Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость

Обзор рынка недвижимости

1 Сентября 2018

Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.

Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше , чем тех, кому необходимо жилье.

Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд.

Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход.

В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.

Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход.

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России 1 кв 2013 г

РОСТ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ

Международный Валютный Фонд прогнозирует, что темпы глобального экономического роста в 2013 году ускорятся в связи с тем, что факторы, лежащие в основе низкого уровня деловой активности, начнут ослабевать.

Так острая фаза кризиса в Европе была преодолена, что выразилось в повышении прогноза МВФ относительно роста ВВП Еврозоны в 2013 году на 20 базисных пунктов (по сравнению с октябрем 2012), хотя и риски возвращения к ней оцениваются МВФ как «существенные».

Читайте также  Указы об инвестициях в узбекистане

В США также наступило прояснение ситуации вокруг фискального разрыва – Барак Обама подписал указ о начале приведения в действие плана по секвестру расходных статей американского бюджета. В данном случае секвестр бюджета предполагает сокращение государственных расходов США на $85 млрд. долларов и сокращение экономически активного населения на 750 000 человек. С одной стороны, такой шаг замедлит экономический рост американской экономики, а вместе с ней и всех экономик, связанных торговыми отношениями с США. С другой стороны, вопрос о фискальном обрыве держал в напряжении инвесторов и сдерживал рост фондовых индексов во всем мире. Таким образом, объявленный Обамой 2-го марта 2013 года секвестр бюджета стал триггером новой волны экономического роста.

Япония, одна из сильнейших экономик мира, также переживала трудное время – ВВП снизился во втором квартале 2012 года на 3,5% и в третьем квартале продолжил падение на 0,1% (в годовом выражении). Но, благодаря фискальным стимулам вкупе со стимулирующей монетарной политикой, Банку Японии удалось остановить рецессию и обеспечить рост ВВП на 0,2% в 4-м квартале 2012 года. МВФ ожидает, что в 2013 году ВВП Японии вырастет на 1,2%.

Таким образом, позитивные исходы в проблемных зонах главных экономик мира могут обеспечить устойчивый рост мировой экономики на уровне 3 – 3,5% в год (график «Прогноз роста ВВП»).

В начале 2013 года российская экономика выглядит сильной и заметно выделяется темпами роста на фоне более слабых экономических показателей стран Еврозоны (график «Прогноз роста ВВП»).

В 2012 году Российская экономика выросла на 3,4% , показав снижение темпов роста на 0,9% в сравнении с 2011 годом. В 2013 году мировые финансовые институты прогнозируют экономический рост на уровне 2012 года, а в 2014 году ожидается усиление экономического роста, который может достичь 3,7 — 3,9% за год в случае, если цены на нефть останутся на отметке 110 USD за баррель.

ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Первый квартал 2013 года принес новую волну оптимизма и, в случае сохранения позитивных тенденций в экономике, инвесторы будут проявлять возрастающий интерес к размещению ликвидности, а недвижимость продолжит аккумулировать капиталы как российских, так и иностранных инвесторов.

В первом квартале 2013 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил $3,3 млрд., что в 4 раза больше, чем в первом квартале и 2012, и 2011 годов.

Читайте также  Формы и особенности прямых инвестиций

O1 Properties продолжает приобретать лучшие офисные объекты на московском рынке. Так, в марте 2013 года российская инвестиционная компания закрыла сделку по приобретению БЦ «Белая Площадь» у AIG Lincoln, «ВТБ Капитал» и американского фонда прямых инвестиций TPG Capital чуть менее, чем за $1 млрд. Таким образом, O1 Properties довела рыночную стоимость своих активов до $3,5 — 3,7 млрд.

Летом 2012 года O1 Properties рассматривала возможность проведения IPO на Лондонской Фондовой Бирже на сумму около $425, но компания изменила свое решение в связи с экономической нестабильностью и слабостью фондового рынка. В конце февраля 2013 года стало известно, что вместо этого O1 Properties решила разместить 5-летние облигации на 6 млрд. рублей с доходностью в рамках 17-20%. Таким образом O1 Properties сможет увеличить размер ликвидности и использовать ее для новых приобретений.

Другой тенденцией стало увеличение доли иностранного капитала в инвестициях в коммерческую недвижимость России. В первом квартале 2013 года закрылась сделка по приобретению ТРЦ «Метрополис» инвестиционным фондом Morgan Stanley у Capital Partners (около $1,15 млрд.), продолжив ряд приобретений с участием иностранных инвесторов – Immofinanz Group, Sponda, Raiffeisen Bank, Raven Russia и т.д., осуществленных в 2012 году (см. график «инвестиции по источнику капитала»).

Трендом на рынке индустриальной недвижимости стало повышение качества инвестиционных продуктов, благодаря удлинению договоров аренды. Так, в начале 2013 года стремительно развивающийся онлайн-ритейлер Enter заключил крупнейшую сделку по аренде 62 тыс. кв.м. в индустриальном парке класса «ПНК Чехов-2». Договор заключен на беспрецедентный для российских компаний срок — 15 лет. Еще одним примером может служить сделка по аренде 20 тыс. кв.м. в индустриальном парке «Южные Врата» немецким производителем медицинских товаров Paul Hartmann AG также сроком на 15 лет.

Мы ожидаем сохранения высокого уровня деловой активности и прогнозируем общий объем инвестиций в 2013 году на уровне $7 млрд.

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвесторы не спешат вкладывать деньги в российскую коммерческую недвижимость: по итогам первого квартала 2018 года общий объем инвестиций в склады, офисы и торговые центры составил всего $300 млн — в два раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали в международной компании Colliers International.

Особенно заметно сократилась доля иностранного капитала — сейчас она составляет 14%, тогда как в прошлом году достигала 18%, а в докризисном 2014-м — 25%, отмечают аналитики. «Такое снижение было отчасти предсказуемо после «ударного» завершения 2017 года, когда суммарный объем инвестиций достиг $2,59 млрд. Инвесторы стремились закрыть сделки до наступления праздников, что в итоге сделало результат последнего квартала 2017 года рекордно большим за последние четыре года», — объясняет партнер Colliers International Станислав Бибик.

Читайте также  Объем инвестиций в национальную экономику

Самым привлекательным для инвесторов сегментом по-прежнему остаются офисы — на них в первом квартале пришлось 63% от общего объема вложенных денег (в 2017 году — 65%). При этом компании предпочитают приобретать офисные здания под собственное размещение. Так, например, администрация Московской области выкупила 29,9 тыс. кв. м в бизнес-центре Pallau-RB, энергосбытовая компания «Восток» стала собственником бизнес-центра «Сретенка, 18» в Москве, а компания JetBrains приобрела для реконструкции и размещения собственного офиса МФК Lotos Tower в Санкт-Петербурге.

В Colliers International считают, что до конца года офисы останутся самым востребованным активом, однако теперь инвесторы будут стремиться вкладывать деньги в эту недвижимость в основном для получения дохода.

Вторым по объему вложений сегментом стали склады. За первые три месяца текущего года на их долю пришлось 17% всех инвестиций (в 2017 году — 0%). Гораздо менее привлекательными для инвесторов остаются торговые центры (11%) и гостиницы (9%), заключают в Colliers International.

Большинство сделок (57%) с российской коммерческой недвижимостью традиционно заключается в Москве — всего с начала года инвесторы вложили в столичные объекты $172 млн. На втором месте — Санкт-Петербург (30%), где объем инвестиций снизился почти в три раза по сравнению с прошлым годом и составил всего $90 млн. Еще 13 пришлось на регионы. Общий объем средств, вложенных в коммерческую недвижимость России, по итогам 2018 года достигнет $4 млрд, прогнозируют в Colliers International.

Источники: http://aventus.su/obzor-rynka/investitsii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/, http://www.arendator.ru/articles/64639-obzor_rynka_investicij_v_kommercheskuyu_nedvizhimost_rossii_1_kv_2013_g/, http://realty.rbc.ru/news/5af01d829a794712cd9bc7c1

Источник: invest-4you.ru

Преном Авто