Показателя объема инвестиций в недвижимость

Оценка инвестиций – классификация, объем и показатели эффективности

Существует две основные цели инвестирования: сохранение денежных средств и их прирост.

Каждый участник процесса инвестирования должен обязательно оценить их эффективность, рассчитать основные показатели и сделать вывод об их выгодности или убыточности.

Классификация

По объекту вложения инвестиции бывают:

В первом случае средства вкладываются в реальное производство для создания материальных и нематериальных активов. К ним относятся: покупка зданий, оборудования, сырья, оформление лицензии и т.д.

Во втором случае вложение осуществляется в финансовые инструменты (ценные бумаги, валюту).

Как рассчитать чистые инвестиции?

Чистые инвестиции – часть валовых.

Рассчитать чистые вложения можно по следующей формуле:

ЧИ = Валовые инвестиции – Амортизация

Валовые инвестиции представляют собой сумму вложений в предприятие, а амортизация – это величина износа основного капитала.

Расчет чистых инвестиций имеет важное значение. Выделяют три случая:

1. Если значение ЧИ больше величины амортизации, значит, следует ожидать увеличение капитала.
2. Если ЧИ меньше нуля, производство уменьшится, прибыль снизится, а предприятие приблизится к банкротству.
3. Если значение показателя равно нулю, то это говорит о том, что компания находится в статическом состоянии, т.е. не ожидается ни роста, ни падения.

Как рассчитать объем инвестиций?

Для оценки эффективности будущих вложений всегда возникает необходимость в определении их объема. Рассчитать данную величину довольно просто, необходимо сложить суммы денежных средств, которые планируется вложить в проект.

Данный показатель складывается из двух видов расходов:

• единовременные или первоначальные, например, на оформление документов, покупку оборудования, приобретение стартовой партии товара;
• регулярные или ежемесячные, например, на аренду помещения, оплату труда, уплату налогов.

Регулярные (ежемесячные) расходы следует суммировать за весь период развития проекта до плановой даты его выхода на самоокупаемость и отнять от данного показателя объем реинвестированных средств.

Как рассчитать эффективность?

Чтобы оценить эффективности вложений используется множество формул. Существуют отдельные формулы для конкретных ценных бумаг, бизнес-проектов и т.д. Значения могут быть абсолютными (в денежном или временном эквиваленте), относительными (в виде коэффициентов, долей и процентов). Далее приведем формулы, которые пользуются особой популярностью при оценке вложений.

Чистая приведенная стоимость

Чистая приведенная стоимость (NPV) отражает чистую текущую стоимость будущих денежных потоков.

Чем выше NPV, тем лучше. Если показатель меньше нуля, то проект является убыточным, если равен нулю, то проект окупит лишь затраты, но не принесет прибыль.

Для ее расчета нужно найти разницу между будущим доходом и объемом инвестиций с учетом ставки дисконтирования.

Срок окупаемости

Для оценки эффективности также рассчитывается срок окупаемости. Он представляет собой период времени, за который все доходы, появившиеся благодаря инвестициям, покрыли их затраты. Чем меньше данный показатель, тем лучше.

Окупаемость (ROI)

Как рассчитать рентабельность инвестиций? Наиболее подходящим показателем является их окупаемость (ROI). Она представляет собой процентное соотношение, которое показывает рентабельность вложений.

ROI = (Доход – Себестоимость) / Сумма инвестиций * 100%

Доход представляет собой поступления, которые были получены.

Себестоимость – это сумма расходов на создание продукта или оказание услуги.

Чтобы рассчитать сумму инвестиций нужно сложить все денежные средства, которые были потрачены на данный проект.

Если полученный показатель больше 100%, то это говорит о прибыльности вложений, если меньше – об убыточности.

При принятии решения о вложении денежных средств важно рассчитать данные показатели, также желательно провести более подробный анализ. Такой подход поможет снизить риски и найти лучший вариант для инвестирования.

В завершении предлагаем визуально ознакомиться с видео об основных показателях рентабельности инвестиций.

Реальные инвестиции россиян в зарубежную недвижимость достигают $30 млрд

Тимур Нигматуллин, аналитик Инвестиционного Холдинга “ФИНАМ”

Инвестиции в зарубежную недвижимость: статистика ЦБ и реальные показатели

— Каков объём инвестиций в зарубежную недвижимость?

— По данным ЦБ в прошлом году вложения россиян в зарубежную недвижимость составили 2,146 млрд $. Однако, это очевидно очень поверхностные оценки т. к. для рынка характерен большой объём сделок с использованием счетов в иностранных банках.

По некоторым оценкам, ежегодный объём инвестиций достигает $30 млрд.

: объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2014 г. в РФ составил 5981,7 млрд рублей.

— Какова доходность инвестиций в зарубежную недвижимость?

— Чаще всего покупки иностранной недвижимости связаны с диверсификацией сбережений или переездом на ПМЖ.

Норма доходности от инвестиций в основной своей доле сравнительно невелика и составляет не более 5% в валюте, окупаемость с учётом коррекции на инфляцию составляет несколько десятилетий в общем случае. в сегменте жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке.

— Насколько зарубежная недвижимость привлекательна в качестве вложения инвестиций на сегодняшний день, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Интерес россиян к зарубежной недвижимости повышается или понижается? Какими темпами?

— На рынке инвестиций в зарубежную недвижимость можно наблюдать некоторый спад.

Так, если в 2014 году рынок демонстрировал лишь умеренное снижение (резкий спад на 30–50% был только в сегменте дорогой недвижимости стоимостью более 0,5 $ млн), то в 2015 году ожидается, что весь рынок просядет в долларовом выражении примерно на 30%.

Рынок сокращается на фоне ослабления рубля и негативной экономической конъюнктуры в РФ. Доходы бизнеса и частных лиц в долларовом выражении соответственно существенно снижаются.

Сделки с зарубежной недвижимостью считаются сравнительно безопасными

— Насколько безопасны вложения в зарубежную недвижимость, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию?

— Согласно некоторым исследованиям, в 2013 году пользовалась спросом недвижимость в Лондоне, Швейцарии, Франции, Италии, Монако.

Вложения в зарубежную недвижимость, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию, остаются сравнительно безопасными. Как показывает практика развивающиеся страны не склонны вводить санкции против широких слоёв населения РФ.

При этом, по мере реализации специальных программ национальных ЦБ темпы роста экономик ЕС и США ускоряются.

— Когда стоит ожидать повышения инвестиционного интереса к сфере зарубежной недвижимости?Какие изменения могут произойти на рынке инвестиций, и как это отразится в сфере недвижимости?

-По мере укрепления рубля и выхода экономики из рецессии интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость будет постепенно увеличиваться. МЭР прогнозирует улучшение экономической конъюнктуры уже в следующем году.

Впрочем, по мере развития финансового рынка часть инвесторов может изменить свои инвестиционные предпочтения и обратить внимание на рынки акций, облигаций или коллективных инвестиций. Таким образом, рынок инвестиций в зарубежную недвижимость будет под некоторым давлением.

1.4 Методы оценки инвестиций в недвижимость

Процесс оценки привлекательности инвестиционного проекта сводится к определению доходности, которую способен генерировать проект. Среди подходов к оценке инвестиционных объектов выделяют два основных [9, c.150]:

1. Простые (статистические) методы

2. Методы дисконтирования.

При оценке проекта с помощью простых (статистических) методов во внимание не берется общая продолжительность проекта. Неравноценность поступающих в разные периоды времени денежных потоков. Другими словами, не учитывается фактор времени.

Методы дисконтирования, в которых при оценки инвестиционного проекта используется понятие «временных рядов» относятся к стандартным методам оценки инвестиционных проектов. Самыми используемыми показателями этой категории являются показатели внутренней нормы прибыли и чистой настоящей стоимости [10, c.168].

В рамках данной работы нами будут рассмотрены наиболее применяемые и популярные в использовании показатели оценки привлекательности инвестиционных проектов.

Текущая стоимость (Net Present Value) — это совокупность денежных потоков будущих периодов, генерируемых исследуемым проектом, с учетом обесценивания денег с течением времени. Трактовка показателя NPV: если NPV положителен, это означает, что проект способен генерировать прибыль, то есть является привлекательным. Если показатель NPV отрицателен, это означает, что исследуемый проект является убыточным и реализовывать такой проект не стоит, если же NPV равен 0, это означает, что проект не является ни прибыльным, ни убыточным [16, c.188].

Дисконтирование. Ставка дисконтирования позволяет инвестору оценить будущие доходы проекта, при этом учитывая обесценивание денег с течением времени. Как правило, ставка дисконтирования рассматривается инвестором как аналог уровня доходности проекта, ниже которого инвестор не станет размещать средства в рассматриваемый проект [17, c.205].

Срок окупаемости проекта — это период с момента начала осуществления проекта до момента, когда доходы проекта сравняются с затратами на него [13, c. 172]

Ниже приведена таблица №1, которая отражает значение ставок дисконтирования для различных направлений инвестирования.

Таблица 1 — Ставка дисконтирования для различных направлений инвестирования [25]

Инвестиции в недвижимость

Высококачественные торговые проекты

Городские и областные торговые центры

Высококачественные офисные проекты

Офисные проекты класса B и С

Внутренняя норма доходности (IRR сокр. от Internal Rate of Return) — величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Другими словами, при дисконтировании по норме, равной показателю IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна первоначальным инвестициям. Помимо этого, показатель IRR обеспечивает инвесторов информацией о максимальной ставке платы за привлекаемые ресурсы, при которой проект остается безубыточным, либо, если проект реализовывается без привлечения заемных средств — максимальный уровень выплат по дивидендам.

В общем виде формулы для расчета показателей выглядят следующим образом [16, c. 189]:

где NPV — текущая стоимость;

NCFi — чистый денежный поток i-го периода;

r — ставка дисконтирования;

i — номер периода.

Показатель NPV показывает, способен ли проект генерировать достаточно средств, чтобы покрыть все связанные с ним расходы.

Показатель WACC (weighted average cost of capital) используется в данной работе для определения ставки дисконтирования. При оценке инвестиционных проектов ставка дисконтирования зачастую рассчитывается как средневзвешенная стоимость привлеченного капитала, которая учитывает стоимость заемных средств и собственного капитала [15, c.208].

где Re — уровень доходности собственного капитала;

E — стоимость собственного капитала;

V = E + D — суммарная стоимость капиталов компании;

D -стоимость заемного капитала;

Rd — уровень доходности заемного капитала;

tc — ставка налога на прибыль.

Выше мы рассмотрели только основные финансовые показатели, характеризующие инвестиционный проект и способствующие принятию решения об экономической привлекательности того или иного проекта. Для оценки проекта используется совокупность многих экономических показателей, в том числе и тех, что приведены выше, использование для оценки проекта только одного из перечисленных показателей является ошибочным, так как каждый из них характеризует только отдельные аспекты проекта, не позволяющие оценить проект целиком и принять решение о его реализации. Помимо этого, тот или иной показатель имеет различную информативную ценность в зависимости от целей инвестора. Для того, чтобы принять решения о выборе наиболее привлекательного проекта, инвестор должен принять во внимание всю совокупность показателей, учитывая цели рассматриваемого проекта.

В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрен инвестиционный проект спекулятивного характера. Спекулятивные проекты имеют ряд отличительных черт, и финансовый анализ проектов такого плана может отличаться от анализа традиционных проектов.

Отличительной чертой спекулятивных проектов является их продолжительность — как правило, жизненный цикл проектов такого характера не превышает 24 месяцев. Еще одной отличительной чертой спекулятивного проекта является его простота денежного потока, который состоит из двух элементов — расходная и доходная часть [13, c.220].

Спекулятивные проекты могут носить как единичный, так и повторяющийся характер. При многократном повторении спекулятивные проекты могут предусматривать реинвестирование денежных средств в новые или смежные проекты, тем самым превращаясь в доходы с постоянным операционным циклом и темпом роста [13, c.223].

Основным показателем для оценки спекулятивных проектов является показатель расчетной нормы прибыли ARR — Accounting Rate of Return.

I — сумма инвестиций;

T — продолжительность проекта в днях.

Дополнительным показателем оценки повторяющихся спекулятивных проектов является коэффициент скорости оборота капитала, который рассчитывается по формуле:

где T-продолжительность проекта в днях.

Положительными сторонами спекулятивных проектов являются короткий срок осуществления и окупаемости проекта, простота инвестиционного цикла и полным изъятием капитала по окончании проекта [13, c.215].

Результаты оценки инвестиций оказывают прямое влияние на формирование инвестиционного портфеля вкладчика, тактику реализации инвестиционных решений и финансовое планирование, регулирование разногласий. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что оценка инвестиций при помощи экономических показателей имеет непосредственное влияние на принимаемые инвестором решения.

На основании точно рассчитанных показателей NPV, IRR, срока окупаемости и других показателей инвесторы принимают решение о целесообразности финансирования того или иного проекта, согласовывая расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными данными о доходности / риске аналогичных проектов.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученный на вложенный капитал [10, c.85].

В случае принятия положительного решения об участии в инвестиционном проекте, инвестору предстоит оценить реальную доходность от вложений.

Имеется две категории доход от инвестирования в недвижимость [7, c.235]:

1. Текущие доходы. Данный вид дохода состоит из денежных потоков, которые генерируются в результате операций или сделок с недвижимостью. Примером текущего дохода является поступление от арендной платы при сдаче недвижимости в наем. На текущие доходы существенное влияние оказывает налоговый статус инвестора.

2. Доходы от изменения рыночной стоимости недвижимости. Доходы такого рода фиксируются как рост или снижение стоимости недвижимости. В случае, если инвестор рассчитывает на получение дохода от изменения стоимости недвижимости, оценка стоимости недвижимости оказывается важнейшим компонентом для измерения этого вида дохода. Фактически данный вид дохода превращается в реальные денежные средства только после реализации объекта недвижимости. В связи с этим, доходы от изменения стоимости недвижимости можно рассматривать как потенциальные, условные, поскольку темп роста / падения стоимости недвижимости в прошлом не дает оснований полагать, что тренд реализуется и в будущем.

В сравнении с потенциальными доходами, то есть доходами от изменения стоимости недвижимости, текущие доходы легче поддаются оценке и фиксируются. Поступление денежного дохода на банковский счет инвестора от сдачи недвижимости в аренду позволяет моментально оценить эффективность произведенных инвестиций. В случае, когда инвестор располагает крупным портфелем недвижимости, процесс оценки эффективности инвестиций усложняется [37, c. 250].

Источники: http://profin.top/investitsii/kak-rasschitat-investitsii.html, http://www.zametrami.ru/aktualnoe-interviu/zarubezhnaya-nedvizhimost-interes-rossiyan-budet-soxranyatsya/, http://econ.bobrodobro.ru/104517

Источник: invest-4you.ru