Сга недвижимость может являться инвестицией

Признание и оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (ias) 40

«Международный бухгалтерский учет», 2012, N 9

В статье приводятся критерии признания инвестиционной недвижимости в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). На конкретных примерах рассматриваются объекты инвестиционной недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам оценки при признании инвестиционной недвижимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого.

Инвестиционная недвижимость не предназначена для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей или для продажи в ходе обычной деятельности. В этом заключается основное отличие инвестиционной недвижимости от других объектов.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, денежные потоки, генерируемые ею, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров или услуг (или использования недвижимости в административных целях), относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Пример 1. Организация приобрела здание для размещения в нем производственных цехов и офиса. Это здание является недвижимостью, занимаемой владельцем.

Объекты инвестиционной недвижимости. Объектом инвестиционной недвижимости является земля, которая предназначена не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, а удерживается для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе.

Пример 2. Организация приобрела земельный участок, поскольку предполагает, что через 5 лет, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли увеличится и ее можно будет продать значительно дороже. Такой земельный участок относится к инвестиционной недвижимости.

В том случае если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала и будет отнесена к инвестиционной недвижимости.

Инвестиционной недвижимостью является также здание, которое находится в собственности организации или в ее распоряжении по договору финансовой аренды, которое предоставляется в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Пример 3. Организация имеет в собственности здание, которое предоставляется в операционную аренду по нескольким договорам. Второе здание взято в финансовую аренду и предоставляется в операционную аренду по одному договору. Оба здания являются объектами инвестиционной недвижимости.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, также является инвестиционной недвижимостью.

К инвестиционной недвижимости относится также недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Пример 4. Организация осуществляет строительство здания, которое предполагается сдавать в операционную аренду по нескольким договорам. Это здание является инвестиционной недвижимостью.

Как инвестиционная недвижимость может классифицироваться и учитываться доля в недвижимости, которая находится в операционной аренде у арендатора, но только при выполнении следующих условий:

• эта недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
• арендатор использует модель учета по справедливой стоимости применительно к данному активу.

Двойное назначение объектов инвестиционной недвижимости. В некоторых случаях часть объекта инвестиционной недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей. В связи с этим возникает вопрос о том, как отражать эти части.

Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, организация учитывает указанные части объекта по отдельности.

Пример 5. Организация имеет в собственности трехэтажное здание. Два первых этажа могут быть независимо друг от друга сданы в финансовую аренду, на третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации. В данном случае одна часть здания (два первых этажа) классифицируется как инвестиционная недвижимость, другая часть (третий этаж) — как основное средство.

Если части объекта нельзя продать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей.

Пример 6. Организация имеет в собственности трехэтажное здание площадью 300 кв. м. По отдельности этажи здания продать нельзя. На третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации, которые занимают две комнаты общей площадью 30 кв. м, доля которых составляет 10% от площади здания. Поскольку эта доля незначительна, здание целиком может быть квалифицировано как инвестиционная недвижимость.

Следует отметить, что определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. В связи с этим для соблюдения последовательности принимаемых решений организация должна разработать критерии для разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем. Так, при определении критерия «незначительная часть» можно воспользоваться мнением, выраженным Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). МКСО считает, что если собственник занимает менее 20% имущества, а оставшуюся часть сдает в аренду, то такое недвижимое имущество можно считать инвестиционным.

Вспомогательные услуги. В некоторых случаях организация предоставляет арендаторам принадлежащей ей недвижимости вспомогательные услуги. Организация учитывает такую недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом.

Пример 7. Владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Стоимость этих услуг составляет 10% от суммы арендной платы. В данном случае офисный комплекс рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Если оказываемые услуги являются значительными, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем. Например, если организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу гостиничных услуг. В данном случае гостиница, управляемая организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории инвестиционной недвижимости.

Пример 8. Владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной стороны, владелец может по существу занимать положение пассивного инвестора. С другой — владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой гостиницы.

Алгоритм решений при отнесении гостиницы к объектам инвестиционной недвижимости представлен на рисунке.

Алгоритм решений при определении гостиницы как объекта инвестиционной недвижимости

Решить проблему отнесения гостиницы к инвестиционной недвижимости можно только путем вынесения обоснованного профессионального суждения. При данных обстоятельствах организация обязана раскрывать критерии отнесения объекта к инвестиционной недвижимости в пояснениях к финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Пример 9. Дочерняя компания «Альфа» сдает здание завода в аренду своей материнской компании «Сигма». В индивидуальной финансовой отчетности компании «Альфа» это здание будет отражено в качестве инвестиционной недвижимости. В консолидированной отчетности группы здание завода будет показано в качестве недвижимости, занимаемой владельцем.

Признание инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

• существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
• себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

При признании инвестиционной недвижимости в качестве актива действуют общие правила признания актива, изложенные в Принципах подготовки и представления финансовой отчетности.

В целях признания инвестиционной недвижимости в качестве актива организация должна оценить степень вероятности получения будущих экономических выгод от объекта и установить, переходят ли к организации риски, связанные с использованием этой недвижимости. Будущая экономическая выгода, заключенная в активе, — это потенциал, который войдет прямо или косвенно в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств организации.

В целях достоверной оценки инвестиционной недвижимости организация должна оценить все свои затраты на момент их понесения. Эти затраты включают в себя как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Пример 10. Организация приобрела земельный участок стоимостью 500 000 долл. США, который предполагается сдавать в операционную аренду.

На участке расположено ветхое здание склада готовой продукции, которое необходимо снести. Расходы по сносу этого здания составили 3000 долл. США. На земельном участке были проведены работы по благоустройству, расходы по которым составили 2000 долл. США. Стоимость инвестиционной недвижимости составит 505 000 долл. США (500 000 + 3000 + 2000).

Затраты на обслуживание и замену. Согласно МСФО (IAS) 40 затраты на повседневное обслуживание инвестиционной недвижимости не включаются в ее себестоимость, а отражаются как расходы по мере их понесения. Эти затраты состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях обозначается как «ремонт и техническое обслуживание» объекта недвижимости.

Пример 11. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое сдается в операционную аренду по нескольким договорам. Затраты на уборку, ремонт и техническое обслуживание здания, производимые организацией «Глобус» по мере их понесения, отражаются как расходы в отчете о совокупном доходе.

Затраты на частичную замену инвестиционной недвижимости новыми частями увеличивают ее балансовую стоимость при условии соблюдения критериев признания. Примером такой частичной замены является замена в здании внутренних стен. Замещенные части инвестиционной недвижимости подлежат списанию.

Пример 12. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое является объектом инвестиционной недвижимости. Организация меняет в здании внутренние стены. Балансовая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, в том числе стоимость старых внутренних стен — 30 000 долл. США. Новые внутренние стены стоят 50 000 долл. США. После замены внутренних стен балансовая стоимость здания составит 490 000 долл. США (470 000 + 50 000 — 30 000).

Замена внутренних стен будет отражена следующими бухгалтерскими записями (см. таблицу).

Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни

Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека.

Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.

Что собой представляют инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость — это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть — доход.

Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.

От инвестирования в недвижимость мы можем получить такие доходы:

1. Пассивный доход, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
2. Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.

Инвестиции в недвижимость предполагают меньше безвозвратных расходов, чем другие виды бизнеса, которые несут расходы на заработную плату, маркетинг, аренду, перевозки и т.п..

Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды

Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость

Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду — занятие не сложное.

Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.

Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.

Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.

Ситуация на рынке недвижимости

Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.

Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».

Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.

Период вложения в недвижимость

Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.

Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.

Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.

Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.

Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.

Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость

Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.

Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.

Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.

Финансы и время

Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.

Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.

Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.

Итак, для того, чтобы инвестиции в недвижимость стали реальные, мы:

• Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
• Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
• Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.

Но, как говорится, в бочке мёда – ложка дёгтя. Предложенная Кийосаки система, к сожалению, не действует в пределах СНГ.

Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.

На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.

Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.

Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.

Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Справедливая стоимость – это сумма, за которую актив: Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть: 1. Земля. 2. Здание. 3. Часть здания. 4. Земля и здание вместе. 5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у: 1. Владельца. 2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды. 3. Арендатора, в рамках финансовой аренды.

4. Используемые собственником средства: 2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если: 2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то: 2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

7. Что является примером инвестиционной собственности: 1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала. 2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала. 3. Здание, которым банк владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду. 4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду. 5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности. 6. Средства, создаваемые для третьих лиц. 7. Не сдаваемые в аренду средства. 8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности. 9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности. 10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами: 1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании. Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности: 3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно: . 2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются: 2. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей стен должны быть списаны

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются: i. Цена покупки ii. Юридические услуги. iii. Налог на передачу титула собственности. iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта. 1. i-iv 2. i-iii 3. i-ii 4. i

14. Следующие затраты: (i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании), (ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации, (iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции

объекта собственности, должны учитываться в качестве:

1. Непредвиденных расходов. 2. Капитализироваться в качестве основных средств. 3. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве: 2. Затрат по займам.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться: 1. По справедливой стоимости. 2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей. 3. По наибольшей величине из 1и 2. 4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается: 1. По стоимости замещения имущества. 2. По справедливой стоимости. 3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен: 1. Используется стоимость переданного актива. 2. Используется ликвидационная стоимость. 3. Актив не может капитализироваться.

19. Банк в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться: 1. Ко всем основным средствам. 2. Ко всей инвестиционной собственности. 3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться: 1. В резерв переоценки. 2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей. 3. В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает: 1. Специальные финансовые условия. 2. Операционные издержки, возникающие при продаже. 3. И 1 и 2. 4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает: 1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость); 2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов; 3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем; 4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем. 5. Все из 1-4. 6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности: 1. Дисконтируя их до текущей стоимости. 2. Как условные обязательства. 3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по: 1. Фактической стоимости. 2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации. 3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями: 1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду; 2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы; 3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность; 4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность; 5. — перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность. 6. Любого из 1-5. 7. Ни одного из 1-5.

27. Если банк принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность: 1. Переводится в запасы.

2. Продолжает классифицироваться как инвестиционная собственность. 3. Переводится в собственность, используемую для собственных нужд компании.

28. Если банк начинает реконструкцию имеющихся объектов инвестиционной собственности с целью их дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, эти объекты: 1. Переводятся в запасы. 2. Продолжают классифицироваться как инвестиционная собственность. 3. Переводятся в состав средств, используемых для собственных нужд.

29. Если банк использует способ учета по фактической стоимости приобретения, переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд, или запасы, и обратно: 1. Не влияют на балансовую стоимость активов. 2. Должны сопровождаться переоценкой активов на дату перевода. 3. Запрещены.

30. При переводе активов, учитываемых по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в состав средств, используемых для собственных нужд или запасы, эти активы в дальнейшем учитываются: 1. По первоначальной стоимости. 2. По справедливой стоимости на дату изменения способа эксплуатации. 3. По первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации.

31. При переводе имущества из запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этой собственности на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью: 1. Признается в отчете о прибылях и убытках. 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства. 4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

32. Когда банк завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности, которые будут учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этих объектов на дату окончания строительства или реконструкции и их предыдущей балансовой стоимостью: 1. Признается в отчете о прибылях и убытках. 2. Дисконтируется до текущей стоимости. 3. Признается в качестве условного обязательства.

4. Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

33. Компенсация от третьих лиц за обесцененные, утерянные или конфискованные средства должна признаваться в качестве дохода: 1. Когда произошла потеря объекта. 2. Когда компенсация признается дебиторской задолженностью. 3. Когда произошло поступление денежных средств.

34. Балансовая стоимость объекта перестает учитываться (списывается с баланса): 1. При его выбытии. 2. При заключении договора финансовой аренды. 3. В любом из этих двух случаев.

35. Доход, полученный в результате продажи инвестиционной собственности, должен признаваться в качестве: 1. Прироста капитала. 2. Дохода в отчете о прибылях и убытках. 3. Выручки.

36. Прибыль или убыток, возникающие при продаже инвестиционной собственности, это: 1. Полученные денежные средства. 2. Полученные денежные средства минус балансовая стоимость актива. 3. Полученные денежные средства минус ликвидационная стоимость актива.

ВЫРУЧКА

1.Выручка: Это валовое поступление экономических выгод в ходе обычной деятельности компании, приводящее к увеличению капитала, иному, чем за счет взносов акционеров; 2.Справедливая стоимость:

1) Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки;

3.Суммы торговых и оптовых скидок: 2) Вычитаются из суммы выручки;

4.В случае с беспроцентным кредитом или долгосрочным кредитом:

1) Выручка не признается до получения средств; 2) Определяется чистая дисконтированная стоимость будущих поступлений; 3) Должен быть создан резерв по сомнительным долгам.

5. При обмене товаров:

1) Операция обмена не отражается в бухгалтерском учете; 2) В операции не задействованы денежные средства; 3) Возникает выручка.

6.В случае если сделка подразумевает последующее обслуживание проданного товара:

1) Эта сделка не приводит к возникновению выручки; 2) Выручка, относящаяся к предоставлению данной услуги, признается в течение всего периода обслуживания; 3) Эта сделка всегда рассматривается как операция кредитования.

7.Сочетание сделок, например, в рамках договора продажи и обратной покупки:

1) Рассматривается как одна сделка; 2) Отражается отдельно в части продажи и обратной покупки; 3) Запрещено законом.

8.Выручка от продаж признается:

1) В любое время, когда продавец принял решение признать выручку; 2) В конце каждого отчетного периода; 3) Когда определенные условия признания были выполнены.

9.Обычный кредитный риск, связанный с продажами:

1) Лучшая причина для отсрочки признания выручки; 2) Не является причиной для отсрочки признания выручки; 3) Подробно отражается в отчете аудиторов.

10.Если компания сохраняет значительные риски, то:

1) Выручка не будет признана; 2) Не существует проблем для признания выручки; 3) Страхование является обязательным.

11.Если получение выручки зависит от получения выручки покупателем в результате продажи товаров третьей стороне: 1) Сделка не признается в качестве продажи; 2) Сделка может состояться с согласия акционеров; 3) Признание выручки откладывается.

12.В случае, когда меры валютного контроля ставят под угрозу перевод суммы выручки:

1) Признание выручки возможно только после получения разрешения на перевод средств; 2) Сделка отменяется; 3) Должен быть создан резерв под безнадежный долг.

13.После того, как сумма признана в качестве выручки, риск невыплаты рассматривается как:

1) Снижение суммы выручки; 2) Расходы на безнадежные и сомнительные долги; 3) Сумма, относимая на статью кредиторская задолженность.

14.Если покупателю предоставляются гарантии, затраты на гарантийное обслуживание признаются:

1) В качестве расходов; 2) Как уменьшение суммы выручки; 3) В последующий период.

15.Выручка от предоставления услуг признается путем указания на:

1) Первоначальные расчеты и оценки; 2) Платежи, полученные авансом; 3) Стадию завершенности сделки на отчетную дату.

16.Стадия завершенности, затраты на дату отчетности и затраты для завершения сделки:

1) Не учитываются; 2) Отражаются в отчетности; 3) Могут быть надежно оценены.

17. Проверка и пересмотр оценки:

1) Означает, что финансовый результат сделки не может быть надежно оценен; 2) Означает, что финансовый результат сделки может быть надежно оценен; 3) Аннулирует сделку.

18.Авансовые и промежуточные поступления от клиентов:

1) Являются доказательством стадии завершенности; 2) Могут не отражать стадии завершенности; 3) Должны учитываться как кредиторская задолженность.

19.В случае вероятности возмещения расходов, признается:

1) Вся выручка; 2) Только часть выручки, равная расходам; 3) Выручка не признается.

20.Выручка от процентов должна признаваться:

1) На пропорционально-временной основе, учитывая

эффективную доходность актива; 2) На денежной основе; 3) На пропорционально-временной основе, учитывая период погашения задолженности.

21.Лицензионные платежи должны признаваться: 1) На денежной основе; 2) На основе начислений; 3) По факту.

22.Дивиденды должны признаваться:

1) На денежной основе; 2) На основе начислений; 3) Когда установлено право акционеров на получение выплаты.

Упражнения и вопросы

Определите, когда и в каком объеме выручка может быть признана в следующих ситуациях.

Если выручка признается, укажите в своих ответах Дебет и Кредит:

1. Вы собираетесь осуществить очередную ежемесячную поставку партии товаров и узнаете, что Ваш клиент перестал осуществлять доставку. Он обращается к вам с просьбой оставить товары на хранение у себя до того, как он найдет альтернативный способ доставки, при условии, что ответственность за риски лежит на нем.

2. Вы продаете ковры сети магазинов розничной торговли. Приемочный контроль является обязательным условием, а выполняющий эту работу специалист заболел. За последние 3 года случаев возврата ковров не было.

3. Вы продаете калориферы оптовику. Письменное уведомление о возврате товара принимается в течение 30 дней после продажи.

4. В апреле Вы поставили Вашему агенту 40 компьютеров по консигнационному договору. В ноябре агент продает компьютеры, но средства поступают вам только в декабре.

5. Вы продаете программное обеспечение по Интернету. Клиенты могут оплачивать заказы при получении товара.

6. Ваша компания строит складские помещения. Вы получаете авансы и промежуточные платежи в ходе строительства склада. Когда строительство завершено, 2% от общей суммы еще Вам не выплачено, но вскоре должно быть выплачено.

7. Покупатель осуществляет оплату за товары 5 числа каждого месяца. Отгрузка осуществляется 10 числа каждого месяца, а приемка поставленной продукции – 15 числа.

8. Вы продаете портфель акций в январе за $10.000, с предусмотренной условиями договора последующей обратной покупкой в марте за $10.500.

9. Вы предлагаете контракт на техническую поддержку оборудования на 5 лет, в соответствии с контрактом оплата должна осуществляться авансом. 10. Вы продаете оборудование за $100.000, оплата производится в рассрочку в течение года. Процентная ставка составляет 10%. Сумма процентных платежей включена в цену.

11. Вы продаете гостиницу, при этом Ваша фирма принимает обязательство по ремонту системы водостока. Ваш рабочий будет отсутствовать в течение двух месяцев.

12. Вы устанавливаете телефонную сеть для клиента в 20-ти

идентичных зданиях, в рамках одного контракта.

13. Вы продаете копировальный аппарат за $30.000, включая годовую гарантию. Справедливая стоимость гарантии – $2.400. Копировальный аппарат требует ежеквартального технического обслуживания.

14. В июле, в качестве агента, вы заказываете выступление группы музыкантов, которое должно состояться в танцевальном зале один раз в марте и один раз в мае. Ваша комиссия составляет $4.000.

15. Клиент подписывает страховой полис, в соответствии с которым Ваша компания получает комиссию $5.000. Платежи будут осуществляться ежемесячно в течение 2 лет. Сбор платежей будет осуществляться по месту жительства клиента. Комиссия по каждому сбору будет составлять $100.

16. Вы предоставляете заем в размере 100.000 долларов США под 12% на 3 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Ваше вознаграждение за управление кредитом составляет 3.600 долларов США и выплачивается авансом.

17. Вы предлагаете заем в размере $100.000 под 15% годовых на 4 года. Проценты выплачиваются в конце каждого года. Вознаграждение за принятое обязательство о выдаче кредита составляет $4.800 и выплачивается авансом. Заем снимается в 1й день 3-го года.

18. Вы предоставляете заем на 4 года. Вознаграждение за обслуживание, выплачиваемое авансом, составляет $32.000. Ежеквартально Вы проводите аудит отчетности Вашего клиента и пересматриваете финансовые результаты, для подтверждения надлежащего выполнения договора о займе.

19. Вы организуете синдицированный займ в размере $2.000 млн. Вы предоставляете 5% от суммы займа. Ваш процентный доход составляет 8%, в то время как другие члены синдиката имеют лишь 6%.

20. В октябре Вы продаете билеты на выставку, которая состоится в декабре.

21. Для того чтобы стать членом клуба автомобилистов, Вам нужно заплатить вступительный взнос $100 долларов США и годовой членский взнос $600. Каким образом автомобильный клуб должен признать выручку?

22. По договору франчайзинга предприятие по обслуживанию автомобилей должно купить у Вас боксы для технического обслуживания. Право собственности переходит после установки и проверки оборудования местными властями.

23. Вы назначаете комиссию за передачу монопольного или льготного права в размере $80.000, к оплате в начале года. Вы также назначаете ежемесячное вознаграждение $6.000. Ежемесячно Вы осуществляете фиксированный объем поставок стоимостью $7.200, включая Вашу нормативную чистую прибыль в объеме $1.200. Поставки сверх предусмотренных договором объемов оплачиваются отдельно.

24. $30.000 из суммы уплачиваемой Вам комиссии за передачу монопольного или льготного права отводится на обучение 60 сотрудников компании, купившей такое право.

25. Вы настаиваете, чтобы в компании, купившей у Вас право на производство продукции, ежегодно за возмещаемую Вам плату проводился организованный Вами финансовый и внутренний аудит.

26. У Вас есть контракт на разработку программного обеспечения на $50.000. $10.000 из этой суммы относится к

сервисной поддержке после продажи. На данный момент завершено 20% разработки. Клиент оплатил $18.000 и выплатит остаток после окончательного завершения разработки.

27. Принадлежащие Вам права на торговую марку Вы продаете в Грузии за $70 млн. сроком на 10 лет.

28. Принадлежащие Вам права на лекарство Вы продаете в США и Европе за $100 млн. на неограниченный срок, но с условием, что Вы сами будете способствовать в получении разрешения от Федерального агентства по надзору за качеством лекарственных препаратов.

Ответы на упражнения и вопросы:

1. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

2. Выручка может быть признана немедленно. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка

3. По истечении 30 дней, если возврата не происходит, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по окончании 30 дней)

4. Выручка признается в ноябре, когда компьютеры проданы агентом. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (в ноябре) 5. Выручка может быть признана, когда Ваш представитель доставил товары и получил наличные. Дебет: денежные средства. Кредит: выручка

6. Если работа завершена, выручка может быть признана. Дебет: дебиторская задолженность, доходы будущих периодов. Кредит: выручка

7. Признание выручки осуществляется после приемки товаров. Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка

8. Это, в сущности, операция финансирования, следовательно, выручка не признается.

9. Разделите выручку на 60, и каждый месяц признавайте 1/60 от суммы выручки. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (день1й) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (ежемесячно)

10. Немедленно признается выручка в сумме $90.909 (100.000/110%) и проценты к получению в сумме $9.091, и соответственно, дебиторская задолженность в сумме $100.000. Дебет: дебиторская задолженность $100.000 Кредит: Выручка $90.909, процент к получению $9.091.

11. Отложите признание выручки до тех пор, пока не будет отремонтирован водосток.

Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов.

12. Признается 5% выручки по мере завершения работ в каждом здании. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: выручка (по мере завершения установки в каждом здании)

13. Признается $27.600 выручки от продаж немедленно и $600 в качестве выручки от реализации услуг после каждого техосмотра. Дебет: денежные средства $30.000. Кредит: выручка $27.600, доходы будущих периодов $2.400.

14. Признается $2.000 после каждого выступления группы. Дебет: дебиторская задолженность $2.000. Кредит: доходы будущих периодов $2.000 после каждого выступления.

15. Единовременно признается комиссия в размере $2.600 и $100 после получения каждого платежа. Дебет: дебиторская задолженность $5.000. Кредит: выручка $2.600, доходы будущих периодов $2.400.

16. Проценты начисляются ежемесячно, и комиссия признается ежемесячно ($100 в месяц). Дебет: займ к получению $100.000, денежные средства $3.600. Кредит: денежные средства $100.000 доходы будущих периодов $3.600 (в день предоставления займа) Дебет: дебиторская задолженность $1.000, доходы будущих периодов $100 Кредит: проценты к получению $1.000, доход от вознаграждения $100 (ежемесячно).

17. Проценты начисляются ежемесячно в течение 3го и 4го годов, и $200 комиссии признается ежемесячно в течение 3-го и 4-го годов.

Дебет: дебиторская задолженность $4.800. Кредит: Доходы будущих периодов $4.800 (в день 1)

Дебет: займ к получению $100.000. Кредит: денежные средства $100.000 (при снятии средств)

Дебет: дебиторская задолженность $1.250, доходы будущих периодов $200. Кредит: Проценты к получению $1,250, доход от вознаграждения $200 (ежемесячно после снятия средств).

18. Признается вознаграждение $2.000 по мере завершения каждого пересмотра. Дебет: денежные средства $32.000. Кредит: доходы будущих периодов $32.000 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $2.000. Кредит: доход от вознаграждения $ 2.000 (после пересмотра).

19. Каждый год вы учитываете $6 млн. в качестве процента к получению, и $2млн. в качестве вознаграждения за синдицирование. Дебет: займ к получению $100 млн. Кредит: денежные средства $100 млн. (в день 1) Дебет: денежные средства $8 млн. Кредит: проценты к получению $6 млн., комиссия $2 млн. (после получения процентов) 20. Выручка будет признаваться после проведения выставки в декабре. Дебет: денежные средства. Кредит: доходы будущих периодов (в октябре).

21. Сумма $100 может признаваться в качестве выручки клуба

автомобилистов после Вашей регистрации. Выручка от членских взносов признается по $50 в месяц. Дебет: денежные средства $700. Кредит: выручка $100, доходы будущих периодов $600.

22. Сделка признается в качестве продажи после успешного проведения проверки. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: доходы будущих периодов (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов. Кредит: выручка (после проведения проверки). 23. Признается только $65.600 ($80.000 -($1200 *12)= $65.600) в качестве вознаграждения в начале года. Остаток рассматривается как авансовый платеж ежемесячного вознаграждения и признается в размере $1200 в месяц дополнительно к ежемесячному вознаграждению. Дебет: денежные средства $80.000. Кредит: выручка $65.600, доходы будущих периодов $14.400 (в день 1) Дебет: доходы будущих периодов $1.200. Кредит: выручка $1.200. (ежемесячно).

24. По мере завершения обучения каждого сотрудника признается выручка в размере $500.

Дебет: доходы будущих периодов $500. Кредит: выручка $500.

25. Признается не как выручка, а как возмещение затрат Вашей компании на проведение аудита. Дебет: дебиторская задолженность. Кредит: затраты на аудит.

26. Признается 20% ($50.000 -$10.000) = $8.000 выручки. Дебет: денежные средства $18.000, Кредит: выручка $8.000, доходы будущих периодов $10.000

27. Признается $7 млн. в год. Дебет: денежные средства $70 млн. Кредит: выручка $7 млн., доходы будущих периодов $63 млн. (год 1).

28. Выручка в сумме $100 млн. признается и считается продажей после получения подтверждения Федерального агентства по контролю за качеством лекарственных препаратов. Дебет: дебиторская задолженность $100 млн. Кредит: доходы будущих периодов $100 млн.

Источники: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/79806-priznanie-ocenka-investicionnoj-nedvizhimosti-sootvetstvii-msfo, http://www.profvest.com/2016/04/investicii-v-nedvigimost.html, http://lektsii.org/15-3043.html

Источник: invest-4you.ru