Риски инвестиций в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:
- 1) риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость;
- 2) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;
- 3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:
- ? риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;
- ? риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов; — риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития регионадвижением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;
- ? арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;
- ? риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;
- ? риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;
- ? риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.
Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:
- * кредитный риск — потери, если заемщик не производит платежей;
- * риск процентных ставок — вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
- * риск досрочного погашения — потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
- * риск предварительных обязательств — риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
- * риск ликвидности — вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
- * риск изменения условий мобилизации фондов — потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.
Классификация рисков инвестирования в недвижимость
В России в целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков:
— страновой риск (политические, правовые и финансовые, включая инфляционный, риск изменения налоговой системы, административного произвола и т.д.);
— риск неликвидности — задержки продажи объекта сверх ожидаемого маркетингового времени;
— риск некомпетентного управления, что отразится на техническом состоянии объекта и его доходности;
— риск возможного изменения соотношения спроса и предложения;
— риски, связанные со строительством (замораживание капиталовложений на период строительства, труднопредсказуемый рост стоимости материалов, использования машин и механизмов и рабочей силы, низкая ликвидность недостроя и др.);
— риск административных ограничений на использование объекта;
— риск аварийности коммунальных сетей из-за их общего неблагополучного состояния;
— экологические риски, включая наводнения и другие стихийные бедствия, а также аварии на АЭС, залповые и прочие сверхнормативные выбросы загрязнений в атмосферу, воду, почву.
Риски, возникающие при инвестировании в объекты недвижимости, можно классифицировать так же, как и риски инвестирования в любой объект
В целом риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо прежде всего подразделить на три группы:
1) систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;
2) несистематические или управляемые риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Источниками неуправляемых рисков являются:
низкая ликвидность недвижимости;
— неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
— неопределенность в налогообложении;
— конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
— длительность делового цикла;
— демографические тенденции;
— тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. Основное деление рисков по источникам возникновения — на систематические и несистематические — представлено на рис. 4.1.
Деление рисков по источникам возникновения
К управляемым риска» на рынке недвижимости относятся микрориски:
— условия арендного договора;
— уровень операционного и финансового левериджа;
— структура инвестированного капитала и его стоимость;
— доля рынка недвижимости определенного типа;
— местоположение недвижимости;
Также риски инвестиций в объекты недвижимости могут быть классифицированы по сферам проявления
Как и любые риски при инвестировании капитала, риски инвести ций в недвижимость могут разделяться по степени ущерба на частич ные, допустимые, критические и катастрофические.
Таким образом, классификация рисков при инвестировании в недвижимость практически аналогична классификации рисков при вложении средств в любой бизнес.
Деление рисков по сферам проявления
Источниками риска в таком направлении реальных инвестиций, как инвестиции в недвижимость, могут быть:
— тип недвижимости;
— изменения соотношения предложения и спроса;
— местоположение (в том числе региональный риск);
— условия арендного договора и предоставления кредитов;
— физическое старение и изнашивание улучшений;
— изменения в законодательном регулировании и изменения условий налогообложения;
инфляция;
— особенности реинвестирования;
— снижение ликвидности.
Риск выбора типа недвижимости для инвестиций означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости. Например, в условиях, когда более высокую ставку доходности могли дать вложения в многофункциональную недвижимость, сделаны реальные вложения капитала в офисную недвижимость. Общенациональное избыточное предложение офисных зданий превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.
Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок покупателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Основными факторами, определяющими величину спроса, являются:
— платежеспособность населения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения — представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
— условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса обычно ведет к депрессии на рынке.
Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса более важны, чем параметры предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Если целью анализа является прогнозирование ситуации на рынке недвижимости (например, для расчета возможной цены реализации объекта недвижимости в некоторый период в будущем), необходимо особое внимание уделить анализу факторов предложения, поскольку в долгосрочном периоде объемы предложения высокоэластичны.
Перечислим факторы, определяющие величину предложения:
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1) интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья),
2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства),
3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
5) затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Фирмам, работающим на рынке недвижимости, целесообразно накапливать информацию о динамике уровня вакансий и иметь базу данных. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом избыток.
Риск местоположения определяется условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, которые определяются притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенностью ситуации в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических и социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. Этот тип риска чаще всего проявляется для недвижимости с одним-единственным арендатором.
Физический износ и старение улучшений также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, потому что он в большей степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов, и владелец должен либо запрашивать меньшую арендную плату и тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений.
Риск законодательного регулирования и изменения условий налогообложения заключается в том, что решения властей требуют непредвиденных расходов или связаны с повышением налогов на собственность (имущество, недвижимость). Непредвиденные изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные, предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, связанные с самым большим инфляционным риском из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Риск снижения ликвидности. Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости на макроуровне определяется:
— социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
— доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
— политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.
На уровне региона ликвидность недвижимости определяется перспективами развития региона, степенью дифференциации занятости населения, экологией.
При расчете уровня риска, характерного для различных объектов недвижимости, необходимо учитывать, что более высокий уровень риска инвестиций в доходную недвижимость по сравнению с риском инвестиций в финансовые активы определяется особенностями доходной недвижимости, так как требуются значительные капитальные вложения и существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.
Риски инвестиций в недвижимость
Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть существующие риски инвестиций в недвижимость. Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость, по праву, считаются одним из самых надежным методов капиталовложения, они как и любой другой инвестиционный инструмент подвержены определенным рискам.
Чтобы инвестиции в недвижимость принесли желаемый результат, следует знать все риски связанные с этим типом капиталовложения и учитывать их в процессе принятия решения о вложении имеющихся денежных средств.
Практически на все риски инвестиций в недвижимость при грамотном подходе можно оказывать влияние. Главное, перед тем как осуществить капиталовложение, трезво оценить все доступные объекты недвижимого имущества, а также определить риски, связанные с их приобретением.
Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся капитал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.
Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды
Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:
- При выборе подходящего недвижимого имущества, а также при его приобретении вы можете стать жертвой мошенников. Чтобы избежать подобного развития ситуации, следует быть предельно внимательным. Если вы не обладаете необходимым опытом работы с объектами недвижимого имущества, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтерской организации с хорошей репутацией.
- Проектные риски. Этот тип рисков обычно возникает в ситуации, когда вы приняли решение инвестировать имеющийся капитал в недвижимое имущество, находящееся на этапе возведения. Ошибки при проектировании недвижимого имущества могут стать причиной существенных финансовых потерь, так как при выявления этих ошибок стоимость приобретенной вами недвижимости серьезно снизится.
- Риск банкротства застройщика. Если вы решили вложить имеющийся капитал в недвижимое имущество, которое находится на этапе возведения, то существует вероятность того, что подрядчик обанкротится до завершения строительства. Для того чтобы исключить подобное развитие ситуации, следует отдавать предпочтение только застройщикам с хорошей репутацией, которые работают на рынке в течение долгого времени.
- Риски нестабильного получения дохода. В периоды финансовых кризисов вы можете испытывать существенные трудности с поиском подходящих арендаторов, из-за чего ваше недвижимое имущество может какое-то время пустовать. Эти риски обязательно нужно учитывать, особенно если вы являетесь владельцем коммерческого недвижимого имущества.
- Юридические риски. Существует вероятность, что приобретаемое недвижимое имущество является объектом спора между родственниками и т.д. Чтобы исключить подобные риски, следует в момент приобретения тщательно проверять юридическую чистоту недвижимого имущества.
- Административные барьеры. После приобретения недвижимого имуществ уа вас могут возникнуть проблемы, связанные с использованием коммерческой недвижимости по назначению из-за противодействия местных властей.
- Уменьшение уровня ликвидности. Эти риски связаны с тем, что со временем недвижимое имущество может морально/физически устареть, что приведет к снижению его стоимости.
- Риск, связанный с увеличением периода окупаемости приобретенного недвижимого имущества. Из-за трудности с поиском арендаторов вам придется снизить арендную плату, что приведет к увеличению срока окупаемости.
Выше перечислены лишь основные риски инвестиций недвижимости. Пусть вас не пугает этот достаточно внушительный перечень, так как большую часть описанных выше рисков можно легко перекрыть, просто воспользовавшись услугами надежной страховой компании.
В настоящее время существует огромное количество организаций, которые предлагают услуги по страхованию рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.
При этом, важно осознавать тот факт, что даже самая надежная страховая организация не сможет вас обезопасить от действий мошенников. По этой причине ни в коем случае не приобретайте недвижимое имущество, если вы не обладаете необходимым опытом и квалификацией.
Не смотря на риски, связанные с инвестициями в недвижимость, этот метод капиталовложений остается одним из самых безопасных. По уровню надежности данный инвестиционный инструмент сравним с банковскими депозитами, но при этом он позволяет рассчитывать на более высокую прибыль.
Помните, что для того чтобы инвестиции в недвижимость были действительно выгодными, вам потребуется определенный опыт или помощь квалифицированных специалистов.
(Пока оценок нет)
Источники: http://vuzlit.ru/25936/riski_investitsiy_nedvizhimost, http://snip1.ru/house/klassifikaciya-riskov-investirovaniya-v-nedvizhimost/, http://cool-profit.ru/riski-investitsiy-v-nedvizhimost.html
Источник: