Лучшие города для инвестиций: где покупать недвижимость в 2017 году
Большинство участников рынка недвижимости сходятся во мнении, что локация — главный фактор успешных инвестиций. Tranio проанализировал динамику цен на объекты в 26 городах Европы с 2008 по 2016 годы и выяснил, где лучше всего покупать недвижимость в 2017 году.
Для заработка
Для краткосрочных вложений эксперты Tranio рекомендуют выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления. Это локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста. На таких рынках выгодно заниматься проектами редевелопмента: купить дешёвую недвижимость, отремонтировать и через год-два продать подороже за счёт роста цен и наценки за реновацию. Также можно купить объект на этапе строительства для спекулятивной перепродажи.
Исследование Tranio показало, что в 2017 году эти стратегии будет выгодно реализовывать в восьми городах Европы: Бухаресте, Мадриде, Барселоне, Софии, Дублине, Братиславе, Лиссабоне и Варшаве.
Один из самых перспективных рынков Европы в 2017 — Бухарест. По данным румынского сайта Imobiliare.ro, с 2008 по 2016 годы цены на жильё в этом городе упали на 35,4 % — с 1 771 до 1 144 евро/м². В 2015–2016 годах рынок начал восстанавливаться. Согласно аналитике газеты Financial Times, в 2015 году продажи жилья в Румынии достигли пика с 2007 года. Специалисты Imobiliare.ro отмечают, что с сентября 2015 по сентябрь 2016 цены на жильё в Бухаресте повысились на 5 %. Позитивная динамика на рынке поддерживается экономическим ростом: в 2015 году ВВП страны вырос на 3,7 % (один из лучших показателей в Европе).
Тем не менее Бухарест не самое востребованное направление у международных инвесторов. По оценкам Tranio, самыми горячими рынками в 2017 году станут Мадрид и Барселона. По данным испанского портала Idealista.com, с 2008 года цены в испанской столице упали на 23,3 % и начали повышаться только в 2015-м. В III квартале 2016 жильё здесь продавалось в среднем за 2 902 евро/м². Недвижимость в Барселоне начала дешеветь в 2007 году, и местный рынок прошёл фазу дна в 2013-м. В III квартале 2016 квадратный метр в городе стоил 3 667 евро — на 13,1 % меньше, чем в 2008-м. Экономика Испании растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке остаются низкими, и спрос на жильё растёт. Всё это будет способствовать повышению цен на недвижимость в стране, а Мадрид и Барселона будут опережать остальные регионы по темпам роста.
Тем, кто предпочитает более дешёвую недвижимость, подойдёт София. По данным болгарского сайта Imoti.net, цены на недвижимость здесь опустились в среднем на 20,1 % — с 570 евро/м² в 2008 году до 450 евро/м² в III квартале 2016-го. Рынок Софии восстанавливается, и покупатели становятся активнее. Дальнейший рост цен будет поддерживаться низким объёмом строительства.
Значительно — на 18 % — с 2008 по 2016 годы упали цены и на жильё в Дублине. Местный рынок начал восстанавливаться в 2013-м, и с тех пор недвижимость в столице Ирландии подорожала на 32 %. Впрочем, здесь ещё сохраняется потенциал роста, так как цены не достигли пика 2007 года. По данным сайта Numbeo, квартиры в центре Дублина предлагаются в среднем за 5 тыс. евро/м² — дороже, чем на других восстанавливающихся рынках.
Помимо этого, потенциал роста есть на рынках Братиславы и Лиссабона, где цены в 2016 году были на 7,8 и 7,0% ниже, чем в 2008-м,— оба рынка начали оживать в 2014-м. По данным статистических ведомств Словакии и Португалии, по состоянию на III квартал 2016 жильё в Братиславе стоит 1 818 евро/м², в Лиссабоне — 1 308 евро/м² соответственно.
Роста в 2017-м можно ожидать и от рынка Варшавы. По данным Национального банка Польши (Narodowy Bank Polski), с 2008 по 2016 годы цены в городе упали на 13,9% — с 2 314 до 1 992 евро/м². Портал Trading Economics прогнозирует небольшое удешевление польской недвижимости в 2017 году, после чего к 2020-му цены должны вернуться на уровень 2016-го. При этом другие специалисты (например, EY и Knight Frank) настроены в отношении 2017-го куда более оптимистично и в ближайшие месяцы ожидают роста цен в Польше в целом и в Варшаве в частности: ставки по ипотеке в стране остаются низкими, а население и спрос на жильё растут.
В ходе глобального кризиса восьмилетней давности цены упали и в других городах Европы. Так, по данным агентства Ober-Haus, недвижимость в Вильнюсе и Таллинне с 2008 по 2009 годы подешевела на 30%, в Риге — на 42%. Уже в 2010 году эти рынки начали восстанавливаться, и по состоянию на III квартал 2016 жильё в Таллинне стоит на 40% дороже, чем в 2008 году. Cнижение цен в ближайшие годы ожидается на литовском рынке (прогноз Trading Economics).
Выгодный момент для спекуляций на рынке недвижимости прошёл и в Будапеште. Цены здесь снижались с 2010 по 2014 годы, после чего начался рост: в 2016-м жильё в венгерской столице стоило на 25% дороже, чем в 2008-м.
Жильё в Загребе и Варшаве в 2008–2016 годах подешевело на 25 и 14% соответственно. При этом города не попали в рейтинг самых инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку, по прогнозам Trading Economics, в 2016–2020 в Хорватии и Польше не стоит ожидать роста цен.
Особая ситуация сложилась в Афинах: индекс Банка Греции показывает, что с 2008 года цены в городе упали на 43,8% и не собираются расти. Вместе с тем, если правительство продолжит политику дешёвых ставок по ипотеке, то греческий рынок пройдёт дно уже в ближайшем будущем и Афины могут стать одним из самых горячих рынков Европы.
Для сохранения капитала
Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках. Как показало исследование Tranio, во время кризиса цены на жильё не падали или понижались незначительно в шести городах Европы: Берлине, Лондоне, Вене, Стокгольме, Хельсинки и Люксембурге. Согласно прогнозу Trading Economics, жильё на этих рынках продолжит дорожать как минимум до 2020 года.
Берлин, Вена и Лондон — единственные европейские столицы, цены на жильё в которых с 2008 по 2016 годы непрерывно повышались. Больше всего они выросли в Берлине. Согласно результатам исследования Investitionsbank Berlin и по данным сайта Wohnungsboerse.net, после кризиса недвижимость в столице Германии подорожала в 2,9 раза (или на 186,5%) — примерно с 1 610 евро/м² до 4 613 евро/м². Бум на недвижимость в Берлине в последние годы был вызван несколькими факторами: население росло, безработица сокращалась, ставки по ипотеке опустились до рекордно низкого уровня (1% годовых), а объёмы строительства не удовлетворяли растущий спрос. В столицу ФРГ инвесторов также привлекал развитый местный рынок аренды: 80% берлинцев снимают квартиры. По оценкам многих экспертов, в ближайшие годы спрос в Берлине, особенно на первичном рынке, продолжит превышать предложение и цены продолжат расти.
С 2008 по 2016 годы на 84% выросли цены в Лондоне. По данным финансовой компании Nationwide, жильё в британской столице подорожало в среднем с 300 000 евро в 2008 году до 560 000 евро в III квартале 2016. Согласно Numbeo, квадратный метр в центре Лондона стоит 18 000 евро. По состоянию на конец 2016-го на первичном рынке центральных районов города квартиры предлагаются на 15−25% дешевле, чем до июньского референдума о выходе страны из ЕС. Спад в 2016 году также наблюдался во вторичном сегменте элитных объектов Лондона, но в целом по городу недвижимость дорожала: по данным Knight Frank и Nationwide, во II квартале цены выросли на 5–7% в годовом исчислении. В 2017 году рынок Лондона, скорее всего, будет стагнировать (ожидается динамика в пределах от −1 до +1%), но с 2018 года цены здесь вновь начнут повышаться. Особенно высок потенциал роста в периферийных районах рядом со строящимися станциями высокоскоростной железной дороги Crossrail.
Как показывает индекс цен на жильё Австрийского национального банка (Oesterreichische Nationalbank), жильё в Вене в 2008–2016 годах подорожало на 70,7%. По данным сайта Immopreise.at, квадратный метр в городе стоит 4 000 − 11 000 евро. Рынок Вены похож на берлинский: здесь 80% жителей снимают квартиры и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду. С большой вероятностью в 2017 году ставки по ипотеке в Австрии будут оставаться низкими (2–3% годовых) и спрос по-прежнему будет превышать предложение, поэтому можно ожидать, что цены на недвижимость в Вене продолжат расти.
В трех других рассматриваемых Tranio городах рост цен в 2008–2016 годах тоже измерялся двузначными числами, но в отдельные годы наблюдался спад.
Например, как показывает индекс цен Центрального бюро статистики Швеции (Statistiska centralbyrån), в Стокгольме жильё с 2008 года подорожало на 63,7%. Цены повышались непрерывно, если не считать 2011-го, когда жильё подешевело на 1,3% по отношению к 2010-му. По данным сайта Svensk Mäklarstatistik, в конце 2016 года квартиры в центре Стокгольма стоят в среднем 9 500 евро/м².
Более чем на 30% выросли цены в Хельсинки и Люксембурге. В столице Финляндии небольшой спад зафиксирован лишь в 2014 году. По данным сайта Asuntojenhinnat.fi, квадратный метр в городе стоит в среднем 4 514 евро. В Люксембурге цены снижались только в 2009 году, а квадратный метр в центральных районах по состоянию на конец 2016-го оценивается в 7500 евро (данные Numbeo).
Значительный рост (+62,8 %) с 2008 года зафиксирован в Копенгагене. Но этот город не попал в рейтинг инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку цены здесь снижались в 2009 и 2011 годах, и Trading Economics прогнозирует спад на рынке недвижимости Дании до 2020 года.
Рост в долгосрочной перспективе (+27,9 %) демонстрировал и Париж, но в отдельные годы на рынке французской столицы наблюдался спад: цены снижались в 2009 и 2012–2014 годах. Можно ожидать, что в последующие годы недвижимость здесь будет дорожать: продажи жилья растут, а объёмы строительства ещё не догнали спрос. При этом ставки по ипотеке в 2016 году достигли исторического минимума (в среднем 1,1 % по кредитам на 10 лет состоянию на декабрь 2016).
В 2017 году мы рекомендуем инвесторам диверсифицировать риски и распределять капитал по разным рынкам. Бóльшую часть средств (70%) советуем вложить в низкорисковые проекты с доходностью 4−5% годовых. Для таких инвестиций идеально подходят микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 м²) в крупных городах Германии. За счёт микроформата жильё этого типа стоит для арендатора дёшево (около 400 евро в месяц), но даёт больше арендной выручки на квадратный метр для владельца.
Оставшиеся средства (30%) можно инвестировать в редевелопмент в Испании. Доходность таких проектов — 12–15%. Особенно выгодный момент для входа на рынок наступил в Барселоне — цены на жильё в городе ещё далеки от пикового значения, при этом наблюдается дефицит новостроек, ставки по кредитам опустились до минимума и в ближайшие годы цены будут расти.
Новости агентства
По оценкам экспертов, текущий инвестиционный рейтинг России пока далек от идеального, но тем не менее наблюдается динамика в сторону его улучшения. Так, согласно данным авторитетного международного рейтинга Doing Business, в 2013 году Россия заняла 92-е место среди 189 стран по уровню привлекательности для инвесторов. С 2012 года наша страна сумела «отвоевать» сразу 20 позиций.
Важные факторы
Государство с недавних пор уделяет особое внимание улучшению инвестиционного климата страны не только для внешних, но и для своих, внутренних инвесторов. «На федеральном уровне создано Российское инвестиционное агентство «Инвестируйте в Россию», объединившее региональные агентства по привлечению инвестиций и корпорации развития, — рассказывает руководитель Агентства инвестиционного развития Республики Татарстан Линар Якупов. — Шаг, безусловно, важный: отдельному региону непросто привлекать инвестиции при отсутствии общей привлекательности самой России как территории для вложения денежных средств. Да, регионы конкурируют друг с другом, но при этом успех каждого из них — это успех всей страны».
Инвестиционная привлекательность как страны в целом, так и отдельных регионов складывается из целого ряда факторов. Начиная от природных и трудовых ресурсов, объема внутреннего рынка, инфраструктуры и заканчивая возможностью получения субсидий и налоговых льгот.
Среди главных российских проблем инвесторы, в первую очередь иностранные, отмечают жесткие административные барьеры, а также неполноту и недостоверность информации о территории, в которую они вкладывают деньги.
Ставка на миллион
Лидерами по абсолютным значениям инвестиционной активности среди субъектов РФ традиционно являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. Так, в 2013 году на долю этих регионов пришлось более 38% общего притока прямых иностранных инвестиций. «Стоит отметить, что этот показатель рассчитан без учета инвестиций из Кипра и других офшорных зон, — отметил аналитик Национального рейтингового агентства Александр Пахалов. — Если брать во внимание еще и офшорные инвестиции, то показатели столичных регионов будут куда более впечатляющими».
«Самыми привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются федеральные города и в меньшей степени остальные города-миллионники, — соглашается заместитель руководителя отдела региональных исследований рейтингового агентства «Эксперт РА» Анна Столбова. — Их основные конкурентные преимущества — большой потребительский и трудовой потенциал». Наряду со «столичными» городами инвесторов привлекают Татарстан, Калужская область и Сахалин. «В 2013 году столица Республики Татарстан приняла Универсиаду, — рассказал Линар Якупов. — При подготовке к этому масштабному событию в Казани значительно улучшилась дорожная инфраструктура, был построен новый терминал международного аэропорта. В городе появились новые отели, центры отдыха, существенные изменения произошли в сфере услуг. Без всего этого невозможно рассчитывать на внимание и доверие инвесторов. За пять лет Казань преодолела проблемы, которые при обычном развитии город решает 15–20 лет».
Информация и ресурсы
По оценкам экспертов, сегодня одна из наиболее блыгоприятных для инвестиций отрасль — это сектор телекоммуникаций. «Соответственно выгоднее всего вкладывать в крупные города, где телекоммуникационный сектор дает максимальную прибыль, — в Москву, Санкт-Петербург, Казань», — отмечает заведующий кафедрой региональной экономики и экономической географии НИУ ВШЭ Алексей Скопин. Так, в Казани в 2012 году стартовали сразу два амбициозных проекта — международный инвестиционный технополис «СМАРТ Сити Казань» и российский IT-город Иннополис. «Оба проекта — составные части развития Казани, — подчеркнул Линар Якупов. — Речь идет уже о совершенно новой концепции — Большой Казани, которая формируется из трех компонентов — самой Казани и двух городов-спутников — «СМАРТ Сити Казань» и Иннополис».
Кроме того, серьезный интерес для инвесторов представляют города с большим природно-ресурсным потенциалом. Например, Южно-Сахалинск разделил с Москвой 1–2-е место в списке инвестиционной привлекательности, составленном Национальным рейтинговым агентством. «Южно-Сахалинск попал в топ списка благодаря огромным запасам газа на острове и интересу японских инвесторов к его разработке, — объясняет Алексей Скопин. — У Японии своего топлива нет, а на Сахалине они могут вкладывать в добычу угля и газа, как раз тех ресурсов, которые требуются стране».
Пример совершенно другого рода — Калужская область, которая по накопленным прямым иностранным инвестициям в расчете на душу населения входит в пятерку лучших регионов страны, опережая даже Москву. «В Калуге нет ни нефти, ни газа, зато есть удобное географическое положение и благоприятный инвестиционный климат, — обращает внимание Александр Пахалов. — Именно грамотная политика руководства региона, нацеленная на поддержку крупных инвесторов, привела к появлению на территории региона заводов целого ряда международных корпораций. Пока что Калужская область — лучший российский пример привлечения инвестиций в «несырьевые» отрасли экономики».
Лидирует Калуга и в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов, который был озвучен на Петербургском экономическом форуме в 2014 году. Здесь регионы оценивались по четырем критериям — регуляторная среда, институты для бизнеса, инфраструктура и ресурсы поддержки малого предпринимательства. Совсем немного от Калуги отстали Ульяновская область, Татарстан и Красноярский край. Москва же оказалась лишь 17-й, а Санкт-Петербург замкнул первую двадцатку.
На обочине
В число самых непопулярных у инвесторов по-прежнему входят регионы Северного Кавказа. «Да, там есть определенные инвестиционные возможности, но риски все еще высоки, — уверен Александр Пахалов. — К тому же в этих регионах есть проблемы с платежеспособным спросом, доступом к квалифицированным кадрам и инфраструктурой». В списке «аутсайдеров» также оказались Республика Тыва и Калмыкия.
«Максимальными инвестиционные риски остаются в аграрном секторе, — отмечает Алексей Скопин. — Тут свою роль играют как погодные условия, так и уровень спроса на продукты. Он остается достаточно стабильным, потому что численность населения в России практически не увеличивается. Кроме того, инвесторы обходят стороной так называемые старопромышленные территории, где промышленный сектор был когда-то развит, а сейчас находится в стагнации из-за отсутствия спроса».
Недоинвестированными остаются регионы Урала и вся «аграрная» Россия, кроме регионов черноземного пояса (Белгородская, Липецкая, Курская области).
Впрочем, рейтинги часто являются довольно условным критерием оценки, и относиться к ним следует с осторожностью. «Например, говоря об инвестиционной привлекательности Москвы, нужно понимать, что это касается банковского или страхового сектора, — обращает внимание Алексей Скопин. — Если же инвестор намерен вложиться в промышленность, например, то Москва ему будет совсем неинтересна. Более точную картину могут дать рейтинги для отдельных отраслей».
Еще один важный фактор — динамика развития региона. Если инвестор убедится в том, что в регионе проводится большая работа по улучшению условий ведения бизнеса, он может закрыть глаза на текущий низкий инвестиционный рейтинг.
Политический фактор
Санкционная политика стран Запада и ответные меры России не могли не сказаться на общем уровне инвестиционного климата в стране. «Недавние санкции, безусловно, ударили по инвестиционной привлекательности России, повысив уровень политических рисков, — отмечает Анна Столбова. — Но на данный момент воздействие санкций ощущается не так сильно, как это ожидалось, и выражается главным образом в затягивании сроков по принятию решений об инвестировании, сроках заключения сделок».
Наиболее серьезно санкции затронули нефтегазодобывающие регионы. Особенно те, где в последние годы реализуются несколько крупных проектов с участием европейских и американских компаний. По мнению экспертов, в сложившейся ситуации не следует ожидать старта новых проектов в этой сфере с привлечением иностранного капитала.
Впрочем, санкционное противостояние может всерьез ударить по инвестиционному климату России, только если продержаться достаточно долгое время. Основную роль тут играют даже не сами ограничения, а связанная с ними неопределенность — главный враг инвестора. Никто не может гарантировать, что отрасли, пока еще не попавшие под санкции, через какое-то время не постигнет участь нефтегазодобычи.
С другой стороны, некоторым отраслям нынешняя ситуация может даже сыграть на руку. «Сельские районы, которые раньше были недоинвестированы, в условиях санкций, наоборот, получат дополнительную поддержку от государства, — уверен Алексей Скопин. — Что же касается, например, Москвы, то здесь, скорее всего, инвестиционные программы будут сокращаться. Город уже имеет довольно большой долг, а у государства сейчас резко сократятся возможности получать дешевые кредиты из-за рубежа».
В общем и целом, эксперты призывают не драматизировать ситуацию. «Многие страны в разное время испытывали те или иные проблемы в рамках международного взаимодействия, — отмечает Линар Якупов. — Очень важно, чтобы в России не случилось тех волнений, которые произошли в большинстве этих стран. Потому что бизнесу это не нужно, ему нужна политическая стабильность, чтобы можно было не переживать за те инвестиции, которые сделаны в эту страну».
Самые привлекательные районы для инвестиций
Почему, несмотря на то, что максимальный спрос приходится на дешевые квартиры, вкладывать деньги лучше в недвижимость бизнес-класса?
Об инвестиционной привлекательности московской недвижимости все чаще говорят в прошедшем времени. Однако касается это лишь рынка недвижимости в целом, у отдельных территорий и отдельных новостроек по-прежнему есть шанс «выстрелить». Правда, сегмент, подходящий для частного инвестирования, существенно изменился. Так, несмотря на то, что основной спрос по-прежнему приходится на сравнительно недорогие объекты, шансов оперативно и с прибылью продать квартиру в комплексах классов «эконом» и «комфорт» не так уж и много. Причина в том, что в последние пару лет на рынок вышло так много таких проектов, что попадающие в эту ценовую категорию новостройки, расположенные на одном конце Москве, стали конкурировать за внимание покупателей даже с теми объектами, что находятся в диаметрально противоположной части города.
Остается один-единственный сегмент – бизнес-класс, в котором ситуация выглядит более уравновешенной
Играть в такое «перетягивание каната» сложно даже матерым девелоперам, что уж говорить о частных инвесторах. В элитном сегменте проблема иного рода: объектов-конкурентов в нем не очень много, но время принятия решения о покупке, которое в этом классе недвижимости всегда было значительным, увеличилась еще существеннее – до года-полутора, а то и более. А это интересно не любому частнику. Методом исключения остается один-единственный сегмент – бизнес-класс, в котором ситуация выглядит более уравновешенной. Новостроек в нем много – но не запредельно много, а конкуренция по-прежнему идет на уровне отдельно взятой локации, например, района, что существенно упрощает выбор объекта для инвестиций.
Чтобы выяснить, к чему в первую очередь стоит присмотреть инвесторам, портал элитной недвижимости «Элитное.РУ» обратился за помощью к аналитикам. Во-первых, мы попросили их обозначить те районы, спрос на которые в обозримом будущем, как минимум, сохранится на нынешнем уровне, а еще лучше – возрастет. Причем поскольку на ситуацию мы смотрели глазами частного инвестора, просили ограничиться лишь западными направлениями (северо-западным, западным и юго-западным административными округами), традиционно популярными у покупателей бизнес-класса, и не брать в расчет те локации, где объекты высокого класса – исключение, а не правило. Привлекать внимание к таким вариантам сложно, поэтому на оперативную продажу там вряд ли стоит рассчитывать. А скорость реализации – один из принципиальных аспектов инвестиционной привлекательности.
Для каждого из трех обозначенных округов (СЗАО, ЗАО и ЮЗАО) мы взяли по одному району, чаще всего упомянутому экспертами
Во-вторых, среди всех новостроек бизнес-класса этих районов попросили выделить такие, где относительные цены на данный момент существенно ниже средних цен той же локации, а также имеются иные причины для положительной ценовой динамики в будущем. Интересовало нас лишь жилье, а не апартаменты, поскольку юридические особенности последних по-прежнему вызывают немало вопросов, а инвестор, рассчитывающий лишь на доходы, может столкнуться с непредвиденными расходами. Для каждого из трех обозначенных округов (СЗАО, ЗАО и ЮЗАО) мы взяли по одному району, чаще всего упомянутому экспертами. Если же одинаковое количество упоминаний приходилось на несколько районов одного и того же округа, брали те, где новостройки находятся на более ранних стадиях продаж, то есть, возможности для роста цен выше. В результате получился ТОП-3 локаций, приобретая недвижимость в которых, скорее всего, удаться неплохо заработать.
1 место – район Кунцево, ЗАО
Прогнозируемая динамика цен: 35-40%
Наиболее привлекательный объект: ЖК «Достояние»
Наиболее привлекательным для покупателей жилья бизнес-класса почти все эксперты назвали район Кунцево, в котором зелени чуть ли не больше, чем жилой застройки. Помимо экологической составляющей на особый статус намекает его расположение: по северной границе района проходит Рублевское шоссе, переходящее за МКАД в самую дорогую подмосковную трассу – Рублево-Успенское шоссе. Правда, особая популярность прежде всего распространяется на историческую часть района, хотя есть и другие. Так, в 80-е годы XX века к Кунцеву присоединили деревню Мякинино, восемь лет спустя – поселок Рублево, а в 2012 году еще два огромных фрагмента: Рублево-Архангельское и Рублево-Успенское (оно же – бывшие земли конезавода ВТБ), дотягивающиеся чуть ли не до Звенигорода. Новые территории по-своему интересны, однако спрос все же сосредоточен на объектах в пределах МКАД.
Жилья в районе сейчас возводится довольно мало, что на фоне сравнительно высокого спроса позволяет любой объект считать интересным для инвестирования. Однако среди них есть абсолютный лидер по привлекательности. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, таковым является ЖК «Достояние» от застройщика «Кунцево-Инвест» (входит в группу компаний «Галс-Девелопмент»), доходность от вложений в который может составить не менее 35%. Причин для популярности комплекса что у частных инвесторов, что у тех, кто планирует здесь поселиться, несколько. Во-первых, продажи здесь начались лишь два месяца назад и сейчас, по информации руководителя департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «Бест-новострой» Татьяны Шаровой, относительные средние цены в нем составляют 211,963 тыс. руб./кв. м. А это существенно ниже средних цен на объекты того же уровня. Во-вторых, возводится он неподалеку от парка Суворовский, на пересечении Ярцевской улицы и Рублевского шоссе, в 300 метрах от станции место «Молодежная», что делает его удобным для пользователей и общественного и личного транспорта. А этот фактор с каждым годом становится все более значимым при выборе квартиры.
На все шесть пентахусов, представленные в «Достоянии», уже есть по 2-3 покупателя
В-третьих, привлекательной выглядит самая концепция «Достояния». Архитектура комплекса тяготеет к сталинскому ампиру и создает образ фундаментальной, основательной постройки, не лишенной изысканности и индивидуальности. Именно такую стилистику предпочитает основная масса покупателей бизнес-класса, что гарантирует объекту хороший спрос и сейчас, и в будущем. В составе «Достояния» три 22-этажных дома, каждый из которых получил отдельное имя: «Наука», «Культура» и «Искусство» в честь главных предметов гордости любой нации. Эта же тема продолжается во входных группах всех корпусов. С высокими потолками, отделанные камнем и деревом, они будут украшены портретами знаменитых ученых, писателей, художников. «Наука» станет обособленным домом, а от «Культуры» к «Искусству» перекинут «мостик» в виде общего стилобата, на котором появится озелененная зона отдыха и детские площадки.
Квартиры в комплексе самые разные – от «однушек» площадью 41 кв. метров до пятикомнатных, в которых до 257 кв. метров. В инвестиционных целях в первую очередь имеет смысл присмотреться как раз к самым просторным: в современных новостройках таких проектируется все меньше, и в ближайшее время может возникнуть дефицит больших площадей, из-за чего спрос на них возрастет. Особенно если внушительные габариты подкреплены эффектными видами на окрестности – а с верхних этажей «Достояния» открываются именно такие. Собственно, увеличение спроса уже наметилось, и в качестве доказательства можно привести тот факт, что на все шесть пентахусов, представленные в «Достоянии», уже есть по 2-3 покупателя. Парадоксально, но факт.
2 место – район Хорошево-Мневники, СЗАО
Прогнозируемая динамика цен: 30-35%
Наиболее привлекательный объект: ЖК «Сердце столицы»
На втором месте оказался район Хорошево-Мневники, расположенный на северо-западе Москвы и обладающей самой протяженной береговой линией Москва-реки среди всех столичных локаций. Правда, у него есть одна особенность: самые «вкусные» территории находятся на наиболее удаленной от центра западной окраине района, где расположен Серебряный бор – уникальный природный комплекс, притягательный и для отдыха, и для жизни. Однако именно в этой части района строительство сейчас вообще не ведется, а большинство новостроек приходится на противоположную части Хорошево-Мневников. Зато среди возводимых здесь объектов есть такие, которые заметно выделяются на фоне остальных. Именно на них частному инвестору стоит обратить внимание в первую очередь.
«Например, стоит выделить ЖК «Сердце Столицы» от компании «Донстрой», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Он выделяется хорошо продуманной внутренней территорией, а уникальным отличием комплекса станет собственная пляжная зона. Кроме того, сейчас в стадии разработки находится проект благоустройства Шелепихинской набережной. Если задумка сохранится, помимо пляжа здесь появятся парк, причал, ресторан, спортивные площадки и т.д. На мой взгляд, данный объект можно рассматривать как для инвестиций, так и для собственного проживания. За два года цены в ЖК «Сердце Столицы» выросли в среднем на 35%, что говорит о высокой ликвидности».
3 место –район Обручевский, ЮЗАО
Прогнозируемая динамика цен: 28-33%
Наиболее привлекательный объект: «Родной город. Воронцовский парк»
Замыкает тройку Обручевский район, находящийся в юго-западном округе Москвы. Интересен он, например, тем, что крупные дороги, Ленинский проспект и ул. Профсоюзная, проходят лишь по его границам, делая район транспортно-удобными, но в то же время не перегружая его внутренние территории. Кроме того, Обручевский стал одним из первых столичных районов, с которых в свое время начиналась программа сноса пятиэтажек. Сейчас практически всего освободившие территории застроены современным жильем, что повысило визуальную привлекательность района и его социальную однородность. А для района, претендующего на интерес аудитории бизнес-класса, это важно.
По словам ведущего аналитика портала «ЦИАН» Александра Пыпина, средний ценник по району находится на уровне 277,7 тыс. руб./кв. м, и чем ниже аналогичный параметр в новостройке, тем больше она интереса для инвесторов. Скажем, в ЖК «Родной город. Воронцовский парк», строительство которого компания «РГ-девелопмент» начала в марте нынешнего года, относительные цены находятся в диапазоне 200-235 тыс. руб./ кв. м, то есть, на данный момент инвестиционная привлекательность достигает 28%. Дальнейшая динамика будет зависеть как от общерыночной ситуации, так и от того, насколько комплекс сумеет соответствовать потребностям покупателей. А такие возможности в нем заложены изначально. Достаточно сказать, что изо всех новостроек района у этой наиболее удачное расположение. Хотя бы из-за того, что она находится одновременно и наиболее близко и к центру столицы, и к большой природной зоне – Воронцовскому парку с каскадом прудов. А подобные детали покупатели всегда ценят.
Источники: http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/336913-luchshie-goroda-dlya-investiciy-gde-pokupat-nedvizhimost-v-2017-godu, http://test.invest-rf.com/ru/territorii-dlya-vlozhenij-kakie-regiony-rf-predpochitayut-investory/, http://elitnoe.ru/magazines/255-reyting-rayonov-moskvy-investiruya-v-novostroyki
Источник: