Особенности недвижимости как объекта инвестирования
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, — долгосрочные.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть: прямые — приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные — покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. К основным классификационным признакам можно отнести физические характеристики недвижимости, юридические права, условия инвестирования и финансовые вопросы.
- 1. Физические особенности:
- — фундаментальность. Неподвижность, прочная с землей, невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба, невозможность похитить, сломать или потерять при обычных условиях, долговечность объекта инвестирования;
- — паушалъность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания и снижает ее ликвидность;
- — разнородность недвижимости. При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.
- 2. Юридические особенности:
- * юридические права. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Необходима государственная регистрация, исследование юридической чистоты объекта;
- * различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований;
- 3. Особенности условий инвестирования:
- ? условия проведения сделок. Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью;
- ? непрозрачность рынка. Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
- ? особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые стимулируют инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения для инвесторов. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления;
- ? риски и неопределенность инвестиций в недвижимость.
- 4. Финансовые особенности:
- — условия финансирования недвижимости. У недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Они могут быть достаточно сложными по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частным интересам;
- — условия наличия спроса. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях, в комфортности и экологичности помещений;
- — тенденции изменения стоимости. Влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого местоположения. Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий. Тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит по степенно по мере износа;
- — разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости, так земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, в то время как относительная стоимость зданий со временем снижается из-за износа;
- — условия получения дохода. Необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода;
- — нетрадиционные денежные потоки. Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.
Традиционные денежные потоки — потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Для традиционных денежных потоков свойственна одна внутренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.
Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.
Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений
Согласно ГК РФ недвижимость — земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:
— неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;
— уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;
— фундаментальность — ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;
— низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
— делимость юридических прав — недвижимость может иметь нескольких собственников;
— необходимость инвестиционного управления — недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии
— долговечность объекта инвестирования;
— неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.
— потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;
— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
— тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
— специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;
— высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.
Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Формы инвестиций в недвижимость
В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:
инвестор собственного капитала — обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;
ипотечный кредитор — имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;
арендатор — является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;
государство — с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой — может выступать как инвестор собственного капитала;
Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.
Ипотека — заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается — то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем — по младшей.
Опцион — право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия — тридцать лет.
Право преимущественной аренды земли — создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы — здание переходит во владение собственника земли.
Лизинг — долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.
46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
Особенности недвижимости как объекта инвестиций;
Недвижимость как объект инвестиций
Существует несколько определений понятия «недвижимость» — с точки зрения материально-вещественной о содержания, норм гражданского права или с экономических позиции.
С точки зрения материально-вещественного содержания недвижимость — это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней) (Харрисон).
Термин «земля» относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие, как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхностью земли наряду с воздушным пространством над данной поверхностью.
Термин «недвижимость» шире,чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения — здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы. Термин «недвижимая собственность», в свою очередь, еще шире и включает пакет нрав на собственность».
Таким образом,недвижимость — это комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно снизанными с ним элементами, включая здания и сооружения.
Недвижимость — это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смысле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.
Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:
(1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;
(2) особенности недвижимости как товара;
(3) особенности организационно-правового характера;
(4) особенности инвестиционного характера.
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.
Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности.
Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий.
Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности.
Длительность создания и сроков службы зданий и сооружении. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет.
Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.
Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.
Специфика оборота (через оборот прав).
Специфика жизненного цикла.
Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений.
Низкая эластичность предложения недвижимости.
Раздельность (делимость) юридических прав.
Своеобразие условий налогообложения.
Необходимость инвестиционного менеджмента.
Повышенная степень риска и неопределенность.
Источники: http://vuzlit.ru/25935/osobennosti_nedvizhimosti_obekta_investirovaniya, http://studopedia.ru/4_53592_osobennosti-nedvizhimosti-kak-ob-ekta-investitsiy-formi-investitsiy-v-nedvizhimost-metodi-finansirovaniya-kapitalnih-vlozheniy.html, http://studopedia.su/7_12596_osobennosti-nedvizhimosti-kak-ob-ekta-investitsiy.html
Источник: