Экономика недвижимости
Учебные материалы, статьи и конспекты лекций.
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимость).
Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-нибудь другой полезный эффект.
Отличительными признаками недвижимости как объектов инвестиций являются:
- — уникальность каждого конкретного вида недвижимости в части своих физических характеристик и поэтому все они имеют свою инвестиционную привлекательность;
- — высокая стоимость недвижимости, ее дробление на имущественные доли является сложным и не всегда возможным, поэтому без привлечения заемного (недостающего капитала) вклады затруднительны;
- — низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровнях доходности инвестиций в недвижимость;
- — долговечность объектов инвестирования;
- — риски, присущие недвижимости как объекту инвестиций, отличаются своей специфичностью:
- а) риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов;
- б) риск накопления внешнего и функционального повреждения недвижимости;
- в) финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы;
- — имеет место необходимость постоянного и на достаточно высоком уровне управления как самой недвижимостью, так и портфелем инвестиций в недвижимость, для получения приемлемого дохода.
Интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономики может быть неточен. Это приводит к тому, что инвестор принимает решение о вкладе денежных средств не в недвижимость, а в другие сферы экономики.
Покупка и продажа недвижимости связана:
- — с существенными затратами времени и финансовых ресурсов;
- — с возможным дроблением капитала на несколько долей;
- — с тем, что ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем в других отраслях.
Тем не менее, инвестиции в недвижимость имеют два существенных преимущества:
- — возможность в результате многолетнего использования объекта получать постоянный доход;
- — обеспечить сохранение капитала.
На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Потенциальному инвестору при принятии решения об инвестировании своих средств необходимо проанализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка недвижимости в России, относятся:
- — несоответствие высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей покупателей;
- — недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов, которые можно привлечь в сферу недвижимости.
К основным целям компаний и физических лиц, инвестирующих в недвижимость можно отнести:
- — обеспечение периодических денежных средств (аренда);
- — получение прироста к вложенному капиталу за счет изменения стоимости недвижимости в результате повышения рыночных цен, за счет реконструкции и развития объекта;
- — получение дохода от длительной эксплуатации объекта недвижимости;
- — уверенность в получении дохода за счет перепродаж объекта недвижимости.
1.3. Недвижимость как объект инвестирования
Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:
Прирост рыночной стоимости недвижимости;
Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;
Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.
Показатели эффективности инвестиций [9] в недвижимость:
1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).
2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).
3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).
4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).
Недвижимость как объект инвестирования [5] имеет следующие основные особенности:
1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.
2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.
Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.
3. Невысокая ликвидность.
Ликвидность недвижимости — это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.
4. Обязательная государственная регистрация сделок.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.
5. Необходимость менеджмента.
Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.
Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:
строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;
обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;
анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.
6. Высокая надежность и эффективность вложений.
Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.
7. Многообразие комбинаций вещных прав.
Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности.
8. Многообразие источников инвестирования.
Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.
Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.
Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.
Причины привлекательности вложений в недвижимость:
значительная степень сохранности, безопасности;
приобретение права собственности;
сохранность средств от инфляции;
неосвоенность рынка недвижимости;
высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);
устойчивость потребительского спроса;
меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.
Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:
недоступность информации — информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость- наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.
Доходность инвестиций в недвижимостьскладывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
— прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
— текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
— дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
— долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
— потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
— необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
— относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
— многообразие источников инвестирования.
Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы(в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения),которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.
Рынок недвижимости—это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
Источники: http://web-konspekt.ru/62-rynok-nedvizhimosti-kak-chast-investicionnogo-rynka.html, http://studfiles.net/preview/379347/page:4/, http://helpiks.org/9-42868.html
Источник: