РИСКИ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Реализация инвестиционного проекта связана с необходимостью вложения значительных финансовых, материальных, трудовых и других ресурсов и, как правило, на относительно длительный период. Следовательно, эффект от инвестиционного решения проявит себя лишь через некоторое время, а это значит, что имеет место неопределенность перспектив и риск предпринимательства.
Для принятия того или иного инвестиционного решения существенна не столько неопределенность будущего, сколько отношение к ней со стороны инвесторов-участников. Это отношение и характеризуется риском, т.е. вероятностью возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижения прибыли, доходов и т.п.) в ситуации неопределенности условий инвестиционной деятельности [11, с. 97].
Зачастую конечный выбор инвестиционного проекта зависит от представления, что является более важным для данного конкретного инвестора: доходность или надежность, т.е. меньший риск. Последнее зависит от индивидуальных склонностей, предпочтений финансового менеджера и конкретной ситуации, в которой находится данный инвестор.
Инвестиционный риск — неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, способных привести к ухудшению экономических показателей вплоть до убыточности проекта.
Рассмотрим основные риски, связанные с инвестированием в недвижимость.
Риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства, условий инвестирования и использования прибыли. Девелопмент недвижимости — это долгосрочное инвестирование, следовательно, присутствует риск изменения в перспективе ставок налогов и сборов во внебюджетные фонды, налоговых льгот и преференций, а также условий поддержки инвесторов со стороны органов власти и другое.
Неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-экономических изменений в стране или регионе. Состоявшийся геополитический риск, обусловленный трагическими событиями на Украине, привел к сдержанному поведению инвесторов в отношении долгосрочного вложения средств в недвижимость.
Конъюнктурные изменения на рынке недвижимости. «Перегрев» рынка приводит к необоснованному росту цен, понижению ставки капитализации на рынке и к невозможности получения запланированных показателей инвестиционного проекта. Ошибка маркетологов относительно потребностей рынка, конкурентоспособности и ликвидности объекта инвестирования, емкости рынка и т.д. может привести к ухудшению всей экономики девелопмента недвижимости.
Некорректная оценка потенциала инвестирования в недвижимость. В этом случае возможен неудачный выбор вида объекта или местоположения либо износ объекта оказывается выше, чем было установлено на проектной фазе девелопмента недвижимости и т.п.
Оценка рисков во многом субъективна и зависит от умения менеджера оценивать ситуацию и принимать решения, тем нс менее количественное измерение силы влияния риска на проект является весьма актуальной.
Рассмотрим методы оценки рисков инвестиционного проекта. К ним относятся анализ чувствительности, метод расчета критических точек, корректировка нормы дисконта поправкой на риск, метод формализованного описания неопределенности и анализ сценариев развития.
Анализ чувствительности — метод, призванный дать точную оценку того, насколько сильно изменится эффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметров. Данный метод не оценивает риск всего проекта, а выявляет наиболее критические его факторы, позволяя оценить потенциальное воздействие риска на эффективность проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т.е. незначительное отклонение от первоначального замысла окажет сильное влияние на успех всего проекта.
Решение подобной задачи имеет следующую последовательность:
- — определяются наиболее значимые факторы;
- — определяется их наиболее вероятное (базовое) значение;
- — рассчитывается показатель ЧДД (ВНД) при базовых значениях;
- — один из ключевых факторов изменяется в определенных пределах, и рассчитывается ЧДД (ВНД) при каждом новом значении этого фактора;
- — все результаты расчетов сводятся в таблицу, сравнивается чувствительность проекта к каждому фактору и определяются важнейшие из них (табл. 3.14).
Среди факторов, подлежащих рассмотрению, могут быть следующие:
- а) факторы прямого действия (непосредственно влияющие на объем поступлений и затрат) — объемы вакантных площадей, базовая и рыночная ставки аренды, операционные затраты, стоимость привлечения инвестиций в проект и др.);
- б) факторы косвенного воздействия (опосредованно влияющие на результаты проекта) — продолжительность строительства, темпы поглощения площадей на рынке, уровень инфляции, ставки налогообложения и др.
Сводная таблица чувствительности инвестиционного проекта
Риски инвестирования в недвижимость — Рынок недвижимости и ипотека — Лекции
Любые студенческие работы — ДОРОГО!
100 р бонус за первый заказ
Инвестиции в недвижимость по сравнению с инвестициями в другие виды активов имеют определенные особенности как положительного, так и отрицательного характера.
К положительным сторонам инвестиций в недвижимость можно отнести следующие:
- Потоки доходов от недвижимости более стабильны, чем от корпоративных ценных бумаг, так как базируются на арендных договорах и поступают в виде систематических равных платежей.
- Ставка текущего дохода от недвижимости, как правило, выше, чем от других активов, так как включает возмещение авансированного капитала, и эта часть текущего дохода может использоваться для инвестирования в другие активы, дающие в данный момент времени достаточно высокую доходность.
- Кроме того, использование более дешевого ипотечного кредита повышает доходность на собственный капитал.
- Использование заемного капитала под залог недвижимости позволяет уменьшить налоговые платежи из получаемых доходов, поскольку выплата процентов по ипотеке вычитается из налогооблагаемого дохода.
- Ипотечный кредит позволяет, имея относительно небольшой размер собственного капитала, управлять крупным инвестиционным проектом.
Отрицательной стороной инвестиций в недвижимость являются специфические риски, обусловленные низкой ликвидностью этого актива и большой продолжительностью его жизненного цикла.
Риск – это неопределенность получения дохода. Чем неопределенее доход от инвестиции в недвижимость, тем более высокую ставку доходности следует закладывать для инвестиционно-ипотечного анализа.
Кроме неопределенности получения текущих доходов, связанных с операционными доходами и расходами, следует учесть и неопределенность выручки при перепродаже, возможность утраты прав собственности, ошибки при заключении договоров и контрактов, наличие невыявленных при покупке обременений и др.
Важное значение для эффективной организации девелоперской деятельности имеет хорошее знание административных процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов. Особенно сложным в настоящее время является получение землеотвода под строительство. По некоторым данным, для получения земельного участка для строительства (прав аренды или в собственность) требуется несколько десятков согласований.
Все риски инвестирования в недвижимость можно подразделить на три группы:
1. Систематические риски; к ним относятся риски, не зависящие ни от типа недвижимости, ни от ее местоположения, то есть они относятся к рынку недвижимости в целом. Эти риски могут быть связаны с возможными изменениями в законодательной сфере (например, в налогообложении), с изменениями спроса и предложения на рынке недвижимости, с инфляцией и другими общеэкономическими факторами. Иначе говоря, это неуправляемые риски, на снижение которых инвестор не может повлиять.
2. Несистематические риски; это риски, которые присущи только отдельным типам недвижимости или отдельным регионам. Например, введение чрезвычайного положения в отдельно взятом городе может резко снизить наполняемость гостиниц и привести к потери значительной части потенциального дохода.
Риски этого типа можно снизить. Диверсифицируя портфель недвижимости, то есть инвестируя в разные виды недвижимости и в разных регионах, можно свести уровень риска к среднерыночному. Существует своеобразное правило: создавать портфель недвижимости, дающей максимальные ставки доходности при данном уровне риска, или, наоборот, минимальный риск при данных ставках дохода.
3. Случайные риски; эти риски касаются только отдельно взятого объекта недвижимости и связаны с некачественным управлением недвижимостью (условия арендного договора, уровень операционного и финансового менеджмента, функциональный износ и т.п.). Например, девелопер приобрел участок земли и застроил его коттеджами, но место застройки оказалось по каким-либо причинам непривлекательным для покупателей жилья, и он не смог выручить ту сумму, на которую рассчитывал.
Невозможно полностью исключить риски при сделках с недвижимостью (как при инвестировании капитала в доходную недвижимость, так и в случае приобретения потребительской недвижимости), но можно снизить их уровень. Эту задачу решает управление рисками. Можно выделить следующие элементы управления рисками:
- выявление рисков, характерных для данного вида недвижимости;
- качественный и количественный их анализ;
- определение возможностей и способов снижения уровня риска.
Наиболее сложной проблемой анализа рисков при принятии инвестиционных решений является определение их уровня. Можно воспользоваться стандартными приемами анализа. Прежде всего анализируются систематические риски. Анализ уровня риска проводится в три этапа на основе базы доступных статистических данных за определенный ретроспективный период:
1) Определяется частота распределения ставок доходности, на основе которой рассчитывается средневзвешенная ставка дохода, мода (наиболее часто встречающаяся ставка) и медиана (ставка, находящаяся в середине ряда). Ожидаемая ставка дохода
где Ri – ожидаемая ставка дохода, P(Ri) – вероятность возникновения ставки дохода Ri .
2) Определяется стандартное отклонение σ – квадратный корень из вариации как мера неуправляемого риска, то есть уровень риска для отдельного актива
3) Рассчитывается коэффициент вариации CV как относительная мера риска на единицу дохода.
CV = σ / R либо CV = . σ / E(R)
Классификация рисков инвестирования в недвижимость
В России в целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков:
— страновой риск (политические, правовые и финансовые, включая инфляционный, риск изменения налоговой системы, административного произвола и т.д.);
— риск неликвидности — задержки продажи объекта сверх ожидаемого маркетингового времени;
— риск некомпетентного управления, что отразится на техническом состоянии объекта и его доходности;
— риск возможного изменения соотношения спроса и предложения;
— риски, связанные со строительством (замораживание капиталовложений на период строительства, труднопредсказуемый рост стоимости материалов, использования машин и механизмов и рабочей силы, низкая ликвидность недостроя и др.);
— риск административных ограничений на использование объекта;
— риск аварийности коммунальных сетей из-за их общего неблагополучного состояния;
— экологические риски, включая наводнения и другие стихийные бедствия, а также аварии на АЭС, залповые и прочие сверхнормативные выбросы загрязнений в атмосферу, воду, почву.
Риски, возникающие при инвестировании в объекты недвижимости, можно классифицировать так же, как и риски инвестирования в любой объект
В целом риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо прежде всего подразделить на три группы:
1) систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;
2) несистематические или управляемые риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Источниками неуправляемых рисков являются:
низкая ликвидность недвижимости;
— неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
— неопределенность в налогообложении;
— конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
— длительность делового цикла;
— демографические тенденции;
— тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. Основное деление рисков по источникам возникновения — на систематические и несистематические — представлено на рис. 4.1.
Деление рисков по источникам возникновения
К управляемым риска» на рынке недвижимости относятся микрориски:
— условия арендного договора;
— уровень операционного и финансового левериджа;
— структура инвестированного капитала и его стоимость;
— доля рынка недвижимости определенного типа;
— местоположение недвижимости;
Также риски инвестиций в объекты недвижимости могут быть классифицированы по сферам проявления
Как и любые риски при инвестировании капитала, риски инвести ций в недвижимость могут разделяться по степени ущерба на частич ные, допустимые, критические и катастрофические.
Таким образом, классификация рисков при инвестировании в недвижимость практически аналогична классификации рисков при вложении средств в любой бизнес.
Деление рисков по сферам проявления
Источниками риска в таком направлении реальных инвестиций, как инвестиции в недвижимость, могут быть:
— тип недвижимости;
— изменения соотношения предложения и спроса;
— местоположение (в том числе региональный риск);
— условия арендного договора и предоставления кредитов;
— физическое старение и изнашивание улучшений;
— изменения в законодательном регулировании и изменения условий налогообложения;
инфляция;
— особенности реинвестирования;
— снижение ликвидности.
Риск выбора типа недвижимости для инвестиций означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости. Например, в условиях, когда более высокую ставку доходности могли дать вложения в многофункциональную недвижимость, сделаны реальные вложения капитала в офисную недвижимость. Общенациональное избыточное предложение офисных зданий превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.
Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок покупателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Основными факторами, определяющими величину спроса, являются:
— платежеспособность населения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения — представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
— условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса обычно ведет к депрессии на рынке.
Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса более важны, чем параметры предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Если целью анализа является прогнозирование ситуации на рынке недвижимости (например, для расчета возможной цены реализации объекта недвижимости в некоторый период в будущем), необходимо особое внимание уделить анализу факторов предложения, поскольку в долгосрочном периоде объемы предложения высокоэластичны.
Перечислим факторы, определяющие величину предложения:
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1) интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья),
2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства),
3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
5) затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Фирмам, работающим на рынке недвижимости, целесообразно накапливать информацию о динамике уровня вакансий и иметь базу данных. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом избыток.
Риск местоположения определяется условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, которые определяются притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенностью ситуации в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических и социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. Этот тип риска чаще всего проявляется для недвижимости с одним-единственным арендатором.
Физический износ и старение улучшений также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, потому что он в большей степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов, и владелец должен либо запрашивать меньшую арендную плату и тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений.
Риск законодательного регулирования и изменения условий налогообложения заключается в том, что решения властей требуют непредвиденных расходов или связаны с повышением налогов на собственность (имущество, недвижимость). Непредвиденные изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные, предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, связанные с самым большим инфляционным риском из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Риск снижения ликвидности. Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости на макроуровне определяется:
— социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
— доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
— политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.
На уровне региона ликвидность недвижимости определяется перспективами развития региона, степенью дифференциации занятости населения, экологией.
При расчете уровня риска, характерного для различных объектов недвижимости, необходимо учитывать, что более высокий уровень риска инвестиций в доходную недвижимость по сравнению с риском инвестиций в финансовые активы определяется особенностями доходной недвижимости, так как требуются значительные капитальные вложения и существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.
Источники: http://studme.org/211034/ekonomika/riski_investirovanii_nedvizhimost, http://students-library.com/library/read/91397-riski-investirovania-v-nedvizimost, http://snip1.ru/house/klassifikaciya-riskov-investirovaniya-v-nedvizhimost/
Источник: