Концепция оценки стоимости денег во времени как методологическая основа инвестиционного анализа
К.э.н. Терешкина О.С.
Московский государственный машиностроительный университет, Россия
Рыночные условия хозяйствования, многообразия форм собственности обуславливают необходимость оценки стоимости инвестиционных ресурсов, вкладываемых в будущее организации, а также функционирующие, развивающиеся и приносящие доход организации. При этом величина дохода должна быть такой, которая могла бы обеспечить эффективное воспроизводство капитала с учетом фактора времени.
В связи возникает необходимость решения таких важных вопросов:
1. как сопоставить денежные суммы, получаемы или выплачиваемые в разное время;
2. сколько нужно инвестировать сегодня, чтобы получить определенную сумму в будущем;
3. сколько стоит сегодня право получать в течение нескольких лет равные суммы;
4. каков график амортизации (погашения) кредита;
5. сколько следует ежемесячно откладывать, чтобы обеспечить определенный доход в будущем.
Основой решения этих вопросов является механизм, позволяющий оценивать стоимость денежных единиц во времени. В его основе лежат такие важные понятия, как накопление и дисконтирование. Именно с помощью данных расчетных инструментов, возможно, оценить будущую стоимость сегодняшних денежных поступлений и наоборот найти текущую стоимость будущих прогнозируемых доходов от инвестиций.
Перед их использованием необходимо определить:
1. сумму денежных средств. Важно с максимальной возможной точностью спрогнозировать сумму денежных средств, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволит ответить на главный вопрос: Обеспечат ли данные вложения положительную ставку дохода?
2. время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены. Важно помнить, что время является единственным невосполнимым ресурсом. Время, в течение которого должно быть выплачены или получены денежные средства, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.
3. осознанные риски, связанные с инвестициями,
4. соответствующую ставку дохода (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцениваемого риска. Этот показатель может быть использован как основу при сопоставлении различных инвестиционных предложений. Приоритеты даются тем вложениям, по которым ставка дохода наиболее высока. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка для того, чтобы она могла компенсировать риск инвестору.
Эти четыре элемента являются необходимой информационной базой, на основе которой аналитик может выносить обоснованные заключения о стоимости инвестиций.
В интегральном виде учет указанных элементов в процессе инвестирования осуществляется через механизм функций денежной единицы. Эти функции и коэффициенты, выражающие их количественное значение, выполняют важную роль и позволяют быстро принимать управленческие решения в инвестиционном менеджменте, достигая требуемой эффективности инвестиционных затрат.
Шесть функций сложного процента являются основой стоимостного инвестиционного анализа. Они могут быть использованы при оценке текущей стоимости инвестиций и при определении стоимости недвижимости имущества предприятия.
Суть каждой из используемых функций можно выразить следующим образом.
Накопленная сумма денежной единицы позволяет ответить на вопрос «за сколько можно продать собственность исходя из ее нынешней рыночной стоимости и ожидаемого роста последней по сложному проценту».
Накопление единицы за период показывает, как будут расти регулярные депозиты при сложном проценте.
Фактор фонда возмещения показывает, какую сумму необходимо периодически депонировать для того, чтобы через определенное число периодов при сложном проценте накопить одну денежную единицу.
Данный фактор показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций в данный актив.
Текущая стоимость реверсии показывает нынешнюю стоимость денежной единицы, которая должна быть одновременно получена в будущем, например, от ожидаемой продажи земли или других видов материально – вещественной части собственности.
Фактор текущей стоимости аннуитета показывает текущую стоимость потока денежных средств, например, доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности, или платежей по ипотечному кредиту. Фактор аннуитета широко используется при оценке бизнеса и, в частности, при оценке стоимости фирм других организаций, по которым прогнозируется получение равной прибыли в будущем периоде.
Фактор «взнос на амортизацию денежной единицы» позволяет определить размер периодического платежа, необходимого для амортизации / погашения кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга. Этот фактор является ключевым при определении нормы капитализации, которая используется для расчета рыночной стоимости объекта.
В основе каждой из функций денежной единицы положен эффект сложного процента – вся основная сумма, находящаяся на депозите, должна приносить процент, включая процент, оставшийся на счете с предыдущих периодов.
Все функции находятся в тесной взаимосвязи, которая показана в табл. 1.
Таблица 1- Базовые функции сложного процента и их обратные величины
Шесть функций денежной единицы
Для определения стоимости инвестиционного проекта или собственности необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через некоторое время в будущем. В условиях инфляции деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.
Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что вложенная сумма будет находиться на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.
Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.
1 функция. Определим будущую стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежных единиц)
FV — будущая стоимость денежной единицы,
PV – текущая стоимость денежной единицы,
i – ставка дохода,
n – число периодов накопления в годах.
Задача. Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу 3 года, если сегодня положить на счет под 10 % годовых 10 тыс. руб.
2 функция. Текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии перепродажи)
Задача. Сколько нужно вложить сегодня в инвестиционный проект, чтобы к концу 5 года получить 8 тыс.руб. Ставка дохода 10%.
3 функция. Определение текущей стоимости аннуитета.
Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.
Выделяют обычный и авансовый аннуитет. Если платежи осуществляют в конце каждого периода, то аннуитет обычный; если вначале – авансовый.
Формула текущей стоимости обычного аннуитета:
PMT – равновеликие периодические платежи.
Задача. Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1 тыс.руб. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования. n = 12 (число периодов – месяцев).
4 функция. Накопление денежной единицы за период. В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей или поступлений.
Задача. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5 года, если ежегодно откладывать на счет 10 тыс.руб.
5 функция. Взнос на амортизацию денежной единицы.
Данная функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета.
Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, и включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.
Задача. Определить, какими должны быть ежегодные платежи, чтобы к концу 7 года погасить кредит 100 000 руб., выданный под 15% годовых.
Аннуитет может быть как поступлением (входящим денежным потоком), так и платежом (исходящим денежным потоком), по отношению к инвестору. Поэтому данная функция может быть использована в случае расчета величины равновеликого взноса на погашение кредита при известном числе взносов и заданной процентной ставке. Такой кредит называется самоамортизирующийся кредит.
6 функция. Рассматривает фактор фонда размещения и является обратной функции накопления единицы за период.
Для определения величины платежа используется следующая формула:
Задача. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5 года иметь на счете при ставке 12% годовых 100 000 руб.
studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2019 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.002 с) .
Шесть функций используемые для оценки инвестиций
1. БС единицы. Эта функция позволяет определять стоимость объекта недвижимости а будущем времени при известной ТС и норме доходности (уровне инфляции).
PV– текущая стоимость
R– ставка доходности
t– количество периодов времени отделяющих текущее время от будущего.
Эта функция позволяет определить ТС объекта недвижимости при известной БС и норме доходности.
3.ТС аннуитета.Аннуитет– равномерные, равновеликие выплаты или поступления денежных средств.
Эта функция позволяет определить ТС равномерных, равновеликих выплат, которые будут осуществляться в будущем времени.
4. БС аннуитета. Позволяет определить БС известных аннуитетных выплат.
5. взнос на амортизационную единицу. Функция позволяет определить аннуитетные платежи в погашение ТС объекта или кредита.
6. формирование фонда возмещения. Определяются аннуитетные платежи для покрытия БС объекта.
Имущественные права на объекты недвижимости
Недвижимость является объектом экономических отношений выраженных через имущественные права. Вид имущественных прав и содержание прав определенных гражданским кодексом РФ.
1. право собственности:
2. право пожизненного наследуемого владения
3. право бессрочного пользования: пользование, владение.
4. право срочного пользования: пользование, владение
5. право хозяйственного ведения: пользование, владение
6.право оперативного управления: пользование, управление
7. право ограниченного пользования: пользование (сервитут)
8. право доверительного управления (траст).
Право собственности. Обладатель этого право владеет данным объектом (имеет соответствующие документы удостоверяющие его статус собственника), пользуется объектом (использует для удовлетворения тех или иных потребностей), распоряжается им (имеет право отчуждать объект: продавать, дарить, менять, передавать в аренду и т.д.) и передавать объект по наследству.
Право собственности возникает в результате совершения сделки с объектом или получения его в дар или по наследству. Лишение права собственности (утрата) может произвести на добровольной основе и на принудильной.
Законом предусмотрены следующие случаи лишения собственности:
1)конфискация имущества на основе судебного приговора
2)при обращении взыскания по принятым обязательствам
3)при бесхозно содержащемся или неправильной эксплуатации объекта
4)при реквизиции имущества в чрезвычайных условиях.
5)при изъятии земельного участка в гос. или муницип. целях
Собственность: индивидуальная и коллективная (совместная и долевая). Если субъект права собственности является участником общей собственности, то его права должны согласовываться с др. участниками.
Совместная собственность означает что все участники имеют равные права по отношению к объекту собственности. Пример – собственность супругов независимо от того на чьи средства эта собственность приобретена.
Долевая собственность означает что участники этой собственности имеют определенную долю, которой они могут пользоваться и распоряжаться самостоятельно. Участник долевой собственности собирающийся продать свою долю обязан в первую очередь предложить ее другому участнику долевой собственности.
Собственник имущества не только имеет право на имущество, но имеет бремя ответственности за его сохранность и надлежащее использование. Особенность Российского законодательства – на один и тот же объект недвижимости могут возникать несколько различных прав и быть несколько субъектов.
Право пожизненного наследуемого владения.Это право относится к земельным участкам и не дает субъекту право распоряжаться этим объектом, т.е. отчуждать, менять, дарить. Земельным кадастром РФ ст.21 ограниченно введение этого права после принятия этого кодекса. Если у обладателя этого права не остается наследников, то право прекращается.
Право бессрочного пользования.Относится к отношениям землепользования и означает, что субъект права может неограниченно использовать этот объект, но не может им распоряжаться и передавать по наследству. ЗК РФ ст 20 ограничено это право: юридическое лицо обязано переоформить в собственность или аренду, а физические лица могут сохранить право или приобрести право собственности.
Право срочного пользования (аренда).Аренда относится к обязательным правам, т.к. взаимными обязательствами сторон предусмотренных в договоре аренды определяющей взаимоотношения собственника и арендатора. Договор аренды предусматривает так же выплаты арендной платы, т.е. право реализуется на возмездной основе.
Арендатор имеет право сдать объект в субаренду, если это не запрещено договором аренды. Договор аренды более 11 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации в росрегистрации.
Право хозяйственного ведения.Предоставляется государством или муниципалитетом унитарным государственным или муниципальным предприятиям для осуществления их уставной деятельности.
Имущество используемое унитарным предприятием по своему усмотрению и не может быть продано без согласия собственника. Прибыль полученная от использования имущества тоже является собственностью государства или муниципалитета, но может быть частично использована данным предприятием.
Право оперативного управления. Передается собственнику имущества государственным или муниципальным учреждениям с целью осуществления или уставной деятельности. Учреждение может сдавать часть имущества в аренду, но получателем арендной платы является собственник.
Право ограниченного пользования(сервитут). Обладатель права может ограничено использовать имущество являющееся собственностью другого лица если это необходимо. Как правило относится к земельной собственности. Сервитут подлежит гос. регистрации. Сервитут может быть общественным, как правило устанавливается в связи с прокладкой инженерных коммуникаций.
Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование
Источники: http://www.konspekt.biz/index.php?text=51521, http://studopedia.org/11-65039.html, http://studfiles.net/preview/5918037/page:5/
Источник: