Основные черты инвестиций
Тема 1. Инвестиции и инвестиционная деятельность.
1.1.Экономическое содержание инвестиций и инвестиционной деятельности.
Понятие инвестиций
Понятие «инвестиции» зарубежная экономическая литература в господствующем большинстве определяет как вложения средств с целью их увеличения в будущем.
В экономической литературе Российской Федерации большинство источников основываются на законодательной формулировке понятия «инвестиции». В ней инвестиции определяются как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Необходимо отметить следующее: во-первых, в данном определении перечисленные источники инвестиций имеют разное содержательное значение, так если денежные средства оборудование, машины, технологии, другое имущество, имущественные права, интеллектуальные ценности превращаются в инвестиции после осуществления их вложений, то паи, акции и другие ценные бумаги уже являются результатом инвестиционных вложений; во-вторых, определены в качестве целей вложения только прибыль и социальный эффект, упустив экономический и внеэкономический эффект.
Поэтому целесообразно определять инвестиции как процесс преобразования ресурсов в затраты для достижения основной цели инвесторов — получение дохода или эффекта.
Основные черты инвестиций.
На основании понимания основных составляющих инвестиций и их основных целей, для более полного понимания их сущности целесообразно определить их основные черты.
Во-первых, в качестве инвестиционных ресурсов целесообразно рассматривать весь потенциальный спектр ресурсов, обеспечивающих получение дохода, социального, экономического и внеэкономического эффекта.
Во-вторых, разнообразие инвестиционных ресурсов характеризуется их количественными и качественными характеристиками, а также особенностями формирования на них спроса, предложения и цены.
В-третьих, для инвестиций характерен процесс преобразования ресурсов в конкретную структуру вложений, определяемых как издержки инвестиций.
В-четвертых, процесс преобразования ресурсов во вложения обусловлен временным фактором, в определяющей степени зависимым от объемов и сферы сложений.
В-пятых, зависимость инвестиций от сроков, объемов и сферы вложений определяет наличие в них рисков и их дифференциацию.
В-шестых, инвестиции должны рассматриваться как динамический процесс, обеспечивающий превращение инвестиционных ресурсов в конкретную структуру вложений, которая обеспечивает достижение установленных целей.
В-седьмых, исходя из целевого характера инвестиций, они могут подразделяться на создание материальных объектов и нематериальные вложения, формирование инвестиционных инструментов.
В-восьмых, содержание понятия «инвестиции» предполагает его четкое разграничение с понятием «финансирование», которое является потоком платежей трансформирующихся в издержки.
В-девятых, существует комбинаторное понятиеинвестиции, которое определяется как дополнительные вложения к ранее сформированным фондам, с целью развития бизнеса, а также для повышения его эффективности.
Следовательно, накопления в материальной (имущественной) и нематериальной формах, правах собственности и интеллектуальных правах, составляют инвестиционные ресурсы, которые составляют потенциал инвестиционной активности. Превращение ресурсов в инвестиции определяется экономическим эффектом от их использования, а также их взаимосвязью в зависимости от целевого предназначения.
Реальные инвестиции: главные особенности и сущность
Добрый день уважаемые читатели и посетители блога investr-pro.ru. Надеюсь сегодняшняя тема статьи покажется вам познавательной и интересной.
Когда речь заходит об экономическом термине «реальные инвестиции» многим может показаться, что существуют и нереальные инвестиции. Но это скорее заблуждение.
Как мы все знаем, инвестиции классифицируются по объектам, и тут как раз и выделяют реальные инвестиции (по-другому их ещё называют — прямые) и финансовые (портфельные).
Финансовые — это капиталовложения в ценные бумаги, такие как: акции, облигации, чеки и т. п.
Если другими словами, то подобные инвестиции способны осуществляться в разнообразных формах:
Важно отметить такой момент: приобретение нового бизнес проекта можно отнести и к финансовым инвестициям, так как можно купить не сам бизнес целиком, а лишь долю его акций на фондовом рынке. Таким образом, если происходит купля проекта целиком, то это относят к реальным инвестиция, если же покупаются лишь акции и при этом инвестор не принимает участие в управлении компанией, то это финансовые инвестиции.
Реальные инвестиции, прежде всего, характеризуются вложением денег конкретно в поддержку и расширения функциональности активов предприятия. Подобные вложения бывают и материальными и нематериальными.
В структуру рынка реального инвестирования входят: прямые вложения в компании, инвестиции в объекты приватизации, инвестиции в недвижимость, иные объекты для реальных капиталовложений.
Главные особенности реальных инвестиций
- Объекты реальных инвестиций, как правило, демонстрируют рост намного быстрее, чем национальная валюта
- Если сравнивать с теми же финансовыми инвестициями, то реальные в меньшей степени рискованны и в большей степени эффективны
- Благодаря реальным инвестициям практически любое предприятие будет развиваться намного быстрее и эффективнее. Будет расти качество продукции, появляться новые каналы сбыта и т.п.
- В некоторых случаях реальные инвестиции могут устаревать, так как появляются новые технологии и т.п.
- Реальные инвестиции имеют сравнительно небольшую ликвидность
Важно упомянуть также об эффективности прямых вложений. Существует два базовых вида показателей с помощью которых и определяется эффективность от реальных инвестиций. К таким видам относят: динамический метод и статический.
Динамические показатели: индекс рентабельности инвестиций; внутренняя норма рентабельности; дисконтированный срок окупаемости. Статические показатели: период окупаемости инвестиций; коэффициент эффективности инвестиций.
Управление реальными инвестициями
Хоть мы и говорили ранее, что прямые инвестиции менее рискованны, чем финансовые, в любом случае риски и здесь присутствуют. А следовательно к любой инвестиционной деятельности нужно относиться очень серьёзно.
Чтобы понять насколько эффективны были реальные инвестиции, следует обратить внимание на качество финансового состояния предприятия. Однако чтобы в полной степени влиять на жизнь компании и полноценно участвовать в её развитии, нужно получить тотальный контроль над ней путём приобретения контрольного пакета акций.
Иначе, вы не сможете в полной мере контролировать деятельность предприятия и ваши интересы не всегда будут совпадать с интересами других инвесторов.
Таким образом, реальные инвестиции способны осуществляться в разных формах и по-разному, но их главной задачей является улучшение функционирования предприятия, чтобы в дальнейшем рассчитывать на хорошую прибыль. Они способны обеспечивать рост объемов производства, товарооборота, улучшать состояние конкурентоспособности производимой продукции на рынке и контролировать уровень эффективный рентабельности.
Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты
инвестиция недвижимость рынок
Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.
Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.
Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным.
Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.
Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития.
Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.
К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью — от функционирования или реализации — по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере — доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.
От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.
В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования.
Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях.
Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.
На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды.
Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют «свободные» деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман.
Самые выгодные предложения по недвижимости, как правило, находятся в крупных городах, поскольку именно там выгоднее получить прибыль с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади недвижимость будет уже не такой ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения — это отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. Цены на жилую недвижимость снижались лишь два раза: при дефолте и при мировом финансовом кризисе. Однако вскоре цены на жилье возвращаются на свои места, и продолжают расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле.
Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%.
Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость.
Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.
Источники: http://megaobuchalka.ru/9/31714.html, http://investr-pro.ru/realnie-investicii-glavnie-osobennosti-suchnost.html, http://studbooks.net/2160808/ekonomika/investitsii_rynke_nedvizhimosti_otlichitelnye_cherty
Источник: