Выполнение работ в счет инвестиций

Договор инвестирования (инвестиционный договор)

Скачать бланк в формате doc:
dogovor_investirovaniya.doc [79,5 Kb] (cкачиваний: 3141)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor_investirovaniya.pdf [134,08 Kb] (cкачиваний: 508)

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.

1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.

1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом.

1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.

1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.

1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.

3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .

3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.

3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.

3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор обязан:

4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором, а также выплачивать вознаграждение Заказчику-Застройщику в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.

4.1.2. В -дневный срок после подписания настоящего Договора передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором Проект в составе: .

4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.

4.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.

4.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-Застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.

4.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

4.2. Инвестор имеет право:

4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.

4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

4.3. Заказчик-Застройщик обязан:

4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Проекта, в том числе:

• обеспечить подготовку строительной площадки;
• организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить процесс строительства материалами и оборудованием;
• обеспечить надлежащее выполнение привлеченными Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
• управлять строительством, осуществлять контроль за его ходом в строгом соответствии с Проектом и условиями настоящего Договора, в соответствии со СНиП, техническими регламентами, иными правилами производства строительно-монтажных работ;
• произвести оплату работ Подрядчикам и оплату иных необходимых работ и услуг;
• координировать деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций.

Для выполнения проекта Заказчик-Застройщик обязан обеспечить выполнение Подрядчиками следующих видов работ:

• строительные работы (общестроительные работы ниже отметки «0», общестроительные работы выше отметки «0»);
• отделочные работы;
• устройство сетей внутренних коммуникаций: отопление, вентиляцию, узел управления, сантехнические работы ниже отметки «0», сантехнические работы выше отметки «0», электроснабжение;
• устройство сетей наружных коммуникаций: теплосети, сети холодного и горячего водоснабжения;
• обустройство подъездных путей к объекту, благоустройство территории.

4.3.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-Застройщика. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-Застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.

4.3.3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии.

4.3.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.

4.3.5. В ходе передачи результата инвестиционной деятельности обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.

4.3.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

4.3.7. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации.

4.3.8. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению.

4.3.9. Обеспечить ежеквартально, не позднее числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.

4.3.10. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим Договором.

4.4. Заказчик-Застройщик вправе:

4.4.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.

4.4.2. Определять в соответствии с настоящим Договором и проектом объемы и конкретные направления использования инвестиций.

4.4.3. Привлекать Подрядчиков для выполнения работ.

4.4.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.

4.4.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

5. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ РЕЗУЛЬТАТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОБЪЕКТА)

5.1. Срок осуществления Проекта составляет и исчисляется со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику Проекта (п.4.1.2 настоящего Договора). В случае необходимости этот срок может быть продлен Сторонами на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.

5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к передаче Заказчик-Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата инвестиционной деятельности (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

5.4. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.

5.5. Свидетельством качества передаваемого Инвестору результата инвестиционной деятельности, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.

5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п.5.5 настоящего Договора).

5.7. При обнаружении недостатков в течение установленного п.5.6 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-Застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в срок после получения письменного заявления Инвестора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .

6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п.8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более , любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.

10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.

10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.

10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами – как письменные, так и устные – признаются утратившими свою силу.

10.7. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. N 13970/10 Внесение инвестиций по договору инвестирования подрядными работами не противоречит законодательству, что подтверждается сложившейся судебной практикой

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Интерьерстройсервис» о пересмотре в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № А46-18723/2008 Арбитражного суда Омской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Интерьерстройсервис» (истца) — Тишакова О.В.;

от закрытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие «Экосистема» (ответчика) — Устюжанин Р.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Интерьерстройсервис» (далее — общество «Интерьерстройсервис») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Научно-производственное предприятие «Экосистема» (далее — общество «Экосистема») о признании права собственности на 8793/10743 доли в праве собственности на нежилые помещения (составляющие 879,3 кв. метра, находящиеся на втором этаже) здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33 А.

Общество «Экосистема» 25.01.2010 предъявило обществу «Интерьерстройсервис» встречный иск о признании договора строительного подряда от 05.03.2004 № 7 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.02.2010 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 решение суда первой инстанции отменено, в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 10.08.2010 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество «Интерьерстройсервис» просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В отзыве на заявление общество «Экосистема» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом «Экосистема» (заказчиком) и обществом «Интерьерстройсервис» (инвестором) был заключен договор от 05.03.2004 № 1И (далее — договор инвестирования), предметом которого являлось совместное участие сторон в реализации инвестиционного проекта по реконструкции и вводу в эксплуатацию офисно-делового комплекса, находящегося по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33 А (пункт 1.1).

Договором инвестирования предусмотрена обязанность инвестора финансировать строительство в объеме 879,3 кв. метра офисной площади, расположенной на втором этаже здания, из расчета 16 000 рублей за 1 кв. метр на общую сумму 14 068 800 рублей. При этом инвестор вправе производить инвестирование как путем прямого финансирования, так и иными способами по согласованию сторон договора. Сроки инвестирования, осуществляемого путем выполнения работ и оказания услуг по строительству, определяются графиками финансирования и выполнения строительно-монтажных и прочих работ по контракту подряда. Учет инвестиций в неденежной форме оформляется ежемесячными актами сверки взаиморасчетов (пункты 2.1, 2.2, 2.4, 3.1.1).

Обязанности заказчика — общества «Экосистема» — включали осуществление комплекса строительных и монтажных работ, а также передачу в собственность инвестору офисных помещений площадью 879,3 кв. метра на втором этаже реконструируемого здания после завершения строительства и оформления акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию (пункты 3.1.1, 3.2.3).

Результат деятельности, осуществляемой по договору инвестирования, — приобретение каждой из его сторон права на долю в общей долевой собственности в реконструируемом объекте в порядке и на условиях, предусмотренных договором и законодательством (пункт 1.2).

В день подписания договора инвестирования общество «Экосистема» в качестве заказчика и общество «Интерьерстройсервис» в качестве генподрядчика заключили договор подряда № 7 (далее — договор подряда), согласно которому последнее обязалось выполнить на том же объекте работы по реконструкции 1-4-го этажей, строительству 5-го и 6-го этажей, устройству кровли, лифтов, лестничных клеток, техподполья, а также работы по монтажу инженерных сетей электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения и по благоустройству прилегающей территории.

Согласно пункту 6.1 договора подряда заказчик оплачивает генподрядчику денежными средствами либо путем поставки материалов только 50 процентов стоимости выполненных работ, а форма и сроки оплаты оставшейся части согласовываются отдельно путем подписания дополнительных соглашений.

Обосновывая свой иск о признании права собственности на нежилые помещения, общество «Интерьерстройсервис» ссылалось на выполнение им обязательств по договору инвестирования в неденежной форме — путем выполнения на реконструируемом объекте подрядных работ из собственных строительных материалов, которые приняты обществом «Экосистема» в счет финансирования.

Суд первой инстанции установил, что реконструируемый объект в эксплуатацию не введен, но общество «Интерьерстройсервис» выполнило работы по договору подряда на сумму 35 606 083 рубля, из которых денежными средствами ему были уплачены 20 767 430 рублей 43 копейки. Задолженность общества «Экосистема» составила 14 838 653 рубля 26 копеек, из которой на сумму 14 068 800 рублей оно должно передать 879,3 кв. метра нежилых помещений. Соответствующее обязательство обществом «Экосистема» было признано, о чем свидетельствует акт от 12.07.2006 о передаче им 584,15 кв. метра из этих помещений, подписанный обществами как инвестором и заказчиком во исполнение пункта 3.2.3 договора инвестирования.

Таким образом, суд первой инстанции, по существу, согласился с доводами общества «Интерьерстройсервис» о выполнении им подрядных работ в счет обязательств по инвестированию и наличии связи между договорами инвестирования и подряда, в связи с чем удовлетворил заявленный этим обществом иск о признании права собственности.

Отказывая во встречном иске о признании договора подряда незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что условия этого договора сторонами согласованы, разногласий по предмету и срокам исполнения работ не возникло, обществом «Экосистема» как заказчиком принят результат работ по акту без каких-либо возражений.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев те же обстоятельства и доказательства, пришел к иным выводам по существу спора. Он счел договоры подряда и инвестирования самостоятельными обязательствами, по каждому из которых между обществами «Экосистема» и «Интерьерстройсервис» встречно возникли задолженности по оплате на сумму 14 838 653 рубля 26 копеек и на сумму 14 068 800 рублей соответственно. Условие о внесении инвестиций способами, отличными от прямого финансирования, суд счел несогласованным, совпадение дат заключения договоров и возникших по ним задолженностей — не имеющим правового значения.

Поскольку заявление о зачете обществом «Интерьерстройсервис» не было представлено, суд апелляционной инстанции признал его инвестиционный взнос неоплаченным и в иске о признании права собственности отказал.

Удовлетворяя встречный иск о признании договора подряда незаключенным, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в договоре условия о начальном и конечном сроках выполнения работ, которое является существенным для договоров подряда в силу статей 702 и 708 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции согласился с правовой оценкой фактических обстоятельств, мотивами и выводами суда апелляционной инстанции.

Между тем судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено следующее.

Во-первых, требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если подрядчик выполнил работы, а заказчик их принял, то неопределенность в отношении сроков выполнения работ отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие сроки должны считаться согласованными, а договор — заключенным.

Указанная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.05.2010 № 1404/10, опубликованном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 16.06.2010, то есть до момента принятия постановления судом кассационной инстанции.

Более того, в ситуации, когда требование о признании незаключенным договора подряда предъявлено заказчиком, который получил и принял исполнение, но сам его не предоставил, и сроки давности взыскания с него задолженности как неосновательного обогащения истекли, такое требование следует квалифицировать на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.

Во-вторых, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы о зачете и отказал в первоначальном иске, признав не связанными между собой договоры инвестирования и подряда.

Условие договора инвестирования о праве инвестора осуществлять инвестирование как путем прямого денежного финансирования, так и выполнением подрядных работ или оказанием услуг по строительству, не противоречит законодательству и означает наличие у инвестора альтернативного обязательства, исполняемого согласно статье 320 Гражданского кодекса Российской Федерации по его выбору.

При этом данное условие договора инвестирования прямо отсылает к контракту подряда. Такой контракт в форме договора подряда сторонами был заключен и исполнен.

Само по себе подписание договора подряда в виде отдельного документа не свидетельствует о его независимости и обособленности от договора инвестирования и не разрывает связи между взаимными обязательствами сторон по этим договорам.

Подобный договор подряда может рассматриваться и как форма согласования между сторонами договора инвестирования способа внесения инвестиций, отличного от прямого финансирования.

Внесение инвестиций по договору инвестирования подрядными работами не противоречит ни законодательству об инвестировании, ни гражданскому законодательству, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2004 № 8887/04.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем стороны спора не ссылались в суде на наличие между ними каких-либо договоров, помимо договоров инвестирования и подряда, а также более трех лет не требовали друг от друга встречного исполнения по этим договорам в совпадающей сумме, превышающей 14 миллионов рублей. При этом договор инвестирования предусматривал возможность внесения инвестиций подрядными работами, а заключенный в корреспонденции с ним договор подряда — встречную оплату деньгами не более 50 процентов выполненных работ.

Кроме того, в отсутствие доказательств оплаты инвестиционных обязательств денежными средствами заказчик передал инвестору (он же подрядчик) 584,15 кв. метра нежилых помещений в реконструируемом здании по акту от 12.07.2006, подписанному во исполнение пункта 3.2.3 договора инвестирования. О связи указанных договоров свидетельствует и предъявление обществом «Экосистема» встречного иска, по сути, направленного на отрицание факта согласования с обществом «Интерьерстройсервис» такого способа финансирования по договору инвестирования как выполнение подрядных работ.

При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о выполнении обществом «Интерьерстройсервис» своих обязательств по инвестированию посредством осуществления указанных работ и принятии этого исполнения заказчиком основывается на условиях договора, обычаях делового оборота и оценке последующего поведения сторон этих обязательств.

Данный вывод согласуется с выводом Арбитражного суда Омской области, содержащимся в решении от 22.04.2009 по делу № А16-18989/2008, рассмотренному с участием сторон по настоящему делу, о том, что передаточный акт от 12.07.2006 относится к договору инвестирования от 05.03.2004 № 1И и свидетельствует о начале его исполнения заказчиком.

В силу корреспондирующих условий договоров подряда и инвестирования у заказчика отсутствовала обязанность оплатить деньгами подрядные работы, выполненные генподрядчиком в счет инвестирования своей доли помещений. Поэтому суд апелляционной инстанции неосновательно применил к спорным правоотношениям нормы о зачете для денежных обязательств, которые в настоящем случае между сторонами не предусматривались и не возникли.

При названных обстоятельствах Президиум считает, что оспариваемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Общество «Интерьерстройсервис» полностью выполнило свои инвестиционные обязательства и вправе требовать от общества «Экосистема» причитающееся по этому договору, а именно 879,3 кв. метра помещений, составляющих всю площадь второго этажа здания до его реконструкции.

Согласно свидетельству о государственной регистрации серии 55АА № 530011 указанные помещения принадлежат обществу «Экосистема» на праве собственности, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2009 по делу № А46-18989/2008.

После начала реконструкции здания, не сопряженной с изменением габаритов внешних стен второго этажа, какие-либо изменения относительно состояния помещений, принадлежащих обществу «Экосистема», в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) не вносились.

Как объект незавершенного строительства реконструированное здание в ЕГРП не зарегистрировано, как объект иного назначения (торгово-деловой комплекс) в эксплуатацию не введено, что препятствует инвестору в реализации прав, предусмотренных договором инвестирования.

Предъявляя иск, общество «Интерьерстройсервис», по существу, требовало государственной регистрации перехода права на 584,15 кв. метра помещений, уже переданных ему обществом «Экосистема» по акту от 12.07.2006, а также исполнения им обязанности по передаче и регистрации перехода права в отношении остальной части из причитающихся по договору 879,3 кв. метра помещений второго этажа здания.

Возможность защиты нарушенных прав инвестора посредством предъявления подобных исков и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3 и 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Эта же правовая позиция применена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 4502/10.

Иск инвестора к застройщику, связанный с получением причитающихся ему по договору инвестирования помещений в фактически реконструированном, но не введенном в эксплуатацию здании, может быть удовлетворен путем обязания зарегистрировать переход права на эти помещения, если они до реконструкции здания были зарегистрированы за застройщиком и регистрационные записи не погашены.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции в данном случае решил вопрос о переходе к обществу «Интерьерстройсервис» права на 879,3 кв. метра нежилых помещений второго этажа, зарегистрированных в ЕГРП за обществом «Экосистема», и обязании последнего указанные помещения передать.

Решение суда первой инстанции от 11.02.2010 является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, восстанавливает баланс интересов и вносит правовую определенность в отношения сторон по делу, а также учитывает принципы равенства и добросовестности участников гражданских правоотношений. Кроме того, обладая одинаковыми по характеру вещными правами, названные общества будут равным образом заинтересованы в надлежащем вводе здания в эксплуатацию как объекта иного назначения после реконструкции.

Возможность изменения отдельных технических характеристик помещений после реконструкции здания (например, площади и конфигурации), не является препятствием для удовлетворения подобного иска. На основании пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такие изменения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и повторной регистрации объекта недвижимости при внесении соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № А46-18723/2008 Арбитражного суда Омской области отменить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 11.02.2010 по указанному делу оставить без изменения.

Типовые бухгалтерские проводки по учету капитальных вложений, инвестиций и расчетов в связи со строительством объектов

Содержание хозяйственных операций

1. Учет капитальных вложений в строительстве.

Приняты к учету затраты по предпроектным согласованиям и изысканиям для строительства

Акты выполненных работ и счета-фактуры организаций

Перечислены в счет выполнения инвестиционных условий денежные средства на развитие местной инфраструктуры

Распоряжение местной администрации, платежное поручение, акт приемки-передачи

Передано унитарным или бюджетным организациям имущество в счет выполнения инвестиционных условий разрешения строительства объекта

Распоряжение местной администрации, акт приемки-передачи

Зачтена в счет инвестиционных условий передача имущества

Авизо стороны получателя о постановке на учет принятого имущества

Приняты к учету выполненные проектно-изыскательские работы

Акт выполненных работ и счет-фактура подрядчика

Приняты к учету выполненные подрядчиком строительно-монтажные работы

Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счет-фактура подрядчика

Приняты к учету приобретенные для строительства материалы

Накладные, счета-фактуры поставщиков

Принято к учету требующее монтажа оборудование, приобретенное для строительства

Накладные, счета-фактуры поставщиков

Передано подрядчику оборудование в монтаж

Акт передачи оборудования в монтаж

Приняты к учету затраты по монтажу оборудования, выполненные подрядчиком

Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счет-фактура подрядчика

Переданы подрядчиком в работу без оплаты материалы

Накладная на передачу материалов в переработку

Приняты к учету выполненные подрядчиками с использованием материалов заказчика работы (без стоимости материалов)

Акт выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 (за вычетом стоимости материалов), счет-фактура подрядчика

Списаны материалы, использованные подрядчиком при производстве строительно-монтажных работ

Акт выполненных работ по форме КС-2, отчет ОКС или представителя технадзора заказчика по форме М-29

Начислена заработная плата работникам, занятым на строительстве объекта

Табеля по учету рабочего времени, наряды на выполненные работы

Источники: http://xn—-7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-podryada/270-dogovor-investirovaniya-investicionnyy-dogovor.html, http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58100413/, http://studwood.ru/1820911/buhgalterskiy_uchet_i_audit/tipovye_buhgalterskie_provodki_uchetu_kapitalnyh_vlozheniy_investitsiy_raschetov_svyazi_stroitelstvom

Источник: invest-4you.ru