF1 — поступление денежных средств в конце первого года после осуществления инвестиций;

g — постоянный темп, с которым, как ожидается, будут расти ежегодно поступления денежных средств в дальнейшем.

2. Метод расчета рентабельности инвестиций.

Рентабельность инвестиций PI — это показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 руб. инвестиций. Расчет показателя рентабельности производится по формуле:

(7.3)

где I0 — первоначальные инвестиции;

CFt— денежные поступления в году t, которые будут получены благодаря этим инвестициям.

Для случая «длительные затраты — длительная отдача» эта формула будет иметь иной вид:

(7.3а)

где It — инвестиции в году t.

Если расчет дает нам PI больше единицы, то такая инвестиция приемлема.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли.

Внутренняя норма прибыли, или внутренний коэффициент окупаемости, представляет собой, по существу, уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования, и по своей природе близка к различного рода процентным ставкам. Наиболее близкими по экономической природе к внутренней норме прибыли можно считать:

— действительную (реальную) годовую ставку доходности, предлагаемую банками по своим сберегательным счетам;

— действительную (реальную) ставку процента по ссуде за год, рассчитанную по схеме сложных процентов в силу неоднократного погашения задолженности в течение года.

IRR — это то значение k в уравнениях, при котором NPV будет равна нулю.

В качестве критерия оценки инвестиций IRR используется аналогично показателям чистой текущей стоимости и рентабельности инвестиций, а именно устанавливает экономическую границу приемлемости рассматриваемых инвестиционных проектов.

Рис. 7.2. Зависимость величины NPV от уровня коэффициента дисконтирования

Формализуя процедуру определения IRR, получим уравнение которое надо решить относительно k:

(7.4)

Поскольку строгого решения здесь быть не может, а возможна лишь определенная степень приблизительности (округления), то обычно пользуются методом подбора значений по таблице, добиваясь приемлемого уровня погрешности (т.е. величины отклонения от нуля).

IRR сравнивают с тем уровнем окупаемости вложений, который фирма (инвестор) выбирает для себя в качестве стандартного. Этот стандартный уровень желательной рентабельности вложений называют барьерным коэффициентом HR.

Принцип сравнения этих показателей:

— если IRR > HR — проект приемлем;

— если IRR ( å ) — годичная сумма денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Индекс å при знаменателе СFt говорит о возможности двоякого подхода к определению величины СFt

Первый подход возможен в том случае, когда величины денежных поступлений примерно равны по годам. Тогда сумма первоначальных инвестиций делится на величину годовых (среднегодовых) поступлений.

Второй подход предполагает расчет величины денежных поступлений от реализации проекта нарастающим итогом, т. е. как кумулятивной величины.

Пользуясь показателем периода окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений:

1. Все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый срок жизни;

2. Все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;

3. После завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода жизни инвестиционных проектов.

Недостатки метода: , так как два важных обстоятельства:

1. Игнорирует различие ценности денег во времени;

2. Не учитывает существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости.

Поэтому расчет срока окупаемости не рекомендуется использовать как основной метод оценки приемлемости инвестиций.

2. Метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций.

Показатель бухгалтерской рентабельности инвестиций ROI носит название средней нормы прибыли на инвестиции или расчетной нормы прибыли. Данный показатель ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского показателя — дохода фирмы.

Он представляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. При этом расчет бухгалтерской рентабельности инвестиций данного показателя ведется на основе дохода до процентных и налоговых платежей, EBIT или дохода после налоговых, но до процентных платежей, равного произведению EBIT и разности между единицей и ставкой налогообложения Н:EBIT (1-Н). Чаще используется величина дохода после налогообложения, так как она лучше характеризует ту выгоду, которую получают владельцы фирмы и инвесторы. Используя ROI при подготовке или анализе инвестиционного проекта, необходимо оговаривать или выяснять, по какой методике этот показатель рассчитывается.

Величину инвестиций, по отношению к которой определяется рентабельность, находяткак среднее между учетной стоимостью активов Са на начало и конец рассматриваемого периода. Формула расчета бухгалтерской рентабельности инвестиций имеет вид:

, (7.6)

Применение показателя ROI основано на сопоставлении его расчетного уровня со стандартными для фирмы уровнями рентабельности. Рассматриваемый проект оценивается на основе ROI как приемлемый, если для него расчетный уровень этого показателя превышает величину рентабельности, принятую инвестором как стандарт.

Широкое использование ROI объясняется рядом достоинств этого показателя.

Во-первых, он прост при расчете и не требует использования приемов дисконтирования денежных сумм. При этом величина ROI оказывается достаточно близкой к более сложно рассчитываемому показателю IRR.

Во-вторых, показатель ROI удобен для встраивания его в систему стимулирования руководящего персонала фирм.

В-третьих, в акционерных компаниях этот показатель ориентирует менеджеров именно на те варианты инвестирования, которые непосредственно связаны с уровнем бухгалтерского дохода, интересующего акционеров в первую очередь.

Во-первых, ROIне учитывает разноценности денежных средств во времени.

Во-вторых, этот метод игнорирует различия в продолжительности эксплуатации активов, созданных благодаря инвестированию.

В-третьих, расчеты на основе ROI носят «витринный» характер, так как ROI ориентирована преимущественно на получение оценки проектов, адекватной ожиданиям и требованиям акционеров и других лиц и фирм «со стороны».

Дата добавления: 2016-02-27 ; просмотров: 849 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Метод дисконтирования денежных потоков: особенности, принципы и требования к расчетам

Метод дисконтированных денежных потоков непрост и сложен в расчете. Он оценивает анализируемый объект при получении от него разноплановых денежных потоков, моделируя черты их получения.

Сколько стоят будущие деньги?

Метод дисконтирования денежных потоков – это приведение стоимости денежных платежей в будущем к настоящему временному отрезку. Дисконтирование основывается на понятии уменьшающейся со временем стоимости денег, действующему в экономики. С течением времени деньги теряют свою ценность по сравнению с текущей. За начало отсчета нужно взять настоящий момент расчета и все последующие финансовые поступления привести к текущему периоду. Для этого применяют коэффициент, используемый в методе дисконтирования денежных потоков. Пример расчета его следующий: k = 1/(1+r) i . В формуле r обозначает ставку дисконтирования, i символизирует номер периода времени.

Где применять метод?

Метод дисконтирования денежных потоков применяется повсеместно. Он позволяет определить, сколько стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки финансов могут быть переменчивыми, доходы сменяться убытками. Динамику изменений не всегда можно предугадать. Всегда можно оценить собственность с точки зрения приобретаемых преимуществ в текущий момент, которые она может принести завтра.

Целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков, если:

• есть аргументы считать, что потоки финансов существенно уменьшатся или увеличатся со временем;
• объект оценки достаточен для расчета будущих доходов (положительных или отрицательных);
• на потоки финансов оказывает серьезное влияние сезонность;
• предмет оценки представляет собой объект с расширенным набором возможных функций;
• оцениваемая собственность только что построена или введена в эксплуатацию.

Какие данные нужны для расчета?

Для расчета методом дисконтирования денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

• Доходность (сами денежные потоки).
• Сроки расчетов.
• Ставка дисконтирования.

Действия по алгоритму

Рассмотрим алгоритм расчета стоимости методом дисконтирования денежных потоков.

Базой для расчетов является доходность. Это есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности при доходном подходе. Метод дисконтирования денежных потоков учитывает чистый свободный поток, то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Определение расчетного периода зависит от объема данных о недвижимости. Если их достаточно и необходимо, чтобы делать прогнозы на продолжительный срок, можно выбрать более объемный временной период или повысить точность прогноза.

В России средний период для прогнозов составляет тридцать пять лет.

Этот показатель приводит величину доходов к настоящему времени относительно стоимости. Для этого потоки финансов нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в стоимость предприятия.

Методом дисконтирования денежных потоков и факторы влияния

При расчете ставки учитываются следующие факторы влияния:

• коэффициент инфляции;
• доходность по объектам;
• прибыль с учетом всех рисков;
• ставка Центробанка;
• процент коммерческих банков по заимствованию средств;
• средняя стоимость капитала.

Порядок применения метода

Для адекватного использования метода дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса необходимо действовать по следующему алгоритму:

• Выбор периода для оценки. В России он не может превышать тридцать пять лет. В мире используют более длинные периоды оценки.
• Определение типа денежного потока, который исследуют. К примеру, можно описывать величины финансовых уменьшающихся и увеличивающихся потоков (доходов и потерь) путем описания финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и актуальной ситуации на современном рынке с учетом погрешностей. Учитываются несколько видов доходов: совокупный доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов); прогнозируемый суммарный доход; чистый операционный доход (за вычетом вложений в основной капитал и платежей по оплате кредитов и займов); финансовые потоки до и после уплаты фискальных сборов.
• Расчет реверсии или остаточной стоимости оцениваемого объекта после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью изучения стоимости подобных объектов на российском рынке или прогноза ситуации на рынке. Возможен расчет ставки капитализации или годового дохода, следующего после окончания прогнозного временного отрезка.
• Вычисление ставки дисконтирования. Непростой момент в этом расчете – правильное прогнозирование нормы будущего дохода. Для этого существует более десяти способов в методе дисконтирования денежных потоков. Примеры экономических способов расчета: кумулятивный метод или сложение рисков, методы сравнения инвестиций, способ выделения (вычисление процента от сделок относительно аналогичных объектов), мониторинг, основанный на отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, при котором ставка выводится путем сравнения сводных показателей.
• Применение метода дисконтирования денежных потоков по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют следующую формулу: ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t , где ДДП – дисконтированные денежные потоки; ДП – денежный поток в выбранный временной отрезок (t); Сд – норма будущего дохода; t – временной прогнозный период; N – количество прогнозных периодов проявления будущих денежных потоков.

Методы вычисления ставки дисконтирования

В реалиях специалисты для расчета нормы доходов применяют такие методы:

• кумулятивное построение;
• сравнение альтернативных инвестиций;
• выделение процента;
• мониторинг рынка.

Самый популярный способ в России

Кумулятивный метод построения строится на том, что ставка дисконтирования является рискованной функцией. Она берется как совокупность всех имеющихся рисков, возможных каждому объекту недвижимости в отдельности. Ставка равна сумме безрисковой ставки и премии за риск. Последняя составляющая рассчитывается суммированием значений имеющихся факторов по анализируемому объекту недвижимости.

Специалисты в России ставку дисконта, как правило, рассчитывают кумулятивным построением. Это объясняется несложностью вычисления нормы дохода по данному методу в текущих условиях рынка отечественной недвижимости.

Сравнить и сделать вывод

Метод разноплановых инвестиций, а точнее их сравнения, используется, как правило, при расчете будущей стоимости недвижимости. В качестве нормы дохода могут быть взяты либо заявленная инвестором доходность, тогда ставка задается спонсором, или ожидаемая доходность других подобных проектов или инструментов, понятных людям, вкладывающим денежные средства.

Выделить основное

Метод выделения используется, когда норма дохода рассчитывается как ставка процента. Она считается на основе информации о проведенных аналогичных сделках с объектами на недвижимом рынке. Этот метод трудоемок и сложен. Механизм расчета заключается:

• в построении гипотез о величине будущих доходов;
• в сравнении будущих потоков финансов с начальными капиталовложениями (стоимостью приобретения).

При этом формула будет рассчитываться в зависимости от объема исходной информации и величины заявленных прав покупателя. Норма дохода, в отличие от коэффициента начальных вложений, прямо из данных о продаже не может быть выделена. Нет возможности ее рассчитать без выделения и анализа предположений покупателя относительно будущих финансовых возможностей.

Самый удобный вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения при условии, что происходит опрос инвестора (спонсора) и выяснение:

• какой процент был использован при определении начальной продажной стоимости;
• как прогнозировались будущие финансы.

Если оценщиком получены все необходимые ему данные, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную цифру он будет опираться при определении нормы доходов по другим сделкам. Стоит помнить, что каждый объект уникален, неповторим и имеет свои финансовые особенности. Хотя при определенных отклонениях (погрешностях) можно получить значение ставки дисконтирования методом выделения, которое будут соответствовать общему предполагаемому развитию в будущем времени. Однако необходимо знать, что в качестве подобных сделок должны подбираться таковые по реализации объектов, похожих на первоначальный, существующее использование которых является самым эффективным.

Ход расчета по методу выделения по шагам:

• моделирование для аналогичного объекта в течение заданного временного отрезка по сценарию самого эффективного использования всех имеющихся финансовых потоков;
• расчет нормы доходности инвестиций по объекту расчета;
• анализ полученных результатов любым статистическим или экспертным методом с целью приведения имеющихся характеристик анализа к оцениваемому объекту недвижимости.

Оценить рынок

Метод мониторинга основан на следующих данных:

• постоянном анализе рыночной ситуации;
• отслеживании по сделкам показателей инвестиций в недвижимые объекты.

Анализируемую информацию обобщать нужно по различным участкам рынка и регулярно освещать. Данные служат ориентиром для специалистов по оценкам. Они позволяют проводить сравнительный анализ расчетных показателей с действующими, проверять правдивость различных корректировочных отклонений. Если нужно учесть влияние риска на ставку дисконта, в норму дохода при оценке недвижимых объектов следует вносить моментальные поправки. Если доход складывается из двух и более источников, один из которых можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а иные источники дисконтируются по более высокой ставке. Например, размер надбавок в виде процентов устанавливается от объема бизнеса арендатора и является величиной, меняющейся во времени, зависящей от сезонных факторов. Данный прием помогает учесть степень риска при получении прибыли от объекта недвижимости в единственном виде. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по временным отрезкам.

Методы дисконтирования текущих денежных поступлений и инвестиций

В российской практике для оценки эффективности инвестиционных проектов используются пять основных методов основанных на дисконтировании:

• — метод расчета чистой текущей стоимости (чистый приведенный эффект) (NPV);
• — метод расчета индекса доходности инвестиций (PI);
• — метод расчета внутренней нормы рентабельности инвестиций (IRR);
• — метод расчета срока окупаемости инвестиций (РР);
• — метод простой нормы прибыли (ARR).
• 1) Метод расчета чистой текущей стоимости. Чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) — сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков.

Применение данного метода позволяет получить наиболее точные результаты в том случае, если колебания дисконтной ставки в период реализации проекта незначительны. Аналогичный метод в западной практике называется методом расчета чистой текущей стоимости (или чистой приведенной стоимости) (NPV), под которой понимается разница между общей суммой дисконтированных потоков будущих поступлений денежных средств, генерируемых данным проектом, и общей суммой инвестиций (IС).

2) Метод расчета индекса доходности инвестиций. Индекс доходности (англ. PI, DPI, Present value index, Profitability Index, benefit cost ratio) — показатель эффективности инвестиции, представляющий собой отношение дисконтированных доходов к размеру инвестиционного капитала.

Формула расчета индекса рентабельности инвестиций имеет следующий вид:

Показатель индекс доходности показывает эффективность использования капитала в инвестиционном проекте или бизнес плане. Оценка аналогична как для индекса доходности (PI) так и для дисконтированного индекса доходности (DPI). Далее приводится оценка инвестиционного проекта в зависимости от значения показателя DPI.

Если значение показателя PI 1 — инвестиционный проект принимается для дальнейшего инвестиционного анализа.

3) Метод расчета внутренней нормы рентабельности инвестиций. Под внутренней нормой прибыли инвестиции (IRR — синонимы: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен 0:

Иными словами, если обозначить IC = Cfo, то IRR находится из уравнения:

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он показывает ожидаемую норму доходности (рентабельность инвестиций) или максимально допустимый уровень инвестиционных затрат в оцениваемый проект.

Достоинства показателя внутренняя норма доходности (IRR) состоят в том, что кроме определения уровня рентабельности инвестиции, есть возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности.

4) Метод расчета срока окупаемости инвестиций. Срок окупаемости инвестиций — время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов. Вместе с чистой текущей стоимостью (NPV) и внутренним коэффициентом окупаемости (IRR) используется как инструмент оценки инвестиций.

Срок окупаемости инвестиций — это превосходный показатель, предоставляющий вам упрощенный способ узнать, сколько времени потребуется фирме для возмещения первоначальных расходов. Этот метод, являющийся одним из самых простых и широко распространенных в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений.

Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

РР = min n, при котором ? ? IC. (5)

5) Метод простой нормы прибыли. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции, называемый также учетной нормой прибыли (ARR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Иными словами, существуют различные алгоритмы расчета показателя ARR, достаточно распространенным является следующий:

где ARR — коэффициент эффективности инвестиций;

PN — среднегодовая прибыль от вложения денежных средств в данный проект;

IС — сумма денежных средств, инвестированных в данный проект (сумма инвестиций);

RV — величина ликвидационной (остаточной) стоимости активов, т.е. стоимости активов по окончании срока их полезного использования. [5,128]

Рассмотренные методы расчета рекомендуемых показателей эффективности инвестиций и реализуемости инвестиционных проектов могут применяться как к различным проектам, так и к вариантам одного проекта.

Источники: http://helpiks.org/7-20877.html, http://businessman.ru/metod-diskontirovaniya-denejnyih-potokov-osobennosti-printsipyi-i-trebovaniya-k-raschetam.html, http://vuzlit.ru/14736/metody_diskontirovaniya_tekuschih_denezhnyh_postupleniy_investitsiy

Источник: invest-4you.ru