Основные принципы инвестиций в недвижимость

Процесс инвестирования в недвижимость

Рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных и вторичных рынках недвижимости

Инвестиции – накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Инвестиционной деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход.

Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.

Основными целями инвестирующих в недвижимость являются

1) получение денежных доходов;

2) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

3) длительная эксплуатация объекта

4) получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Существует три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить доход.

Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Высокий спрос на жилье возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление является наиболее прибыльным.

Методы инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми и косвенными:

1) прямые – это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;

2) косвенные – это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Вложения в недвижимость являются долгосрочными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать участие следующие основные участники: инвестор собственного капитала, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора ¾ получение будущих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и принимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капитала имеет право на получение платежей по долговым обязательствам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансирования, временно владеющим правом пользования объектом недвижимости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ограничения на остальных участников процесса финансирования инвестиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все

участники реализации инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, а также различные фонды, в том числе и пенсионный и др.

46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования

96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования

Принципы оценки недвижимости в зависимости от объекта делятся на:

1.

2. выражается в доходе, приходящемся на землю после вложений труда, капитала, управленческих мероприятий.

заключается в том, что части, составляющие производство, должны сочетаться между собой в определенных пропорциях.

исходит из того, что при тенденциях, сложившихся на рынке, большим спросом пользуется определенный тип объекта.

подразумевает, что права на объект следует разъединять и соединять так, чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение имущественных прав может быть физическим, по времени владения, разделением совокупности имущественных прав, разделением по залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги).

3. (влияние оказывают различные факторы внешней среды; они делятся на основные и дополнительные, климатические и региональные); (объект соответствует существующим рыночным стандартам); (выявление взаимозависимости между потребностью в объекте и ограниченностью его предложения); (обострение конкуренции приводит к росту предложения; если спрос не возрастает, снижаются цены); (изменению подвержены как сам объект, так и все факторы внешней среды).

4. подразумевает их разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую стоимость объекта. Этот принцип является базовым при оценке, применяется при оценке каждого объекта. Анализ происходит в два этапа – 1) земельного участка; 2) здания.

Похожие главы из других книг

50. Принципы и показатели инвестирования в ценные бумаги

50. Принципы и показатели инвестирования в ценные бумаги Невозможно найти ценную бумагу, которая была бы одновременно высокодоходной, высоконадежной и высоколиквидной. Каждая отдельная бумага может обладать максимум двумя из этих качеств. Сущность портфельного

117. Состав и структура заемных средств предприятий. Роль банковского кредита в составе заемных средств. Организация и принципы кредитования. Порядок оформления кредитов на ссудных счетах. Процентные ставки за пользование банковским кредитом. Методы оценки кредитоспособности клиентов банками

117. Состав и структура заемных средств предприятий. Роль банковского кредита в составе заемных средств. Организация и принципы кредитования. Порядок оформления кредитов на ссудных счетах. Процентные ставки за пользование банковским кредитом. Методы оценки

Философия инвестирования

Философия инвестирования Fisher, Philip A. Common Stocks and Uncommon Profits. New York: Wiley, 1996. Graham, Benjamin. The Intelligent Investor: A Book of Practical Counsel. New York: McGraw Hill, 1985.Lewis, Michael. Moneyball: The Art of Winning an Unfair Game. New York: W. W. Norton, 2003.Poundstone, William. Fortune’s Formula: The Untold Story of the Scientific System That Beat the Casinos and Wall Street. New York: Hill and Wang, 2005.Rappaport, Alfred. “The

II. Основные принципы и ошибки инвестирования

II. Основные принципы и ошибки инвестирования Возможно, прочтя название данного раздела, некоторые из вас подумают: «Опять теория. Нам практическая информация нужна!»Точно так же думал и я, когда только начинал заниматься инвестированием. Я читал разные статьи и книги

2.1. Основные принципы инвестирования

2.1. Основные принципы инвестирования Биржевую спекуляцию нельзя считать совсем бесполезной – на ней разоряются многие из тех, кто после этого вынужден приняться за настоящую работу. Генри Форд Принцип первый. Создать собственную инвестиционную стратегию Стратегия

Глава 2. Виды оценки основных средств. Порядок изменения оценки основных средств

Глава 2. Виды оценки основных средств. Порядок изменения оценки основных средств Основные средства могут быть оценены по первоначальной, остаточной и восстановительной

Пример 7. Организациями применяется метод оценки стоимости выбывших материалов по средней скользящей себестоимости. В учетной политике способ оценки материально-производственных запасов при их выбытии не оговаривается, также отсутствуют расчеты по списанию стоимости материалов при их выбытии

Пример 7. Организациями применяется метод оценки стоимости выбывших материалов по средней скользящей себестоимости. В учетной политике способ оценки материально-производственных запасов при их выбытии не оговаривается, также отсутствуют расчеты по списанию стоимости

II. Основные принципы и ошибки инвестирования

II. Основные принципы и ошибки инвестирования Возможно, прочтя название данного раздела, некоторые из вас подумают: «Опять теория. Нам практическая информация нужна!»Точно так же думал и я, когда только начинал заниматься инвестированием. Я читал разные статьи и книги

2.1. Основные принципы инвестирования

2.1. Основные принципы инвестирования Биржевую спекуляцию нельзя считать совсем бесполезной – на ней разоряются многие из тех, кто после этого вынужден приняться за настоящую работу. Генри Форд Принцип первый. Создать собственную инвестиционную стратегию Стратегия

Принципы оценки инвестиционных проектов

Принципы оценки инвестиционных проектов В жизни менеджерам и предпринимателям постоянно приходится принимать решения – куда вкладывать (или не вкладывать) деньги. Как принять такое решение? В какие проекты нужно, а в какие не нужно вкладывать деньги? Логика принятия

3.3. Применение типовых моделей оценки на основе оценки процессов и уровней зрелости процессов для оценки информационной безопасности

3.3. Применение типовых моделей оценки на основе оценки процессов и уровней зрелости процессов для оценки информационной

3.3.1. Модель оценки информационной безопасности на основе оценки процессов

3.3.1. Модель оценки информационной безопасности на основе оценки процессов При описании процесса оценки ИБ организации в разделе 3.2 не рассматривалось содержание модели оценки ИБ и критериев оценки ИБ. Эти компоненты процесса оценки ИБ связаны с целью оценки таким

8.2. Принципы оценки инвестиционных проектов

8.2. Принципы оценки инвестиционных проектов Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений – оценка эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений). От правильности и объективности такой оценки зависят сроки возврата вложенного капитала и

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки Затратный метод – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения

3.2. Принципы оценки

3.2. Принципы оценки В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).Таблица 3.1Принципы оценки недвижимости Окончание табл.

3.4. Технология оценки недвижимости.

3.4. Технология оценки недвижимости. Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка

Инвестирование в недвижимость — куда выгоднее вложить деньги, как избежать рисков и не остаться внакладе

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция «съедает» большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации — грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

• Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
• Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
• Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
• Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

• Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
• Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
• Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
• При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Виды объектов инвестиций в недвижимость

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов — прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Покупка земельного участка имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности — это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором — используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции. Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды. Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

• Займ у друзей и родственников;
• Потребительский кредит;
• Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
• Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
• Наличие у жилья обременений;
• Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже — 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет. Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске. А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
2. Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует — бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Источники: http://studopedia.ru/6_118454_protsess-investirovaniya-v-nedvizhimost.html, http://econ.wikireading.ru/33498, http://vkoshelek.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru