От чего зависит риск инвестиций

Данный метод управления инвестиционными рисками подходит для крупных инвесторов. Контроль такого рода позволяет знать, а значит вовремя решать все внутренние и внешние риски, связанные непосредственно с деятельностью посредника.

Такой способ управления инвестиционными рисками снижает расходы на оплату услуг посредников, но может вызвать возникновения целого ряда незапланированных рисков, например, нерациональное использование средств и т.п.

(Пока оценок нет)

Виды инвестиционных рисков. Учет риска при определении эффективности инвестиций

В основе всех решений, принимаемых инвестором в процессе финансовых и экономических инвестиций, всегда лежит балансирование между желаемыми (ожидаемыми) доходами с одной стороны и риском убытков с другой. Т. е. Риск – это подверженность возможности потери или ущерба.

Рискованность ситуации определяется, во-первых, ограниченными возможностями управления; во-вторых, недостатком времени; в-третьих, нехваткой информации.

Хозяйственные ситуации невозможно контролировать полностью. Они зависят от действий поставщиков и конкурентов, спроса на продукцию данной фирмы (предприятия), мер правительства и т. п. Эти ситуации никогда не повторяются в точности: действуют скрытые долговременные тенденции, часть информации намеренно утаивается, что делает ее неполной и ненадежной.

Различают следующие виды рисков:

1. Технический риск. Он представляет собой вероятность того, что проект окажется неоправданным с технической точки зрения (или в более общем случае – стоимость технических решений окажется неприемлемой). Это касается прежде всего научно-технических нововведений.
2. Производственный риск связан с осуществлением любых видов предпринимательской деятельности, в частности – производством продукции (работы, услуг). Главной причиной возникающего производственного риска является неверная прогнозная оценка будущего объема производства продукции, который, как правило, оказывается чрезмерно оптимистичным. Кроме того, могут быть весьма существенные ошибки при определении затрат. Например, создание сверхзвукового пассажирского лайнера «Конкорд» фактически потребовало в 7 раз больших затрат, чем предполагаемые.
3. Коммерческий риск возникает в процессе реализации товаров и услуг, произведенных предприятием. Причинами его возникновения являются изменение конъюнктуры рынка, потери товара в процессе обращения, увеличение издержек обращения. Наибольший риск характерен для предприятий с передовой технологией. Они сталкиваются с интенсивной международной конкуренцией, и их продукция может в одно мгновение устареть, что приведет к резкому снижению объема продаж, а, следовательно, и прибыли.
4. Финансовый риск – это риск, возникающий в сфере отношений предпринимателя или предприятия с банками и другими финансовыми институтами (фондами, компаниями, группами). Он обычно измеряется отношением величины заемных средств к величине собственных средств. Чем больше это отношение, тем в большей степени предприниматель, осуществляющий проект, зависит от кредиторов. Прекращение кредитования или ужесточение условий кредита может повлечь за собой остановку производства.
5. Политический риск связан с нечеткостью и непрерывной изменчивостью законодательных и нормативных актов, регулирующих экономическую деятельность.
6. Инфляционный риск.

Учет потерь, связанных с перечисленными рисками, является обязательным при определении результата от инвестиций. Чем выше риск, тем больше должна быть отдача.

Например, по оценкам американской компании «Шеврон» рентабельность инвестиций в зависимости от степени риска должна быть следующей:

• при полном отсутствии риска (100% шанс на успех) норма прибыли = 20%;
• при умеренной степени риска и 80% вероятности успеха требуемый уровень рентабельности повышается до 32%;
• если шансы на успех 50 на 50, то рентабельность должна быть не ниже 67%;
• в случае чрезвычайно высокой рискованности проекта (когда шансы на успех не превышают 20%) требуемый уровень отдачи КВ должен составлять 190% (это внутренний коэффициент эффективности инвестиций).

Степень риска должна учитываться при определении ставки дисконтирования, т. е.

Где rпр – коэффициент дисконтирования для конкретного проекта;

i – минимальная ставка доходности;

h – среднегодовой темп инфляции;

К – коэффициент, учитывающий степень риска (1,2 ÷ 2).

При сравнении проектов и отборе их для реализации также учитывают наряду с эффективностью и степень риска.

Оценка риска при сравнении проектов

Проект А предпочтительнее проекта В, т. к. при одинаковой степени риска он имеет большую эффективность.

Проект С предпочтительнее проекта Д, т. к. имеет меньший риск.

Линия XY представляет границу, определяющую допустимые условия, которым должен удовлетворять отбираемый проект. Проект Е должен быть отвергнут, т. к. ожидаемая отдача от инвестиций (эффективность) слишком низка для риска, ассоциируемого с проектом. Рассмотрение всего портфеля проектов ведет к установлению его эффективности по отношению к целям бизнеса (это заштрихованный участок, внутри которого любые сочетания риска и эффективности считаются удовлетворительными). При этом значение z показывает минимальное значение отдачи инвестиций для портфеля проектов в целом. В этих условиях должны быть отобраны проекты А и С с тем, чтобы поддержать уровень риска в допустимых пределах. Такое решение предпочтительнее выбора проектов А и В, хотя они обеспечивают более высокую эффективность.

Факторы риска: от чего зависит доходность инвестиций в недвижимость

Оценка рисков играет важную роль на этапе формирования инвестиционной стратегии, поскольку от того, насколько инвестор готов идти на риск, во многом зависит и бюджет, и ожидание доходности. Так, если инвесторы рассматривают будущие вложения в недвижимость как низкорискованные, то они готовы платить больше за каждый доллар прогнозируемого дохода, тем самым понижая ставку доходности. То есть, чем ниже риски, тем ниже доходность.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдёт негативное событие, тем больше риск. Для инвестиций в недвижимость наиболее типичны две группы рисков — страновые риски и риски, связанные с конкретным проектом.

Страновые риски

К страновым рискам прежде относится вероятность возникновения экономических, политических и социальных потрясений в стране, где находится объект недвижимости.

Уровень странового риска можно узнать из отчётов рейтинговых агентств или консалтинговых фирм. Например, в рейтинге The Economist Intelligence Unit наименьшие страновые риски у Австрии, Великобритании, Германии и США, наибольшие — у Афганистана, Белоруссии, Украины и др.

Один из экономических факторов странового риска — рост инфляции. Зависимость такова: чем выше инфляция, тем больше риск. Наименьший риск представляет инфляция менее 5 % в год, наибольший — свыше 100 %. Рынок недвижимости застрахован от инфляционного риска тем, что стоимость аренды пересматривается ежемесячно или ежегодно: арендные ставки привязываются к индексу розничных цен, динамика которого отражает инфляцию. Чем чаще пересматриваются ставки, тем выше чувствительность объекта к инфляции и тем больше доход инвестора. Например, гостиничные номера, магазины, промышленно-складские помещения и жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, традиционно считаются объектами с повышенной чувствительностью к инфляции, офисы и REIT — средней, а земельные участки и квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, — низкой.

Другой экономический фактор странового риска связан с нестабильностью национальной валюты. Независимо от того, растёт её курс или падает, любое значительное отклонение представляет риск. Наибольшая опасность для рынков возникает в том случае, когда рост или падение валюты составляет более 20 %.

Для сырьевых экономик также характерен такой фактор риска, как снижение цен на нефть. Чем ниже цены, тем больше угроза экономике; наибольший риск — снижение цен на углеводороды более чем на 20 %. Так, по данным Savills, на фоне дешевеющей нефти с 2007 по 2009 год квартиры в российской столице подешевели на 51 %. В январе-феврале 2009 цены на нефть начали повышаться, и стоимость квадратного метра тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывает отрицательную динамику, и цены на жилье тоже снижаются.

Другие экономические факторы — снижение ВВП, падение темпов производства, сокращение экспорта и снижение покупательной способности населения. Наибольший риск — снижение каждого из этих показателей более чем на 10 %.

К страновым также относятся социально-политические риски. В частности, на рынке недвижимости может негативно сказаться отрицательный прирост населения, причём это справедливо не только для страны в целом, но и для конкретного населённого пункта, а также отдельного региона. Например, население Восточной Германии переезжает в более развитые и перспективные западные земли, поэтому последние считаются менее рискованными рынками для инвестиций в недвижимость (исключение — небольшие города в Рурской области, которая теряет население из-за нехватки рабочих мест).

Политическая ситуация также оказывает значительное влияние на поведение инвесторов и на их восприятие рисков. По данным исследования «Транио», 17 % опрошенных риелторов считают, что политическая обстановка (наравне с экономической стабильностью) — одна из главных причин, по которым русскоязычные покупатели выбирают ту или иную страну для покупки недвижимости. Этот фактор особенно ярко выражен в таких странах, как Великобритания, Германия, США и Франция.

Ещё один важный страновой риск — потенциальные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на рынки недвижимости. Это могут быть изменения в налоговом законодательстве (повышение существующих налогов и введение новых), введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций, а также введение ограничений на движение капитала.

Риски проекта

Риски, связанные с проектом, можно разделить на две категории:

• риски проектов Added Value, цель которых — создание добавленной стоимости;
• риски арендного бизнеса.

1. Проекты Added Value

К проектам Added Value («добавленная стоимость») относятся строительство и редевелопмент. Риск таких проектов достаточно высокий, но и доходность тоже высокая — 14–25 % .

Основные риски, связанные со строительством:

• стоимость земли или объекта на входе может быть завышенной;
• строительство или ремонт могут затянуться;
• смета строительства или ремонта может быть превышена;
• стоимость продажи может быть ниже, чем планировалось;
• продажи могут идти медленнее, чем планировалось.

Все эти риски могут «съесть» доходность, в результате чего инвестор останется без прибыли или даже с убытком.

Все указанные риски растут в прогрессии пропорционально закредитованности девелопера, то есть чем больше кредитных денег он использует, тем выше каждый из указанных рисков. При наихудшем сценарии, например, при высокой закредитованности стройки и существенной коррекции стоимости может оказаться так, что девелопер или инвестор останутся в убытке. Опытные девелоперы всегда просчитывают различные сценарии развития событий, и приемлемыми считаются такие, при которых инвестор выходит из проекта, заработав 15–20 % (классический сценарий) или 20–25 % (оптимистичный сценарий).

Риски проекта проявляются ещё до начала работ. В частности, существует риск неполучения разрешения на строительство (Permit Risk). Его суть в том, что в случае с инвестициями в редевелопмент, капитальный ремонт или строительство с нуля для реализации после покупки земли или объекта нужно пройти согласования и получить разрешения. Обычно в цену закладывается риск неполучения соответствующего разрешения или того, что это займёт продолжительное время. В некоторых странах девелоперы готовы брать на себя риск неполучения разрешения.

Определить риски, связанные с конкретным объектом, помогает всесторонняя проверка — Due Diligence, — которая включает четыре типа экспертизы:

• юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство;
• финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений;
• оценка рисков (Chance & Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов;
• техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов).

2. Арендный бизнес

Наименее рискованные объекты, сдающиеся в аренду, обладают следующими характеристиками:

• расположение в престижных районах;
• хорошее техническое состояние;
• арендаторы — представители среднего класса (для жилой недвижимости) или компании первого эшелона (в случае коммерческих объектов);
• средний уровень аренды, доступный среднестатистическим арендаторам;
• возможность перепрофилирования объекта (например, перевода гостиничной недвижимости в жилой фонд или наоборот);
• прибыль от аренды не ниже платы за кредит.

Расположение является важнейшей характеристикой: если недвижимость находится в хорошем районе, то риски будут минимальны, а объект — ликвиден. Однако с риском может быть связано дальнейшее развитие района, поэтому при выборе доходного объекта следует поинтересоваться планом застройки и узнать, могут ли будущие и уже реализуемые изменения (расширение транспортной сети, появление новых учреждений и т. д.) со временем повысить капитализацию объекта инвестиций или, наоборот, понизить его доходность. Например, если человек купил квартиру в Нью-Йорке с красивым видом на Центральный парк, то он априори обеспечил себе сохранность вложения, так как квартир с таким видом мало, и новых больше не будет.

Риск представляют также плохое состояние объекта и недостаточная техническая оснащённость. Чем хуже объёмно-планировочные решения внутри здания, обеспеченность современными инженерными системами и качество несущих конструкций, чем ниже конкурентоспособность объекта на рынке, тем ниже его стоимость и спрос со стороны арендаторов, а риски выше. Несмотря на то, что старые и изношенные объекты могут дать неплохую доходность в моменте, они всегда более рискованны для инвестиций, чем здания в хорошем состоянии.

Качество арендаторов и тип арендного контракта тоже могут повышать или понижать риски. Инвестор, который не готов идти на риск потери арендатора, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным договором.

Другой риск связан с выбором способа финансирования и дальнейшим управлением заёмными средствами. Как правило, чем выше доля заёмного капитала, тем выше риск.

Эффект рычага — это когда стоимость заёмного финансирования дешевле, чем доходность проекта. Инвестор может договориться с банком таким образом, чтобы платить процент по кредиту, но выплачивать минимум от тела кредита. Таким методом можно увеличить операционную доходность от инвестиции. Но такой метод повышения доходности приводит к другому риску. Если цена объекта снизится, когда нужно будет продлевать кредитный договор, то банк потребует пропорционально докапитализировать кредит и предоставить дополнительное гарантийное обеспечение (margin call). Поэтому важно находить правильный баланс рычага доходности и рисков, это умение профессиональных инвесторов.

Капитал, взятый в долг для инвестиций, должен приносить прибыль, превышающую плату за его использование. Если прибыль от недвижимости ниже платы за кредит, инвестор несёт потери, которые тем больше, чем больше величина заёмных средств.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости появился ещё один риск: так как ставки по кредитам в 2014–2015 годах во многих странах достигли самого низкого уровня в истории и практически приблизились к нулю, то через 3–5 лет они могут значительно вырасти, и когда это произойдёт, стоимость недвижимости снизится.

Риск представляет также удалённое управление объектом: удалённость недвижимости ослабляет контроль над ней, поэтому попытка заниматься менеджментом зарубежного проекта из России связана с большими рисками. Вместо удалённого самостоятельного управления рекомендуется нанять специализированную компанию.

Не менее важен и риск, связанный со структурированием сделки. Есть различные схемы, которые позволяют оптимизировать налоги — например, акционерный заём или оформление через серию компаний. Это повышает доходность, но снижает прозрачность и повышает риск владения. Налоговое управление может не принять структуру оптимизации и начислить дополнительные налоги и штрафы. В мире повышается прозрачность банковской системы, ОЭСР вводит меры по противодействию размыванию налогооблагаемой базы, и Россия требует от своих резидентов уплачивать налоги на доходы, полученные за рубежом. Все эти изменения повышают риски избыточного структурирования объектов с целью оптимизации налогов. Наша рекомендация для клиентов: во-первых , советоваться с налоговыми консультантами, а во-вторых , не переусердствовать с оптимизацией, так как это чревато проблемами с налоговыми службами в обозримом будущем.

Упомянутые выше пункты определяют главный риск — риск уменьшения ликвидности, то есть снижения потенциала быстрой продажи без потери стоимости и снижения потенциального роста капитализации при позитивном сценарии развития рынка. Соответственно, чем ниже риски по упомянутым выше пунктам, тем выше ликвидность, и, как следствие, ниже стартовая доходность объекта.

Основными рисками при вложении в недвижимость являются:

Источники: http://investicii-v.ru/investicionnye_riski/, http://investobserver.info/vidy-investicionnyx-riskov-uchet-riska-pri-opredelenii-effektivnosti-investicij/, http://tranio.ru/articles/faktory_riska_ot_chego_zavisit_dokhodnost_investiciy_v_nedvizhimost/

Источник: invest-4you.ru