Только доход на инвестиции учитывается

Процентная ставка и инвестиции;

Рынок капитала, процент,

Рынок капитала — это составная часть рынка факторов производства. Под капиталом в экономической теории понимается любая стоимость (ценность), приносящая поток дохода, то есть стоимость, пускающаяся в движение с целью прироста, самовозрастания. Капитал может принимать различные формы, а именно: выступать в ссудной форме, в форме ценных бумаг, форме производственных активов или физического капитала (именно о нем велась речь в разделе 2, в котором он рассматривался как элемент экономических ресурсов).

На рынке факторов производства функционирующие предприниматели приобретают станки, оборудование, транспортные средства, емкости и т.д. Рынок капитала определяет цену различных видов капитальных ресурсов (различных элементов капитальных активов). В руках бизнесменов-предпринимателей этот капитал выступает как капитал-функция, приносящий доход в форме прибыли.

Процент — это своеобразная цена, которую хозяйствующие субъекты платят за возможность купить необходимые экономические ресурсы в каждый момент времени, не ожидая, пока накопятся собственные денежные средства. Поэтому процент выступает формой дохода владельца капитала как собственности. При нормальном ведении хозяйства величина процента должна быть меньше дохода от использования капитала, то есть меньше прибыли как дохода от капитала-функции. Поэтому если предприниматель использует заемный капитал, то из прибыли предприниматель выплачивает процент, а оставшаяся часть прибыли представляет собой предпринимательский доход.

Величина процента измеряется на основе ставки процента. Ставка процента (r) — это отношение годового дохода на капитал к общему объему капитала (%), поэтому ставку процента считают ценой капитала.

Годовой доход на капитал

Процесс вложения денежных средств в капитальные активы, а также в ценные бумаги, называется капиталовложением или инвестированием. Без инвестиций невозможно обеспечить стабильный рост и развитие экономики. В стране, которая попала в ситуацию недостатка инвестиционных средств, будет расти степень износа основных производственных фондов и, как следствие этого, будет наблюдаться деградация производства и создание неконкурентоспособных товаров. Инвестиции в реальные капитальные активы осуществляются с целью получения более высоких объемов производства стандартизированных товаров и производства новых товаров, а следовательно, предприниматели рассчитывают на получение более высокого дохода в будущем от этих капитальных вложений. При принятии инвестиционных решений предприниматели сравнивают ожидаемый уровень дохода на капитал с текущей рыночной ставкой процента по ссудам. Инвестиции осуществляются в том случае, если ожидаемый размер годового дохода на капитальные активы будет не меньше, чем процент по ссудам.

Величина спроса на инвестиционные ресурсы и величина инвестиционного спроса будет зависеть от текущей ставки процента, а именно: между величиной ставки процента ® и величиной спроса на инвестиции будет складываться обратный характер зависимости.

График инвестиционного спроса будет носить нисходящий характер (иметь отрицательный наклон), так как чем выше ставка процента (r), тем меньше спрос на инвестиции и инвестиционные ресурсы, ибо тем рискованнее становятся инвестиционные вложения (при прочих равных условиях). И наоборот, чем меньше ставка процента, тем выгоднее осуществлять инвестиционные вложения и тем больше будет величина инвестиционного спроса (рис. 2).

При разработке инвестиционного проекта следует учитывать фактор времени, так как более длительные сроки реализации инвестиционного проекта усиливают неопределенность при окупаемости затрат, поэтому важное место при принятии инвестиционного решения занимает процесс дисконтирования.

Рис. 2. Кривая инвестиционного спроса

Дисконтирование — процесс определения сегодняшней ценности вложения в инвестиции, которые дадут доход в будущем, исходя из сложившейся ставки процента (ставки дисконта). Дисконтирование основано на том, что любая сумма денег, вложенных в инвестиции в настоящее время должна приумножиться в будущем. Проблема дисконтирования заключается в том, что при осуществлении инвестиционных проектов (покупка оборудования, строительство нового объекта) необходимо сопоставлять величину сегодняшних затрат и будущих доходов. Ведь вкладывая деньги в строительство предприятия, упускается возможность положить деньги на банковский счет, купить высокодоходные ценные бумаги и т.д.

Поэтому процентная ставка играет в этих расчетах определяющую роль. Дисконтирование осуществляется по формуле:

(1+ r) t (1+r) (1+r) 2 (1+r) 3 (1+r) n

где Д — сегодняшняя (дисконтированная) стоимость будущей суммы денег; сегодняшняя величина инвестиционных вложений;

Дt — величина дохода, полученного от капитала через количество лет, равное t, или сумма ежегодных будущих доходов от капитала, инвестированного на период, равный t лет;

r — ставка процента, исчисленная в долях (если ставка процента равна 10%, то в формуле она учитывается в размере 0,1).

Инвестиционные проекты имеют экономический смысл только в том случае, если годовой доход от них выше, чем процент по банковским вкладам, а тем более, по всем другим активам, инвестирование которых связано с риском. Цены на инвестиционные товары, такие как оборудование, сырье, материалы и т.д., устанавливаются в зависимости от будущих доходов в результате их производительного использования, рассчитываемых с помощью дисконтирования.

Инвестиционные решения фирмы обосновываются, исходя из таких параметров текущего момента, как цена приобретаемых на рынке инвестиционных товаров, ставка процента, уровень годового дохода от применения этого капитала.

При анализе категории процента важно различать номинальную и реальную ставки процента. Номинальная ставка процента — это текущая рыночная ставка процента, предполагающая учет уровня инфляции, а следовательно, она содержит в себе параметр темпа (уровня) инфляции. Реальная ставка процента — это номинальная ставка за вычетом ожидаемого уровня инфляции. Например, номинальная ставка — 20 %, ожидаемый уровень инфляции 10 % в год, следовательно, реальная ставка процента будет 20-10 = 10 %.

Для рыночной экономики характерен широкий диапазон ставок процента в связи с осуществлением ссудных операций. Это определяет ряд причин:

— риск невозврата ссуды;

Чем больше вероятность невозврата ссуды, тем больший процент будет взимать кредитор, чтобы компенсировать этот риск.

— срок, на который выдаются ссуды;

При прочих равных условиях долгосрочные ссуды обычно выдаются по более высоким ставкам процента, чем краткосрочные, потому что кредиторы могут понести финансовые потери из-за отказа от альтернативного использования своих денег в течение длительного периода времени.

Ставка ссудного процента обычно более высокая на меньшую ссуду, потому что административные расходы на оформление крупной и мелкой ссуды приблизительно одинаковы.

— ограничения условий конкуренции на денежном рынке.

Банк в небольшом городе, монополизирующий местный денежный рынок, может взимать более высокие ставки ссудного процента.

Процентная ставка распределяет деньги и, в конечном счете, реальный капитал между теми отраслями, где они окажутся наиболее производительными и соответственно наиболее прибыльными. Такое распределение капитала соответствует интересам общества в целом.

Оценка земельных участков контрольная — Ответы на Тест

Ответы на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине Оценка земельных участков

Содержание тестов

Ответы с комментариями на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине «Оценка земельных участков»

1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:Ответ
   • а) местоположение;
   • б) условия финансирования;
   • в) физические характеристики;
   • г) право собственности на объект недвижимости;
2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара?Ответ
   • а) ограниченность;
   • б) уникальность;
   • в) долговечность;
   • г) неограниченность в способах использования;
   • д) многофункциональность.
3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет.Ответ
   • а) 25 %;
   • б) 21 %;
   • в) 13 %.
4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:Ответ
   • а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
   • б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
   • в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?:Ответ
   • а) 12,7 %;
   • б) 15,9 %;
   • в) 1,3 %.
6. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции?Ответ
   • а) ставка капитализации земли;
   • б) ставка капитализации объекта недвижимости;
   • б) ставка капитализации зданий.
7. Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
   • а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
   • б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
   • в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
8. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
   • а) имущественные права на землю;
   • б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
   • в) законодательное регулирование оценки земли;
   • г) а) и в)
   • д) а),б)и в)
9. Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

Инвестиционный доход на вложенный капитал

Доходность инвестиций на вложенный капитал определяется несколькими способами, зависящими от основы измерения. Капитал может инвестироваться в реальный сектор экономики или в финансовый.

Так инвестиции в основной капитал подразумевают вложенный капитал в основные фонды инвестируемого объекта, то есть в то, что непосредственно участвует в создании прибыли. Инвестиционный доход от вложений в основной капитал является предметом анализа многих инвесторов по этой причине. Он используется в анализе источников финансирования инвестиций, при котором сравнивается доходность инвестиций в инвестируемый объект с доходностью размещения этих вложение в финансовые инструменты (банковские депозиты, облигации).

Оценка доходности инвестиций на вложенный капитал в реальный сектор экономики

Многие инвесторы осуществляют одновременное инвестирование в активы реального сектора экономики и финансовые инструменты. Инструментом анализа доходности таких вложений являются показатели:

• Коэффициент возвратности инвестиций (ROI);
• Рентабельность инвестируемого капитала (ROIC).

Коэффициент возвратности инвестиций показывает доходность на вложенный капитал в бизнес в текущий момент и регулярно оценивается в процессе деятельности инвестируемого объекта.

Он определяется как отношение разницы дохода минус издержки производства к полным инвестициям в бизнес в процентном выражении.

• P – валовый доход от вложений;
• СF – издержки производства и обращения;
• I – полные инвестиции в бизнес.

Полные инвестиции в бизнес включают собственный капитал и долгосрочные обязательства инвестируемого объекта:

Где:

• Wc – собственный капитал;
• Wr – долгосрочные обязательства.

Данный показатель отражает эффективность управления инвестиционным капиталом, по которому инвестор оценивает работу менеджмента инвестируемого объекта. Положительная оценка деятельности возникает при ROI > 100%, это означает, что инвестиции окупились и приносят прибыль. Размер этой прибыли и динамика ее изменения и служит оценкой эффективности деятельности менеджмента компании.

1. Собственный капитал инвестируемого объекта составляют на начало и конец года 12,5 млн. рублей и 14 млн. рублей.
2. Долгосрочные обязательства соответственно: 2,5 и 4 млн. рублей.
3. Валовый доход в начале и конце года составили: 65 млн. рублей и 78 млн. рублей.
4. Издержки производства соответственно: 44 и 51 млн. рублей.

Тогда ROI в соответствии с формулой (1), на начало и конец года составят: 40% и 50%, т.е. коэффициент возвратности инвестиций увеличился на 10%, что свидетельствует о высокой эффективности работы менеджмента компании.

Другим показателем доходности инвестиций на вложенный капитал является показатель ROIC (Return On Invested Capital) – в переводе с английского «возвратность инвестированного капитала», а по сути, рентабельность инвестируемого капитала.

Он определяется как отношение чистой прибыли к инвестированному капиталу в основную деятельность инвестируемого объекта.

• NOPLAT – чистая прибыль, очищенная от выплат дивидендов;
• Invested Capital – капитал, инвестируемый в основную деятельность.

В российской экономической терминологии это показатель рентабельности инвестиций, но только тех, которые вкладываются в основную деятельность, то есть рентабельность инвестиций в основной капитал. Основной капитал в данном случае подразумевает основные фонды плюс чистые прочие активы с суммой оборотных средств на основную деятельность. Обязательным условием расчета этого показателя является то, что в расчет принимается чистая прибыль, созданная только тем капиталом, который находится в знаменателе данного показателя. Иногда, в случае затруднений с выделением из общей стоимости капитала основного и определением именно им созданной прибыли, прибегают к упрощенному расчету, деля всю прибыль на стоимость капитала. Если размер не основных фондов невелик, то погрешность показателя будет небольшой и для анализа приемлем, но если это не так, то доверять такому показателю нельзя.

Данный показатель демонстрирует инвестору способность менеджмента инвестируемого объекта генерировать добавленную стоимость в сравнении с другими инвестируемыми объектами инвестора. Для таких оценок используют некий норматив – ставка дохода на инвестиции в конкурентном окружении.

Ставка дохода на инвестиции это отношение полученного дохода к инвестициям, вызвавшим этот доход в процентном исчислении за конкретный период времени.

Например, у инвестора три инвестируемых объекта:

• 1 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 32 млн. рублей, а в конце года 43 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 30 и 40 млн. рублей;
• 2 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 50 млн. рублей, а в конце года 53 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 45 и 49 млн. рублей;
• 3 объект на начало года получил чистую прибыль в размере 12 млн. рублей, а в конце года 13 млн. рублей, при инвестируемом капитале соответственно в 6 и 8 млн. рублей.

Соответственно ROIC на начало и конец года:

• для 1 объекта 106,7% и 107,5%;
• для 2 объекта 111% и 108%;
• для 3 объекта 150% и 162,5%.

Соответственно ставка дохода:

• для 1 объекта 107,5 – 106,7 = 0,8%;
• для 2 объекта 108 – 111 = -3%;
• для 3 объекта 162,5 – 150 = 12,5%.

Если инвестор считает минимально допустимым ставку дохода на 1 рубль инвестиций равный 10%, то 1 и 2 объекты инвестирования не соответствуют этому требованию и должны быть проанализированы причины столь низкой доходности инвестиций, а по второму объекту необходим анализ снижения доходности инвестиций дополнительно. В случае невозможности внесения увеличения доходности 1 и 2 объектов инвестирования инвестор ставит вопрос о закрытии инвестиционного проекта.

Если анализ доходности инвестиций осуществляется в течение нескольких лет, то денежные потоки дисконтируются к моменту анализа доходности по принятой инвестором ставке дисконтирования.

Недостатком данного показателя является то, что менеджмент ориентирован на «выжимание» прибыли из инвестиций любым способом в текущий момент, что может привести к отставанию в обновлении производства и привести, в конечном итоге, к потере конкурентоспособности компании.

Оценка доходности инвестиций на вложенный капитал в финансовые инструменты

Доходность инвестиций на вложенный капитал в финансовые активы складывается из текущей и капитализированной составляющих.

Текущий доход определяется как разница между ценой от продажи, полученной в конце периода размещения средств и ценой покупки ценной бумаги.

I = St — So

• I – текущий доход инвестиций;
• So – цена приобретения ценной бумаги;
• St – доход, полученный в конце периода (года).

Например, инвестор приобрел 10 акций по цене 1000 рублей в начале года, а в конце его доход от продажи акций составил 11 500 рублей. В этом случае = 11 500 – 10000 = 1500 рублей.

Отношение текущего дохода к вложенным инвестициям называется коэффициентом прироста капитала или процентной ставкой и выражается следующей формулой:

Где rt – процентная ставка, и для данного вложения она равна 15%.

Еще один показатель оценки доходности на вложенный финансовый капитал называется относительной скидкой. Он определяется как отношение текущего дохода к доходу в конце периода:

Или для нашего примера: dt = 1500 / 11 500 * 100 = 13%.

Этот показатель еще называют коэффициентом дисконтирования. Процентная ставка всегда больше относительной скидки.

Полная доходность отражает прирост вложенного капитала за определяемый период с учетом погашения ценной бумаги.

Основным показателем, используемым в анализе полной доходности, является показатель доходность к погашению YTM, который сродни внутренней норме доходности инвестиций IRR, представляет собой среднюю эффективную процентную ставку, при которой величина всех полученных доходов путем дисконтирования приведена к величине первоначальных инвестиций. Как и IRR данный показатель довольно сложен в расчете, однако ниже представлена формула упрощенного расчета этого показателя:

• YTM – доходность к погашению;
• CF – поток текущих доходов от вложений;
• Io – первоначальные инвестиции;
• n – количество периодов;
• N – выплата инвестору в конце периода.

Например, приобретенные 10 акций за 10000 рублей приносят годовой доход:

• CF = 1500 рублей в год;
• Io = 10000 рублей;

Капитализация 10 акций к концу 3 года составила 1500 рублей:

YTM = 4500+(11500-10000)/3/(11500+10000)/2= 46,5 %

Очевидно, что доходность к погашению существенно выше процентной ставки, что позволяет утверждать о целесообразности данных инвестиций в финансовый инструмент.

Основные показатели экономической оценки инвестиций.

Управление реальными и финансовыми инвестициями .

Источники: http://studopedia.su/14_69432_protsentnaya-stavka-i-investitsii.html, http://www.refmag.ru/done/1/k/ocenka-zemelnykh-uchastkov.htm, http://kudainvestiruem.ru/pokazateli-effektivnosti/investicionnyj-dohod.html

Источник: invest-4you.ru