Норма возврата инвестиций в недвижимости

Возврат инвестиций

Перед тем, как вкладывать денежные средства в новые проекты, руководителей компаний интересует вопрос: когда окупятся вложения и каков срок получения реальной прибыли. Ответить на них поможет понятие нормы инвестиций и знания методик, предсказывающих окупаемость, с которыми мы предлагаем ознакомиться из нашей статьи.

При инвестировании средств, каждый актив имеет эффективный период экономической жизни, в процессе которого инвестор получает доходы. При этом приносимая активом прибыль должна полностью покрывать потерю вложенных средств до момента прекращения его экономической стабильности.

В цифрах размер прибыли, необходимой для возврата первоначальных вложенных средств называется нормою.

Современная норма возврата инвестиций вычисляется по 3-м методикам:

Прямолинейная.

Методика, придуманная Рингом подразумевает постепенное возмещение денежных средств в равных суммах. Для расчета нормы инвестиций необходимо разделить полную сумму инвестиций на оставшуюся длительность экономической жизни. Подобная методика используется при условии инвестирования в недвижимость, стадия стабильности которой близится к концу.

Аиннуитентным способ.

Модель возврата нормы эффективна в случаях, если при возврате денег предусмотрен коэффициент прибыльности. Применение методики целесообразно на завершающей стадии. Однако, не исключено ее использование еще некоторое время

Модель Хоскольда.

Используется в ситуациях, когда ставка прибыли высока и реинвестирование по указанному коэффициенту невозможно. Модель Хоскольда предусматривает возврат бюджетных и других инвестиций по безрисковой ставке.

Срок возврата инвестпроекта

Показатель окупаемости вложенных денежных средств, считается одним из главных значений инвестиционного проекта. Основополагающим фактором является период окупаемости – время, которое доказывает эффективность вложенных денежных средств.

Определить срок окупаемости инвест проекта можно по такой формуле:

РР = Ко / CFcr, где

PP— период окупаемости инвестиционного проекта в течение последних лет, Ко — первоначальная сумма инвестирования, CFcr — среднегодовой показатель денежных поступлений от инвестпроекта.

В большинстве случаев указанная формула используется с целью предоставления ответа на вопрос: будут ли возвращены первоначальные инвестиции в течение периода экономической жизни.

Техника возврата инвестиций

Путей возврата инвестиций два. Первым из них является амортизация, или регулярно откладываемая денежная сумма, необходимая для компенсирования стоимости основных средств. Вторым — путь возврата денег посредством отказа от разных услуг или экономии расходов.

Инвестиционным считается проект, в результате которого инвестор получает чистую прибыль. Изъятие денежных средств при закрытии инвест проекта не считается чистой прибылью. Порядок предусматривает изъятие свободных средств.

ROI – показатель расчета окупаемости

В переводе на русский аббревиатура означает возврат инвестиций. Вычислить рентабельность конкретного инвестиционного проекта можно благодаря использованию следующей формулы:

ROI = (чистый доход – стоимость проекта) / сумма инвестиций * 100%

Полученный результат покажет, насколько рентабелен проект. Чем больше получится показатель ROI, тем прибыльнее инвестпроект. Положительный результат является подтверждением доходности компании.

Что такое ROI? Как рассчитать возврат инвестиций? Просто о сложном:

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью и рассчитывается по формуле:

где – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли и операционной прибыли нарастающим итогом по формуле:

где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вам могут быть полезны другие статьи о методологии оценки недвижимости, как объекта инвестиции: «Рассрочка или скидка. Что выбрать при покупке коммерческой недвижимости в новостройке», а также «Инвестиции в недвижимость. Комплексная оценка объекта недвижимости»

Норма возврата капитала

Процентная ставка, обеспечивающая возврат первоначальных финансовых вложений.

Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.

Оценка нормативного уровня возврата вложений используется для расчета текущей стоимости актива. Цены на рынке меняются, поэтому доход от владения собственностью корректируется на сумму первоначальных вложений. Методы расчета основаны на построении экономической модели, поэтому реальные показатели могут отличаться от расчетных.

Способы расчета нормы возврата капитала

В зависимости от особенностей рынка недвижимости, продолжительности срока службы объекта и ставки доходности, применяется один из трех вариантов расчета нормативного показателя возврата вложенных средств.

• Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет. Норма возврата капитала составляет 10%, ежегодно владелец должен получать 10 тысяч долларов возвратных сумм. Метод не учитывает динамику рынка недвижимости и влияние внешних факторов, поэтому расчет по Рингу часто применятся для обветшавших зданий, подлежащих сносу в ближайшие несколько лет.
• Расчет в зависимости от доходности инвестиций — метод Инвуда. Вложенный в объект недвижимости капитал возвращается с учетом фактора возмещения и текущей процентной ставки на инвестиции. Например, стоимость помещения для кафе составляет 50 тысяч долларов, срок службы недвижимости — 20 лет, а показатель прибыльности инвестиций — 10%. Фактор фонда возмещения составляет 2,5 тысячи долларов в год или 5%. Нормативное значение возврата капитала равно 10% +5% = 15% или 7,5 тысяч долларов в год. Итоговое значение пересматривается в зависимости от экономической ситуации на рынке недвижимости.
• Расчет по безрисковой ставке — метод Хоскольда. Вложения в объект недвижимости были сделаны по настолько высокой ставке, что вероятность реинвестировать на тех же условиях ничтожно мала. Например, вложения в видовой жилой комплекс имели высокую доходность, но позже по соседству был построен нефтеперерабатывающий завод, рентабельность вложений упала. Числовое значение нормы возврата капитала равно сумме ставки доходности и произведения фактора фонда возмещения, срока эксплуатации и процентной ставки с нулевым уровнем риска.

Например, вложения в строительство видового жилого комплекса составили 100 тысяч долларов, ставка инвестиций составляет 10%, фактор фонда возмещения — 5%, срок эксплуатации — 50 лет, а безрисковая процентная ставка — 7%. Сумма составит 10%+(5%*50*7%)=27,5 тысяч долларов.

Факторы, влияющие на норму возврата капитала

Показатель скорости возврата вложенных инвестиций зависит от характеристик самого объекта недвижимости, особенностей внешнего рынка и предполагаемой стратегии развития.

• Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций. Если объект приносит убытки, показатель нормативного возмещения будет наибольшим.
• Срок эксплуатации (владения) недвижимостью. Стабильные вложения с наименьшей нормой возврата капитала — вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города. Если объект регулярно меняет собственников и подвергается капитальному ремонту, норма возврата капитала растет.
• Ситуация на рынке недвижимости. Спрос на объекты в отдельных районах города, уровень дохода, размер инфляции и величина налоговой нагрузки оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, меняя норму возврата капитала.

Источники: http://dengikupera.ru/investicyi/vozvrat/, http://dmitriypushin.ru/stati/dohodnost-i-okupaemost-investitsij-v-nedvizhimost/, http://answr.pro/articles/528-norma-vozvrata-kapitala/

Источник: invest-4you.ru