Уровень риска инвестиций в недвижимости

Содержание

Риски инвестиций в недвижимость
Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость
Уровень риска инвестиций в недвижимости

Риски инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1) риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость;
2) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:

? риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;
? риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов; — риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития регионадвижением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;
? арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;
? риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;
? риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;
? риски инфляции и реинвестирования — относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:

* кредитный риск — потери, если заемщик не производит платежей;
* риск процентных ставок — вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
* риск досрочного погашения — потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
* риск предварительных обязательств — риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
* риск ликвидности — вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
* риск изменения условий мобилизации фондов — потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость

и корпоративные ценные бумаги

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями).

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют срок от трех до пяти лет.

2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость — это фиксированные активы.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций и находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.

На рис. 3 отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.

(сплошная линия — колебания ставки доходности от инвестиций в

недвижимость; пунктирная линия — колебания ставки доходности от

инвестиций в ценные бумаги)

Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала — это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.

46.8.209.61 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Уровень риска инвестиций в недвижимости

Опционы и фьючерсы

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доводов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех — пятнадцатилетний срок.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.

На рис. 9.1 отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.

Период владения активами

—колебания ставки доходности от инвестиций в недвижимость;

— колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги.

Рис. 9.1. Поток доходов от недвижимости и финансовых активов

Источники: http://vuzlit.ru/25936/riski_investitsiy_nedvizhimost, http://studopedia.ru/19_347842_otnositelniy-uroven-riska-investitsiy-v-nedvizhimost.html, http://studfiles.net/preview/4289518/page:24/

Источник: invest-4you.ru