Признак недвижимости как объекта инвестиций

1. Недвижимость как объект инвестирования

1. Недвижимость как объект инвестирования

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины)

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости как объекта инвестиций:

1) недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2) существует прочная физическая и юридическая связь с землей

3) каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима;

4) недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

5) стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

6) доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

7) долговечность объекта инвестирования;

8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

9) способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

10) новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

11) стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

12) недвижимому имуществу присущи некоторые риски – это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы;

13) недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

Читайте также  Методика оценки рисков в инвестициях

14) на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

15) необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования;

Общие определения

Экономика недвижимости — это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью.

К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.1994 года в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).

Предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью (статья 132 Гражданского кодекса РФ).

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;

5) Долговечность объектов инвестирования;

6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

9) Существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическими факторами;

10) Необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода;

11) Высокий уровень издержек на проведение сделок;

12) Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с недвижимостью.

3. Классификация недвижимости

Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость — земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Читайте также  Реальные и финансовые инвестиции в таблице

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

— неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

— уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

— фундаментальность — ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

— низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

— делимость юридических прав — недвижимость может иметь нескольких собственников;

— необходимость инвестиционного управления — недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

— долговечность объекта инвестирования;

— неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

— потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

— тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

— специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

— высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала — обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор — имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор — является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

государство — с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой — может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Читайте также  Информация по инвестициям муниципального района

Ипотека — заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается — то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем — по младшей.

Опцион — право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия — тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли — создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы — здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг — долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Источники: http://info.wikireading.ru/247011, http://studopedia.su/1_53586_otlichitelnie-priznaki-nedvizhimosti-kak-ob-ekta-investirovaniya.html, http://studopedia.ru/4_53592_osobennosti-nedvizhimosti-kak-ob-ekta-investitsiy-formi-investitsiy-v-nedvizhimost-metodi-finansirovaniya-kapitalnih-vlozheniy.html

Источник: invest-4you.ru

Преном Авто