Ответственность по договорам об инвестиции

Нарушен инвестиционный контракт. Кто виноват?

«Консультант», 2007, N 1

Не так давно руководители крупных компаний перестали бессмысленно накапливать деньги на банковских счетах. Они предпочитают вкладывать свои средства в интересные программы с целью получения дополнительного дохода. В последние годы в стране активно развивается строительная отрасль, и именно туда требуются немалые финансовые вложения. Такие проекты иногда осуществляются в рамках частно-государственного партнерства. Это сотрудничество выгодно и тем и другим: фирмы гарантируют муниципальным властям приток денежных средств и получают, в свою очередь, определенные налоговые льготы. Однако инвестиционная деятельность связана с высоким риском. Для того чтобы этого избежать, как и при любой другой сделке, стороны заключают договор, где прописывают свои права и обязанности.

Понятие «инвестиционный контракт (договор)» широко используется в юридической и деловой лексике на протяжении более десяти лет, однако к настоящему моменту так и не появилось его четкого определения.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются договором или государственным контрактом. Соглашение может быть оформлено между инвестором, заказчиком, подрядчиком, пользователями объектов капиталовложений и другими лицами. В случае нарушения условий контракта его участники несут гражданско-правовую, уголовную, административную и иные виды ответственности в порядке, установленном законодательством РФ.

Примечание. Основные статьи инвестиционного контракта:

1. Наименование сторон, их юридические адреса, дата и место составления договора.
2. Основные термины, используемые в соглашении.
3. Предмет контракта.
4. Имущественные права сторон.
5. Сроки и содержание этапов работ.
6. Обязанности сторон.
7. Уступка прав и обязательств по контракту в случае передачи их третьей стороне.
8. Сроки действия договора.
9. Изменение и прекращение инвестиционного соглашения.
10. Ответственность сторон.
11. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).
12. Разрешение споров.
13. Заключительные положения.
14. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
15. Приложение к инвестиционному контракту, в котором дают описание объекта инвестиций; указывают состав имеющейся документации, объем и структуру финансовых вложений.

Спор разрешится в суде

Гражданский кодекс регулирует гражданско-правовые отношения и ответственность участников инвестиционного договора. Существенное нарушение одной компанией условий контракта дает право другой стороне изменить или расторгнуть его в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Такая ситуация возникнет в том случае, если организация не соблюдает пункты договора, вследствие чего ее партнер несет значительные убытки, лишается определенной доли прибыли, на которую он рассчитывал при заключении соглашения. Это может произойти, например, вследствие нарушения инвестором порядка и срока выплаты вознаграждений другим участникам.

В свою очередь контрагенты вкладчика не исполнят своих обязательств, если задержат:

• окончание строительства;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• передачу документов на государственную регистрацию;
• передачу объекта инвестору, заказчику или назначенному ими лицу.

Компания, право которой нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ей убытков, если законом или договором не предусмотрена компенсация потерь в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). В этом случае убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных компаниям, чьи права были нарушены, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактические расходы, но и затраты, которые это лицо должно будет понести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер подтверждаются обоснованным расчетом, сметой или калькуляцией затрат на устранение недостатков работ, договором, который определяет размер ответственности за нарушение обязательств.

Важно отметить, что при задержке выплат со стороны инвестора контрагенты вправе рассчитывать не только на получение причитающихся им сумм в полном объеме, но также на выплату предусмотренной законом или договором неустойки. Вкладчик же в свою очередь может настаивать на компенсации ему полной стоимости неполученного объекта. Принимая во внимание постоянно растущие цены на недвижимое имущество, инвестору следует настаивать на возмещении фактической стоимости строения на день вынесения судебного решения (п. 3 ст. 393 ГК РФ).

ВАС РФ информирует. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, то истец вправе потребовать взыскать с ответчика убытки в сумме, необходимой последнему для покупки равноценных квартир.

Упущенная выгода — это прибыль, которую субъект инвестиционной деятельности получил бы при соблюдении условий договора, если бы его право не было нарушено. При защите своих интересов в суде истцу необходимо установить причинно-следственную связь между фактом нарушения своего права (неисполнением или ненадлежащим исполнением контрагентом своих обязательств) и причиненными убытками.

Размер упущенной выгоды должен определяться с вычетом затрат, которые компания понесла бы при исполнении обязательства. К таким расходам можно отнести, например, сумму налоговых платежей, подлежащих уплате в связи с владением объектом инвестирования или его реализацией.

Наличие причинно-следственной связи, равно как и размер упущенной выгоды при нарушении субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств, можно подтвердить предварительными контрактами с другими партнерами, заключенными исходя из ожидаемого получения денежных средств, или договорами о выплате аванса.

В практике встречаются случаи, когда при осуществлении инвестиционной деятельности вкладчик принимает решение прекратить финансирование работ и разорвать договор. Это происходит по двум причинам: во-первых, если дела складываются таким образом, что осуществить до конца инвестиционный проект невозможно, и, во-вторых, из-за недобросовестности самого инвестора.

Что говорит закон. Если инвестор или заказчик отказались от дальнейшего вложения денежных средств в проект, они обязаны компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Также возможно и иное развитие ситуации, когда по той или иной причине контрагенты отказывают инвестору в получении объекта в собственность. В таком случае действия вкладчика зависят от стадии проекта.

Если все работы завершены и имеется подписанный комиссией Акт приемки законченного объекта, инвестор может подать в суд иск о признании своего права собственности на здание. Однако если работы на момент предъявления иска не закончены, то незавершенные объекты являются долевой собственностью всех участников процесса до момента приемки и оплаты инвестором или заказчиком выполненных услуг. Поскольку строение не принято в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности. Удовлетворение исковых требований о признании права собственности инвестора на здание, не принятое в эксплуатацию, в ситуации, когда не определены доли в незавершенном строительстве и не произошло их выделение, не представляется возможным.

Ответить придется за все

Помимо несоблюдения условий договора, участники инвестиционной деятельности совершают и другие нарушения, за которые предусмотрено наказание согласно законодательству Российской Федерации.

Компании несут уголовную ответственность за следующие виды преступлений:

• легализацию (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем;
• незаконное получение кредита;
• лжепредпринимательство — преступление в сфере экономики, объективную сторону которого составляет создание организации без намерения осуществить коммерческую деятельность. Обычно цель лжепредпринимательства состоит в получении ссуд, освобождении от налогов, извлечении иной финансовой или имущественной выгоды;
• злостное уклонение от передачи инвестору или контролирующим службам информации, которую они обязаны предоставить в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• невозвращение из-за границы средств в иностранной валюте.

Административная ответственность инвесторов, заказчиков и подрядчиков предусмотрена за следующие действия: незаконное получение кредита, нецелевое использование бюджетных средств, нарушение срока их возврата (если они получены на возвратной основе) и уплаты процентов.

Если инвесторы или заказчики совершают какие-либо налоговые правонарушения, к ним будут применены санкции, установленные Налоговым кодексом.

Опыт показывает

Несмотря на отсутствие четкого определения инвестиционного договора и его существенных условий, к настоящему моменту сформировался достаточный объем правовых актов. Законодательные документы в основном направлены на урегулирование взаимоотношений между участниками проекта и на установление их обоюдной ответственности, если она не описана в договоре. Накопленный опыт составления соглашений, равно как и широкая практика разрешения связанных с ними вопросов в судебном порядке, показывает, что в первую очередь в инвестиционном контракте необходимо четко установить права сторон и их обязанности с подробным описанием ответственности, возникающей за их невыполнение. Если участники инвестиционной деятельности проинформированы о своей ответственности, то они будут стараться надлежащим образом выполнять договорные обязательства.

Договор инвестирования строительства обязательства и ответственность

В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости. В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

• заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
• соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования — доход, недвижимость, преференции и т.д.);
• соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
• в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

Договор инвестирования

• 1 Что такое ДДУ
• 2 Что такое договор инвестирования
• 3 Основные различия между ДДУ и договором инвестирования
• 4 Какой из договоров предусматривает уплату неустойки
• 5 Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Что такое ДДУ Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ).
Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Договор инвестирования строительства

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю.

Инвестиционный договор: образец. инвестиционный договор на строительство

Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку. Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой.

Как правильно составить инвестиционный договор

В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и5 настоящего Постановления. 7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

Договор инвестирования строительства обязательства и ответственность

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию.

Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Защита прав инвестора при выполнении инвестиционных договоров

Алексей Голованов, адвокат Коллегии адвокатов «Правовая защита».

Артем Сидоров, адвокат Коллегии адвокатов «Правовая защита».

Потенциальным инвесторам важно не только знать, как заключать инвестиционные договоры, в которых будут указаны предмет, конкретные инвестиции, конкретные практические действия, четкая цель инвестирования, сроки выполнения обязательств. Для практиков важно получить инструмент, который позволит им защитить свои инвестиции. В этой связи мы рассмотрим наиболее типовые примеры нарушения прав инвестора его контрагентами и способы защиты его прав в суде.

