Экономика недвижимости
Учебные материалы, статьи и конспекты лекций.
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимость).
Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-нибудь другой полезный эффект.
Отличительными признаками недвижимости как объектов инвестиций являются:
- — уникальность каждого конкретного вида недвижимости в части своих физических характеристик и поэтому все они имеют свою инвестиционную привлекательность;
- — высокая стоимость недвижимости, ее дробление на имущественные доли является сложным и не всегда возможным, поэтому без привлечения заемного (недостающего капитала) вклады затруднительны;
- — низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровнях доходности инвестиций в недвижимость;
- — долговечность объектов инвестирования;
- — риски, присущие недвижимости как объекту инвестиций, отличаются своей специфичностью:
- а) риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов;
- б) риск накопления внешнего и функционального повреждения недвижимости;
- в) финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы;
- — имеет место необходимость постоянного и на достаточно высоком уровне управления как самой недвижимостью, так и портфелем инвестиций в недвижимость, для получения приемлемого дохода.
Интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономики может быть неточен. Это приводит к тому, что инвестор принимает решение о вкладе денежных средств не в недвижимость, а в другие сферы экономики.
Покупка и продажа недвижимости связана:
- — с существенными затратами времени и финансовых ресурсов;
- — с возможным дроблением капитала на несколько долей;
- — с тем, что ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем в других отраслях.
Тем не менее, инвестиции в недвижимость имеют два существенных преимущества:
- — возможность в результате многолетнего использования объекта получать постоянный доход;
- — обеспечить сохранение капитала.
На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Потенциальному инвестору при принятии решения об инвестировании своих средств необходимо проанализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка недвижимости в России, относятся:
- — несоответствие высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей покупателей;
- — недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов, которые можно привлечь в сферу недвижимости.
К основным целям компаний и физических лиц, инвестирующих в недвижимость можно отнести:
- — обеспечение периодических денежных средств (аренда);
- — получение прироста к вложенному капиталу за счет изменения стоимости недвижимости в результате повышения рыночных цен, за счет реконструкции и развития объекта;
- — получение дохода от длительной эксплуатации объекта недвижимости;
- — уверенность в получении дохода за счет перепродаж объекта недвижимости.
Глава 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ
2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
Наиболее распространенная точка зрения — рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:
•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности[2].
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.
Необходимость в управлении.
Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.
От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
— для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
— для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.
Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие трансакционные издержки.
Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.
Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.
Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления [I].
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.
Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.
Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара триедина:
физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);
затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:
1. Создание — инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости — эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.
Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.
Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.
Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.
Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Недвижимость — дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.
Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:
текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;
параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.
Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.
В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.
Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.
Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:
— рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
— рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
— рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.
Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.
Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:
-неотделимостью от производителя;
При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определеннаядеятельность.
Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.
В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.
Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости
это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.
Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.2).
Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.
Рис. 2.2 Рынок недвижимости и его связь с другими рынками
Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.
Классификация инвестиций в недвижимость
При принятии решения об инвестировании в недвижимость также необходимо учитывать классификацию.
Инвесторам предлагается классифицировать рынок недвижимости (это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости) в зависимости от используемых инструментов инвестирования.
Также недвижимость может приобретаться (покупаться или арендоваться):
- — как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов), используемая для извлечения дохода вне производственной деятельности; инвестирование финансирование недвижимость
- — как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).
Классификация инвестиций в недвижимость может быть следующей:
- — объект инвестирования: реальные и финансовые;
- — область инвестирования: строительство, реконструкция и капитальный ремонт, в сфере использования готового бизнеса;
- — форма собственности: государственная, частная, иностранная, совместная;
- — характер участия: прямые (с вовлечением инвестора), непрямые (через фонды).
Приведенные выше классификации недвижимости с точки зрения инвестиций, безусловно, важны, и их необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений, однако они не учитывают приведенных ниже моментов.
Во-первых, в России еще не до конца проявились все последствия структурной перестройки экономики. Это сказывается на недвижимости сменой собственников и изменением функционального назначения объектов. В городах в советское время было построено множество зданий производственного назначения (корпуса заводов, цехов, фабрик и т. д.), для которых в связи с сокращением объемов выпуска продукции отдельных отраслей экономики актуален вопрос изменения функционального назначения. Активно развивающимся в настоящее время отраслям и сферам деятельности требуются дополнительные площади — это относится к сфере торговли, услуг, общественного питания, малого бизнеса и т. д. Тенденция особенно заметна по возросшему количеству магазинов, которые переоборудуются из различных помещений, в том числе из жилых. Жилые помещения также переоборудуются для сферы бытового обслуживания, например, парикмахерские. На рынке недвижимости существует устойчивый спрос на офисные помещения, и это уже не те конторы при заводах, а помещения с другим уровнем требований, которые размещаются особенно в зданиях центральной части города. Кроме того, и используемые в целом по назначению здания также претерпевают изменения и становятся многофункциональными. Например, использование части помещений административных зданий в качестве офисов, других помещений этого же здания — под торговые, третьи — для сферы обслуживания и т. д. Изменения коснулись и объектов социальной сферы, в частности, в связи с падением рождаемости в период кризиса экономики, объекты дошкольных учреждений были перепрофилированы для коммерческих целей. Такая ситуация возможна и с другими объектами социальной сферы.
Во-вторых, инвестора интересует прежде всего возврат вложенного капитала и необходимый уровень доходности инвестиций. То есть тип использования недвижимости отодвигается с переднего плана. Инвестору может быть не важно, используется его объект как офис или магазин, главное, чтобы он приносил доход в виде арендных поступлений. Его скорее будут интересовать возможности смены функционального назначения при изменении спроса на рынке аренды недвижимости. Это, конечно, не относится к инвестированию в определенный вид бизнеса.
В-третьих, в приведенных выше классификациях производственные (промышленные) и складские объекты недвижимости рассматриваются для обслуживания производства, т. е. косвенно приносят доход. Однако в настоящее время такие объекты довольно активно сдаются в аренду, в частности для малого бизнеса. Производственные и складские объекты, наряду с торговыми и офисными, могут представлять интерес с точки зрения инвестиций, как приносящие доход в виде аренды или перепродажи.
В-четвертых, каждый собственник, предлагающий в аренду объект недвижимости, ставит свои условия по организации функционирования объекта. Сюда можно отнести организацию охраны, уборку помещений, установку дополнительного оборудования (мебели, средств оргтехники, кондиционеров, погрузо-разгрузочных механизмов для складов и т. д.).
Таким образом, вложив свои средства в недвижимость, новый собственник, возможно, посчитает нужным изменить функциональное назначение объекта или условия его использования, поэтому классификацию по типам недвижимости с точки зрения инвестиционного процесса нельзя считать устойчивой. В основу классификации должны быть положены условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью, и эффективные возможности по улучшению этих условий.
Источники: http://web-konspekt.ru/62-rynok-nedvizhimosti-kak-chast-investicionnogo-rynka.html, http://www.aup.ru/books/m76/2_2.htm, http://vuzlit.ru/25934/klassifikatsiya_investitsiy_nedvizhimost
Источник: