Обоснование инвестиций по реконструкции объектов

Обоснование инвестиций в строительство (новое, расширение, реконструкция, перевооружение, поддержание мощности, закрытие)

В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:

1-ый этап — определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла), назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).

Наиболее распространенным вариантом определения целей инвестирования являются:

— выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

— обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;

— обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.

Инвестиционный замысел предназначен для:

— выбора оптимального варианта инвестирования намечаемой деятельности;

— получения от органов власти согласия на дальнейшую подготовку решений по реализации, намечаемой деятельности.

На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места его размещения и осуществлением выбора земельного участка для строительства заказчик направляет в орган исполнительной государственной власти или орган местного самоуправления заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта с необходимыми исходными данными и обоснованиями.

После получения предварительного согласования местного органа исполнительной власти на осуществление планируемой хозяйственной деятельности заказчик организует разработку Обоснований инвестиций.

2-ой этап — разработка Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.

Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.

Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.

В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами (в том числе, при необходимости, с учетом мероприятий по промышленной безопасности опасных производственных объектов).

Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Материалы Обоснований инвестиций состоят из следующих разделов:

1. Исходные данные и условия;

2. Рынок и мощность предприятия. Номенклатура продукции;

3. Основные технологические решения;

4. Обеспечение предприятия ресурсами;

5. Место размещения объекта;

6. Основные строительные решения;

7. Оценка воздействия на окружающую среду;

8. Структура предприятия. Кадры.

9. График осуществления проекта.

10. Финансовая и экономическая оценка. Эффективность инвестиций;

11. Выводы и предложения.

46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

StudArctic forum

электронный научный студенческий журнал

Экономика и управление

Обоснование инвестиций в реконструкцию

Основной текст

Введение

Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (ред. от 19.07.2011) введено разделение инвестиций по их цели на две категории:

1. Капиталообразующие (реальные) инвестиции в форме капитальных вложений — это вложения денежных средств и иного капитала с целью воспроизводства основных фон­дов.

2. Портфельные (финансовые) инвестиции — это капитал, вкладываемый в ценные бумаги [1].

В налоговом законодательстве для зданий и сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции [2].

Реконструкция зданий и сооружений относится к особому виду строительных работ, представляющих из себя комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (высоты, количества этажей, площади, объема), проводимых для:

• гражданских зданий с целью повышения комфортности проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг;
• промышленных зданий с целью технического перевооружения, модернизации производства, направленных на изменение номенклатуры и/или увеличения объема выпускаемой продукции, улучшения условий труда.

Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения, вызванного как объективными (естественный износ, изменение представлений о комфортности, научно-технический прогресс), так и субъективными (низкое качество технической эксплуатации, несвоевременное проведение ремонтов и т.п.) причинами [3, 4].

Оценка капиталообразующих инвестиций проведена по следующим показателям:

1) доходность инвестиций, рассчитываемый по формуле [5, 6]:

D — доходы от деятельности

I — инвестиции по проекту

П — прибыль от реализации проекта

2) срок окупаемости, рассчитываемый по формуле [7]:

PP — срок окупаемости в годах

Dc — среднегодовая прибыль

3) Общий доход [8]:

TP – общий доход;

С точки зрения социальной и культурной значимости не существует объективных показателей для обоснования инвестиций в проекты реконструкции. В подавляющем числе таких проектов в роли инвестора выступает государство, которое не преследует цели извлечения прибыли. Следовательно, применение показателей экономической эффективности в данном случае нецелесообразно. Обоснованием инвестиций занимаются компетентные государственные органы. Финансируются эти проекты по-разному. Если объект имеет федеральное значение, его вносят в план Федерального бюджета на реконструкцию или реставрацию исторических памятников. Объекты муниципального значения финансируются из бюджета города. Многие памятники находятся в частной собственности и финансируются инвесторами.

Инвестиции в реконструкцию объектов капитального строительства – один из самых заманчивых путей для потенциального инвестора. В частности, одно из направлений инвестиций в реконструкцию – переоборудование офисных зданий в жилые помещения, под апартаменты с целью последующей продажи.

При реконструкции здания должны быть учтены следующие факторы [9, 10]:

• комфортность;
• капитальность;
• экологичность и гигиена;
• безопасность;
• экономичность.

Данные факторы в обязательном порядке должны быть учтены, иначе инвестор, вкладывающийся в реконструкцию, рискует остаться без прибыли.

Рассмотрим примеры проектов реконструкции.

ПСК МИР-Строй предлагает инвесторам вкладывать деньги в проект реконструкции здания в Москве по улице Гольяновской, д.5, к.9. Согласно техническим характеристикам, пятиэтажное здание имеет общую площадь 4608 кв. м, соответствует классу «С» (обычно это здания старой постройки, в которых не проводилась реконструкция или капитальный ремонт).

Компания предлагает привлечь средства к реконструкции данного офисного здания в жилое для последующей продажи апартаментов. Привлекательными для потенциальных жильцов будут такие факторы как:

• удобное расположение дома;
• развитая инфраструктура;
• цена.

Авторы данного проекта считают, что вложение средств в их проект является наименее рискованным по ряду причин, в том числе: поддержки правительства Москвы, динамический рынок жилой и коммерческой недвижимости, растущий спрос покупателей.

Следующий рассматриваемый объект — это проект реконструкции здания в городе Санкт-Петербург по адресу пр. Римского-Корсакова, д.37-А. Первая часть флигеля в данный момент занята компанией “СВАРОГ ФИЛЬМ”, во второй части — планируется реконструкция, предполагающая полное восстановление этой части здания.

Рассмотрена реконструкция 2-х этажного здания школы под жилой дом с надстройкой в 2 этажа в Республике Башкортостан. Для потенциальных жильцов привлекательность состоит в удобном расположении дома; рядом с домом находится общеобразовательная школа, стадион. Для отдыха и развлечения рядом есть парки, кинотеатр, драмтеатр и набережная.

Такими же преимуществами обладает реконструкция 2-х этажного жилого дома с надстройкой и обстройкой здания до 12-ти этажей в Московской области.

Для всех объектов, описанных выше, цель инвестиций заключается в получении прибыли (табл. 1). Однако не всегда это является главной целью инвестиций.

Таблица 1. Экономические показатели проектов реконструкции

Особенности обоснования инвестиционных проектов реконструкции действующих предприятий Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Моисеенко Наталья Анатольевна

В современных условиях экономического развития проблемы инвестирования реконструкции действующих объектов и пути обоснования инвестиций в процесс воспроизводства основных фондов становятся все более острыми и актуальными. Важно признание формы массового обновления действующих основных фондов. Очевидно, что замена не происходит как простое введение одних вместо других, а требует изменения ряда прочих групп основных фондов предприятия его реконструкции . Рассмотрены вопросы обоснования инвестиционных проектов реконструкции с точки зрения целесообразности ее проведения. В целях повышения эффективности инвестирования реконструкции акцентируется внимание на моделировании реконструктивных работ в условиях действующего производства. Рассматриваются также вопросы управления и организации процесса реконструкции .

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Моисеенко Наталья Анатольевна,

SUBSTANTIATION FEATURES OF INVESTMENT PROJECTS FOR OPERATING FACILITY RECONSTRUCTION

The problems of investment in the reconstruction of operating facilities and feasibility study methods for the process of fixed asset reproduction are becoming more urgent and pressing under current economic conditions. It is important to recognize the form of fixed asset mass update. Apparently, replacement does not occur as a simple introduction of ones instead of the others, but requires the change in a number of other groups of enterprise fixed assets i.e. enterprise reconstruction . The article deals with the questions of justification of reconstruction investment projects in terms of reconstruction feasibility. In order to improve the efficiency of reconstruction investment the paper focuses on the modeling of reconstruction works at an enterprise in operation. The issues of management and organization of reconstruction are considered as well.

Текст научной работы на тему «Особенности обоснования инвестиционных проектов реконструкции действующих предприятий»

свободы договора сложились под влиянием идеи справедливости. При этом идею справедливости и идею свободы договора следует рассматривать не как противоборствующие, а взаимодействующие, когда

первая влияет на содержание второй, а также позволяет воплощать ее в реальность.

Статья поступила 15.09.2014 г.

1. Аракелян А.Ю. Справедливость в российском гражданском праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2008. 26 с.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2011. 847 с.

3. Всеобщая декларация прав человека: принята Генеральной Ассамблеей оОн 10 декабря 1948 г. // Российская газета. 1995. 05 апреля.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 5 мая 2014 г. № 129-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

5. Забоев К.И. Принцип свободы договора в российском гражданском праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2002. 26 с.

6. Иванова С.А. Принцип справедливости в гражданском праве России: автореф. дис. . д-ра юрид. наук: 12.00.01; 12.00.03. Владимир, 2006. 45 с.

7. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы. Т. 1: Теоретические, исторические и политико-правовые основания принципа свободы договора и его ограничений. М.: Статут, 2012. 452 с.

8. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1 993 г. (в ред. от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. № 31. Ст. 4398.

9. Лейст О.Э. Сущность права. Проблемы теории и философии права. М.: Зерцало-М, 2002. 288 с.

10. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. В 2 т. / пер. с нем. М.: Междунар. отношения, 1998. Т. 2. 512 с.

ОСОБЕННОСТИ ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ДЕЙСТВУЮЩИХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Государственный университет управления, 109542, Россия, г. Москва, Рязанский проспект, 99.

В современных условиях экономического развития проблемы инвестирования реконструкции действующих объектов и пути обоснования инвестиций в процесс воспроизводства основных фондов становятся все более острыми и актуальными. Важно признание формы массового обновления действующих основных фондов. Очевидно, что замена не происходит как простое введение одних вместо других, а требует изменения ряда прочих групп основных фондов предприятия — его реконструкции. Рассмотрены вопросы обоснования инвестиционных проектов реконструкции с точки зрения целесообразности ее проведения. В целях повышения эффективности инвестирования реконструкции акцентируется внимание на моделировании реконструктивных работ в условиях действующего производства. Рассматриваются также вопросы управления и организации процесса реконструкции. Ил. 1. Библиогр. 4 назв.

Ключевые слова: инвестиции; реконструкция; организация реконструктивных работ; классификация.

SUBSTANTIATION FEATURES OF INVESTMENT PROJECTS FOR OPERATING FACILITY RECONSTRUCTION N.A. Moiseenko

State University of Management, 99 Ryazanskii pr., Moscow, 109542, Russia.

The problems of investment in the reconstruction of operating facilities and feasibility study methods for the process of fixed asset reproduction are becoming more urgent and pressing under current economic conditions. It is important to recognize the form of fixed asset mass update. Apparently, replacement does not occur as a simple introduction of ones instead of the others, but requires the change in a number of other groups of enterprise fixed assets i.e. enterprise reconstruction. The article deals with the questions of justification of reconstruction investment projects in terms of reconstruction feasibility. In order to improve the efficiency of reconstruction investment the paper focuses on the modeling of reconstruction works at an enterprise in operation. The issues of management and organization of reconstruction are considered as well. 1 figure. 4 sources.

Key words: investment; reconstruction; organization of reconstruction works; classification.

Моисеенко Наталья Анатольевна, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики, строительства и управления инвестициями, тел.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru

Moiseenko Natalia, Doctor of Economics, Professor of the Department of Construction Economy and Investment Management, tel.: В92бб270340, e-mail: mcua3@yandex.ru

Результаты инвестиционной политики в целом по России весьма скромны. В ближайшие годы износ основных фондов достигнет в среднем 70-80% в разных отраслях экономики, и тогда говорить о воспроизводстве основных производственных фондов будет крайне проблематично. Поэтому проблеме реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий на новой технической основе с учетом последних новейших разработок в области инноваций, как наиболее приемлемой на сегодняшний день, следует уделять повышенное внимание.

Реконструкция предприятий инвестиционно-строительной сферы связана с необходимостью решения целого ряда проблем, ведущей среди которых является формирование единого подхода к осуществлению преобразований, обеспечивающих эффективность формирования инвестиционных решений и результатов их реализации [1; 4].

Существующие подходы к вопросам управления реконструкцией и технического перевооружения не учитывают всей совокупности взаимосвязей внутренней и внешней среды бизнеса. Более того, они не учитывают возможностей дальнейшего функционирования предприятия в целях обеспечения его устойчивого и эффективного развития на основе проведения мероприятий по реконструкции, снижающих, в конечном счете, отдельные затраты, минимизирующих риски предпринимательской деятельности, повышающих конкурентоспособность продукции [2].

Недостаточная эффективность капитальных вложений при реконструкции ряда действующих предприятий свидетельствует о том, что предлагаемые проекты не всегда предусматривают прогрессивные инновационные технические решения для использования интенсивных факторов производства.

Кроме того, инвестиционные проекты реконструкции недостаточно проработаны с точки зрения технологии производства реконструктивных работ. Как правило, не учитываются особые условия проведения реконструктивных работ, дополнительные затраты на использование особых видов строительных машин и механизмов, при составлении проектно-сметной документации не учитываются поправочные коэффициенты к нормам выработки, учитывающие особенности проведения работ в стесненных условиях действующего производства. В проекты не закладываются варианты особых инженерных решений в процессе проведения реконструкции. И, наконец, в проектах реконструкции не учитываются отраслевые особенности, влияние которых на эффективность проведения реконструкции достаточно велико.

Необходимо изменить само представление о содержании и целях реконструкции на современном этапе, сформировать новый подход к проектированию и обоснованию реконструктивных работ. Реконструкция должна рассматриваться в современных условиях не только как альтернатива новому строительству, не как вариант решения конкретной хозяйственной задачи, а как закономерная стадия воспроизводства основных

фондов на новой технической основе.

При разработке проектов организации строительства в составе проекта на реконструкцию, сравнительную оценку вариантов организации реконструкции рекомендуется производить по критерию минимума приведенных затрат, учитывающему текущие и единовременные затраты по строительному производству, экономические эффекты (потери) от изменения производственных мощностей (если объект промышленного строительства) или объемно-планировочных и конструктивных характеристик (если объекты жилищного или гражданского назначения) и период его реконструкции и эффект от сокращения продолжительности реконструкции за счет инновационных технологий и организационных решений.

При разработке проекта производства работ на реконструкцию предприятий различных категорий сложности в качестве критерия сравнительной эффективности вариантов организации реконструкции рекомендуется использовать приведенные затраты, учитывающие текущие и единовременные затраты по строительному производству, экономический эффект (потери) за счет увеличения текущих затрат в основное производство в период реконструкции, а также разовые эффекты от сокращения продолжительности реконструкции [3].

Варианты организации реконструкции различаются технологически допустимыми методами проведения реконструкции на объекте в целом или по отдельным очередям и этапам, количеством очередей реконструкции, последовательностью проведения отдельных работ, степенью совмещения и интенсивностью выполнения работ на отдельных объектах.

Задача выбора рациональной организации реконструктивных работ заключается:

— в определении экономически обоснованной последовательности выполнения работ на каждой очереди проведения реконструкции;

— выборе оптимальной очередности выполнения работ реконструкции и технического перевооружения (в случае сочетания разных видов реконструкции в рамках одного объекта) и четком определения сроков проведения реконструктивных работ;

— выявлении степени совмещения строительно-монтажных работ и работ по монтажу технологического оборудования.

Из инвестиционной программы развития отрасли известно:

— количество реконструируемых объектов;

— вид реконструкции, который предполагается провести на каждом из объектов;

— объем выпуска готовой продукции по каждому виду реконструкции по каждому объекту с учетом выбранных инновационных материалов или технологий;

— капитальные вложения (сметная стоимость) и объем работ; прирост стоимости основных фондов в результате проведения реконструкции;

— объемы закупок и поставок материалов в зависимости от применяемых технологий.

В качестве дополнительных исходных данных

— тип совмещения реконструктивных работ на каждом объекте и допустимое совмещение работ по монтажу технологического или инженерного оборудования;

— количество технологически допустимых очередей ввода в действие новых мощностей;

— технологически допустимые методы проведения реконструкции и технологические взаимосвязи между объектами реконструкции и объектами основного производства;

— интенсивность выполнения реконструкции каждого объекта и среднегодовое количество трудовых ресурсов, выделяемых на выполнение данного вида работ.

К ограничениям можно отнести:

— непрерывность проведения реконструктивных работ;

— соблюдение технологических зависимостей в каждый момент времени;

— величину трудовых ресурсов, занятых на выполнении реконструктивных работ, которая не должна превосходить заданных ограничений в любой момент времени;

— серьезную зависимость от организационных причин (особенно при проведении реконструкции жилого фонда) при монтаже технологического и инженерного оборудования;

— необходимость соблюдения заданных границ интенсивности выполнения реконструктивных работ.

Логика решения такой многоаспектной задачи предопределяет:

— агрегирование данных, характеризующих отдельные виды работ по каждому объекту;

— формирование ограничений по трудовым ресурсам по каждому объекту реконструкции в целом с учетом объемов строительно-монтажных работ и работ по монтажу технологического и инженерного оборудования;

— вычисление средневзвешенной технологически допустимой степени совмещения СМР и монтажа технологического оборудования;

— определение средней интенсивности выполнения работ на каждом объекте;

— экономическое обоснование последовательности выполнения реконструктивных работ на отдельных объектах и соответствующих ей рациональных сроках и интенсивности ведения таких работ путем перебора всех возможных вариантов с учетом соответствующих ограничений, накладываемых технологическими связями между отдельными объектами реконструкции.

Для каждой фиксированной перестановки необходимо осуществление рационального распределения ресурсов между объектами на основе вычисления сроков выполнения реконструктивных работ и общего срока реконструкции.

Далее на основании полученных результатов формируется календарный план выполнения рекон-

структивных работ по всем объектам для варианта с наименьшими потерями. И, наконец, моделируется процесс реконструкции, в результате чего уточняется размер потерь, определяются сроки ввода в действие и необходимые размеры капитальных вложений по периодам реконструкции.

При проектировании строительно-технологической части инвестиционного проекта реконструкции выходные параметры данной задачи служат для:

1) разработки календарного графика, определяющего очередность включения отдельных производств в общий поток работ по реконструкции и техническому перевооружению, а также последовательность и многовариантность совмещения различных видов реконструкции на одном объекте;

2) распределения капитальных вложений по периодам реконструкции;

3) определения по периодам реконструкции потребности в трудовых и материально-технических ресурсах;

4) определения сроков поставки технологического оборудования;

5) расчета общей продолжительности реконструкции и сроков выполнения работ на каждом объекте.

Далее необходимо выбрать наиболее рациональный вариант процесса организации реконструкции, на основании которого впоследствии будет разрабатываться проект организации строительства (ПОС). В этой связи помимо перечисленных выше параметров необходимо знать варианты допустимых решений по организации реконструкции, которые должны быть сформированы с учетом ограничений, накладываемых условиями в которых проводится реконструкция объекта.

В ряде случаев при организационно-технологическом проектировании могут быть заданы продолжительности реконструкции и показатели, необходимые для сравнительной оценки вариантов организации реконструкции с учетом применяемых инновационных методов и технологий.

На основании проведенных расчетных исследований определяется рациональный вариант организации реконструкции предприятия по критерию минимума приведенных затрат с учетом экономических потерь или эффектов предприятия в результате изменения объемов выпуска продукции по периодам реконструкции. При этом определяются технологически обоснованная и экономически целесообразная продолжительность реконструкции, а также временные характеристики для составления организационно-технологической модели проведения реконструкции, сроки начала и окончания работ, что, в свою очередь, позволит разработать четкий график закупки и поставки материалов и оборудования с наименьшими потерями и минимальными запасами.

Блок-схема проектирования организации реконструкции представлена на рисунке.

Формирование исходной информации

Выбор варианта организации реконструкции, учитывающею ограничения технологии промышленного и строительного производств (1

Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-52970

Источники: http://studopedia.ru/19_303389_obosnovanie-investitsiy-v-stroitelstvo-novoe-rasshirenie-rekonstruktsiya-perevooruzhenie-podderzhanie-moshchnosti-zakritie.html, http://saf.petrsu.ru/journal/article.php?id=1203, http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-obosnovaniya-investitsionnyh-proektov-rekonstruktsii-deystvuyuschih-predpriyatiy

Источник: invest-4you.ru