В случае существенного нарушения контрагентами инвестора срока выполнения обязательств (например, срока строительства и ввода в эксплуатацию здания) целесообразно предъявить иск о расторжении договора, взыскании убытков, упущенной выгоды. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами (поскольку инвестиционный договор не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно) или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора инвестор рассчитывал получить в собственность объект, однако не получил его, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения контрагентом договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств контрагентом, в частности ввиду несоблюдения срока предоставления объекта.

Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10 информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве», если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.

На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичного объекта гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект. То есть согласно ст. 393 ГК РФ инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости объекта на день вынесения решения, как если бы он был построен.

Помимо убытков в виде стоимости равноценного объекта следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Упущенная выгода

При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Как указал в своем Постановлении от 3 марта 2003 г. N КГ-А40/559-03 ФАС Московского округа, «исчисляя размер неполученных доходов, истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.

К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».

Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.).

Отказ от передачи в собственность инвестора объекта инвестирования

В этом случае целесообразно предъявлять в суд иски о признании права собственности за инвестором на объект инвестирования.

При предъявлении такого иска следует учитывать следующее. В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, здание). Если здание на момент рассмотрения спора не построено (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию) — отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.

Что делать, если инвестору изначально известно, что у его контрагентов нет никакого имущества, на которое можно обратить взыскание, а объект инвестирования (например, здание) частично построен, но не введен в эксплуатацию? В этой ситуации можно предъявить иск о признании права долевой собственности на незаконченный объект инвестиционной деятельности. Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Как указал арбитражный суд в одном из своих решений, «поскольку объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности» .

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 ноября 2004 г. N А56-12568/04.

Более того, инвестор может просить выдела своей доли. Об этом говорит и судебная практика. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 1 марта 2000 г. N А19-7759/99-35-Ф02-248/00-С2 указал следующее: согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Следовательно, на момент заключения договора инвестор являлся собственником своей доли и мог ею распорядиться.

В другом случае этот же суд указал, что, поскольку согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, из объекта незавершенного строительства может быть выделена доля. Раздел же доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности в натуре возможен лишь после ввода объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем данное положение о долевой собственности на незавершенный объект инвестиционной деятельности не распространяется на соинвесторов. ФАС Московского округа от 20 июля 2005 г. N КГ-А41/6001-05-А в своем Постановлении указал, что закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора, — соинвестирование (субинвестирование). Последствием выполнения соинвестором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Данную ситуацию следует отличать от той, при которой инвестор уступает свои права по основному инвестиционному договору или их часть третьему лицу. В соответствии со ст. 384 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права». Поскольку, как правило, указанное лицо становится участником основного договора и получает права первоначального в полном объеме, оно получает право собственности на соответствующую долю в объекте инвестирования.

Передача объекта инвестирования третьим лицам

Если в нарушение инвестиционного контракта объект инвестирования был передан (пусть даже многократно) иным лицам, инвестору следует предъявить иск об истребовании объекта инвестиционной деятельности. Тут возникает один нюанс. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Указанный иск может быть заявлен только собственником, и в связи с этим на практике возникает вопрос: может ли предъявить такой иск инвестор? Поскольку, как было указано выше, инвестор имеет право долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности, он наделен правом заявлять такие иски. Например, ФАС Московского округа указал, что в соответствии с Законом об инвестиционной деятельности инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

При таком положении истец в силу ст. 4 АПК РФ и ст. 11 ГК РФ вправе был обратиться с настоящим иском в суд для защиты своего нарушенного права, несмотря на то что его право собственности на объект не было зарегистрировано.

В заключение необходимо сказать, что инвестиционный договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора, пробелы законодательства, не позволяющие четко определить существенные условия инвестиционного договора, в настоящее время должным образом восполнены судебной практикой. Инвестор наделен обширными правами, в том числе и вещными, при осуществлении инвестиционной деятельности, может совмещать функции других субъектов инвестиционной деятельности. Насколько эффективно он сможет этими правами пользоваться, зависит от того договора, который он подписывает, от того способа защиты, который выбирает.

Источники: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/7904-narushen-investicionnyj-kontrakt-vinovat, http://prodhelp.ru/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-obyazatelstva-i-otvetstvennost/, http://wiselawyer.ru/poleznoe/17591-zashhita-prav-investora-vypolnenii-investicionnykh-dogovorov

Источник: invest-4you.ru